Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2014 г. N 19АП-2137/11

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 26 января 2015 г. N Ф10-3579/11 настоящее постановление оставлено без изменения

г.Воронеж

22 июля 2014 г.

Дело N А36-396/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2014 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барковой В.М.,

судей Сурненкова А.А.

Потаповой Т.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Якуниной О.В.

при участии:

от арбитражного управляющего ООО "Монолит" Кочеткова С.С.: Рождествина И.Ю., доверенность от 03.02.2014 г., N б/н, паспорт РФ,

от Богатикова Б.В.: Лыжин С.В., доверенность от 10.07.2013 г., N 48 АА 0481366, паспорт РФ,

от Чукардина В.Т.: Лыжин С.В., доверенность от 10.07.2013 г., N 48 АА 0481365, паспорт РФ,

от Полосина И.В.: Лыжин С.В., доверенность от 10.07.2013 г., N 48 АА 0481367, паспорт РФ,

от внешнего управляющего ООО "Монолит" Строганова С.А.: Лыткина Ю.Ю., доверенность от 26.05.2014 г., N б/н, паспорт РФ,

от ООО "Монолит": представители не явились, извещены надлежащим образом,

от ООО "Строительно-монтажное предприятие-731": представители не явились, извещены надлежащим образом,

от ОАО "Липецкая ипотечная корпорация": представители не явились, извещены надлежащим образом,

от администрации г. Ельца Липецкой области: представители не явились, извещены надлежащим образом,

от уполномоченного органа: представители не явились, извещены надлежащим образом,

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу арбитражного управляющего Кочеткова С.С. на определение Арбитражного суда Липецкой области от 23.04.2014 года (судья В.И. Богатов) по делу N А36-396/2010 о несостоятельности (банкротстве) ООО "Монолит" по заявлениям администрации г. Ельца Липецкой области и внешнего управляющего ООО "Монолит" Строганова С.А. о признании недействительными торгов, проведенных 06.06.2013 года, договоров, заключенных по результатам торгов,

УСТАНОВИЛ:

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Монолит" (далее по тексту - ООО "Монолит", должник), администрация г. Ельца Липецкой области и внешний управляющий ООО "Монолит" Строганов С.А. обратились в арбитражный суд с заявлениями о признании недействительными торгов, проведенных 06.06.2013 года, договоров, заключенных по результатам торгов.

Определением Арбитражного суда Липецкой области от 23.04.2014 признаны недействительными торги в форме аукциона с открытой формой подачи предложений о цене продажи имущества ООО "Монолит": лот N 1 - объект незавершенного строительством 12-этажного жилого здания из кирпича со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: Липецкая область, г. Елец, мкр. Александровский, дом 27 в составе фрагментов; право аренды земельного участка общей площадью 2169 кв. м, расположенного по адресу: Липецкая область, г. Елец, мкр. Александровский, 27. Кадастровый номер: 48:19:614 06 01:0897; признан недействительным договор купли-продажи N 25/1 от 06.06.2013, заключенный между ООО "Монолит" и ООО "Строительно-монтажное предприятие - 731", признан недействительным договор N 25/2 от 06.06.2013 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 499-ю от 07.02.2008, заключенный между ООО "Монолит" и ООО "Строительно-монтажное предприятие - 731"; с ООО "Монолит" в пользу ООО "Строительно-монтажное предприятие - 731" взыскано 635 176,08 рублей.

Не согласившись с вынесенным определением и ссылаясь на его незаконность и необоснованность, арбитражный управляющий Кочетков С.С. обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции от 16.04.2014 отменить и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании представитель арбитражного управляющего ООО "Монолит" Кочеткова С.С. поддержал доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое определение незаконным и необоснованным, просит его отменить.

Представитель внешнего управляющего ООО "Монолит" Строганова С.А. возражает на доводы апелляционной жалобы, считает определение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными, по основаниям, изложенным в приобщенном к материалам дела отзыве, просит обжалуемое определение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Богатикова Б.В., Чукардина В.Т., Полосина И.В. с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает обжалуемое определение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Через канцелярию суда от ФНС России поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором уполномоченный орган при рассмотрении апелляционной жалобы полагается на усмотрение суда, просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции считает, что определение Арбитражного суда Липецкой области от 23.04.2014 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения по следующим основаниям.

