Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2014 г. N 14АП-4345/14

г. Вологда

23 июля 2014 г.

Дело N А66-8875/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 23 июля 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Зориной Ю.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мельничук И.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЛТНТ-Групп" на решение Арбитражного суда Тверской области от 01 апреля 2014 года по делу N А66-8875/2013 (судья Погосян Л.Г.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ЛТНТ-Групп" (ОГРН 1086952012058, далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области (ОГРН 1026900561071, далее - Министерство) о признании договора аренды земельного участка от 17.12.2009 N 372-з/09 недействительным в силу его ничтожности и применении последствий недействительности ничтожной сделки, а именно возврате земельного участка по передаточному акту Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Электронные технологии" (далее - ООО "Электронные технологии"), общество с ограниченной ответственностью "Рент-Сервис" (далее - ООО "Рент-Сервис"), общество с ограниченной ответственностью "Триал" (далее - ООО "Триал"), открытое акционерное общество "Тверской полиэфир" (далее - ОАО "Тверской Полиэфир"), Лузин Александр Валерьевич, Немов Дмитрий Борисович, Трофимов Трофим Васильевич, Трофимов Антон Васильевич.

Решением суда от 01 апреля 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит его отменить, принять по делу новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к следующему. Для заключения оспариваемого договора собственники объектов недвижимости с совместным обращением для его заключения не обращались. Таким образом, вывод суда о соответствии договора требованиям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) является ошибочным. В материалы дела представлены доказательства о размерах частей земельных участков под зданиями, расчеты и объяснения сторон, а также графический материал в отношении всего земельного участка и его частей, которые подтверждают, что превышение размера площади участка по сравнению с предельной, составляет почти 2800 кв.м. Обществом и третьими лицами единогласно подтверждено превышение размера земельного участка, а так же указано, что часть земельного участка не может быть использована для обслуживания и эксплуатации непосредственно их зданий, поскольку эта часть является проездами, используемыми для передвижения неограниченного круга лиц по территории бывшего "Химволокна". Ответчик доказательства не оспорил, своих расчетов площади земельного участка не представил. В обоснование своих возражений ответчиком также не представлено никаких доказательств, свидетельствующих о том, что на момент заключения договора арендаторами предоставлялись какие либо документы, обосновывающие заявленный размер земельного участка. Доказательств обосновывающих размер земельного участка от третьих лиц, равно как и документы о правах на недвижимое имущество для заключения договора так же не предоставлялось. В данном случае нарушение прав владельца земельного участка состоит в возложении обязанностей по уплате арендной плате за земельный участок, площадь которого превышает предельные размеры. Поскольку Общество является законным владельцем земельного участка, а статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) указывает на возможность защиты от любых нарушений прав, апеллянт считает, что на требование о признании сделки ничтожной исковая давность не распространяется.

Министерство в отзыве просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны и третьи лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили. Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Тверской области (после переименования Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области) от 15.10.2009 N 1982 и распоряжения администрации Тверской области от 02.06.2009 N 422-ра Комитетом по управлению имуществом Тверской области и Немовым Д.Б., Трофимовым Т.В., Трофимовым А.В., Лузиным А.В. (арендаторы) 17.12.2009 заключен договор аренды земельного участка N 372-з/09 с множественностью лиц на стороне арендаторов из земель населенных пунктов сроком действия с 17.12.2009 по 16.12.2058 (пункт 2.1 договора).

На основании данного договора арендаторам предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендаторов земельный участок площадью 32 636 кв.м, с кадастровым номером 69:40:0200011:129, расположенный по адресу: г. Тверь, пл. Гагарина, д. 1 под производственные здания: холодильно-компрессорная станция, здание распределительного устройства (РП-16), нежилое здание - машинный зал N 1 (пункты 1.1, 1.2 договора).

