Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2014 г. N 14АП-4894/14

г. Вологда

01 июля 2014 г.

Дело N А05-15949/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2014 года.

В полном объёме постановление изготовлено 01 июля 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Зориной Ю.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Мазалецкой О.О.,

при участии от потребительского гаражного кооператива "АГАТ-1" представителя Дракуновой Л.А. по доверенности от 04.03.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы министерства имущественных отношений Архангельской области и общества с ограниченной ответственностью "Авто Маркет" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 08 мая 2014 года по делу N А05-15949/2013 (судья Шперлинг М.Ю.),

установил:

потребительский гаражный кооператив "АГАТ-1" (ОГРН 1032900019877; далее - Кооператив) обратился в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к министерству имущественных отношений Архангельской области (ОГРН 1022900540167; далее - Министерство), обществу с ограниченной ответственностью "Авто Маркет" (ОГРН 1132901012100; далее - Общество) о переводе на истца прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 10.12.2013 N 8/24 (л), заключенному Министерством и Обществом (с учетом изменения предмета исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), принятого судом).

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, в иске указано федеральное государственное унитарное предприятие "Почта России" (далее - Предприятие).

Решением суда от 08.05.2014 исковые требования удовлетворены. Суд перевел на Кооператив права и обязанности арендатора земельного участка, кадастровым номером 29:22:050402:7, по договору аренды земельного участка от 10.12.2013 N 8/24 (л), заключенному Министерством и Обществом.

Министерство и Общество с судебным актом не согласились, в апелляционной жалобе просили решение отменить, в иске отказать.

Доводы Министерства сводятся к тому, что Министерство выполнило все требования по извещению Кооператива о прекращении договора аренды. Уведомление о прекращении договора аренды направлено арендатору по его адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц. Тот факт, что почтой заказное письмо выдано неуполномоченному лицу - Балакиревой и об этом в материалах дела имеется уведомление о вручении, не является следствием действий Министерства и его нарушением. Суд не выяснил, обращался ли Кооператив в Министерство за продлением договора аренды земельного участка от 01.02.2000, имелись ли отказы Министерства в продлении данного договора, чтобы истец приобрел право, предусмотренное пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), на перевод прав и обязанностей по договору.

Доводы Общества в апелляционной жалобе сводятся к следующему. Уведомление о расторжении договора, направленное по юридическому адресу организации, является надлежащим способом расторжения договора аренды, пролонгированного на неопределенный срок. Все риски, связанные с тем, что организация не принимает корреспонденцию по юридическому адресу, внесенному в реестр, должны ложиться на такую организацию, и не могут служить основанием для изменения прав и обязанностей третьих лиц. Ссылка суда на переписку истца и Министерства по почтовому адресу не может быть принята. Судом при этом не проанализирован характер данной переписки. Данные письма направлены простым без уведомления, содержат информацию о размере арендной платы, носили лишь справочный характер, так как размер арендной платы по договору аренды является фиксированным и устанавливается на основе общедоступных нормативных правовых актов. Получение или неполучение таких писем арендатором, а также направление либо не направление таких писем арендодателем не привело бы к каким-либо изменениям в отношениях между сторонами договора аренды. Письма по адресу председателя Кооператива, копии которых представлены в материалы дела, всегда содержали указание на то, что письмо направляется именно председателю Кооператива, а не Кооперативу. В связи с возможностью смены председателя Кооператива, изменения его адреса, в связи с обязательностью для всех участников гражданского оборота сведений, внесенных в Единый государственный реестр юридических лиц, Министерство, отправляя уведомление о расторжении договора аренды, не могло и не должно было руководствоваться какими-либо иными сведениями об адресе Кооператива, кроме официальной информации, содержащейся в реестре. Суд не учел, что Кооператив не уведомил арендодателя о направлении корреспонденции по почтовому адресу. Договор аренды от 01.02.2000 N 1-125-вф, заключенный ранее с истцом, расторгнут арендодателем (Министерством) надлежащим образом с августа 2012 года. С момента расторжения договора аренды с истцом (август 2012 года) до момента заключения договора аренды с новым арендатором (декабрь 2013 года) прошло более одного года, что исключает по смыслу пункта 1 статьи 621 ГК РФ возможность бывшего арендатора требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом.

Кооператив в отзыве на жалобы и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против доводов и требований жалоб, просили решение суда оставить без изменения.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.

Выслушав представителя Кооператива, исследовав доказательства по делу, доводы жалоб и отзыва на них, проверив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалоб.

Как следует из материалов дела, Кооператив (арендатор) и Министерство (ранее - мэрия города Архангельска; арендодатель) 01.02.2000 заключили договор аренды земельного участка N 1-125вф.

По условиям договора Кооперативу передан в аренду на 10 лет земельный участок, кадастровым номером 29:22:050402:7, в Ломоносовском территориальном округе по улице Октябрят - пр. Московскому, в П-3 зоне градостроительной ценности, площадью 0,1186 га, для установки и последующей эксплуатации 18 металлических гаражей индивидуальных автомобилей, согласно разработанному и согласованному проекту.