Федеральная налоговая служба обратилась в Арбитражный суд Липецкой области с заявлением о признании ООО "Монолит" несостоятельным (банкротом).

Определением от 03.08.2010 в отношении ООО "Монолит" введено наблюдение, временным управляющим утвержден Княгиницкий Любомир Ярославович.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 02.12.2010 ООО "Монолит" признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

Определением от 09.12.2010 исполняющим обязанности конкурсного управляющего ООО "Монолит" утвержден Княгиницкий Любомир Ярославович.

Определением суда от 31.01.2011 конкурсным управляющим в ООО "Монолит" утвержден Кочетков Сергей Сергеевич.

27 июня 2013 года в Арбитражный суд Липецкой области от администрации г. Ельца Липецкой области поступило заявление, в котором она просит:

- признать недействительными, проведенные 06.06.2013 на электронной площадке "Российский аукционный дом", торги в форме аукциона с открытой формой подачи предложений о цене продажи имущества ООО "Монолит" лота " N 1 - объект незавершенного строительством 12-этажного жилого здания из кирпича со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу (местоположение): Липецкая область, г. Елец, мкр. Александровский, дом 27 в составе фрагментов. Право аренды земельного участка общей площадью 2169 кв.м., расположенного по адресу: Липецкая область, г. Елец, мкр. Александровский, д. 27. Кадастровый номер: 48:19:614 06 01:0897.

Определением суда от 31.07.2013 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "Строительно-монтажное предприятие - 731".

Определением от 30.08.2013 конкурсное производство в отношении ООО "Монолит" прекращено и введено внешнее управление сроком на восемнадцать месяцев.

Внешним управляющим ООО "Монолит" утвержден Строганов Сергей Александрович, член Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Центрального федерального округа".

Определением суда от 08.10.2013 в соответствии со ст. 51 АПК РФ ОАО "Липецкая ипотечная корпорация" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца.

29 января 2014 года в Арбитражный суд Липецкой области от внешнего управляющего Строганова С.А. поступило заявление, в котором он просит:

- признать недействительными, проведенные 06.06.2013 на электронной площадке "Российский аукционный дом", торги в форме аукциона с открытой формой подачи предложений о цене продажи имущества ООО "Монолит" лота " N 1 - объект незавершенного строительством 12-этажного жилого здания из кирпича со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу (местоположение): Липецкая область, г. Елец, мкр. Александровский, дом 27 в составе фрагментов. Право аренды земельного участка общей площадью 2169 кв.м., расположенного по адресу: Липецкая область, г. Елец, мкр. Александровский, д. 27. Кадастровый номер: 48:19:614 06 01:0897.

Определением от 21.02.2014 суд первой инстанции объединил в одно производство для совместного рассмотрения требования, заявленные Администрацией города Ельца Липецкой области и требования, заявленные внешним управляющим ООО "Монолит" Строгановым С.А. о признании недействительными торгов, проведенных 06.06.2013 на электронной площадке "Российский аукционный дом", в форме аукциона с открытой формой подачи предложений о цене продажи имущества ООО "Монолит" лота N 1 - объект незавершенного строительством 12-этажного жилого здания из кирпича со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу (местоположение): Липецкая область, г. Елец, мкр. Александровский, дом 27 в составе фрагментов. Право аренды земельного участка общей площадью 2169 кв.м., расположенного по адресу: Липецкая область, г. Елец, мкр. Александровский, д. 27. Кадастровый номер: 48:19:614 06 01:0897.

Как усматривается из материалов дела, 20.04.2013 в газете "Коммерсантъ" N 70 на стр. 22 за N 77030780646 опубликовано информационное сообщение о проведении 06.06.2013 торгов в форме аукциона с открытой формой подачи предложений о цене продажи имущества ООО "Монолит" на электронной площадке "Российский аукционный дом" (адрес сайта -www.lot-online.ru).

