Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 июля 2014 г. N 10АП-6001/14

г. Москва

03 июля 2014 г.

Дело N А41-67575/13

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Игнахиной М.В.,

судей Виткаловой Е.Н., Шевченко Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания: Малоуховой В.Н.,

при участии в заседании:

от Управления Росреестра по Московской области - Пузырев П.А., представитель по доверенности от 14.05.2014 N 198-Д,

от ООО "МАЗ-РУС" - Комаров А.Д., представитель по доверенности от 01.11.2013 N 157,

от ООО "Эмилия" - Вершило К.В., представитель по доверенности от 05.02.2014,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эмилия" на решение Арбитражного суда Московской области от 04.04.2014 по делу N А41-67575/13, принятое судьей А.О.Уваровым, по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Эмилия" к Управлению Росреестра по Московской области о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Эмилия" (далее - общество "Эмилия") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Росреестра по Московской области (далее - управление) о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление) от 16.11.2013 N 42/030/20130353 об отказе в государственной регистрации залога арендных прав на земельные участки, с кадастровыми номерами 50:42:0040402:0224; 50:42:0040402:0225; 50:42:0040402:0226; 50:42:0040402:230, расположенные по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, мкрн. Павельцево, ул. Новое шоссе, напротив дома N 31.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ООО "МАЗ-РУС", КУИ г. Долгопрудный.

Решением Арбитражного суда Московской области от 04.04.2014 по делу N А41-67575/13 в удовлетворении заявленных требований отказано (л.д. 241-242).

Не согласившись с указанным судебным актом, общество "Эмилия" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой решение Арбитражного суда Московской области считает незаконным и необоснованным, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Дело рассматривается в соответствии со статьями 121, 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей КУИ г. Долгопрудный, надлежащим образом извещенного о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда.

В судебном заседании представитель общества "Эмилия" поддержал доводы изложенные в апелляционной жалобе.

Представители управления, общества "МАЗ-РУС" общества "РЖД" возражали против доводов жалобы, просили обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, повторно изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как усматривается из материалов дела, 20.08.2008 между КУИ г. Догопрудный (арендодатель) и обществом "Эмилия" (арендатор) заключен договор N 43/08, согласно которому последнему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:42:0040402:230 (л.д. 105-113). Данный договор заключен на срок 25 лет.

24.08.2008 между КУИ г. Догопрудный (арендодатель) и обществом "Эмилия" (арендатор) заключен договор N 36а, согласно которому последнему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:42:0040402:224 (л.д. 114-123). Данный договор заключен на срок 25 лет.

24.08.2008 между КУИ г. Догопрудный (арендодатель) и обществом "Эмилия" (арендатор) заключен договор N 35а, согласно которому последнему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:42:0040402:225 (л.д. 124-133). Данный договор заключен на срок 25 лет.

24.08.2008 между КУИ г. Догопрудный (арендодатель) и обществом "Эмилия" (арендатор) заключен договор N 34а, согласно которому последнему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:42:0040402:226 (л.д. 134-139). Данный договор заключен на срок 25 лет.

29.07.2013 между обществом "МАЗ-Рус" (продавец) и ЗАО "Мосмаз" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 1/4285, согласно которому последний обязался принять и оплатить новую автомобильную технику и новые прицепы общей стоимостью 322 800 918 рублей в согласованные в разделе 2 договора сроки (л.д. 99-103).

В обеспечение денежных обязательств ЗАО "Мосмаз" по указанному договору 26.09.2013 между обществом "Эмилия" и обществом "МАЗ-Рус" заключен договор ипотеки N 1/4285/И арендных прав общества на четыре земельных участка, находящихся по ул. Новое шоссе, напротив дома N 31 мкрн.Павельцово, г. Долгопрудный Московской области, кадастровые номера 50:42:0040402:0224; 50:42:0040402:0225; 50:42:0040402:0226; 50:42:0040402:230 (л.д. 144-148).

30.09.2013 общество "Эмилия" обратилось в управление с заявлением о регистрации договора ипотеки на вышеуказанные земельные участки.

