Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2014 г. N 11АП-7728/14

город Самара

01 июля 2014 г.

Дело N А55-14357/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 июля 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 24 июня 2014 года в зале N 6 апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 03.04.2014 по делу N А55-14357/2013 (судья Разумов Ю.М.)

по исковому заявлению открытого акционерного общества "Судо-Волга" (ОГРН 1026301977965), г. Тольятти; общества с ограниченной ответственностью "Тольяттинский судоремонтный завод" (ОГРН 1036301007445), г. Тольятти; общества с ограниченной ответственностью "Тольяттинский механический завод" (ОГРН 1036300993618), г. Тольятти; закрытого акционерного общества "АМУР" (ОГРН 1106324003642), г. Тольятти,

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (ОГРН 1106315004003), г. Самара,

с участием третьих лиц: общество с ограниченной ответственностью фирма "Нектар", Дроботов Петр Николаевич, Аббязов Рафаэль Рашидович, Мочалов Сергей Николаевич,

об урегулировании разногласий при заключении договора,

с участием в судебном заседании:

от истцов - представитель Орешникова Л.В. по доверенностям от 07.04.2014,

от ответчика - представитель Двойникова А.С. по доверенности от 27.12.2013,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Судо-Волга", общество с ограниченной ответственностью "Тольяттинский судоремонтный завод", общество с ограниченной ответственностью "Тольяттинский механический завод", закрытое акционерное общество "АМУР" обратились в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - ТУ Росимущества в Самарской области) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 63:09:0201060:26, реестровым номером федерального имущества П11630003054, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Никонова, д.1а, с разрешенным использованием "для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений", общей площадью 262 171 кв.м., по преамбуле договора, по пунктам 3.1, 3.5, 4.1.1, 4.1.4, 4.1.5, 4.2.2, 4.3.2, 4.4.3, 4.4.5, 4.4.6, 4.4.11, 4.4.12, 4.4.13, 4.4.14, 5.2, 5.4, 5.5, 5.6,7.1, 7.3, 8.2, 9.5, 9.6, 10, 11, по Приложению N 1 к договору, а также по дополнительным пунктам, первоначально отсутствующих в проекте договора - 1.3, 1.4, а именно: просит в преамбуле договора и в п. 11 исключить из числа арендаторов ООО "Металл Трейд", включить в договор пункты 1.3, 1.4 в своей редакции, исключить из договора пункты 3.5, 4.1.4, 4.1.5, 4.4.3, 4.4.5, 4.4.11, 4.4.12, 4.4.13, 4.4.14, 5.4, 5.5, 5.6, 7.3, 8.2, 9.6, принять пункты 3.1, 4.1.1, 4.2.2, 4.3.2, 4.4.6, 5.2, 7.1, 9.5, 10 и Приложение N 1 в редакции истцов.

Определением суда от 10.07.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью фирма "Нектар", Дроботов Петр Николаевич, Аббязов Рафаэль Рашидович, Мочалов Сергей Николаевич.

До принятия судебного акта по делу истцы уточнили исковые требования в части пункта 3.1 договора и Приложения N 1 к договору в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, определенной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 14/4С-5 от 13.03.2014, на уровне рыночной в сумме 76829211,55 руб. Данные уточнения приняты судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.04.2014 исковые требования удовлетворены.

Суд урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключения договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 63:09:0201060:26, реестровым номером федерального имущества П11630003054, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Никонова, д. 1а, с разрешенным использованием "для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений", общей площадью 262171 кв.м., изложив спорные условия договора в следующей редакции:

- в преамбуле договора и в пункте 11 исключить из числа Арендаторов - ООО "Металл Трейд";

- включить в договор аренды пункт 1.3 в следующей редакции: "Размер прав и обязанностей Арендаторов на занимаемый каждым из них земельный участок, определяется размерами согласованных между ними долей, определяемых в соответствии с необходимой для использования принадлежащих им зданий (строений, сооружений) площадью участков";

- включить в договор аренды пункт 1.4 в следующей редакции: "Собственники помещений или собственники долей в праве собственности на здание (строение, сооружение) вправе вступить в Договор аренды Участка, заключив соглашение о присоединении к вышеуказанному Договору с Арендодателем и исключении из него.";

- пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы за весь участок, согласно прилагаемому к Договору расчету арендной платы, составляет 1152438 (один миллион сто пятьдесят две тысячи четыреста тридцать восемь) рублей 17 копеек в год (НДС не предусмотрен).

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на момент заключения договора аренды при расчете будет применена кадастровая стоимость земельного участка, действующая на момент заключения договора.

Размер арендной платы, рассчитанный пропорционально согласованной доле в праве на арендуемый Участок, для ОАО "Судо-Волга" составляет 278013 (двести семьдесят восемь тысяч тринадцать) рублей 60 копеек в год.

Размер арендной платы, рассчитанный пропорционально согласованной доле в праве на арендуемый Участок, для ООО "Тольяттинский Судоремонтный Завод" составляет 392215 (триста девяносто две тысячи двести пятнадцать) рублей 19 копеек в год.

Размер арендной платы, рассчитанный пропорционально согласованной доле в праве на арендуемый Участок, для ООО "Тольяттинский Механический Завод" составляет 32875 (тридцать две тысячи восемьсот семьдесят пять) рублей 82 копейки в год.

Размер арендной платы, рассчитанный пропорционально согласованной доле в праве на арендуемый Участок, для ЗАО "АМУР" составляет 364961 (триста шестьдесят четыре тысячи девятьсот шестьдесят один) рубль 54 копейки в год.

Изменение ставки арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к Договору. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка.

Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с дополнительным соглашением об изменении размера арендной платы направляется Арендодателем Арендаторам. Дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы составляет неотъемлемую часть настоящего Договора и подлежит обязательной государственной регистрации в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

- пункты 3.5, 4.1.4, 4.1.5, 4.4.3, 4.4.5, 4.4.11, 4.4.12, 4.4.13, 4.4.14, 5.4, 5.5, 5.6, 7.3, 8.2, 9.6 исключить;

- пункт 4.1.1. изложить в следующей редакции: "Требовать досрочного расторжения Договора в судебном порядке при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания Арендаторами дополнительных соглашений к Договору в соответствии с пунктом 3.1 и нарушения других условий Договора, при направлении Арендодателем не менее чем за 30 (тридцать) дней претензии в адрес Арендаторов с требованием соблюдения условий Договора, нормативных правовых актов Российской Федерации и Самарской области и предупреждением о возможном расторжении Договора";

- пункт 4.2.2. изложить в следующей редакции: "Письменно в десятидневный срок уведомить Арендаторов об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в пункте 3.3 Договора";

- пункт 4.3.2. изложить в следующей редакции: "Сдавать Участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по Договору третьи лицам без согласия Арендодателя, при условии его письменного уведомления, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог. В случае передачи в залог здания (сооружения), помещения, принадлежащего Арендаторам на праве собственности и расположенного на Участке, одновременно подлежит передаче в залог и право аренды Участка";

- пункт 4.4.6. изложить в следующей редакции: "После подписания Договора и изменений к нему, в трехмесячный срок произвести его государственную регистрацию в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае несоблюдения указанного срока по вине Арендаторов последние несут ответственность, предусмотренную пунктом 5.2 Договора";

- пункт 5.2. изложить в следующей редакции: "За нарушение сроков внесения арендной платы по Договору Арендаторы выплачивают Арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на момент просрочки платежа, от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки";

- пункт 7.1. изложить в следующей редакции: "Все изменения и дополнения к настоящему Договору оформляются Сторонами в письменной форме";

- пункт 9.5 изложить в следующей редакции: "В случае если при исполнении Договора появится лицо, желающее вступить в Договор на стороне Арендатора, приняв на себя исполнения части обязательств, вытекающих из Договора, Арендодатель обязан подписать с указанным лицом соглашение о присоединении к договору аренды, являющееся неотъемлемой частью настоящего договора".

В случае перехода права собственности на Объект недвижимости, размер и порядок внесения арендной платы и другие условия Договора сохраняются и действуют для нового собственника с момента государственной регистрации его права собственности и до внесения изменений в Договор в установленном порядке.

При переходе права собственности на часть Объекта недвижимости, условия Договора также сохраняют свое значение для нового собственника, а размер арендной платы рассчитывается пропорционально доле в праве, на арендуемый Участок переданный новому собственнику";

- пункт 10 изложить в следующей редакции: "ПРИЛОЖЕНИЯ К ДОГОВОРУ:

1.Расчет арендной платы;

2.Кадастровый паспорт участка;

3.Документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших Договор со стороны Арендодателя и Арендаторов";

- Приложение N 1- Расчет арендной платы, изложить в следующей редакции:

Приложение N 1 к ДОГОВОРУ

аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 2013 г.

Расчет арендной платы за земельный участок, имеющий местоположение: Самарская область, г.Тольятти, Комсомольский район, ул.Никонова. дом 1 А, кадастровый номер 63:09:0201060:26, площадь

262 171,00 кв.м.

1. Формула расчета

Абзацем 6 пункта 2 статьи 3 Федерального Закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" годовой размер арендной платы за использование земельных участков ограниченных в обороте при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды установлен в размере полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Годовой размер арендной платы рассчитывается по следующей формуле: Агод=КСЗУх1,5%, где: Агод - размер арендной платы за земельный участок в год; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; 1,5% - процент от кадастровой стоимости земельного участка.

2. Расчет годового размера арендной платы

Кадастровая стоимость земельного участка (КСЗУ), согласно решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 14/4С-5 от 13.03.2014 года, составляет 76829211,55 (семьдесят шесть миллионов восемьсот двадцать девять тысяч двести одиннадцать) рублей 55 копеек.

КСЗУ	% от кадастровой стоимости земельного участка	Годовой размер арендной платы
76829211,55	1,5	1152438,17

С учетом изложенного, годовой размер арендной платы за использование земельного участка составляет 1152438 (один миллион сто пятьдесят две тысячи четыреста тридцать восемь) рублей 17 копеек.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на момент заключения договора аренды при расчете будет применена кадастровая стоимость земельного участка, действующая на момент заключения договора.

3. Расчет арендной платы для каждого из арендаторов пропорционально доле в праве на земельный участок

