Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2014 г. N 06АП-3367/14

г. Хабаровск

18 июля 2014 г.

Дело N А73-112/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 июля 2014 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ротаря С.Б.,

судей Гетмановой Т.С., Козловой Т.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Охотюк А.К.,

при участии в заседании:

от Компании по заграничной торговле провинции Хэйлунцзян КНР: представителей Столяровой Е.П. по доверенности от 23.07.2013, Щенина А.Л. по доверенности от 23.07.2013;

от Хабаровского краевого союза потребительских обществ Центросоюза РФ: Фридман Т.Н., председатель, постановление от 22.05.2012 N 11-С п. 3/2, Шулятицкого А.Г., представителя по доверенности от 22.04.2014;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Хабаровского краевого союза потребительских обществ Центросоюза Российской Федерации

на решение от 23.05.2014

по делу N А73-112/2014

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Воронцовым А.И.,

по иску Компании по заграничной торговле провинции Хэйлунцзян КНР

к Хабаровскому краевому союзу потребительских обществ Центросоюза Российской Федерации

об обязании совершить действия,

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и ЕАО,

УСТАНОВИЛ:

Компания по заграничной торговле провинции Хэйлунцзян КНР (далее - Компания) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Хабаровскому краевому союзу потребительских обществ Центросоюза Российской Федерации (ОГРН 1022700916666, ИНН 2700000553, далее - Крайпотребсоюз) об обязании совершить действия по регистрации договора долгосрочной аренды от 27.10.1992 года с изменениями и дополнениями, внесенными соглашением от 18.06.1998 года, заключенным между Хабаровским краевым союзом потребительских обществ и Компанией по заграничной торговле провинции Хэйлунцзян, КНР (с учетом уточнения требований, заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Решением суда от 23.05.2014 уточненные исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Крайпотребсоюз в апелляционной жалобе просит его отменить, отказав в удовлетворении заявленных исковых требований.

Мотивируя требования жалобы, заявитель указывает, что с момента подписания договора в 1992 году и в 1998 году дополнительного соглашения к нему, Крайпотребсоюз не уклонялся от их государственной регистрации, Компания же свою очередь никаких действий по регистрации договора и дополнительного соглашения к нему не предпринимала.

Ссылается на признание решением суда от 02.12.2013 по делу N А73-3079/2013 дополнительного соглашения от 18.06.1998 к договору аренды от 27.10.1992 незаключенным. В этой связи вывод суда о том, что стороны были связаны обязательствами дополнительного соглашения от 18.06.1998, считает неверным.

Заявитель также считает пропущенным срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском, поскольку, по его мнению, письмами от 1997, 1998, 2004 годов подтверждается осведомленность истца о том, что спорное здание является собственностью Хабаровского Крайпотребсоюза, попыток зарегистрировать дополнительное соглашение к договору от 1998 года истец не предпринимал. Кроме того ответчик отмечает, что в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие полномочия Сун Тие Цзюн на подписание спорного дополнительного соглашения. Поскольку представленная истцом документация вызвала сомнение у ответчика, последним в суде первой инстанции заявлено ходатайство об их фальсификации, которое, по его мнению, необоснованно отклонено.

В заседании суда апелляционной инстанции представители подателя жалобы на изложенных в ней доводах настаивали.

Представители Компании по доводам ответчика возражали, посчитав их несостоятельными, а жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В порядке статьи 163 АПК РФ в заседании суда объявлялся перерыв с 15.07.2014 до 16.07.2014.

Согласно материалам дела, между Хабаровским Крайпотребсоюзом (арендодатель) и Главной компанией по заграничной торговле провинция Хэйлунцзян, КНР (в настоящее время - Компания по заграничной торговле провинции Хэйлунцзян) (арендатор) 27.10.1992 заключен договор долгосрочной аренды (далее - договор аренды).

В силу пункта 1.1 указанного договора арендодатель обязался сдать, а арендатор принять в долгосрочное владение и пользование 4-х этажное нежилое помещение по ул. Волочаевской, 181, общей площадью 2 450 кв. м, в счет погашения долга арендодателя арендатору в сумме 7 583 000 швейцарских франков.

Имущество предоставляется в долгосрочную аренду сроком на 20 лет. Срок аренды истекает 27.10.2012 (пункт 1.2 договора).

В пункте 1.5 договора стороны согласовали условие о том, что после передачи имущества арендодателем арендатору по акту, задолженность арендодателя компании считается погашенной.

В соответствии с пунктом 2.4 договора после истечения срока аренды здание переходит к арендодателю.

Помещения площадью 2 450 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Хабаровск, ул. Волочаевская, 181, переданы арендатору по акту приема-передачи от 18.02.1993.