Сообщением от 16.11.2013 N 42/030/2013-353 управление уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации (л.д. 5). В качестве причины отказа в государственной регистрации указано на отсутствие согласия собственника муниципального образования г.Долгопрудный на заключение договора ипотеки.

Ссылаясь на наличие правовых оснований для осуществления государственной регистрации договоров об ипотеке права аренды, и не согласившись с отказом в его государственной регистрации, заявитель обратился в арбитражный суд с указанными выше требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для регистрации права ипотеки земельного участка при отсутствии согласия собственника земельного участка.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данным выводом суда первой инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из смысла указанной нормы и учитывая разъяснения, данные в постановлении Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ от 01.07.1996 N 6/8, основанием для признания ненормативного правового акта недействительным, решений, действий (бездействия) незаконными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав на недвижимое имущество) к числу ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество отнесена ипотека - залог недвижимого имущества.

Как устанавливает пункт 2 статьи 13 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, государственная регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц; если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 Закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

В соответствии с пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право.

Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

Согласно статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пунктом 4 статьи 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

На основании пункта 5 статьи 5 указанного Закона правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Согласно пункту 1.1 статьи 62 указанного Закона залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Таким образом, передача в залог прав аренды земельного участка возможна при наличии согласия собственника.

Как следует из содержания договора от 20.08.2008 N 43/08, пунктов 3.2.15 договоров аренды земельных участков от 24.08.2008 N 36а, от 24.08.2008 N 35а, от 24.08.2008 N 34а арендатор не вправе без согласия арендодателя осуществлять передачу арендуемого участка в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка.

Поскольку доказательств, подтверждающих согласие собственника земельных участков на передачу права аренды спорных земельных участков в залог, представлено не было, управление отказало обществу "Эмилия" в государственной регистрации договора ипотеки.

С учетом изложенных обстоятельств, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований общества "Эмилия", является верным.

Утверждение заявителя апелляционной жалобы об отсутствии необходимости в представлении согласия собственника земельного участка, не принимается судебной коллегией, поскольку в данном случае необходимость такого согласия предусмотрена договорами аренды земельных участков.

Также судебная коллегия учитывает, что согласно письму КУИ г. Долгопрудный от 07.10.2013 N 1698 обществу "Эмилия" отказано в получении согласия на передачу в залог арендных прав по договорам аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:42:0040402:0224; 50:42:0040402:0225; 50:42:0040402:0226; 50:42:0040402:230 (л.д. 212-213).

Ссылка общества "Эмилия" на пункт 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которому передача прав и обязанностей по аренде земельного участка на срок более пяти лет, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в пределах срока договора аренды земельного участка возможна без согласия собственника при его уведомлении, в данном случае также несостоятельна.

Согласно пунктам 4.1.1 договоров аренды земельных участков арендодатель вправе отказаться о исполнения договора аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы в течении двух сроков оплаты и других случаях нарушения арендатором условий договора, предусмотренных разделом 5 договора аренды об ответственности.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что письмом от 16.09.2013 N 1582 КУИ г.Долгопрудный уведомил общество "Эмилия" о расторжении четырех договоров, поскольку фактически арендованные земельные участки не используются по установленным видам разрешенного использования (л.д. 214-215).

Таким образом, на дату обращения общества "Эмилия" в управление (30.09.2013) право пользования предоставленными обществу "Эмилия" в аренду земельными участками прекратилось вследствие одностороннего отказа арендодателя от дальнейшего исполнения заключенных между сторонами договоров, возможность которого предусмотрена условиями заключенного между сторонами договоров аренды, что не противоречит пункту 3 статьи 450 ГК РФ.

Следовательно, пакет представленных обществом "Эмилия" документов на регистрацию договора ипотеки в отношении четырех арендованных земельных участков не соответствовал требованиям действующего законодательства и не являлся достаточным для совершения регистрационных действий.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что у ответчика имелись основания, предусмотренные Законом о регистрации прав на недвижимое имущество для отказа в государственной регистрации залога арендных прав.

Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно и в полном объеме. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено, оснований для отмены решения не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 4 апреля 2014 года по делу N А41-67575/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Игнахина

Судьи

Е.Н. Виткалова Е.Е. Шевченко