Согласно указанному сообщению имущество, выставленное на торги - лот N 1: Объект незавершенного строительством 12-этажного жилого здания из кирпича со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу (местоположение): Липецкая область, г. Елец, мкр. Александровский, дом 27 в составе фрагментов; право аренды земельного участка общей площадью 2169 кв. м., расположенного по адресу: Липецкая область, г. Елец, мкр. Александровский, 27. Кадастровый номер: 48:19:614 06 01:0897. Начальная цена - 604 929,6 руб. В соответствии с протоколом о результатах проведения в электронной форме аукциона открытого по составу участников и открытого по форме подачи предложений по цене имущества по продаже имущества должника ООО "Монолит" РАД-41820 от 06.06.2013, размещенного на сайте электронной торговой площадки, победителем аукциона признан участник аукциона - Общество с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное предприятие-731".

По результатам торгов 06.06.2014 между ООО "Монолит" и ООО Строительно-монтажное предприятие - 731" заключен договор купли-продажи N 25/1 имущества по цене в размере 563 436,40 руб. в т.ч. НДС.

Также 06.06.2013 между ООО "Монолит" и ООО Строительно-монтажное предприятие - 731" заключен договор N 25/2 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 499-ю от 07.02.2008, в соответствии с которым стоимость уступаемых по договору аренды прав определена сторонами в 71 739,68 рублей.

Заявители, полагая, что вышеуказанные торги являются недействительными, обратились в Арбитражный суд Липецкой области с заявлениями о признании торгов недействительными.

Удовлетворяя заявленные требования о признании торгов недействительными, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

На основании статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 (ред. от 30.07.2013) "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

В связи с этим заявленные требования подлежат рассматрению не в рамках искового производства, а в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", применяемого по аналогии, иск о признании публичных торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению. Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Учитывая изложенное, применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора, оспаривать действительность торгов по продаже имущества несостоятельного должника имеют право не любые субъекты гражданских прав, а только лица, полагающие, что они без законных оснований не были допущены к участию в торгах, либо были необоснованно исключены из участников торгов, либо незаконно не признаны победителями торгов, а также конкурсные управляющие и конкурсные кредиторы, при условии допущенных нарушений прав и законных интересов должника, в том числе и порядка проведения торгов.

В силу п. 3 статьи 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) в редакции, подлежащей применению, продажа предприятия, а также иного имущества должника осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены пунктами 3 - 8 статьи 110 и статьей 111 настоящего Федерального закона.

Торги по продаже имущества должника при его банкротстве проводятся с целью получения за это имущество максимально высокой суммы. Вырученная от продажи имущества должника сумма предназначена, в том числе и для погашения требований кредиторов. Продажа имущества по заниженной цене фактически приводит к тому, что кредиторы получают в счет погашения долга меньшую сумму, поэтому конкурсные кредиторы являются лицами, заинтересованными в результатах проведения торгов и заключении договора купли-продажи имущества должника по более высокой цене с соблюдением норм Закона о банкротстве.

Продажа имущества должника по заниженной цене, нарушение порядка проведения торгов затрагивает имущественные права кредиторов должника и свидетельствует о наличии заинтересованности как Администрации г. Ельца Липецкой области (кредитора), так и внешнего управляющего ООО "Монолит" Строганова С.А. в предъявлении требований о признании торгов недействительными.

В соответствии с пунктом 9 статьи 110 Закона о банкротстве не позднее чем за тридцать дней до даты проведения торгов их организатор обязан опубликовать сообщение о продаже предприятия в порядке, установленном статьей 28 настоящего Закона, и в печатном органе по месту нахождения должника.

В пункте 10 статьи 110 Закона о банкротстве приведен перечень сведений, которые должны содержаться в сообщении о продаже предприятия, а именно:

сведения о предприятии, его составе, характеристиках, описание предприятия, порядок ознакомления с предприятием;

сведения о форме проведения торгов и форме представления предложений о цене предприятия;

требования к участникам торгов в случае, если проводятся закрытые торги; условия конкурса в случае проведения торгов в форме конкурса;

порядок, место, срок и время представления заявок на участие в торгах и предложений о цене предприятия (даты и время начала и окончания представления указанных заявок и предложений. В случае проведения торгов по продаже предприятия с использованием открытой формы представления предложений о цене предприятия время окончания представления предложений не указывается);

порядок оформления участия в торгах, перечень представляемых участниками торгов документов и требования к их оформлению; размер задатка, сроки и порядок внесения задатка, реквизиты счетов, на которые вносится задаток;

начальная цена продажи предприятия;

величина повышения начальной цены продажи предприятия ("шаг аукциона") в случае использования открытой формы подачи предложений о цене предприятия;

порядок и критерии выявления победителя торгов;

дата, время и место подведения результатов торгов;

порядок и срок заключения договора купли-продажи предприятия; сроки платежей, реквизиты счетов, на которые вносятся платежи; сведения об организаторе торгов, его почтовый адрес, адрес электронной почты, номер контактного телефона.