Хабаровским Крайпотребсоюзом и Главной компанией по заграничной торговле 18.06.1998 подписано Соглашение о внесении изменений и дополнений в договор долгосрочной аренды от 27.10.1992 (далее - дополнительное соглашение).

В указанном соглашении уточнено наименование и адрес переданного в аренду имущества "4-х этажное здание по ул. Волочаевской, 181Б, общая и полезная площадь здания и его помещений, экспликация земельного участка и другие технические данные согласно технического паспорта", установлен иной срок владения и пользования арендуемым имуществом - до 18.02.2007, внесены изменения в части расширения прав и обязанностей арендатора по пользованию объектом аренды. Относительно размера арендной платы в дополнительном соглашении указано, что за весь срок аренды она составляет 7 583 000 швейцарских франков, оплачивается единовременно путем погашения долга (зачета) арендодателя за поставленные арендатором для нужд Хабаровского края продовольственные товары на сумму 7 583 000 швейцарских франков. После передачи имущества арендатору (с 18.02.1993) задолженность арендатора считается погашенной.

С момента подписания соглашения действия по его государственной регистрации не предприняты.

За Крайпотребсоюзом 27.05.2005 в публичном реестре зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества жилое здание (общежитие) общей площадью 2 598,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Волочаевская, 181Б, о чем выдано свидетельство о регистрации серии 27АБ N 037768. В качестве основания возникновения права указано постановление главы администрации города Хабаровска от 18.10.1995 N 4288.

По пояснениям Компании о факте регистрации права собственности на указанный объект ему стало известно при рассмотрении арбитражным судом иска Крайпотребсоюза об освобождении здания.

Письмом от 04.12.2013 N 180698/1 Компания обратилась к Крайпотребсоюзу с требованием о предоставлении оригинала соглашения от 18.06.1998 в целях государственной регистрации права аренды.

Письмом N 871/1 от 16.12.2013 арендодатель уведомил об отсутствии у него оригинала дополнительного соглашения от 18.06.1998.

Сославшись на разъяснения Управления Росреестра, при отсутствии оригинала дополнительного соглашения, необходимого для государственной регистрации, Компания письмом от 26.12.2013 предложила подписать дубликат указанного соглашения.

Не подписание Крайпотребсоюзом дубликата дополнительного соглашения послужило основанием для обращения Компании в арбитражный суд с настоящим требованием.

Изучив материалы дела, заслушав в судебном заседании пояснения присутствующих представителей, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В статье 4 Закона N 122-ФЗ установлена обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Из пункта 1 статьи 651 ГК РФ следует, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено, что к договорам аренды нежилых помещений применяются правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 26 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Поскольку отношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, носят длящийся характер, в пункте 6 статьи 33 Закона N 122-ФЗ закреплено правило о том, что если правоотношения возникли до введения действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то последний применяется только к тем правам и обязанностям, которые возникли после введения его в действие.

Как отмечено дополнительное соглашение 1998 года к договору аренды существенно изменило права и обязанности сторон, в частности ввиду установления иного срока аренды недвижимого имущества.

В этой связи суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что дополнительное соглашение к договору аренды, подписанное в период действия Закона о регистрации и изменяющее права и обязанности сторон, подлежит обязательной государственной регистрации.

Относительно доводов апелляционной жалобы о том, что дополнительное соглашение от 18.06.1998 к договору аренды признано арбитражным судом незаключенным, вследствие чего стороны не связаны обязательствами по дополнительному соглашению от 18.06.1998, необходимо отметить следующие обстоятельства.

Крайпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском к Компании по заграничной торговле об обязании освободить спорные нежилые помещения, ввиду истечения срока действия заключенного между сторонами договора аренды от 27.10.1992.

Встречным иском Компания потребовала признать право аренды (владения и пользования) на спорное нежилое здание, ввиду наличия дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего продление срока действия данного договора до 18.02.2017.

Решением суда от 02.12.2013 по делу N А73-3079/2013, оставленным без изменения судом кассационной инстанции в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

После вынесения указанного судебного решения арендодатель, сославшись на незаключенность дополнительного соглашения от 1998 года, направил в адрес арендатора уведомление о расторжении договора долгосрочной аренды в порядке статьи 610 ГК РФ с указанием, что с момента истечения трехмесячного срока указанный договор считается расторгнутым.

Однако необходимо отметить, что в Постановлении кассационной инстанции от 14.05.2014 по указанному делу суд признал верным вывод суда первой инстанции о том, что дополнительное соглашение от 18.06.1998 к договору аренды подлежит обязательной государственной регистрации, а также о том, что основанием для отказа в удовлетворении требований арендодателя послужило отсутствие предусмотренных законом обстоятельств, позволяющих расторгнуть договор аренды по его требованию.