В пункте 1.3 спорного договора аренды стороны согласовали перечень объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, в том числе: здание распределительного устройства (РП-16), кадастровый номер 69:40:0200011:0096:1/019487/37:10000/А/150; холодильно-компрессорная станция, кадастровый номер 69:40:0200011:0096:1/019487/37:10000/Б(54); холодильно-компрессорная станция, кадастровый номер 69:40:0200011:0096:1/019487/37:10000/А1(54); нежилое здание - машинный зал N 1, кадастровый номер 69:40:0200011:0096:1/019487/37:10000/А(56).

На арендуемом земельном участке, расположенном по адресу: г. Тверь, пл. Гагарина, д. 1, площадью 32 636 кв.м, кадастровый номер 69:40:0200011:129, на момент заключения договора аренды, арендаторам на праве собственности принадлежало нежилое здание: машинный зал N 1 общей площадью 1922, 3 кв.м в долевом соотношении: 3/10 доли - Лузину А.В., Немову Д.Б., по 1/5 - Трофимову А.В., Трофимову Т.В.

В Приложении 2 к договору аренды от 17.12.2009 N 372-з/09 стороны согласовали долю площади земельного участка каждого арендатора, используемую под нежилое здание - машинный зал N 1, за которую начисляется и подлежит уплате арендная плата: в том числе закреплено за: Лузиным А.В. - 6011,55 кв.м, Немовым Д.Б. - 6011,55 кв.м; Трофимовым Т.В. - 4007,7 кв.м; Трофимовым А.В. - 4007,7 кв.м, что составляет всего: 20 038,5 кв.м.

В разделе 3 договора аренды от 17.12.2009 N 372-з/09 стороны согласовали, что размер арендной платы определяется в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора, а также порядок и сроки внесения арендных платежей.

В пункте 3.3 названного договора стороны определили, что в случае изменения соответствующей Методики расчета арендной платы за пользование земельными участками в г. Твери, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке.

Земельный участок передан арендаторам по акту приема-передачи от 17.12.2009.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.12.2009 произведена регистрация договора.

На нежилое здание - машинный зал N 1, общей площадью 1922,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Тверь, пл. Гагарина, д. 1, кадастровый номер 69:40:0200011:0096:1/019487/37:10000/А(56) 26.07.2011 зарегистрировано право собственности Общества, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 69-АВ N 316341.

Договор аренды с Обществом не перезаключался.

Согласно акту обследования земельного участка муниципального унитарного предприятия "Кадастровый центр Твери" от 17.04.2011, в результате проведения кадастровых работ установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0200011:129, расположенном по адресу: г. Тверь, пл. Гагарина, д. 1 находятся следующие объекты недвижимости:

- нежилое здание - машинный зал N 1, принадлежащее Обществу, согласно свидетельству о государственной регистрации права серия 69-АВ N 316341, площадь объекта 1922,3 кв.м, кадастровый или (условный номер) 69:40:0200011:0096:1/019487/37:10000/А(56);

- нежилое здание - распределительное устройство (РП-16), принадлежащее ОАО "Тверской Полиэфир" согласно выписке из Единого государственно реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.2.2011 N 01/054/2011-295, площадь объекта 256,6 кв.м, кадастровый (условный) номер 69:40:0200011:0096:1/019487/37:10000/А/150;

- нежилое здание холодильно-компрессорной станции, принадлежащее ОАО "Тверской Полиэфир" согласно выписке из Единого государственно реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.02.2011 N 01/054/2011-297, площадь объекта 659,2 кв.м, кадастровый (условный) номер 69:40:0200011:0096:1/019487/37:10000/А 1/(54);

- нежилое здание холодильно-компрессорной станции, принадлежащее ОАО "Тверской Полиэфир" согласно выписке из Единого государственно реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.02.2011 N 01/054/2011-296, площадь объекта 291,8 кв.м, кадастровый (условный) номер 69:40:0200011:0096:1/019487/37:10000/Б(54);