Согласно пункту 1 статьи 28 Закона о банкротстве сведения, подлежащие опубликованию в соответствии с настоящим Законом, включаются в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве и опубликовываются в официальном издании, определенном регулирующим органом.

В пункте 8 статьи 28 Закона о банкротстве указано, что если иное не предусмотрено настоящим Законом, сведения, подлежащие опубликованию, должны содержать:

наименование должника, его адрес и идентифицирующие должника сведения (государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица, государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации индивидуального предпринимателя, идентификационный номер налогоплательщика, страховой номер индивидуального лицевого счета);

наименование арбитражного суда, принявшего судебный акт, дату принятия такого судебного акта и указание на наименование процедуры, применяемой в деле о банкротстве, а также номер дела о банкротстве;

фамилию, имя, отчество утвержденного арбитражного управляющего, его индивидуальный номер налогоплательщика, страховой номер индивидуального лицевого счета, адрес для направления ему корреспонденции, а также наименование соответствующей саморегулируемой организации, государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации такой организации, ее индивидуальный номер налогоплательщика и адрес; установленную арбитражным судом дату следующего судебного заседания по рассмотрению дела о банкротстве в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом;

иную информацию в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и нормативными правовыми актами регулирующего органа.

Наряду с прочими согласно пункту 6 статьи 28 Закона о банкротстве обязательному опубликованию в ЕФИР должны подлежать сведения о проведении торгов по продаже имущества должника и о результатах проведения торгов.

Опубликование информационного сообщения о продаже имущества выступает элементом порядка их проведения (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства").

Размещение информации, прежде всего, преследует цель привлечения более широкого круга потенциальных покупателей, желающих приобрести реализуемые объекты недвижимости с публичных торгов.

20.04.2013 в газете "Коммерсантъ" N 70 на стр. 22 за N 77030780646 опубликовано информационное сообщение о проведении 06.06.2013 торгов в форме аукциона с открытой формой подачи предложений о цене продажи имущества ООО "Монолит" на электронной площадке "Российский аукционный дом" (адрес сайта -www.lot-online.ru).

Согласно указанному сообщению имущество, выставленное на торги - лот N 1: объект незавершенного строительством 12-этажного жилого здания из кирпича со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу (местоположение): Липецкая область, г. Елец, мкр. Александровский, дом 27 в составе фрагментов. Право аренды земельного участка общей площадью 2169 кв. м, расположенного по адресу: Липецкая область, г. Елец, мкр. Александровский, 27. Кадастровый номер: 48:19:614 06 01:0897. Начальная цена - 604 929,6 руб. (л.д. 10 т.1).

При этом право собственности на указанный объект в органах ФРС России на момент проведения торгов не было зарегистрировано.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктами 2, 3 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представил указанный документ по собственной инициативе.

Как указано в пункте 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" согласно пункту 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации право на не завершенный строительством объект регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с этим объектом.

Пунктом 17 указанного Информационного письма Президиума ВАС РФ предусмотрено, что объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом - исполнителем в соответствии со статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, из указанных норм права следует, что незавершенный строительством объект в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в случае необходимости совершения сделки с этим объектом.

При этом суд апелляционной инстанции отклоняет довод арбитражного управляющего Кочеткова С.С. о не принятии во внимание судом первой инстанции пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в котором говорится о том, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В соответствии с п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве) являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.

Разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.

Поскольку незавершенное строительством 12-этажное жилое здание из кирпича со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу (местоположение): Липецкая область, г. Елец, мкр. Александровский, дом 27 создавалось на основании норм Закона о долевом участии в строительстве, не прошло государственную регистрацию на момент проведения торгов, как недвижимое имущество, суд первой инстанции верно определил, что оно не могло подлежать отчуждению как объект незавершенного строительства.

