Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2014 г. N 15АП-9897/14

город Ростов-на-Дону

24 июля 2014 г.

дело N А32-15286/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июля 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куликовым Г.А.

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2014 по делу N А32-15286/2013

по иску Администрации муниципального образования город Краснодар

к закрытому акционерному обществу "Кларисса"

при участии третьего лица Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар

о взыскании задолженности по договору аренды,

принятое в составе судьи Сумина Д.П.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - истец) обратилась в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "Кларисса" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.12.2011 по 30.09.2012 в размере 1 129 502,38 руб. и пени за период с 11.10.2010 по 30.09.2012 в размере 141 731,55 руб.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды от 26.10.2006 N 4300014603.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.12.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2014 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что расположенные на спорном земельном участке многоквартирные жилые дома ведены в эксплуатацию, а также, на отдельные жилые помещения в данных домах зарегистрировано право собственности граждан, соответствующая площадь аренды подлежит исключению из расчета задолженности, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами ввода многоэтажных домов, расположенных на земельном участке, в эксплуатацию, государственной регистрации права собственности на помещения в данных домах, разрешениями на строительство, ситуационными планами застройки.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы, истец указывает на то, что многоквартирный дом как юридически существующий объект до момента ввода объекта в эксплуатацию отсутствовал, в связи с чем, к указанному объекту не могут применяться положения пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Податель жалобы полагает, что право общей долевой собственности титульных владельцев квартир на земельный участок не возникло, поскольку земельные участки не поставлены на государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования для эксплуатации многоквартирного дома.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства не явились. Суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения главы муниципального образования г. Краснодар от 23.08.2006 N 2925-р между администрацией муниципального образования г. Краснодар и ЗАО "Кларисса" заключен договор аренды от 26.10.2006 N 4300014603 земельного участка из земель поселений общей площадью 13 496 кв.м., расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара в квартале N 23, ограниченном улицами Комсомольской, Кубанской Набережной, Советской и переулком Подгорным с кадастровым номером 23:43:0208029:0001.

Ссылаясь на неуплату обществом арендной платы по договору от 26.10.2006 N 4300014603 за период с 01.12.2011 по 30.09.2012, администрация обратилась с иском по настоящему делу.

Как правильно указал суд, согласно п.2.4 договора арендная плата исчисляется в размере годовой арендной платы со дня фактического принятия участка за каждый день фактического использования или владения и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежемесячно, не позднее 10 числа начала каждого месяца.

В нарушение условий договора аренды земельного участка N 4300014603 обязанность ответчиком по своевременной уплате арендных платежей надлежащим образом не исполнялась.

Истцом принимались меры по досудебному урегулированию спора.

Ответчику была направлена претензия от 28.11.2011 N 37302.26 с предложением погасить задолженность, однако ЗАО "Кларисса" никаких мер к ее погашению не приняло, возражений не представило.

В связи с уклонением общества от внесения арендной платы за период с 01.12.2011 по 30.09.2012 администрация обратилась в арбитражный суд с требованием о взыскании арендной платы.

Согласно разрешению от 08.08.2005 N 18 на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, предъявленный к приемке объект недвижимости имеет общую площадь 7087,91 кв.м. Также согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2006 N109-в, общая площадь указанного объекта составляет 6095,69 кв.м.

Как видно из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0208029:0001 площадью 13 496 кв.м завершено строительство многоэтажных жилых домов с подземной автомобильной стоянкой - 16 и 15 этажные жилые дома. Право собственности на квартиры в многоэтажных жилых домах, расположенных на спорном земельном участке, зарегистрировано за собственниками жилых помещений.

Согласно п.2 ст.36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Статьей 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

На основании п.2 ст.16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 3 приведенной нормы права в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4,5 ст. 16).

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010 выражена правовая позиция, согласно которой, исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", и, принимая во внимание, что пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, ВАС РФ приходит к выводу о том, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Вместе с тем, судебной практикой неоднократно выражена и позиция, согласно которой, несмотря на то, что участок под многоквартирным домом не сформирован в установленном порядке, указанное не позволяет публично-правовому образованию продолжать реализовывать функции по распоряжению соответствующим земельным участком (необходимым для эксплуатации дома), включая взыскание платы за его использование с арендатора-застройщика. С момента регистрации прав на помещения в многоквартирном доме изменяется фактический землепользователь и предыдущий арендатор утрачивает возможность использования участка и обязанность по оплате арендной платы в соответствующей части.

Суд первой инстанции правомерно принял во внимание произведенный компетентным органом расчет площади, необходимой для эксплуатации возведенных многоквартирных домов, и уменьшил соответственно для целей расчета арендуемую ответчиком площадь.

Сведения о временном кадастровом учете земельных участков, процедура формирования которых начата из арендуемого ответчиком участка, правомерно не использованы судом первой инстанции для целей расчета, ввиду отсутствия сведений о разрешенном использовании формируемых участков и соответственно невозможности принимать данные участки во внимание как сформированные для целей эксплуатации возведенных домов. Спор разрешен с учетом принципа состязательности сторон. Определение площади участков под введенными в эксплуатацию домами в данном конкретном случае являлось допустимым и правомерным для целей расчета.

На основании изложенного судом первой инстанции правомерно констатировано отсутствие задолженности ответчика по арендной плате.

Доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном понимании норм материального и процессуального права заявителем.

На основании вышеуказанного, судебная коллегия полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда от 11.04.2014 Краснодарского края по делу N А32-15286/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина А.А. Попов