3.1. Расчет доли в праве Арендаторов на арендуемый земельный участок
N п/п	Наименование собственника	Наименование объекта, принадлежащего Арендатору по праву собственности	Площадь части земельного участка, занятой принадлежащими Арендатору по праву собственности объектами недвижимого имущества	Размер доли в праве на арендуемый земельный участок
1	ОАО "Судо-Волга"	Здание (Лит.А2) - Заводоуправление, площадью 1776,40 квм.; кадастровый номер: 63:09:020204:0002(0)//2:0001718:А2//0 06 5:12:2046:001 :А:0; Здание (Лит.А9) - Котельная завода, площадью 531,40 кв.м.; кадастровый номер: 63:09:020204:0002(0) 7/2:0001718: А9//006 5:12:2046:001 :А:0;
		Здание (Лит.А11) - Вахта N 1, площадью 28, 70 кв.м.; кадастровый номер: 63.09:020204:0002(0)7/2:0001718: А11//00 65:12:2046:001 :а:0;	63 246	63 246/262 171
		Здание (Лит.А11) - Вахта N 2, площадью 26,90 кв.м.; Кадастровый номер: 63:09:020204:0002(0) 7/2:0001718: А127/00 65:12:2046:001 :А:0;
		Здание (Лит. 11) - Гараж, площадью 2051,30 кв.м.; кадастровый номер: 63:09:020204:0002(0)//2:0001718: А137/00 65:12:2046:001:4:0:
		Здание (Лит.А11) - Центральный склад, площадью 3361,20 кв.м.; кадастровый номер: 63:09:020204:0002(0)7/2:0001718: А147/00 65:12:2046:001 :а:0;
		Здание (Лит.А11) - Цех восстановления деталей, площадью 684,20 кв.м.; кадастровый номер: 63:09:020204:0002(0)//2: ООО 1718: А177/00 65:12:2046:001 :А:0; Здание (Лит.А20) - Трансформаторная подстанция N 5 (ТП-5), площадью 23.00 кв.м.; кадастровый номер:63-63-09/055/2006-271; Здание (Лит. A11) - Трансформаторная подстанция N 26, площадью 64.60 кв.м.; кадастровый номер: 63-63-09/055/2006-291; Здание (Лит. А22) - Трансформаторная подстанция N 13 (ТП-13), площадью 8,10 кв.м.; кадастровый номер: 63-63-09/055/2006-308; Здание (Лит.А24а) - Аккумуляторная, площадью 113,40 кв.м.; кадастровый номер: 63-63-09/055/2006-299; Здание (Лит.А28) - Водозабор (насосная), площадью 37,00 кв.м.; кадастровый номер:63-63-09/055/2006-288; Здание (Лит.А29) - Бойлерная, площадью 50,40 кв.м.; кадастровый номер: 63-63-09/055/2006-265; Здание (Лит.А32) - Гараж для служебного легкового автотранспорта, площадью 87,40 кв.м.; кадастровый номер: 63-63-09/055/2006-302
2	ООО "Тольяттинский судоремонтный завод"	Здание (Лит. А10) - Склад красок, площадью 139,90 кв.м.; кадастровый номер: 63:09:020204:0002(0)//2:0001718:А10//00 65:12:2046:001:а:0;
		Здание (Лит.А16) - Цех ДОУ, площадью 1394,20 кв.м.: кадастровый номер: 63:09:020204:0002(0)//2:0001718.А 16// 00 65:12:2046:001 :а: 16,
		Здание (Лит.А19) - Слип поперечный гребенчатый Г-300, площадью 174,30 кв.м.; кадастровый номер: 63:09:020204:0002(0)//2:0001718.А 19// 00 65:12:2046:001 :а:0;
		Здание (Лит.А6) - Кислородная станция, площадью 767,60кв.м.; кадастровый номер: 63:09:020204:0002(0)//2:0001718:А6//0065:12:2046:001 :а:0;	89 226	89 226/262 1 71
		Здание (Лит.А25,А26,А27) Склад ОКСА N 1,N 2,N 3, площадью 1179,10 кв.м.; кадастровый номер: 63-63-09/008/2007-805;
		Сооружение (Лит.Е1 V=10 куб.м., Лит. Е2 V=3 куб.м., Лит.ЕЗ К= 24 куб.м.,) -Открытый склад ГСМ, площадью 0 кв.м.; кадастровый номер: 63-63-09/055/2006-983;
		Сооружение (Лит.П) - Причальная стенка, площадью 7917,00кв.м.; кадастровый номер: 63-63-09/004/2007-154;
		Сооружение (Лит.С) - Слип поперечный гребенчатый Г-300 (поз.2), площадью 54 754,00 кв.м.; кадастровый номер: 63-63-09/008/2007-857;
		Здание (Лит.А18) - Котельно-сварочный цех, площадью 4371,90 кв.м.; кадастровый номер: 63:09:020204:0002(0)7/2:0001718: А18//00 65:12:2046:001:А:0; :А:0
		Нежилое помещение состоящее из комнат на -1 этаже: комнаты N N Г 23; на 1 этаже: комнаты N N 1-18,20-28,40,41; на 2 этаже: комнаты N N 1-35; на 3 этаже: комнаты N N 1-4; в здании (Лит.А1) - Цех навигационного ремонта, площадью 1329,80 кв.м.; кадастровый номер: 63:09:0000000:0000(0)//2:0001718: А1//00 65:12:2046:001;
3	ООО "Тольяттинский механический завод"	Здание (Лит.А7) - Участок испытания дизелей, площадью 711,00 кв.м.; кадастровый номер: 63-.09:020204:0002(0)7/2:0001718: А 7//006 5:12:2046:001 :А:0	7479	7 479/262 1 71
4	ЗАО "Амур"	Здание (Лит. АЗЗ) АБК производственной базы, площадью 400,20 кв.м.; кадастровый номер: 63-63-09/022/2005-248;	83 026	83 026/262 171
		Здание (Лит..А34) Склад производственной базы, площадью 100,40 кем.; кадастровый номер: 63-63-09/022/2005-270;
		Здание (Лит.А35) - Ремонтная мастерская, площадью 129,30кв.м.; кадастровый номер: 63-63-09/022/2005-262; Здание (Лит. А 36) - Арочное здание (ангар), площадью 878,80 кв.м.; кадастровый номер: 63-63-09/022/2005-269; Здание (Лит.А8) - Моторный цех, площадью 6886,20 кв.м.; кадастровый номер: 63:09:020204:0002(0)//2:0001718.А8//0 06 5:12:2046:001 :а:0; Здание (Лит.А15) - Сушилка цеха ДОУ, площадью 610,40 кв.м.; кадастровый номер: 63:09:020204:0002(0)//2:0001718: А15//00 65:12:2046:001 :а:0; Сооружение (Лит.СЗ) - Площадка ремонтного фонда двигателей, площадью 3 1 73,00 кем.; кадастровый номер: 63-63-09/055/2006-284; Сооружение (Лит.С) - Слип поперечный гребенчатый Г-300 (N 1), площадью 206 7,00 кв.м.; кадастровый номер: 63-63-09/008/2007-853.
5	ООО Фирма "Нектар"	Здание (Лит. А 23) - Склад смазочных материалов, площадью 27,30 кв.м.; кадастровый номер: 63-63- 09/055/2006-301; Здание (Лит.А30) - Градирня, площадью 38,00 кв.м.; кадастровый номер: 63-63-09/055/2006-270;
		Здание (Лит.А31) - Насосная, площадью 14,40 кв.м.; Кадастровый номер: 63-63-09/ 055 2006-298.	16 720	16 720/262 171
		Сооружение (Лит. С1) - Центральный склад оборудования, металлов и металлоотходов (площадка N 1), площадью 2429,00 кв.м.; кадастровый номер: 63-63-09/055/2006-274;
		Сооружение (Лит.С2) - Центральный склад оборудования, металлов и металлоотходов (площадка N 2), площадью 1856,00 кв.м.; условный номер объекта: 63-63-09/055/2006-280
6	Дроботов Петр Николаевич	Нежилое помещение состоящее из комнат на 1 этаже: комнаты N N 19,29,30,31,32, 33,34,35,36,37,38,39 в здании (Лит.А1) - Цех навигационного ремонта, площадью	210	210/262 171
		133,90кв.м.: кадастровый номер: 63:09:0000000:0000(0)//2:0001718: A1//00 65:12:2046:001 :А:0
7	Аббязов Рафаэль Рашидович	Здание (Лит.А) - Склад жидких нефтепродуктов, площадью 47,20 кв.м.; кадастровый номер: 63:09:020204:0002(0)//2:0001718:А//00 65 : 12:2046:001 :а:0	1 625	1 625/262 1 71
8	Мочалов Сергей Николаевич	Здание (Лит.АЗ) - Пожарное депо, площадью 431,60 кем.; кадастровый номер: 63:09:020204:0002(0)//2:0001718: А 3/7006 5:12:2046:001:6:0	639	639/262 171
		Всего	262 171	262 171 262 171