Кроме того, в объявлении в газете "Коммерсантъ" N 70 на стр. 22 за N 77030780646 от 20.04.2013 на торги было выставлено, в том числе, "право аренды земельного участка общей площадью 2169 кв. м., расположенного по адресу: Липецкая область, г. Елец, мкр. Александровский, 27. Кадастровый номер: 48:19:614 06 01:0897".

При этом в названной публикации отсутствовало и указание на договор, из которого возникло право аренды, и указание на срок действия такого договора.

Изначально договор аренды земельного участка N 449-ю от.07.02.2008, был заключен между Администрацией города Ельца (арендодатель) и ООО "Монолит" (арендатор) сроком на три года с 07.02. 2008 по 07.02.2010 (л.д. 15- 17 т.1).

Однако, согласно ответу Администрации гор. Ельца Липецкой области на запрос внешнего управляющего от 28.11.2013 N 2853/01-10 договор аренды земельного участка N 449-ю от.07.02.2008 (Липецкая область, г. Елец, мкр. Александровский, 27) является действующим в соответствии с п.2 ст. 621 ГК РФ (л.д. 20 т. 3).

В соответствии с п.2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Согласно раздела Технического плана объекта незавершенного строительства "Заключение кадастрового инженера" (по объекту, расположенному по адресу гор. Елец, мкр. Александровский, 27) "в ходе кадастровых работ выявлено, что здание пересекает границы земельного участка с кадастровым номером 48:20:6140601:897 и выходит на земельный участок с кадастровым номером 48:20:6140601:900". Указанный факт свидетельствует о том, что в нарушение норм градостроительного и земельного законодательства объект незавершенного строительства частично возведен за пределами границ земельного участка, отведенного под его строительство, и на территории иного земельного участка, не отведенного под его строительство в установленном порядке (л.д. 18-21 т. 4).

Названное обстоятельство препятствовало выставлению на торги такого объекта незавершенного строительства, расположенного частично на земельном участке, не предназначенном для его строительства, и соответствующих арендных прав, однако указанное обстоятельство выявлено не было и торги были проведены в нарушении указанных норм.

В силу чего предмет торгов конкурсным управляющим был определен неверно, что нарушает требование ч. 2 ст. 448 ГК РФ, в соответствии с которой, извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Следовательно, конкурсным управляющим ООО "Монолит" Кочетковым С.С. был неправильно определен предмет подлежащего реализации и проданного с торгов имущества, что является нарушением правил проведения торгов, установленных ст. 448 ГК РФ и влечет их недействительность в соответствии со ст. 449 ГК РФ.

Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 14850/11 по делу N А40-1197/11-92-11 "при реализации с публичных торгов такого имущества должника, как право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок свыше пяти лет, следует руководствоваться по аналогии правилами о перенайме и исходить из того, что без согласия арендодателя при условии его уведомления можно продать с публичных торгов лишь принадлежащую должнику по договору аренды совокупность прав и обязанностей арендатора.

Соответственно в надлежащем извещении о публичных торгах названным правом должны быть указаны не только характеристики земельного участка (кадастровый номер, адрес, площадь), но и договор, из которого это право возникло, цель предоставления права аренды, а также место, разумно необходимое время и порядок ознакомления потенциальных участников торгов с документами, определяющими, в том числе, обязанности арендатора, ограничения и обременения продаваемого права".

Также в указанном Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 14850/11 содержится правовая позиция, согласно которой существенное искажение характеристик предмета публичных торгов, формирующее у их потенциальных участников неправильное представление о продаваемом имуществе, даже при надлежащем обнародовании иной информации о торгах является самостоятельным основанием для признания торгов недействительными (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 14850/11 по делу N А40-1197/11-92-11).

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о грубых нарушениях порядка проведения торгов и непосредственно затрагивают интересы кредиторов должника, заинтересованных в продаже имущества за наиболее высокую цену, выявленную в ходе представления конкурирующих заявок.

Довод подателя апелляционной жалобы о возможности потенциальных покупателей, в случае необходимости, получить дополнительную информацию о предмете торгов, судебной коллегией отклоняются, так как нарушения, допущенные при проведении торгов, по своему характеру являются существенными и являются самостоятельным основанием для признания торгов недействительными.