Договор зарегистрирован 15.02.2000.

По истечение срока договора, ответчик (ранее - департамент по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области) 30.07.2009 направил истцу сообщение о том, что договор аренды от 01.02.2000 в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, является действующим, заключение нового договора не требуется.

В соответствии с распоряжением Министерства от 24.10.2013 N 1600-р проведены 06.12.2013 торги в форме аукциона, по результатам которых Общество приобрело право на заключение договора аренды земельного участка, кадастровым номером 29:22:050402:7.

По результатам торгов Министерство и Общество заключили договор от 10.12.2013 N 8/24 (л) аренды земельного участка, кадастровым номером 29:22:050402:7.

Считая, что при наличии действующего договора аренды оснований для заключения другого договора аренды земельного участка с иным арендатором не имелось, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву и удовлетворил иск.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм права по истечении срока действия договора аренды и при условии отказа арендодателя от продления данного договора, договор аренды прекращается вне зависимости от желания арендатора на его продление, при этом факт добросовестного исполнения арендатором условий договора аренды в течение срока его действия в данном случае правового значения не имеет.

В силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договорах аренды", согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

По смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов.

Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (статья 10 ГК РФ).

Применительно к настоящему спору следует, что спорный земельный участок был предоставлен Кооперативу в аренду по договору от 01.02.2000 года. При этом, по истечение срока действия договора в 2009 году ответчик сообщил истцу о том, что договор является действующим в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, заключение нового договора не требуется.

Как следует из искового заявления, ответчик не уведомил истца, являющегося арендатором по действующему договору аренды, о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Возражения ответчика водились к тому, что уведомлять истца о проведении торгов он был не обязан, так как договор аренды земельного участка от 01.02.2000 N 1-125вф прекращен более года назад до проведения торгов в связи с направлением Кооперативу уведомления от 17.05.2012.

Аналогичная позиция содержится в апелляционных жалобах ответчиков.

Оценивая данные пояснения сторон, а также представленные ими доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендодатель не уведомил надлежащим образом арендатора о прекращении арендных отношений, поэтому договор от 01.02.2000 считается действующим на дату объявления и проведения торгов, а также на дату заключения нового договора с Обществом.

Апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на обстоятельствах, установленных в рамках настоящего дела.

Министерство представило в суд в качестве доказательства прекращения заключенного с истцом договора аренды земельного участка от 01.02.2000 N 1-125вф письмо от 17.05.2012 о прекращении договора, доказательства направления указанного письма истцу по адресу: город Архангельск, пр. Московский, дом 25, а также уведомление о получении письма по указанному адресу, на котором от имени Кооператива в графе "подпись" указано "Балакирева".

Суд первой инстанции установил, что указанное в уведомлении лицо не имело полномочий на получение корреспонденции от имени Кооператива. Представленная в суд первой инстанции доверенность от 01.03.2012 свидетельствует о том, что данное лицо имело полномочия на получение почтовой корреспонденции от имени другого юридического лица - общества с ограниченной ответственностью "Агат".

Суд также установил, что, несмотря на указание в реестре сведений о юридическом адресе Кооператива: город Архангельск, пр. Московский, дом 25, арендодатель знал почтовый адрес фактического местонахождения истца.

Более того, суд правомерно указал, что вся корреспонденция, в том числе уведомление от 30.07.2009 о том, что договор является действующим в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, акты сверки расчетов, в том числе за 2013 год, расчеты арендной платы, в том числе за 2013 год.

Поэтому, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что представленное Министерством уведомление не является доказательством получения истцом письма о прекращении договора.

Суд правомерно указал, что лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 ГК РФ до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.

Поскольку Министерство не представило объективных доказательств, свидетельствующих о прекращении с истцом арендных отношений, Кооператив в силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ обладал преимущественным правом на заключение договора аренды земельного участка.

Таким образом, в силу пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истец вне зависимости от того, являлся ли он участником торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Суд установил, что истец ознакомлен и согласен с условиями договора аренды земельного участка от 10.12.2013 N 8/24 (л).

Фактически все доводы подателей жалоб были предметом подробного исследования в суде первой инстанции, им дана мотивированная оценка, правовые основания не согласиться с которыми у апелляционной инстанции отсутствуют.

Доводы о надлежащем извещении Кооператива о прекращении договора аренды направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств и доказательств, оснований для которых у апелляционной инстанции не имеется.

Ссылка подателей жалоб на нарушение истцом процедуры обращения с таким требованием не принимается во внимание как необоснованная и не соответствующая установленным по делу обстоятельствам.

В данном случае истец не заявил требований о признании торгов и договора недействительными.

Требования истца направлены на перевод прав и обязанностей по уже заключенному между Министерством и Обществом договору на истца в силу статьи 621 ГК РФ и пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Таким образом, правовых оснований для отказа истцу в удовлетворении иска у суда первой инстанции не имелось. Требования удовлетворены обоснованно.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 08 мая 2014 года по делу N А05-15949/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы министерства имущественных отношений Архангельской области и общества с ограниченной ответственностью "Авто Маркет" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

Ю.В. Зорина А.Н. Шадрина