Вместе с тем в силу разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", наличия в материалах дела акта приема - передачи от 18.02.1993 спорного помещения арендатору, кассационный суд отметил, что отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 18.06.1998 к договору аренды от 27.10.1992 не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при подписании спорного соглашения. В этой связи, стороны связаны условиями соглашения от 18.06.1998, в том числе в части продления срока действия договора аренды до 18.02.2017.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Кроме того основанием для расторжения долгосрочного договора аренды в силу статей 450 - 451 ГК РФ может рассматриваться либо соглашение сторон о его расторжении, либо вступивший в законную силу судебный акт вынесенный при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

При изложенных обстоятельствах, уведомление Хабаровского Крайпотребсоюза от 04.12.2013 об одностороннем расторжении договора долгосрочной аренды не влечет правовых последствий.

Следует также отметить, что пункт 3 статьи 10 ГК РФ закрепляет презумпцию добросовестности и разумности действий субъектов гражданских правоотношений, вследствие чего нельзя признать добросовестным отказ арендодателя от договора долгосрочной аренды в период, когда арендатор предпринимал действия по регистрации дополнительного соглашения, изменившего существенные условия договора аренды и продлившего срок его действия.

Апелляционный суд не усматривает правовых оснований для признания срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском пропущенным, исходя из следующих обстоятельств.

По мнению ответчика, письмами от 1997, 1998, 2004 годов, в которых Компания требовала произвести государственную регистрацию договора аренды, подтверждается осведомленность истца о том, что спорное здание является собственностью Хабаровского Крайпотребсоюза, соответственно с момента изготовления таких писем истец знал о нарушении своего права.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему не содержат конкретных сроков обращения сторон за их государственной регистрацией, срок аренды с учетом дополнительного соглашения к договору истекает 18.02.2017.

Пленум Верховного Суда РФ, Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 64 Постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснил: общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации перехода права собственности. Течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Из указанной подателем жалобы переписки сторон следует, что арендатор обращался к арендодателю с просьбами о регистрации аренды спорного здания, на которые следовал отказ, в том числе, ввиду незавершенной реконструкции здания, проводимой в целях перевода его в нежилое. Сведений подтверждающих направление в адрес арендатора информации о завершении такой реконструкции материалы дела не содержат.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В этой связи при условии государственной регистрации права собственности Крайпотребсоюза спорного здания в мае 2005 года, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости исчисления срока исковой давности по требованию о регистрации соглашения от 18.06.1998 с момента регистрации права собственности ответчика на здание и уведомления арендатора об этом.

Вместе с тем, сведений подтверждающих уведомление арендатора о регистрации права собственности на спорное здание материалы дела не содержат.

Кроме того исходя из совокупного анализа положений Закона N 122-ФЗ следует, что государственная регистрация возникшего права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица при наличии наличие необходимых документов, в том числе договора (в данном случае дополнительного соглашения к нему).

Отказы от Крайпотребсоюза от предоставления оригинала и дубликата дополнительного соглашения от 1998 года датированы декабрем 2013 года.

При изложенных обстоятельствах оснований для признания срока исковой давности пропущенным, не имеется.

Ссылки ответчика на отсутствие в материалах дела документов, подтверждающих полномочия Сун Тие Цзюн, на подписание спорного дополнительного соглашения не могут служить основанием для признания апелляционной жалобы обоснованной, поскольку при подписании указанного соглашения арендодателем каких - либо возражений относительно полномочий лица его подписавшего со стороны арендатора не приводилось. На протяжении длительного периода времени с 1998 по 2013 год, в частности исходя содержания из переписки контрагентов, доводов о ничтожности дополнительного соглашения к договору аренды ввиду его подписания неуполномоченным лицом, также не приводилось.

Ссылка заявителя жалобы на необоснованное отклонение судом заявленного ответчиком ходатайства о фальсификации доказательств - документов, подтверждающих смену названия в 1991 году Главной компании на Китайскую компанию по заграничной торговле провинции Хэйлунцзян, ее правопреемственность, полномочия лиц, подписавших договор от 1992 года, дополнительного соглашения к нему от 1998 года, договор поручения и доверенность на представление интересов Главной компании на имя Щенина А.Л., подлежит отклонению. Указанное ходатайство рассмотрено судом первой инстанции и обоснованно отклонено исходя из положений статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия процессуальных оснований для их удовлетворения.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 23.05.2014 по делу N а73-112/2014 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

С.Б. Ротарь

Судьи

Т.С. Гетманова Т.Д. Козлова