- нежилое строение - машинный зал N 3, принадлежащее ООО "Рент-Сервис", согласно выписке из Единого государственно реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.04.2012 N 01/044/2012-441, ранее, с 2005 года, право собственности принадлежало ООО "Триал", площадь объекта 1690,2 кв.м, кадастровый (условный) номер 69:40:0200011:0096:1/019487/37:10000/А(54);

- нежилое строение - склад каустика, принадлежащее ООО "Электронные технологии" согласно выписке из Единого государственно реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.04.2012 N 01/044/2012-442, площадь объекта 1802,6 кв.м, кадастровый (условный) номер 69:40:0200011:0096:1/019487/37:10000/В(5),

- градирня для обслуживания машинно-компрессорного отделения N 3.

Общество, ссылаясь на то, что общая площадь нежилых зданий, фактически расположенных на земельном участке, существенно превышает площадь объектов указанных арендодателем в договоре аренды, оспорило правомерность начисления ответчиком арендной платы в соответствующем приложении к договору.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 07.09.2012 по делу N А66-18875/2011 приложение к договору аренды земельного участка от 17.12.2009 N 372-з/09 - расчет арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности, по земельному участку, кадастровый номер 69:40:0200011:129, расположенный по адресу: г. Тверь, пл. Гагарина, д. 1, было признано недействительным.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 29.10.2012 по делу N А66-6330/2012 отказ Министерства в принятии решения о формировании и выкупе земельного участка площадью 5331 кв.м с кадастровым номером 69:40:0200011:192 под объектом недвижимости, принадлежащим на праве собственности Обществу признан незаконным; Министерство обязывалось устранить допущенное нарушение прав Общества и вынести в установленный законом срок решение о формировании и приватизации земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200011:192 площадью 5331 кв.м, расположенного по адресу: г. Тверь, пл. Гагарина, д. 1 под объектом недвижимости, принадлежащим на праве собственности и направить в адрес Общества проект договора купли-продажи указанного земельного участка.

Указывая на несоответствие договора аренды земельного участка от 17.12.2009 N 372-з/09 положениям статей 33, 35 ЗК РФ, поскольку площадь предоставленного в аренду земельного участка многократно превышает площадь находящихся на нем объектов недвижимости и, соответственно, размер участка, необходимого для использования принадлежащих арендаторам нежилых зданий; положениям статьи 36 ЗК РФ, поскольку все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении земельного участка в собственность и, претендуя на его приобретение в аренду, не обратились в уполномоченный на распоряжение землей орган публичной власти с совместным заявлением, истец обратился в суд с рассматриваемым требованием о признании договора аренды земельного участка от 17.12.2009 N 372-з/09 недействительным (ничтожным).

Суд первой инстанции, придя к выводам, что спорный договор соответствует требованиям статьи 36 ЗК РФ, а также, что истцом пропущен срок исковой давности, в удовлетворении исковых требований отказал.

Проверив материалы дела, апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым судебным актом.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статья 168 ГК РФ предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Пунктом 3 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В связи с этим суд обосновано пришел к выводу о том, что действующее законодательство не исключает возможность заключения договоров аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, во избежание нарушения прав собственников объектов недвижимости расположенных на едином земельном участке.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Пунктом 7.3 оспариваемого договора предусмотрена возможность вступления в договор на стороне арендаторов иных правообладателей объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

Истцом же не представлено суду бесспорных доказательств значительного превышения площади предоставленного в аренду земельного участка, размеров участка, необходимого для использования принадлежащего арендаторам объекта недвижимости.

На основании 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

В силу пункта 3 статьи 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Собственник объекта недвижимости обладает исключительным правом на приобретение в собственность или на праве аренды земельного участка с учетом фактически используемой площади, определенной с учетом требований земельного и градостроительного законодательства. Собственник объекта недвижимости, в порядке статьи 36 ЗК РФ, вправе претендовать только на земельный участок, площадь которого рассчитана с учетом предельных размеров отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

По смыслу данных норм права предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

С учетом вышеизложенных норм права суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что заявляя требования о признании договора недействительным, по указанным в исковом заявлении основаниям, истец должен был доказать, в какой части размер предоставленного в аренду земельного участка, на котором расположена недвижимость истца, превышает установленные пределы.

