Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2014 г. N 14АП-3950/14

г. Вологда

23 июля 2014 г.

Дело N А05-14450/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 23 июля 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тарасовой О.А., судей Виноградовой Т.В. и Докшиной А.Ю. при ведении протокола секретарем судебного заседания Яндоуровой Е.А.,

при участии от индивидуального предпринимателя Прошина Максима Анатольевича Лысенковой Н.В. по доверенности от 25.12.2013, от администрации муниципального образования "Северодвинск" Хлусова В.В. по доверенности от 02.12.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Северодвинск" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 27 марта 2014 года по делу N А05-14450/2013 (судья Козьмина С.В.),

установил:

индивидуальный предприниматель Прошин Максим Анатольевич (ОГРНИП 304290207100047) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации муниципального образования "Северодвинск" (далее - администрация) о признании незаконным выраженного в письме от 29.08.2013 N 01-03-17/2518 отказа в реализации преимущественного права на приобретение в собственность недвижимого имущества нежилых помещений, расположенных на 1 и 2 этажах здания по адресу: Архангельская область, г. Северодвинск, ул. Ломоносова, д. 73 (условный номер объекта 29:28:000000:0000:02345/01), номера которых определены на основании технического паспорта от 31.08.2012 N 2345, в том числе нежилых помещений 1-го этажа: N 10, 17 (тамбуры), N 6, 8, 12, 15, 16 (коридоры), N 5, 7 (туалеты), N 9, 11 (обеденные залы), N 13 (моечная), N 14 (кухня), N 18 (мойка), N 19 (склад) (общая площадь указанных помещений - 219,9 кв. м); нежилых помещений 2-го этажа: N 21, 28, 30, 32 (коридоры), N 22 (гардероб), N 23, 24, 26 (туалеты), N 25 (место для курения), N 27 (комната отдыха), N 29, 31 (кабинет), N 33 (обеденный зал), N 34 (подсобное помещение) (общая площадь указанных помещений - 190,2 кв. м), и о возложении на администрацию обязанности по устранению допущенных нарушений его прав и законных интересов путем совершения действий, перечисленных заявителем в ходатайстве об изменении предмета заявленных требований от 21.03.2014 (том 3, листы 43-45), в том числе по обеспечению постановки на кадастровый учет указанных выше нежилых помещений и помещений вспомогательного назначения, заключению договора на проведение оценки рыночной стоимости этих нежилых помещений, принятию решения об условиях их приватизации и направлению проекта договора купли-продажи об их приобретении.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Северодвинска (далее - комитет) (том 3, лист 34), общество с ограниченной ответственностью "КБ РЭДЛАЙН" (далее - ООО "КБ РЭДЛАЙН"), индивидуальный предприниматель Клыпин Константин Вениаминович.

Решением арбитражного суда от 27 марта 2014 года требования заявителя удовлетворены. Суд признал недействительным изложенный в письме от 29.08.2013 N 01-03-17/2518 отказ администрации в предоставлении в собственность арендуемых помещений, возложил на администрацию и комитет обязанность по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Администрация с данным решением суда не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, в удовлетворении требований отказать. Податель жалобы считает, что судом первой инстанции нарушены нормы материального и процессуального права.

Так, ссылаясь на пункт 2.4 Положения о порядке и условиях приватизации муниципального имущества, утвержденного муниципальным Советом Северодвинска от 24.04.2003 N 41 (далее - Положение N 41), администрация указывает на то, что продажу муниципального имущества осуществляет комитет, поэтому возложение на администрацию обязанности совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, не соответствует требованиям указанного Положения. При этом, как указывает податель жалобы, комитет не является ответчиком по делу, ввиду этого, по мнению ответчика, возложение на него обязанности совершить действия, предусмотренные названной номой, также не может быть признано правомерным.

Помимо этого, администрация считает, что вывод суда о возможности формирования из арендуемых заявителем помещений самостоятельного объекта права не является обоснованным и не соответствует предъявленным доказательствам.

Заявитель в отзыве и его представитель в заседании суда апелляционной инстанции отклонили доводы, приведенные подателем жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого судебного решения.

Комитет, Клыпин К.В., ООО "КБ РЭДЛАЙН" о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено без их участия в порядке, предусмотренном статьями 123, 200, 266 АПК РФ.

