Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30 июля 2010 г. N 01АП-2829/10

г. Владимир

30 июля 2010 г.

Дело N А43-3374/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 26.07.2010.

Постановление в полном объеме изготовлено 30.07.2010.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Захаровой Т.А.,

судей Смирновой И.А., Урлекова В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковенко С.Н.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 16.04.2010

по делу N А43-3374/2010,

принятое судьей Ивановым А.В.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ягуар-2" о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 05.02.2010 N 10/132/2009-220 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости,

при участии в судебном заседании представителей:

общества с ограниченной ответственностью "Ягуар-2" - Зубановой А.В. по доверенности от 12.07.2010 N 17 сроком действия по 31.12.2010;

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области - Ершовой А.А. по доверенности от 23.11.2009 N 130 сроком действия до 31.12.2010;

Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Дзержинска Нижегородской области - Савельева А.В. по доверенности от 22.03.2010 N 94/23 сроком действия один год,

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Ягуар-2" (далее - Общество, ООО "Ягуар-2") обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее - Управление, служба Росреестра) от 05.02.2010 N 10/132/2009-220 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое встроенное помещение П3 (условный N 52-52-10/027/2009-326), расположенное по адресу: Нижегородская область, г.Дзержинск, ул.Удриса, дом 5.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в рассмотрении дела привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г.Дзержинска Нижегородской области (далее - Комитет, КУМИ г.Дзержинска).

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 16.04.2010 заявленные требования удовлетворены и изложенное в письме от 05.02.2010 N 10/132/2009-220 решение службы Росреестра об отказе в государственной регистрация перехода права собственности на испрашиваемый объект недвижимого имущества признано незаконным, не соответствующим Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В качестве способа восстановления нарушенного права суд возложил на Управление обязанность не позднее 10 дней со дня вступления в законную силу настоящего решения осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, неприменение закона, подлежащего применению.

В судебном заседании представители Управления, Общества и Комитета поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее.

Законность принятого судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 257-262, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Установлено по делу, что 27.112009 КУМИ г.Дзержинска (Продавец) и ООО "Ягуар-2" (Покупатель) подписали договор N 43/2009 купли-продажи арендуемого имущества с залогом, предметом которого явилось находящееся в собственности муниципального образования г.Дзержинск нежилое помещение П3 (подвал) общей площадью 168,6 кв.м, условный номер 52-52-10/027/2009-326, расположенное по адресу: Нижегородская область, г.Дзержинск, ул.Удриса, дом 5.

Из содержания договора купли-продажи следует, что он заключен в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", постановления Правительства Российской Федерации от 18.12.2008 N 961 "О предельных значениях и сроке рассрочки оплаты находящегося в государственной собственности субъектов российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, применяемых при реализации ими преимущественного права на приобретение такого имущества", постановления администрации г.Дзержинска Нижегородской области от 13.11.2009 N 4702 "Об условиях приватизации объекта муниципальной собственности".

27.11.2009 упомянутое нежилое помещение Продавец передал Покупателю по акту приема-передачи.

С целью государственной регистрации договора его стороны 22.12.2009 обратились с заявлением в Дзержинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

Уведомлением от 18.01.2010 N 10/132/2009-220 служба Росреестра сообщила ООО "Ягуар-2" о приостановлении государственной регистрации и предложила представить дополнительные документы, подтверждающие соблюдение Обществом условий возникновения преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимого имущества.

После получения дополнительных документов и сведений сообщением от 05.02.2010 N 10/132/2009-220 Управление уведомило Общество и КУМИ г.Дзержинска об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое встроенное помещение П3, условный N 52-52-10/027/2009-326.

Полагая, что такое решение службы Росреестра не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы в сфере осуществления предпринимательской деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования Общества, суд первой инстанции исходил из того, что решение службы Росреестра не соответствует гражданскому законодательству, Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права и законные интересы Общества.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что отсутствуют основания для отмены решения суда первой инстанции.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий:

несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту;

нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) указывает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

Статья 4 Федерального закона N 122-ФЗ указывает, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В силу статьи 9 Федерального закона N 122-ФЗ государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

Согласно статье 13 Федерального закона N 122-ФЗ одним из этапов государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Статья 20 Федерального закона N 122-ФЗ содержит основания для отказа в государственной регистрации прав, к которым относятся в том числе:

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;

В процессе проведения правовой экспертизы государственный регистратор, проанализировав документы, пришел к выводу о том, что из представленных на регистрацию документов невозможно установить, что Общество являлось арендатором приобретенного помещения непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ, что исключает возможность государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества.