3.2. Расчет годового размера арендной платы для каждого из Арендаторов с учетом доли

в праве на земельный участок

N п/п	Наименование Арендатора	Арендная плата за весь земельный участок в год	Размер доли в праве на арендуемый земельный участок	Расчет арендной платы за долю в праве на арендуемый земельный участок	Размер арендной платы в год за долю в праве на арендуемый земельный участок
1	ОАО "Судо-Волга"	1152438,17	63 246/262 1 71	1152438,17x63 246/262 1 71	278013,60
2	ООО "Тольяттинский судоремонтный завод"		89226/262 1 71	1152438,17х 89226/262 171	392215,19
3	ООО "Тольяттинский механический завод"		7 479/262 171	1152438,17x 7 479/ 262 171	32875,82
4	ЗАО "Амур"		83 026/262 171	1152438,17x83 026/262 171	364961,54
5	Доли иных собственников		ООО Фирма "Нектар" - 16 720/ 262 1 71	1152438,17х 16 720/262 1 71	73496,94
			Дроботов П. Н. - 210/262 171	1152438,17x210/ 262 171	923,11
			Аббязов Р.Р. - 1 625/262 171	1152438,17х 1 625/ 262 1 71	7143,09
			Мочалов С.Н. - 639/ 262 1 71	1152438,17х 639/ 262 1 71	2808,88
ИТОГО					1152438,17

Размер арендной платы за земельный участок, имеющий местоположение: Самарская область, г.Тольятти, Комсомольский район, ул.Никонова, дом 1А, кадастровый номер 63:09:0201060:26, площадь 262 171,00 кв.м., пропорционально площади, занимаемой принадлежащими Арендаторам объектами недвижимого имущества для:

-Открытого акционерного общества "Судо-Волга" составляет 278013 (двести семьдесят восемь тысяч тринадцать) рублей 60 копеек в год;

-Общества с ограниченной ответственностью "Тольяттинский Судоремонтный Завод" составляет 392215 (триста девяносто две тысячи двести пятнадцать) рублей 19 копеек в год;

-Общества с ограниченной ответственностью "Тольяттинский Механический Завод" составляет 32875 (тридцать две тысячи восемьсот семьдесят пять) рублей 82 копейки в год;

-Закрытого акционерного общества "АМУР" составляет 364961 (триста шестьдесят четыре тысячи девятьсот шестьдесят один) рубль 54 копейки в год.

Арендодатель
Арендаторы Генеральный директор ОАО "Судо-Волга"		А.П. Бусоргин
Генеральный директор ООО "Тольяттинский судоремонтный завод"		Р.С. Халилулов
Директор ООО "Тольяттинский механический завод"		С.И. Курисев
Директор ЗАО "Амур"		О.В. Соловьева

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований. В основание доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судом норм процессуального и материального права.

По мнению ответчика, размер арендной платы за спорный земельный участок должен рассчитываться на основании кадастровой стоимости, действующей на момент подачи истцами заявления о переоформлении права постоянного бессрочного пользования. Поскольку суд неверно определил размеры занимаемой арендаторами площади и размер годовой арендной платы за весь земельный участок, то расчет размера арендной платы для каждого из истцов также является неверным.

24.06.2014 в судебном заседании представитель ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

Представитель истцов с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в суд не обеспечили, отзывы на апелляционную жалобу не представили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие третьих лиц.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал ранее направленное в суд ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения дела N А55-6850/2014, в рамках которого рассматриваются требования ТУ Росимущества в Самарской области об оспаривании кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Судебная коллегия, рассмотрев ходатайство представителя ответчика о приостановлении производства по делу, не находит правовых оснований для его удовлетворения, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Объективной предпосылкой для применения приведенной нормы является невозможность рассмотрения одного дела до принятия решения по другому делу.

Рассмотрение одного дела до разрешения другого дела признается невозможным, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат рассмотрения другого дела имеют значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу. Следовательно, невозможность рассмотрения спора обусловлена тем, что существенные для дела обстоятельства подлежат установлению при разрешении другого дела в арбитражном суде и, если производство по делу не будет приостановлено, разрешение дела может привести к незаконности судебного решения, неправильным выводам суда или к вынесению противоречащих судебных актов.

Предметом спора по делу N А55-6850/2014 является оспаривание кадастровой стоимости спорного земельного участка, в то время как предметом настоящего спора является урегулирование разногласий, возникших при заключении договора аренды.

Изучив материалы дела, судебная коллегия установила, что спор об оспаривании кадастровой стоимости никак не препятствует рассмотрению настоящего дела, поскольку непосредственно с ним не связан.

