Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2014 г. N 20АП-3337/14

г. Тула

21 июля 2014 г.

Дело N А09-10285/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 15.07.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 21.07.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Рыжовой Е.В., Фриева А.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца - Толмачевой Е.П. (доверенность от 21.03.2013), в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие "Климовский картофель" на решение Арбитражного суда Брянской области от 17.04.2014 по делу N А09-10285/2013 (судья Блакитный Д.А.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие "Климовский Картофель" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Климовский крахмал" (далее - ответчик), в котором просило признать состоявшейся сделку между ООО СП "Климовский картофель" и ООО "Климовский крахмал"; прекратить право собственности на недвижимое имущество за ООО "Климовский крахмал" - нежилое двухэтажное здание оздоровительного комплекса, инвентарный номер 0-1020, Литер Б, общей площадью 759 кв. м, расположенное по адресу: п.г.т. Климово, улица Заводская, дом 1; признать право собственности на недвижимое имущество за ООО СП "Климовский картофель" - нежилое двухэтажное здание оздоровительного комплекса, инвентарный номер 0-1020, Литер Б, общей площадью 759 кв. м, расположенное по адресу: п.г.т. Климово, улица Заводская, дом 1.

Впоследствии истец уточнил исковые требования, просил прекратить право собственности ООО "Климовский крахмал" на недвижимое имущество - нежилое двухэтажное здание оздоровительного комплекса, инвентарный номер 0-1020, Литер Б, общей площадью 759 кв. м, расположенное по адресу п.г.т. Климово, улица Заводская, дом 1; признать право собственности на недвижимое имущество за ООО СП "Климовский картофель" - нежилое двухэтажное здание оздоровительного комплекса, инвентарный номер 0-1020, Литер Б, общей площадью 759 кв. м, расположенное по адресу п.г.т. Климово, улица Заводская, дом 1.

Определением суда от 11.03.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк".

Решением арбитражного суда исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие "Климовский Картофель" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Считает, что договор от 11.01.2011 N 1/1 заключен сторонами в надлежащей форме, все его существенные условия согласованы. Указывает, что обязательства сторон по договору исполнены ими надлежащим образом. Полагает, что исполнение спорного договора не затрагивает прав третьего лица.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав пояснения представителя истца, суд апелляционной инстанции считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, ООО "Климовский крахмал" (арендодатель) и ООО СП "Климовский картофель" (арендатор) подписали договор от 11.01.2011 N 1/1 аренды недвижимого имущества с правом выкупа, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение: двухэтажное здание оздоровительного комплекса, инвентарный номер 0-1020, Литер Б, общей площадью 759 кв. м, расположенное по адресу: Брянская область, поселок городского типа Климово, улица Заводская, дом 1, находящееся на земельном участке из земель поселений с кадастровым номером 32:12:01 05 02:0014, расположенном по адресу: п.г.т. Климово, ул. Заводская, д. 1, общей площадью 208 505 кв. м, принадлежащем арендодателю на основании договора аренды от 30.10.2006 N 23, зарегистрированного УФРС по Брянской области в реестре от 30.11.2006 за номером 32-32-12/003/2006-416.

Согласно пункту 1.2 договора передаваемое в аренду с правом выкупа нежилое двухэтажное здание оздоровительного комплекса является собственностью арендодателя, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 32-АГ 261564, выданным 16.11.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.11.2007 сделана запись регистрации N 32-32-12/006/2007-088.

В соответствии с пунктом 2.1 договора он заключен на срок по 30.09.2012 и вступает в силу с момента его подписания.

Пунктом 3.5 договора предусмотрено право арендатора выкупить арендованное имущество как до окончания срока договора, так и после окончания срока договора.

В разделе 6 договора стороны согласовали условия последующего выкупа арендованного имущества. Так, в силу пункта 6.2 договора при выкупе имущества до истечения срока аренды выкупная цена составляет 500 000 руб., в том числе НДС 18 % - 76 271 руб. 19 коп.

Пунктом 6.3 договора установлено, что выкупная цена имущества может быть заменена арендатором на поставку арендодателю натуральной продукции, а именно, картофеля будущего урожая, на сумму, указанную в пункте 6.2 договора.