На основании части 6 статьи 110 Закона о банкротстве начальная цена продажи предприятия определяется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, решением собрания кредиторов или комитета кредиторов на основании рыночной стоимости этого предприятия, определенной в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Закона о банкротстве и действующего на основании договора.

В силу норм Закона о банкротстве оценка, данная имуществу должника оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной, в связи с чем самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Учитывая изложенное, доводы заявителей о том, что имущество должника продано по заниженной цене, суд первой инстанции оценил в рамках рассматриваемого спора.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу о том, что указанные доводы являются обоснованными.

При этом суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Внешним управляющим ООО "Монолит" Строгановым С.А. зарегистрировано право собственности на указанный объект незавершенного строительства, ему было выдано свидетельство о государственной регистрации 48 АГ N 460769 от 24.01.2014 г. (л.д. 33 т. 4). Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимости, принадлежащей ООО "Монолит", расположенной по адресу: г. Елец, мкр. Александровский, 27, N 882-14 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. (Елец, мкр. Александровский, 27, право собственности на который зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРП, по состоянию на 27.01.2014 составляет 951 542 рублей (л.д. 2- 148 т. 5). При этом имущество на торги 06.06.2013 было выставлено по цене 604 929,60 рублей.

Учитывая изложенное, разница между рыночной стоимостью имущества по состоянию на 27.01.2014 и ценой, по которой имущество было выставлено на торги, составляющая 36,4%, является существенной.

Из письма ООО "Советникъ", выполнявшего отчет об оценке рыночной стоимости N 692-12 от 12.12.2012 следует, что "согласно п. 1.7 отчета N 692-12 "Сделанные допущения и ограничивающие условия" правовой статус объектов оценки и данные, определяющие их количественные и качественные характеристики, основаны на информации, предоставленной Заказчиком. Данная информация принята как достоверная без какой-либо проверки. Объекты оценки в отчете описаны согласно техническому заданию, которое подписано сторонами. Право собственности на недостроенный объект не было подтверждено свидетельством о государственной регистрации права. Также мы не обладали достоверной технической информацией относительно характеристик и готовности недостроенного объекта, которые должны содержаться в техническом паспорте ввиду его отсутствия. При государственной регистрации недостроенного объекта его рыночная стоимость увеличивается, поскольку в силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента такой регистрации. При отсутствии государственной регистрации было фактически оценено движимое имущество на разбор" (л.д. 16-19, 21 т. 3).

Совокупность приведенных обстоятельств свидетельствует о необоснованно установленной начальной продажной цене имущества должника на торгах, проводимых 06.06.2013 года.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, в суд не представлено.

Кроме того, согласно отчету об оценке рыночной стоимости N 692-12 от 12.12.2012 степень готовности недостроенного 12-ти этажного здания составляла 6% (л.д. 28 т. 4). Объявление о продаже указанного недвижимого имущества не содержало указания на такую характеристику объекта как степень его готовности.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 48 АГ N 460769 от 24.01.2014 степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 2%.

При этом, судом апелляционной инстанции отклоняет довод арбитражного управляющего Кочеткова С.С. о том, что отчет об оценке от 17.12.2012 N 692-12 не был оспорен либо признан недействительным, экспертизы указанного отчета также не проводилось, соответственно, выводы, сделанные в оспариваемом судебном акте относительно занижения в указанном отчете рыночной стоимости имущества, без выяснения соответствующих обстоятельств в судебном заседании, нельзя признать обоснованным и состоятельным.

По смыслу положений статьи 71 АПК РФ, ни одно из доказательств не имеет для суда заранее установленной силы. Таким образом, наличие отчета независимого оценщика об оценке имущества должника не исключает необходимости проверки по существу доводов заявителей о выставлении указанного имущества на реализацию по заниженной цене.

Вывод суда первой инстанции об установленных обстоятельствах основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая приведенные нормы права и обстоятельства дела, судом первой инстанции сделан правильный вывод о наличии оснований для признания торгов по продаже имущества должника недействительными, поскольку несоблюдение правил проведения торгов выразилось не только в отсутствии достоверной информации о предмете торгов, но и в установлении необоснованной заниженной цены.

Судебной коллегией отклоняется довод подателя жалобы об отсутствии со стороны заявителей материально-правовой заинтересованности в оспаривании сделки и применений последствий ее недействительности.