Доводы, приводимые ответчиком при рассмотрении дела N А55-6850/2014, могут быть заявлены им при рассмотрении настоящего дела и подлежат оценке судом наряду с другими обстоятельствами дела.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав участников процесса, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

ОАО "Судо-Волга" на основании постановления первого заместителя мэра г. Тольятти N 55-2/06-99 от 03.06.1999 предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок общей площадью 262290,00 кв.м., находящийся по адресу: г. Тольятти. Комсомольский район, ул. Никонова, д. 1а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63 N 0164987 от 02.11.1999.

На указанном земельном участке располагались производственные здания, принадлежащие ОАО "Судо-Волга" на праве собственности на основании договора передачи имущества в собственность акционерного общества N 183 от 04.08.1993.

В период с 1999 по 2011 года часть зданий ОАО "Судо-Волга" была отчуждена и остальные истцы приобрели права на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, на основании гражданско-правовых сделок.

18.04.2012 истцы совместно с другими собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0201060:26, общей площадью 262 171 кв.м., имеющим местоположение: Самарская область. г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Никонова, дом 1а, и разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений, на основании статей 29, 36 Земельного кодекса РФ обратились в ТУ Росимущества в Самарской области с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды со множественностью лиц на стороне арендатора сроком 49 лет, и представили весь необходимый перечень документов, предусмотренный законодательством.

Указанное заявление письмом исх. N 23/523 от 16.05.2012 ТУ Росимущества в Самарской области направило на рассмотрение в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество).

14.06.2012 Росимущество направило сообщение исх. N ПП10/20384 в адрес ТУ Росимущества в Самарской области, в котором указало на невозможность переоформления права постоянного бессрочного пользования земельным участком ввиду отсутствия документов, подтверждающих наличие указанного права у иных собственников объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке.

В связи с чем ТУ Росимущества в Самарской области сообщило ОАО "Судо-Волга", что по заявлению от 18.04.2012 принято решение об отказе в предоставлении спорного участка в аренду и 03.07.2012 вернуло пакет документов заявителям для доработки.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.08.2012 по делу N А55-20274/2012, с учетом постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2012, удовлетворены требования ОАО "Судо-Волга", ООО "Тольяттинский судоремонтный завод", ООО "Тольяттинский механический завод", ООО "Металл Трейд", ЗАО "Амур" к Росимуществу и ТУ Росимущества в Самарской области о признании незаконным бездействия в переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Судо-Волга" в отношении спорного земельного участка на право аренды указанного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, и обязании заинтересованных лиц по вступлении в законную силу решения суда в месячный срок принять решение о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Судо-Волга" спорного земельного участка на право аренды с множественностью лиц на стороне арендатора согласно совместному заявлению от 18.04.2012 собственников недвижимости, расположенной на земельном участке, и направить истцам проект договора аренды вышеуказанного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении в аренду.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.03.2013 вышеуказанные судебные акты по делу N A55-20274/2012 оставлены без изменения.

В связи с невыполнением ответчиками судебного акта по делу N А55-20274/2012 в добровольном порядке, истцы совместно с другими собственниками объектов недвижимости на спорном земельном участке 11.04.2013 направили в адрес ответчика проект договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора и расчетом арендной платы, исходя из сложившегося порядка пользования земельным участком и согласованного всеми собственниками объектов недвижимости на нем.

Распоряжением N 312-р от 26.04.2013 ТУ Росимущества в Самарской области составлен проект договора аренды на иных условиях, чем в проекте договора аренды, направленном истцами.

Письмом от 23.05.2013 истцы направили в адрес ответчика протокол разногласий, однако в установленный законом 30-ти дневный срок извещения о результатах рассмотрения протокола разногласий не получили.

Поскольку при заключении договора стороны не пришли к согласию, они обратились в арбитражный суд с вышеназванным иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлены случаи и порядок передачи разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как следует из пункта 3 статьи 3 и пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами. Данное право является исключительным, то есть никто кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статье 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок (пункта 5 статьи 36 ЗК РФ).

Как следует из протокола разногласий к спорному договору аренды, истцами в проект договора был добавлен пункт 1.3 следующего содержания: "Размер прав и обязанностей арендаторов на занимаемый каждым из них земельный участок определяется размерами согласованных между ними долей, определяемых в соответствии с необходимой для использования принадлежащих им зданий (строений, сооружений) площадью участков".

Судом установлено, что в настоящее время на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности истцам:

1. ОАО "Судо-Волга": Здание (Лит.А2) - Заводоуправление, площадью 1776,40 кв.м.; Здание (Лит.А9) - Котельная завода, площадью 531,40 кв.м.; Здание (Лит.А11) - Вахта N 1, площадью 28,70 кв.м.; Здание (Лит.А12) - Вахта N 2, площадью 26,90 кв.м.; Здание (Лит.А13) -Гараж, площадью 2051,30 кв.м.; Здание (Лит.А14) - Центральный склад, площадью 3361,20кв.м.; Здание (Лит.А17) - Цех восстановления деталей, площадью 684,20 кв.м.; Здание (Лит.А20) - Трансформаторная подстанция N 5 (ТП-5), площадью 23,00 кв.м.; Здание (Лит.А21) - Трансформаторная подстанция N 26, площадью 64,60 кв.м.; Здание (Лит.А22) - Трансформаторная подстанция N 13 (ТП-13),площадью 8,10 кв.м.; Здание (Лит.А24а) - Аккумуляторная, площадью 113,40 кв.м.; Здание (Лит.А28) Водозабор (насосная), площадью 37,00 кв.м.; Здание (Лит.А29) - Бойлерная, площадью 50,40 кв.м.: Здание (Лит.А32) Гараж для служебного легкового автотранспорта, площадью 87,40кв.м.