О назначении экспертизы, в целях определения площади земельного участка необходимой для обслуживания всех объектов недвижимости на дату заключения спорного договора (с учетом нормативов, предусмотренных в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией) стороны, в порядке статьи 82 АПК РФ, не заявляли.

Наличие у суда сведений о площади необходимого Обществу земельного участка недостаточно для целей настоящего иска, поскольку на переданном в аренду земельном участке находились иные здания, в отношении которых отсутствуют достоверные и отвечающие положениям статей 67, 68 АПК РФ данные о площадях земельных участков, необходимых для их обслуживания.

Так, в исковом заявлении сам истец указывает, что в кадастровом паспорте от 18.11.2009, являющемся неотъемлемой частью договора аренды объекты недвижимости были не нанесены. Границы земельного участка на местности не обозначены. Земельный участок находится в границах территории промышленного предприятия, где расположено много объектов недвижимости, имеет сложную конфигурацию и большую площадь, поэтому при подписании передаточного акта установить, что на указанном земельном участке расположены какие либо объекты, кроме указанных в договоре, не представлялось возможным.

Кроме того, представленные Министерством доказательства, в том числе заявления арендаторов от 24.02.2009 и от 15.04.2009, подтверждают, что на дату принятия решения о предоставлении в аренду спорного земельного участка под объектом недвижимости и заключения оспариваемого договора арендаторы настаивали на предоставлении в аренду всего земельного участка площадью 32 636 кв.м, с кадастровым номером 69:40:0200011:129.

Также, при рассмотрении настоящего дела ответчиком было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Статьями 195 - 199 ГК РФ установлено, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Установление срока исковой давности направлено на стабилизацию в развитии гражданских правоотношений, побуждение правообладателя к добросовестному использованию своих прав. Ограничение возможности судебной защиты нарушенного права сроками исковой давности не противоречит закрепленному в статьях 1, 9 ГК РФ принципу осуществления гражданами и юридическими лицами своих гражданских прав своей волей и в своем интересе, по своему усмотрению.

Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Принимая во внимание, что договор аренды земельного участка N 372-3/09 заключен 17.12.2009, и зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок 25.12.2009, срок для защиты нарушенного права истек 25.12.2012.

С исковым заявлением по настоящему делу Общество обратилось в суд 25 июля 2013 года, следовательно, по истечении трехлетнего срока исковой давности.

Поскольку истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных Обществом требований.

Довод Общества, изложенный им также в апелляционной жалобе о том, что на заявленные требования исковая давность не распространяется, был предметом подробного изучения суда первой инстанции и правомерно им отклонен как основанный на неправильном толковании норм права.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что вопрос об истечении срока исковой давности по требованию о признании договора аренды земельного участка от 17.12.2009 N 372-з/09 недействительным в силу его ничтожности и применении последствий недействительности ничтожной сделки уже являлся предметом рассмотрения в рамках дела N 2-2515/2013 по иску Лузина Александра Валерьевича (одного из арендаторов) к Министерству. Решением Головинского районного суда г. Москвы от 25.10.2013 в удовлетворении встречного иска Лузина Александра Валерьевича было отказано в силу положений статей 181, 199 ГК РФ (т.1, л.166-172).

Приведенные истцом в апелляционной жалобе доводы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Апелляционная инстанция считает, что решение арбитражным судом первой инстанции вынесено при полном выяснении обстоятельств дела, нарушений норм материального и процессуального права не установлено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 01 апреля 2014 года по делу N А66-8875/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЛТНТ-Групп" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

А.Я. Зайцева Ю.В. Зорина