Согласно п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 (ред. от 30.07.2013) "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" В соответствии с пунктом 1 статьи 447 ГК РФ договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

В силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

При этом право оспаривать сделки должника, совершенные арбитражным управляющим, имеется у следующего арбитражного управляющего, если основание недействительности сделок связано с нарушением Закона о банкротстве, допущенным предыдущим арбитражным управляющим (абзац третий пункта 32 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63).

Экономическая заинтересованность Администрации г. Ельца, как конкурсного кредитора, заключается в наиболее полном погашении его требований за счет имущества должника, составляющего конкурсную массу, в связи с чем, при продаже имущества, существенное значение имеет соблюдение требований закона, регулирующего порядок продажи такого имущества.

Этот вывод вытекает также из того, что в настоящее время заявления арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении него процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве (абзац 3 пункта 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 (в редакции от 30.07.2013) "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Как указано в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В соответствии с п. 29 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 (ред. от 30.07.2013) "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" если сделка, признанная в порядке главы III.1 Закона о банкротстве недействительной, была исполнена должником и (или) другой стороной сделки, суд в резолютивной части определения о признании сделки недействительной также указывает на применение последствий недействительности сделки (пункт 2 статьи 167 ГК РФ, пункт 1 статьи 61.6 и абзац второй пункта 6 статьи 61.8 Закона о банкротстве) независимо от того, было ли указано на это в заявлении об оспаривании сделки.

В связи с изложенным заключенные по результатам торгов от 06.06.2013 сделки между ООО "Монолит" и ООО Строительно-монтажное предприятие - 731", а именно, договор купли-продажи N 25/1, договор N 25/2 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 499-ю от 07.02.2008 правомерно судом первой инстанции признаны недействительными.

Согласно пункту 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве, все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями ГК РФ об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

Если денежное обязательство, на прекращение которого была направлена данная сделка, возникло после принятия заявления о признании должника банкротом, то восстановленное требование относится к текущим платежам (абзац первый пункта 1 статьи 5 Закона о банкротстве); пункты 2 и 3 статьи 61.6 Закона о банкротстве на него не распространяются.

В данном случае сделка совершена после принятия заявления о признании должника банкротом.

Как следует из материалов дела объект незавершенного строительством 12-этажного жилого здания из кирпича со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу (местоположение): Липецкая область, г. Елец, мкр. Александровский, дом 27 не выбывал из обладания ООО "Монолит", акт приема-передачи указанного объекта победителю торгов - ООО "Строительно-монтажное предприятие-731" в материалы дела не представлен.

Кроме того, ООО "Монолит" зарегистрировало за собой право собственности на указанный объект недвижимости.

В связи с изложенным отсутствует необходимость в применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества от ООО "Строительно-монтажное предприятие-731" в конкурсную массу должника.

Платежными поручениями ООО "Строительно-монтажное предприятие -731" перечислило в пользу ООО "Монолит" 30.05.2013 - задаток за участие в аукционе в сумме 60 429 руб. 60 коп., 14.06.2013 - 71739 руб. 68 коп. по договору 25/2 о 06.06.2013 г. уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка; 499-ю от 07.02.2008, 14.06.2013 503006 руб. 80 коп. за объект незавершенного строительства 12-этажного жилого здания по адресу: Липецкая обл. г. Елец, мкр. Александровский, дом 27 по договору 25/1 от 06.06.2013, а всего было перечислено 635 176 руб. 08 коп.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ с ООО "Монолит" в пользу ООО "Строительно-монтажное предприятие-731" подлежит взысканию 635 176,08 рублей.

Доводы заявителя апелляционной жалобы с учетом вышеизложенного, нельзя признать состоятельными, поскольку они фактически сводятся к повторению обоснованно отклоненных судом первой инстанции доводов и не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, т.к. не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального или процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно ст.270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.

При таких обстоятельствах, определение Арбитражного суда Липецкой области от 16.04.2014 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке и размерах, установленных ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Липецкой области от 23.04.2014 года по делу N А36-396/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу арбитражного управляющего Кочеткова С.С.без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.М. Баркова

Судьи

А.А. Сурненков Т.Б. Потапова