Заслушав объяснения представителя предпринимателя, администрации, изучив доводы, приведенные в жалобе, и письменные доказательства, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт отмене (изменению) не подлежит в силу следующего.

Как видно из материалов дела, предпринимателем и администрацией заключены договоры аренды муниципального имущества от 07.08.2009 N 03-07/391-09 и от 11.01.2010 N 03-07/414-10. На основании указанных договоров и дополнительных соглашений к ним предприниматель арендует помещения общей площадью 219,9 кв. м, являющиеся частью нежилого здания, расположенного по адресу: г. Северодвинск, ул. Ломоносова, д. 73, 1-й этаж, условный номер объекта 29:28:000000:0000:02345/01, для использования в целях организации общественного питания с реализацией алкоголесодержащей продукции (включая пиво) с режимом работы после 23 часов (или круглосуточно), и помещения общей площадью 190,2 кв. м, являющиеся частью нежилого здания, расположенного по адресу: г. Северодвинск, ул. Ломоносова, д. 73, 2-й этаж, условный номер объекта 29:28:000000:0000:02345/01, для использования в целях организации общественного питания с реализацией алкогольной продукции (включая пиво) с режимом работы после 23 часов (или круглосуточно).

Прошин М.А. 29.07.2013 обратился в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность указанного имущества.

Администрация в письме от 29.08.2013 отказала заявителю в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, сославшись на то, что в реестре муниципального имущества испрашиваемые предпринимателем объекты недвижимости, указанные в заявлении от 29.07.2013, не учтены; не сформированы в самостоятельные (обособленные) объекты недвижимого имущества. Право муниципальной собственности зарегистрировано в отношении всего нежилого здания, расположенного по адресу: г. Северодвинск, ул. Ломоносова, д. 73, общей площадью 1652,9 кв. м.

Предприниматель оспорил данный отказ ответчика в судебном порядке.

Оспариваемый отказ администрации в реализации преимущественного права правомерно признан судом первой инстанции не соответствующим закону по следующим основаниям.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанные в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статье 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (часть 2).

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4).

Оснований считать, что предприниматель не соответствует указанным требованиям, в рассматриваемой ситуации не имеется.

Как видно из письма от 29.08.2013 N 01-03-17/2518, основанием отказа в реализации преимущественного права явилось то, что испрашиваемые нежилые помещения являются частью нежилого здания и не сформированы в самостоятельные (обособленные) объекты недвижимого имущества; здание включено в Прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 гг. В данном письме имеется также ссылка на пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно пункту 8 названного информационного письма по смыслу Закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Из этого следует, что передача в аренду части здания в виде нежилых помещений, не выделенных в самостоятельный объект недвижимости, не препятствует арендатору при соблюдении иных предусмотренных Законом N 159-ФЗ условий реализовать преимущественное право на выкуп такой части здания, которая может быть сформирована в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Суд первой инстанции, исследовав предъявленные заявителем и ответчиком заключения специалистов, техническую документацию на спорные помещения в совокупности, пришел к выводу о наличии возможности формирования самостоятельных объектов недвижимости.

Суд апелляционной инстанции согласен с таким выводом суда первой инстанции.

Из материалов дела следует, что спорные помещения находятся в здании бывшего детского комбината, строительство которого осуществлялось на основании типового проекта N VI-13А (вторая редакция) "Детский ясли-сад на 280 мест со стенами из кирпича", разработанного Московским институтом типового и экспериментального проектирования в 1960 году. Здание состоит из трех двухэтажных блоков, расположенных параллельно друг другу и объединенных одноэтажным блоком.

Администрация представила обоснование возможности (либо отсутствия возможности) разделения объекта недвижимого имущества на обособленные помещения, выполненное индивидуальным предпринимателем Клыпиным К.В. - членом саморегулируемой организации некоммерческого партнерства "Союз проектировщиков" (далее - заключение Клыпина К.В.; том 1, лист 96).

Заявителем предъявлен акт освидетельствования и дополнения к нему, составленные ООО "КБ РЭДЛАЙН" от 20.01.2014 N 55, целью оформления которых явилось определение возможности формирования в обособленный объект недвижимого имущества арендуемых предпринимателем Прошиным М.А. нежилых помещений (том 1, лист 64; том 2, лист 146) (далее - заключение ООО "КБ РЭДЛАЙН").