В силу пункта 6.4 договора при выкупе имущества до истечения срока аренды выкупная цена, обусловленная пунктом 6.2 договора, уменьшается на сумму произведенных арендных платежей, если таковые были произведены.

В соответствии с пунктом 6.5 договора он не подлежит государственной регистрации, если арендатор, имеющий право выкупа арендованного имущества, внесет выкупную цену имущества (по пунктам 6.2 или 6.3 договора) до истечения первого года аренды.

После внесения выкупной цены в соответствии с пунктом 6.2 или пунктом 6.3 договора имущество переходит в собственность арендатора. Право собственности подлежит государственной регистрации в установленном порядке (т. 1, л. д. 51-54).

Во исполнение условий договора по акту приема-передачи от 11.01.2011 к договору аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 11.01.2011 N 1/1 ООО "Климовский крахмал" передало, а ООО СП "Климовский картофель" приняло в аренду с правом выкупа за плату во временное владение и пользование вместе с необходимой для использования документацией нежилое помещение - двухэтажное здание оздоровительного комплекса, инвентарный номер 0-1020, Литер Б, общей площадью 759 кв. м, расположенное по адресу: Брянская область, поселок городского типа Климово, улица Заводская, дом 1; право собственности на нежилое двухэтажное здание оздоровительного комплекса подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 32-АГ 261564, выданным 16.11.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.11.2007 сделана запись регистрации N 32-32-12/006/2007-088; земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 32:12:01 05 02:0014, расположенный по адресу: п.г.т. Климово, ул. Заводская, д. 1, общей площадью 208 505 кв. м, принадлежащий арендодателю на основании договора аренды от 30.10.2006 N 23, зарегистрированного 30.11.2006 УФРС по Брянской области в реестре за номером 32-32- 12/003/2006-416 (т. 1, л. д. 55).

Стороны 14.02.2012 подписали акт приема выполненных условий договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 11.01.2011 N 1/1, согласно которому арендодатель передает арендатору право собственности с необходимой для использования документацией нежилое помещение - двухэтажное здание оздоровительного комплекса, инвентарный номер 0-1020, Литер Б, общей площадью 759 кв. м, расположенное по адресу: Брянская область, поселок городского типа Климово, улица Заводская, дом 1; право собственности на нежилое двухэтажное здание оздоровительного комплекса подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 32-АГ 261564, выданным 16.11.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.11.2007 сделана запись регистрации N 32-32-12/006/2007-088; земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 32:12:01 05 02:0014, расположенный по адресу: п.г.т. Климово, ул. Заводская, д. 1, общей площадью 208505 кв. м, принадлежащий арендодателю на основании договора аренды от 30.10.2006 N 23, зарегистрированного 30.11.2006 УФРС по Брянской области в реестре за номером 32-32-12/003/2006-416, в связи с исполнением обязательств по оплате выкупной стоимости за вышеуказанное недвижимое имущество до истечения срока аренды, единовременно поставкой продукции (картофель будущего урожая) на сумму в размере 500 000 руб., в том числе НДС 18 % - 76 271 руб. 19 коп. (т. 1, л. д. 56).

ООО СП "Климовский картофель" (сторона-1) и ООО "Климовский крахмал" (сторона-2) 14.02.2012 подписали акт зачета взаимных требований, из которого следует, что стороны пришли к соглашению о зачете взаимных требований по договорам. По договору поставки от 12.09.2011 N 28: сторона-1 является дебитором, сторона-2 является кредитором.

Поставка картофеля по договору состоялась с 13.09.2011 по 12.11.2011 согласно накладным от 13.09.2011 N 448, от 20.09.2011 N 449, от 21.09.2011 N 450, от 22.09.2011 N 451, от 23.09.2011 N 454, от 29.09.2011 N 467, от 10.10.2011 N 545, от 11.10.2011 N 516, от 12.10.2011 N 515, от 17.10.2011 N 528, от 18.10.2011 N 529, от 24.10.2011 N 530, от 28.10.2011 N 532, от 31.10.2011 N 533, от 01.11.2011 N 534, от 02.11.2011 N 535, от 03.11.2011 N 541, от 08.11.2011 N 543, от 09.11.2011 N 542, от 12.11.2011 N 544). Срок исполнения обязательства по договору - 31.12.2011. Размер погашаемого требования по данному договору составляет 500 000 руб. (без НДС).