2. ООО "Тольяттинский судоремонтный завод": Здание (Лит.А10) - Склад красок, площадью 139,90 кв.м.; Здание (Лит.А16) - Цех ДОУ, площадью 1394,20 кв.м.; Здание (Лит.А19) - Слип поперечный гребенчатый Г-300, площадью 174,30 кв.м.; Здание (Лит.Аб) - Кислородная станция, площадью 767,60 кв.м.; Здание (Лит.А25,А26,А27) Склад ОКСА N 1,N 2,N 3, площадью 1179,10 кв.м.; Сооружение (Лит.Е1 V=10 куб.м., Лит. Е2 V=3 куб.м., Лит.Е3 V= 24 куб.м..) - Открытый склад ГСМ, Сооружение (Лит.П) - Причальная стенка, площадью 7917,00 кв.м.; Сооружение (Лит.С) - Слип поперечный гребенчатый Г-300 (поз.2), площадью 54754,00 кв.м.; - Здание (Лит.А18) - Котельно-сварочный цех, площадью 4371,90 кв.м.

3. ЗАО "Амур": Здание (Лит.А33) - АБК производственной базы, площадью 400,20 кв.м.; Здание (Лит.А34) - Склад производственной базы, площадью 100,40 кв.м.; Здание (Лит.А35)-Ремонтная мастерская, площадью 129,30 кв.м.; Здание (Лит.А36) - Арочное здание (ангар), площадью 878,80 кв.м.; Здание (Лит.А8) - Моторный цех, площадью 6886,20 кв.м.; Здание (Лит.А15) - Сушилка цеха ДОУ, площадью 610,40 кв.м.; Сооружение (Лит.СЗ) - Площадка ремонтного фонда двигателей, площадью 3173,00 кв.м.; Сооружение (Лит.С) - Слип поперечный гребенчатый Г-300 (N 1).

4. ООО "Тольяттинский механический завод": Здание (Лит.А7) - Участок испытания дизелей, площадью 711,00 кв.м.

Другими собственниками объектов недвижимости на спорном земельном участке являются:

1. ООО "Нектар" (Здание (Лит.А23) - Склад смазочных материалов, площадью 27,30 кв.м.; Здание (Лит.А30) - Градирня, площадью 38,00 кв.м.: Здание (Лит.А31) - Насосная, площадью 14,40 кв.м.; Сооружение (Лит.С1) - Центральный склад оборудования, металлов и металлоотходов (площадка N 1), площадью 2429,00 кв.м.; Сооружение (Лит.С2) - Центральный склад оборудования, металлов и металлоотходов (площадка N 2), площадью 1856,00кв.м..

2. Дроботов Петр Николаевич (нежилое помещение состоящее из комнат на 1 этаже: комнаты N N 19,29,30,31,32, 33,34,35,36,37,38,39 в здании (Лит.А 1) - Цех навигационного ремонта, площадью 133,90 кв.м.

3. Мочалов Сергей Николаевич (Здание (Лит.A3) - Пожарное депо, площадью 431,60 кв.м.

4. Аббязов Рафаэль Рашидович (Здание (Лит.А) - Склад жидких нефтепродуктов, площадью 47,20 кв.м.

В соответствии со статьей 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 33 ЗК РФ, для целей, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Размер арендной платы за земельный участок устанавливается пропорционально занимаемой арендаторами площади (каждого из арендаторов), которая исчисляется как соотношение площади занимаемой арендатором к общей площади земельного участка.

Поскольку доли в площади земельного участка каждого из владельцев объектов недвижимости рассчитаны всеми собственниками объектов недвижимости на основании вышеприведенных норм права и согласованы ими при подписании соглашения от 27.04.2012, направленному ответчику совместным письмом от 05.05.2012, данное соглашение подлежит применению и при заключении договора аренды с учетом полного перехода прав и обязанностей по нему в связи с заключением договоров купли-продажи от ООО "Алком" к ЗАО "Амур" и от ООО "Металл Трейд" к ООО "Тольяттинский судоремонтный завод".

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что пункт 1.3 подлежит включению в договор, поскольку каждый из истцов и других собственников объектов недвижимости на спорном земельном участке использует только часть площади земельного участка, занятую принадлежащими им зданиями, строениями, сооружениями, и необходимую для их использования по назначению, что напрямую влияет на размер арендной платы, которая должна ими уплачиваться.

Также протокол разногласий к договору аренды содержит дополнительный пункт 1.4 следующего содержания: "Собственники помещений или собственники долей в праве собственности на здание (строение, сооружение) вправе вступить в договор аренды участка, заключив соглашение о присоединении к вышеуказанному договору с арендодателем и исключении из него.".

Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие третьим лицам, которые не включены в число арендаторов, то включение в текст договора аренды пункта 1.4 не противоречит нормам статьи 36 ЗК РФ и является обоснованным.

Также спорным для сторон является редакция пункта 3.1. договора.

Изучив редакции пункта 3.1. проекта договора аренды, представленные сторонами, суд апелляционной инстанции установил, что разногласия в данном пункте и сделанном на его основании Расчете арендной платы, являющемуся Приложением N 1 к договору аренды, связаны: 1. с составом арендаторов; 2. с порядком расчета арендной платы для каждого из арендаторов: для ОАО "Судо-Волга" ответчик использует 1,5 % от кадастровой стоимости, а для остальных истцов исходя из рыночной стоимости земельного участка (из чего и следуют разногласия в части изменения арендной платы); 3. с применением солидарной ответственности: в редакции ответчика истцы несут солидарную ответственность не только в отношении арендаторов, заключивших договор аренды, но и оплачивают солидарно арендую плату за иных собственников недвижимости на спорном земельном участке, а согласно редакции истцов применяется долевая ответственность; 4. с пересмотром размера арендной платы в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешённого использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации: данные положения имеются только в редакции ответчика; 5. с внесением ответчиком условия о том, что арендная плата по настоящему договору не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения.