Однако суд апелляционной инстанции не может согласиться с такой позицией государственного органа по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (правоустанавливающими документами) являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Не допускается истребование у заявителя при государственной регистрации дополнительных документов, за исключением предусмотренных этим Законом, если представленные документы отвечают требованиям этого Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В рассматриваемом случае на государственную регистрацию представлялся договор N 43/2009 купли-продажи арендуемого имущества с залогом от 27.11.2009, подписанный Комитетом и Обществом. Именно этот договор являлся объектом правовой экспертизы, предусмотренной статьей 13 Федерального закона N 122-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 555 Гражданского кодекса российской Федерации определяет, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В силу статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно расписке в получении документов на государственную регистрацию Общество представило в регистрирующий орган в числе прочих документов договор N 43/2009 купли-продажи арендуемого имущества с залогом от 27.11.2009; акт приема передачи от 27.11.2009, платежное поручение от 09.12.2009 N 000379; постановление администрации г.Дзержинска от 13.11.2009 N 4702.

Установлено, что предметом договора купли-продажи является нежилое помещение П3 (подвал) общей площадью 168,6 кв.м, условный номер 52-52-10/027/2009-326, расположенное по адресу: Нижегородская область, г.Дзержинск, ул.Удриса, дом 5.

Объект недвижимости находится в муниципальной собственности; права на него зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за муниципальным образованием - г. Дзержинск Нижегородской области, что подтверждено документально и не оспаривается регистратором.

Статья 2 договора содержит сведения о цене договора, которая составляет 420 800 (четыреста двадцать тысяч восемьсот) руб., условиях внесения оплаты по договору.

Продавец уполномочен продавать объект недвижимости в силу пункта 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Подписанию договора предшествовало принятие администрацией г.Дзержинска решения о продаже нежилого помещения Обществу в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в виде постановления от 13.11.2009 N 4702 "Об условиях приватизации объекта муниципальной собственности".

Данный ненормативный правовой акт в установленном законом порядке не оспорен и является действующим.

Вопрос соответствия Общества условиям реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по смыслу вышеуказанного закона относится к компетенции продавца имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности.

В данном случае орган местного самоуправления усмотрел наличие соответствующих условий для реализации Обществом преимущественного права приобретения арендуемого имущества в собственность.

Рассматриваемый договор купли-продажи недвижимого имущества по форме и содержанию соответствует требованиям гражданского законодательства, подписан уполномоченными представителями продавца и покупателя, содержит все существенные условия для договоров данного вида, не имеет подчисток и исправлений, представлен в необходимом количестве экземпляров, исполнен сторонами.

Таким образом, представленный государственному регистратору правоустанавливающий документ для осуществления государственной регистрации перехода к заявителю права собственности на нежилое встроенного помещения П3 (усл.N 52-52-10/027/2009-326) соответствует требованиям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом N 122-ФЗ.

Арбитражный апелляционный суд также считает, что у государственного регистратора отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к Обществу, поскольку стороны договора представили на государственную регистрацию все необходимые документы.

Принимая во внимание все вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к итоговому выводу о том, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, однако оно не соответствует Гражданскому кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности, что в силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с частью 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в целях восстановления нарушенных прав заявителя суд первой инстанции правомерно возложил на Управление обязанность в десятидневный срок со дня принятия настоящего судебного акта зарегистрировать за ООО "Ягуар-2" переход права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое встроенное помещение П3 (условный N 52-52-10/027/2009-326), расположенное по адресу: Нижегородская область, г.Дзержинск, ул.Удриса, дом 5.

Предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции в данном случае отсутствуют.

При этом судом не допущено

Апелляционная жалоба Управления по приведенным в ней аргументам признается необоснованной и не подлежащей удовлетворению.

Доводам заявителя апелляционной жалобы судом первой инстанции дана надлежащая оценка, и они отклонены. Оснований для признания их обоснованными не усматривает и суд апелляционной инстанции.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление освобождено от уплаты государственной пошлины при подаче настоящей апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 16.04.2010 по делу N А43-3374/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный

суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Т.А. Захарова

Судьи

И.А. Смирнова В.Н. Урлеков