Согласно заключению Клыпина К.В. нежилые помещения, расположенные на первом и втором этажах первого блока здания, арендуемые предпринимателем Прошиным М.Л., невозможно выделить в обособленный объект без выполнения мероприятий, связанных с перепланировкой и проведением строительных работ.

Так, по мнению Клыпина К.В., в данной ситуации необходимо обособить нежилые помещения, арендуемые предпринимателем, от других нежилых помещений путем выполнения закладки существующего дверного проема во внутренней несущей стене между коридором (помещение N 2) и тамбуром (помещение N 3); присоединить лестничную клетку (1-й этаж, помещение N 4, и 2-й этаж, помещение N 20) к нежилым помещениям, арендуемым предпринимателем, для обеспечения самостоятельного основного эвакуационного выхода со 2-го этажа 1-го блока.

Как указано в заключении Клыпина К.В., нежилые помещения, арендуемые предпринимателем, не образуют в совокупности индивидуально определенный объект, являются разрозненными, поскольку расположены на разных этажах здания и не связаны друг с другом; лестничная клетка, соединяющая первый и второй этаж, не находится в аренде у предпринимателя; спорные помещения не являются изолированными, поскольку во внутренних стенах первого и второго этажей имеются дверные проемы, связывающие эти нежилые помещения с другими нежилыми помещениями, не находящимися у предпринимателя в аренде; инженерные сети, кроме электрических, не являются обособленными от инженерных сетей других арендаторов.

В то же время заявитель обратился в администрацию с заявлением о выкупе отдельных помещений (помещений первого и второго этажа), предприниматель не ссылался на то, что передаче в собственность подлежит единый объект. Из оспариваемого отказа также следует, что администрацией рассматривался вопрос о выкупе отдельных арендуемых помещений, а не объекта в целом.

По этим основаниям отклоняется и ссылка администрации на то, что лестничные клетки, лестница, коридор, тамбур (помещения N 2 и 4 первого этажа и помещение N 20 второго этажа) (том 1, листы 90-91) не арендовались предпринимателем.

Кроме того, как обоснованно отмечает заявитель, в силу статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации данные помещения имеют вспомогательное значение по отношению к тем помещениям, на которые претендует заявитель, и, как следует из предъявленных доказательств, предназначены и фактически используются для эксплуатаций помещений, арендуемых Прошиным М.А.

Ссылка подателя жалобы на то, что в заключении ООО "КБ РЭДЛАЙН" сделан вывод о едином объекте, включающем в себя как арендуемые заявителем помещения, так и помещения N 2 и 4 первого этажа и помещение N 20 второго этажа, подлежит отклонению. В названном заключении оценивается возможность использования арендуемых помещений в качестве самостоятельных объектов, а не единого обособленного объекта. При этом предназначение и использование помещений вспомогательного назначения не зависят от того, в собственности или в пользовании находятся объекты главного назначения.

В заключении ООО "КБ РЭДЛАЙН" указано на то, что арендуемые предпринимателем Прошиным М.А. помещения могут быть сформированы в обособленный объект недвижимого имущества, так как функционируют независимо от прилегающих к нему помещений иного функционального назначения и не затрагивают интересы других собственников (арендаторов) здания в целом.

Доводы администрации, изложенные в жалобе, о том, что помещения N 2 и 4 первого этажа могут быть использованы и для обслуживания (обеспечения прохода) помещений N 14, 3 и 5 первого этажа, арендуемых иными лицами, в случае демонтажа перегородок, отделяющих эти помещения и помещение N 15 от помещений N 2 и 4, подлежат отклонению, поскольку на момент рассмотрения данного дела согласно технической документации помещения N 2 и 4 по отношению к помещениям N 14, 15, 3 и 5 являются изолированными, при этом помещения N 14, 3 и 5 переданы в аренду иным лицам и используются ими в таком расположении, в котором они обозначены в технической документации, составленной по факту проведения согласованных в установленном порядке с администрацией переустройства и перепланировки арендуемых предпринимателем помещений (том 1, листы 90-91; том 3, листы 8, 9, 11, 13, 14).

Тот факт, что инженерные сети, кроме электрических, являются транзитными для всего здания, сам по себе также не свидетельствует о том, что испрашиваемые заявителем помещения в собственность не могут быть признаны обособленными объектами недвижимого имущества.