Вступившими в законную силу судебными актами по делам N А55-20274/2012, N А55-10175/2013, имеющими в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, установлено, что в силу закона (пункт 2 статьи 271 ГК РФ, пункт 1 статьи 35 ЗК РФ) у всех истцов имеется право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком. Следовательно, в данном случае речь может идти именно о переоформлении данного права, а не о первичном предоставлении земельного участка. На спорном земельном участке расположены гидротехнические сооружения, а именно: причальная стенка, водозабор, что, согласно подпункту 10 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ влечет за собой ограничение его оборотоспособности.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, устанавливаются соответственно соответствующими уполномоченными органами власти.

Поскольку спорные земельные участки находятся в собственности Российской Федерации, то установление порядка определения размера арендной платы при передаче данных земельных участков в аренду в силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации относится к компетенции Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление N 582).

Согласно подпункту "г" пункта 3 Постановления N 582, годовая ставка арендной платы за земельный участок, ограниченный в обороте и не относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством РФ, составляет 1,5 % от его кадастровой стоимости. Данная норма вообще не ставит размер арендной платы в зависимость от лиц, которые стали арендаторами, значение имеет ограниченность земельного участка в обороте и переоформление права постоянного бессрочного пользования на право аренды.

Поскольку земельный участок предоставляется в аренду истцам в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования, суд первой инстанции правомерно установил, что при определении условий пункта 3.1 проекта договора и приложения N 1 к нему необходимо руководствоваться правилами пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Более того, согласно пункту 9 Постановления N 582, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.

Следовательно, если арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, то она может быть пересмотрена в случае изменения кадастровой стоимости, а предусмотренное ответчиком в проекте договора условие о том, что арендная плата по настоящему договору не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения, не соответствует вышеизложенным нормам права.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка, согласно решению Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 14/4С-5 от 13.03.2014, составляет 76 829 211,55 руб. 55 коп., соответствующие изменения внесены в ГКН.

Следовательно, в связи с изменением кадастровой оценки земельного участка и с необходимостью применения при расчете арендной платы кадастровой оценки, истцы правомерно произвели расчет арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка существующей в настоящее время, с учетом согласованной доли в праве на арендуемой участок.

Согласно пункту 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11 от 24.03.2005, при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды. Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие физическим лицам, и они используют их не в предпринимательских целях, в связи с чем обязательства всех соарендаторов по договору аренды должны носить долевой характер, а доводы истцов о включении в договор условия о долевой ответственности арендаторов являются обоснованными.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции правомерно принял пункт 3.1. договора аренды и сделанном на его основании Расчете арендной платы, являющемуся Приложением N 1 к договору аренды, в редакции, предложенной истцами.

Истцы в протоколе разногласий просили исключить пункт 3.5. договора, предложенный ответчиком, согласно которому "Стороны пришли к соглашению о том, что в случае возникновения по договору переплаты по арендной плате при наличии неисполненных, в том числе ненаступивших, будущих обязательств Арендаторов по оплате арендной платы до конца действия Договора либо неисполненных, в том числе ненаступивших, обязательств по договорам, заключенным между Сторонами, образующаяся переплата Арендатору Арендодателем не возвращается, а подлежит зачислению в счет оплаты арендной платы по Договору за будущие периоды или по иным заключенным между Сторонами договорам аренды земельных участков (при наличии).".

Поскольку соглашение по данному пункту сторонами не достигнуто, а включение его в договор законом не предусмотрено, то пункт 3.5. договора правомерно исключен судом первой инстанции из текста договора.

Разногласия сторон относительно пункта 4.1.1. договора связаны с соблюдением претензионного порядка арендодателем при расторжении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Изучив редакции указанного пункта, предложенные сторонами, суд первой инстанции установил, что предложенное истцами условие в протоколе разногласий основано на законе и пункт 4.1.1. договора следует принять в редакции истцов.

Также истцы в протоколе разногласий предложили исключить пункты 4.1.4, 4.1.5, 4.4.3, 4.4.5, 4.4.11, 4.4.12, 7.3 в редакции ответчика, которыми устанавливаются права и обязанности сторон по договору, предусмотренные нормами гражданского и земельного законодательства.

Поскольку права и обязанности сторон по договору, изложенные в указанных пунктах, установлены законом, то нет необходимости в урегулировании данных правоотношений в договоре.

Разногласия в пункте 4.2.2 между сторонами состоят в том, что ответчиком помимо письменного извещения об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы предусматривается альтернативный способ извещения путем размещения на официальном сайте.

Поскольку соглашение по данному способу извещения сторонами не достигнуто, а включение его в договор законом не предусмотрено, то суд первой инстанции обоснованно посчитал возможным изложить пункт 4.2.2 договора в редакции истцов.

Разногласия по пункту 4.3.2 договора связаны с включением истцами дополнительных условий о праве отдавать арендные права на земельный участок в залог, в том числе и при передаче в залог здания, сооружения.

В соответствии с частью 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Таким образом, поскольку право арендатора отдавать арендные права на земельный участок в залог, в том числе и при передаче в залог здания, сооружения, предусмотрено законом, то пункт 4.3.2 договора подлежит принятию в редакции истцов.

Также истцы настаивают на исключении из договора пунктов 4.4.14 и 8.2, предложенных ответчиком, следующего содержания: "4.4.14. В трехдневный срок после государственной регистрации договора направить зарегистрированный экземпляр настоящего договора арендодателю", "8.2. Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 доводы арендатора (-ов) о невозможности исполнения обязательств вследствие тяжелого финансового положения; о неисполнении обязательств контрагентами; о наличии задолженности перед другими кредиторами; о наложении ареста на денежные средства или иное имущество ответчика; о непоступлении денежных средств из бюджета; о добровольном погашении долга полностью или в части на день рассмотрения спора; о выполнении арендатором (-ами) социально значимых функций; о наличии у арендатора (-ов) обязанности по уплате процентов за пользование чужими денежными средствами (например, процентов по договору займа) сами по себе не могут служить основанием для снижения пени и/или процентов на основании статьи 333 ГК РФ.".

Суд первой инстанции правомерно посчитал доводы истцов в указанной части обоснованными, поскольку условия данных пунктов договора в редакции ответчика не соответствуют закону, в связи с этим подлежат исключению из договора аренды.

