Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2014 г. N 13АП-9734/14

г. Санкт-Петербург

09 июля 2014 г.

Дело N А56-65361/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июля 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Желтянникова В.И., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.

при участии:

от истца: представители Патрикеева У.В. (по доверенности от 27.12.2013), Вишневская М.В. (по доверенности от 25.12.2013)

от ответчика: представители Баканов А.В. (по доверенности от 10.01.2014), Яскевич Т.В. (по доверенности от 01.12.2013)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-9734/2014, 13АП-11436/2014) ООО "Строй Холдинг" и Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.03.2014 по делу N А56-65361/2013 (судья Егорова Д.А.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к ООО "Строй Холдинг" о взыскании задолженности, расторжении договора и выселении,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный, подъезд N 6, ОГРН: 1027809244561) (далее - Комитет, Истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Строй Холдинг" (адрес: Россия 190000, Санкт-Петербург, Английская наб., 8; ОГРН: 1057746594553) (далее - Ответчик, Общество) с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковых требований, принятых арбитражным судом первой инстанции, о взыскании 32 130 355 руб. 64 коп. задолженности, 1 586 144 руб. 84 коп. пеней, расторжении договора аренды от 25.10.2010 N 01/ЗКС-05492, выселении Ответчика с занимаемых по данному договору земельных участков.

Общество обратилось к Комитету со встречным иском о признании договора аренды от 25.10.2010 N 01/ЗКС-05492 недействительным, применении последствий недействительности данного договора и взыскании 158 118 567 руб. 91 коп. излишне уплаченных арендных платежей. Встречные исковые требования были приняты к совместному рассмотрению с первоначальными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением арбитражного суда от 14.03.2014 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Не согласившись с названным решением, стороны обратилось с апелляционными жалобами, в которых просили состоявшийся судебный акт отменить, заявленные ими требования удовлетворить.

В апелляционной жалобе Общество ссылается на недействительность договора аренды, поскольку реализация инвестиционного проекта на условиях, предусмотренных данным договором, стала невозможна в связи с признанием недействующими с 16.03.2011 отдельных положений Закона Санкт-Петербурга от 19.01.2009 N 820-7 "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимом в использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О генеральном плате Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга" (далее - Закон N 820-7) и Закона Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" (далее - Правила землепользования и застройки). При этом Общество ссылается на то, что уменьшение строительного объема инвестиционного проекта, связанное со внесением изменений в действовавшее законодательство, не соответствует интересам инвестора по размещению капиталовложений, поскольку лишает данный проект той инвестиционной прибыли, на которую рассчитывало Общество при заключении договора аренды. В связи с тем, что договор аренды перестал соответствовать нормам действующего законодательства в связи с невозможностью предоставления Обществу земельного участка для целей, приведенных в договоре аренды, Ответчик полагает указанный договор ничтожным. Поскольку в счет исполнения обязательств по договору аренды Общество вносило арендную плату, Ответчик считает указанные платежи неосновательным обогащением Комитета.

Комитет оспаривает решение суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска о взыскании арендной платы и неустойки, расторжении договора и выселении Ответчика. По мнению Комитета, изменение в законодательстве - признание недействующими с 16.03.2011 отдельных положений Закона N 820-7 и Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, не зависело от действий либо бездействия Комитета или иного органа исполнительной власти. Поскольку за расторжением договора в порядке, предусмотренном статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, Общество не обращалось, Комитет полагает, что у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении первоначального иска.

В судебном заседании апелляционного суда представители сторон доводы своих апелляционных жалоб поддержали, просили решение суда отменить. Против удовлетворения апелляционной жалобы противоположной стороны в споре возражали.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.

Предметом настоящего спора являются обязательства сторон, возникшие из договора аренды на инвестиционных условиях от 25.10.2010 N 01/ЗКС-05492 (далее - договор аренды), заключенного между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) в отношении земельных участков, расположенных по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Кораблестроителей, уч. 1, западнее пересечения с Новосмоленской наб., кадастровый номер 78:6:2203А:4, а также по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кораблестроителей, уч. 2, западнее пересечения с Новосмоленской наб., кадастровый номер 78:6:2203А:5, предоставленных Обществу для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству гостиницы, коммерческого объекта, не связанного с проживанием населения (гостинично-офисный комплекс), сроком действия до 11.09.2015.