По договору аренды с правом выкупа от 11.01.2011 N 1/1:

сторона -1 является кредитором, сторона -2 является дебитором.

Услуги по договору оказаны 14.02.2012, что следует из акта приема выполненных условий договора аренды с правом выкупа от 14.02.2012. Срок исполнения обязательства по договору - 30.09.2012.

Размер погашаемого требования по данному договору 500 000 руб. (в т.ч. НДС 18 % - 76 271 руб. 19 коп.) (т. 1, л. д. 57).

Ссылаясь на то, что ООО СП "Климовский картофель" выполнило свои условия по договору, оплатило ООО "Климовский крахмал" выкупную стоимость недвижимого имущества, переданного ему по договору аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 11.01.2011 N 1/1, ООО СП "Климовский картофель" обратилось в суд с исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

В предмет доказывания по настоящему спору входит установление оснований возникновения права собственности истца, предусмотренных главой 14 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктами 1, 2 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

ООО СП "Климовский картофель" в обоснование заявленного требования ссылается на то, что приобрело право на спорное имущество у ООО "Климовский крахмал" на основании договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 11.01.2011 N 1/1.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с пунктом 2.1 договор заключен на срок по 30.09.2012 и вступает в силу с момента его подписания - 11.01.2011. Таким образом, договор заключен сторонами на срок более одного года.

Следовательно, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 11.01.2011 N 1/1, заключенный между сторонами, и на основании которого ООО СП "Климовский картофель" заявлены исковые требования, подлежал государственной регистрации.

Вместе с тем, как установлено судом и не оспаривается лицами, участвующими в деле, указанный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит императивную норму, предусматривающую обязательную регистрацию договора аренды нежилых помещений, заключенного на срок не менее одного года.

В пункте 6.5 договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 11.01.2011 N 1/1 стороны согласовали, что договор не подлежит государственной регистрации, если Арендатор, имеющий право выкупа арендованного имущества, внесет выкупную цену имущества (по пунктам 6.2 или 6.3 договора) до истечения первого года аренды.

Таким образом, положения указанного пункта договора противоречат положениям пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с этим обоснованно не приняты во внимание судом первой инстанции.

Кроме того, обязательство ООО СП "Климовский картофель" по оплате выкупной цены недвижимого имущества исполнено последним 14.02.2012 (т. 1, л. д. 57), то есть по истечении года после подписания договора аренды.

Довод апеллянта о том, что исполнение спорного договора не затрагивает прав третьего лица, отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Судом установлено, что право аренды земельного участка площадью 208 505 кв. м с кадастровым номером 32:12:01 05 02:0014, расположенного по адресу: п.г.т. Климово, ул. Заводская, д. 1, на котором расположено спорное имущество (здание оздоровительного комплекса), обременено правами ипотеки в пользу ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 04.02.2011 N  116913/0006-7.1, заключенного между ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" (залогодержатель) и ООО "Климовский крахмал" (залогодатель). Данный договор ипотеки зарегистрирован в установленном законом порядке.

Указанное обстоятельство подтверждается имеющимися в материалах дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.01.2014 N 01/001/2014-435 и определением Арбитражного суда Брянской области от 11.04.2013 по делу N А09-9596/2012 (т. 1 л. д. 94, 125-189).

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, подписание сторонами договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа N 1/1 от 11.01.2011 непосредственно затрагивает права третьего лица - ОАО "Российский сельскохозяйственный банк".

Поскольку подписанный между сторонами договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 11.01.2011 N 1/1 не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). Указанная правовая позиция изложена Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".

Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи.

С учетом изложенного суд первой инстанции верно расценил, что договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 11.01.2011 N 1/1 является незаключенным и не порождает всех правовых последствий, на которые был направлен, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд не принимает во внимание доводы жалобы о том, что договор от 11.01.2011 N 1/1 заключен сторонами в надлежащей форме, все его существенные условия согласованы, что обязательства сторон по договору исполнены ими надлежащим образом, поскольку указанные обстоятельства не имеют правового значения при рассмотрении данного спора.

С учетом положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также имеющихся в деле доказательств, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований ООО СП "Климовский картофель".

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 17.04.2014 по делу N А09-10285/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.Г. Тучкова

Судьи

Е.В. Рыжова А.Л. Фриев