Техническим паспортом здания, составленным по состоянию на 31.08.2012, подтверждается наличие двух эвакуационных выходов на каждом этаже здания в месте расположения арендуемых помещений заявителем, как это предусмотрено пунктами 7.1.11 и 7.1.12 Свода правил "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" (СП 1.13130.2009), утвержденного приказом МЧС России от 25.03.2009 N 171.

Клыпин К.В. также подтвердил соблюдение данного требования (том 3, лист 1).

Администрация в жалобе указывает на то, что разделение одного самостоятельного объекта недвижимости на несколько объектов возможно только при наличии согласия собственника.

Как правильно указал суд первой инстанции, Закон N 159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений реализации преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от волеизъявления собственника, при этом включение спорного недвижимого имущества в Прогнозный план приватизации муниципального имущества свидетельствует о том, что не имеется необходимости сохранения данного недвижимого имущества в муниципальной собственности в целях решения возложенных на местное самоуправление задач.

Учитывая изложенное, предъявленные доказательства в совокупности, суд первой инстанции правомерно посчитал оспариваемый отказ администрации необоснованным.

Податель жалобы считает, что суд первой инстанции, указав в мотивировочной части обжалуемого решения на то, что лестничные клетки, лестница, коридор, тамбур (помещения N 2 и 4 первого этажа и помещение N 20 второго этажа) не арендовались заявителем и не входят в предмет рассмотрения оспариваемого отказа, неправомерно удовлетворил требования предпринимателя в полном объеме.

Такое утверждение администрации основано на том, что в резолютивной части обжалуемого судебного акта не указано на отказ в удовлетворении требований предпринимателя в какой-либо части.

Такие доводы администрации не являются обоснованными.

По правилам пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Заявитель, оспаривая отказ администрации в предоставлении в собственность арендуемых им помещений, в качестве способа устранения допущенных нарушений прав и законных интересов просил возложить на ответчика обязанность совершить ряд действий в отношении как арендуемых помещений, так и помещений вспомогательного значения: лестничных клеток, лестницы, коридора, тамбура (помещений N 2 и 4 первого этажа и помещения N 20 второго этажа).

Удовлетворив в полном объеме заявленные требования предпринимателя о признании не соответствующим закону оспариваемого отказа администрации и сославшись в том числе на то, что помещения вспомогательного значения не относятся к предмету заявленных требований, суд первой инстанции избрал иной способ устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя и посчитал возможным возложить на комитет и ответчика обязанность по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Отсутствие в такой ситуации в резолютивной части обжалуемого судебного акта указания на отказ в удовлетворении требований предпринимателя, связанных с возложением обязанностей на ответчика в отношении помещений вспомогательного назначения, не свидетельствует о наличии процессуальных нарушений, влияющих на законность обжалуемого судебного акта.

Пунктом 4.2 Положения N 41 предусмотрено, что заявки на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества подаются на имя мэра Северодвинска; в случае если заявитель не соответствует установленным законом требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается, администрацией Северодвинска заявителю направляется письменный ответ с указанием причины отказа в приобретении арендуемого муниципального имущества.

Ввиду этого суд первой инстанции правомерно признал администрацию уполномоченным органом по рассмотрению заявления о приобретении арендуемого муниципального имущества и возложил на нее обязанность по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя.

В то же время комитет не является ответчиком по рассматриваемому делу.

Из материалов дела следует, что определением от 12 февраля 2014 года суд привлек комитет к участию в деле в качестве соответчика (том 2, листы 126-127). В дальнейшем, 12.03.2014, суд первой инстанции принял отказ заявителя от требований, предъявленных к комитету, и привлек последнего к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (том 3, лист 34).

Таким образом, комитет не является ответчиком по делу и не может быть привлечен в качестве такового для участия в рассматриваемом деле.

При этом из материалов дела не следует, что заявитель просил суд возложить обязанности по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов предпринимателя на комитет (том 3, листы 43-45).

Ввиду этого следует признать, что возложение судом соответствующей обязанности на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, неправомерно.

В указанной части обжалуемое судебное решение следует отменить.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

отменить решение Арбитражного суда Архангельской области от 27 марта 2014 года по делу N А05-14450/2013 в части возложения на Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Северодвинска обязанности по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В остальной части решение Арбитражного суда Архангельской области от 27 марта 2014 года по делу N А05-14450/2013 оставить без изменения.

Председательствующий

О.А. Тарасова

Судьи

Т.В. Виноградова А.Ю. Докшина