Разногласия по пункту 5.2 договора состоят во включении ответчиком дополнительных условий о признании сторонами задолженности по оплате аренды коммерческим кредитом (абзацы 2-й и 3-й данного пункта).

Как следует из абзаца первого данного пункта договора, за просрочку внесения арендной платы предусмотрена выплата арендаторами пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент просрочки платежа, от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Условия о коммерческом кредите за несвоевременное внесение арендной платы предусматривает фактически двойную ответственность за одно и то же гражданское правонарушение, что противоречит положениям гражданского законодательства.

Поскольку истцы не согласны с включением данного условия, то на основании пункта 4 статьи 421 ГК РФ пункт 5.2 договора следует принять в редакции истцов: "За нарушение сроков внесения арендной платы по Договору Арендаторы выплачивают Арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на момент просрочки платежа, от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки".

Также истцы просили исключить из договора пункты 5.4 и 5.5, предложенные ответчиком, следующего содержания "5.4. За нарушение п. 4.4.6, п. 4.4.8, п. 4.4.10, п. 4.4.12, Договора Арендаторы уплачивают штраф в размере 5% от годовой ставки арендной платы, установленной п.3.1 Договора.", "5.5. В случае нарушения условий Договора, предусмотренных п. 4.4.6 Договора, фактическое использование Участка оплачивается в размере ставки, установленной п.3.1 договора, и в сроки, установленные п. 3.2 Договора. В случае нарушения при этом сроков, установленных п. 3.2 Договора, начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 0,06% от суммы задолженности за каждый день просрочки, оплачиваемые в порядке, указанном в абз. 2 п. 5.2 Договора.".

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Таким образом, поскольку законом предусмотренные в указанных пунктах договора меры ответственности не предусмотрены, а соглашение сторон отсутствует, то вышеуказанные виды ответственности не могут быть включены в условия договора, в связи с чем пункты 5.4. и 5.5 в редакции ответчика подлежат исключению из договора.

Пунктом 5.6 договора в редакции ответчика изложен порядок расчета процентов, установленный законодательством, и включение данного пункта в договор является излишним, в связи, с чем пункт 5.6 договора подлежит исключению. Доводы истцов в этой части суд первой инстанции также посчитал обоснованными.

Разногласия в части пункта 4.4.6 договора связаны с применением мер ответственности за нарушение сроков государственной регистрации договора аренды и изменений к нему. Ответчик предусматривал ответственность, предусмотренную п. 5.4 в порядке, определенном пунктом 5.5. Поскольку пункты 5.4 и 5.5 подлежат исключению из договора, то в случае нарушения арендаторами пункта 4.4.6 ответчик не лишен права применить ответственность, предусмотренную статьей 15 ГК РФ.

Следовательно, пункт 4.4.6 подлежит изложению в редакции истцов, как полностью согласованный сторонами: " 4.4.6. После подписания Договора и изменений к нему, в трехмесячный срок произвести его государственную регистрацию в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае несоблюдения указанного срока по вине Арендаторов последние несут ответственность, предусмотренную пунктом 5.2 Договора".

Разногласия по пункту 7.1 проекта договора связаны с использованием электронных документов при внесении изменений и дополнений в договор. Истцы предложил в протоколе разногласий только вариант письменного оформления изменений и дополнений в договор.

Поскольку соглашение по данному условию сторонами не достигнуто, и включение его в договор в предложенном ответчиком варианте законом не предусмотрено, поэтому в силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ данный пункт договора следует принять в редакции истцов.

Пункт 9.5 в редакции ответчика изложен следующим образом: "Стороны соглашаются на вступление в настоящий договор иных правообладателей зданий, строений, сооружений, расположенных на Участке, на основании дополнительного соглашения к настоящему Договору.".

Истцами в протоколе разногласий предложена иная редакция пункта 9.5 договора: "В случае если при исполнении Договора появится лицо, желающее вступить в Договор на стороне Арендатора, приняв на себя исполнения части обязательств, вытекающих из Договора, Арендодатель обязан подписать с указанным лицом соглашение о присоединении к договору аренды, являющееся неотъемлемой частью настоящего договора. В случае перехода права собственности на Объект недвижимости, размер и порядок внесения арендной платы и другие условия Договора сохраняются и действуют для нового собственника с момента государственной регистрации его права собственности и до внесения изменений в Договор в установленном порядке. При переходе права собственности на часть Объекта недвижимости, условия Договора также сохраняют свое значение для нового собственника, а размер арендной платы рассчитывается пропорционально доле в праве, на арендуемый Участок переданный новому собственнику".

С учетом правовой мотивировки, изложенной судом по пунктам 1.3 и 1.4 договора, редакция истцов по пункту 9.5 является обоснованной, и данный пункт следует принять в редакции истцов.

Также истцы просили исключить пункт 10 проекта договора, согласно которому приложением к договору являются документы, содержащие сведения о дате прекращения права постоянного (бессрочного) пользования на Участок (порядковый номер 4).

Доводы истцов в указанной части также являются обоснованными, поскольку прекращение права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок в данном случае может быть произведено одновременно с государственной регистрацией договора аренды, а поскольку договор аренды в настоящее время не подписан, то самостоятельная регистрация прекращения права не возможна, что делает данный пункт неисполнимым.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что представленная истцами редакция спорных условий договора не нарушает прав ответчика и не противоречит законодательству, учитывает интересы как арендаторов, так и арендодателя, поэтому исковые требования являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы ответчика в апелляционной жалобе об отсутствии предмета спора суд считает несостоятельными, поскольку направление оферты нового договора аренды само по себе не исключает наличия преддоговорного спора по предыдущей оферте в условиях передачи разногласий на рассмотрение суда и поддержания истцами исковых требований.

Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе являются ошибочными. Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

В связи с этим у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для изменения принятого по делу решения, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Арбитражного суда Самарской области от 03.04.2014 по делу N А55-14357/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина Е.А. Терентьев