Порядок расчетов установлен сторонами в разделе четвертом договора аренды.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против заявленных требований, Общество указало на то, что в связи с признанием недействующими с 16.03.2011 отдельных положений Закона N 820-7 и Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга выполнение инвестиционного проекта на предоставленных земельных участках стало невозможным, в связи с чем обязанность по внесению арендной платы у Общества отсутствует. При этом Общество заявило встречный иск о взыскании неосновательного обогащения (фактически уплаченной арендной платы), ссылаясь на ничтожность договора аренды.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исков, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Технико-экономические показатели планировочного решения развития территории приведены в томе 1 проекта планировки и проекта межевания территории, выполненного ЗАО "Петербургский НИПИГрад" по заказу Общества и согласованного 01.07.2009 с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории культуры (далее - КГИОП), в том числе установлены ограничения по параметрам застройки земельного участка: высота зданий -70 м. При этом указанные технико-экономические характеристики соответствовали действовавшему законодательству, в том числе Закону N 820-7 и Правилам землепользования и застройки.

Как было установлено судом первой инстанции, указанные проекты были положены в основу отчетов об оценке рыночной стоимости комплекса прав на земельные участки от 27.05.2010 N 27-1/2010, N 26-1/2010, выполненных ООО "Аверс - оценка городской собственности", в соответствии с которыми Комитетом рассчитана арендная плата за пользование земельными участками на инвестиционных условиях.

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 20.12.2010 с учетом решения Санкт-Петербургского городского суда от 22.06.2012 признаны недействующими с 16.03.2011 отдельные положения Закона N 820-7, а также Правил землепользования и застройки.

В связи с утратой градостороительными регламентами в границах зон охраны, содержавшимися в данных нормативных правовых актах Санкт-Петербурга, законной силы при определении высотности разрешенного строительства в границах данных зон надлежит руководствоваться требованиями режимов использования земель и градостроительных регламентов, согласованных письмом Росохранкультуры от 22.11.2008 N 05-4-274.

Как следует из Схемы высотного регулирования для территории Санкт-Петербурга (Приложение 3 к режимам использования земель и градостроительным регламентам в границах зон охраны объектов культурного наследия), предельная высота зданий для предоставленных Обществу земельных участков установлена в 40 метров.

Письмом КГИОП N 2-3342-1 от 05.04.2013 Общество уведомлено об уменьшении высотности возводимых на участках зданий.

Как следует из представленного Обществом заключения ОАО "КБ высотных и подземных сооружений", с учетом существующих градостроительных ограничений на данных земельных участках, а также при условии соблюдения всех нормативных требований в области проектирования и строительства, исходно-разрешительных данных, достичь плановых технико-экономических показателей объекта инвестирования, включая общую площадь здания (зданий), не представляется возможным.

Исследовав материалы дела и оценив представленные сторонами доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что реализация инвестиционного проекта на условиях, предусмотренных договором аренды, невозможна в силу изменения применимого градостроительного законодательства.

Поскольку судом была установлена невозможность фактического использования земельных участков для целей, определенных договором аренды, основания для взимания Комитетом оплаты за землепользование, а равно договорной неустойки с учетом положений статей 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Применительно к установленным выше фактическим обстоятельствам дела представляется правомерным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора аренды и, как следствие, выселения Общества, по заявленным Комитетом в иске основаниям (нарушение арендатором условий договора).

В свою очередь, поскольку требования Общества о взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченной арендной платы заявлены в период действия договора аренды, суд первой инстанции правомерно не усмотрел предусмотренных статьями 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения встречного требования Общества.

В рассматриваемом случае договор аренды на момент его заключения соответствовал требованиям действовавшего законодательства, последующее изменение которого не влечет правовых последствий, предусмотренных статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как было установлено судом первой инстанции, за изменением или расторжением договора аренды в порядке, предусмотренном статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны не обращались.

Таким образом, следует признать, что основания для удовлетворения заявленных сторонами требований в том виде, как они сформулированы сторонами, у суда первой инстанции отсутствовали.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционные жалобы следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.03.2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

В.И. Желтянников Е.В. Жиляева