Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 августа 2014 г. N 18АП-7622/14

г. Челябинск

04 августа 2014 г.

Дело N А07-3706/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 августа 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бостон" на решение Арбитражного суда Республики от 12.05.2014 по делу N А07-3706/2014 (судья Аминева А.Р.).

В заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью "Бостон" Хабибуллин Айрат Ахметович (доверенность от 17.07.2014), Шафиков Ильдар Альтафович (доверенность от 17.07.2014).

Общество с ограниченной ответственностью "Бостон" (далее - истец, ООО "Бостон") обратилось с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан (далее - ответчик, Управление) в котором просило обязать Управление заключить с ООО "Бостон" договор купли-продажи нежилых помещений цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: РБ, г.Уфа, Октябрьский район, проспект Октября, д. 74, общей площадью 122,5 кв.м. (номера помещений: 59, 60, 61, 62, 63 64) в редакции ООО "Бостон" (покупателя):

- Пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 30.12.2013 изложить в следующей редакции: "Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта в размере 4 288 135,59 (четыре миллиона двести восемьдесят восемь тысяч сто тридцать пять) рублей 59 копеек. Стоимость Объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается Отчетом N 13-11/39 Н от 26.11.2013, составленным ЗАО "УфаБизнесОценка", за вычетом налога на добавленную стоимость 771 864,41 (семьсот семьдесят одна тысяча восемьсот шестьдесят четыре) рубля 41 копейка.".

- Пункт 3.1.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 30.12.2013 исключить.

- Пункт 3.1.2 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 30.12.2013 изложить в следующей редакции: "Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта с рассрочкой платежа до 20.01.2017 путем перечисления денежных средств на счет Продавца по реквизитам, указанным в ст. 12 настоящего договора, ежемесячно не позднее 20 числа в течение 3 (трех) лет равными платежами в размере 119 114,88 (сто девятнадцать тысяч сто четырнадцать) рублей 88 копеек, а последний платеж в размере 119 114,79 (сто девятнадцать тысяч сто четырнадцать) рублей 79 копеек согласно графику платежей (приложение к настоящему Договору).".

- Пункт 6.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 30.12.2013 изложить в следующей редакции: "Государственная регистрация права собственности Покупателя на Объект производится не позднее чем через 30 (тридцать) календарных дней после заключения настоящего договора"

- Пункт 6.3 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 30.12.2013 исключить.

- Пункт 8.3 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 30.12.2013 исключить.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "УфаБизнесОценка" (далее - третье лицо, ЗАО "УфаБизнесОценка").

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.05.2014 (резолютивная часть оглашена 12.05.2014) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Бостон" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в части изложения пунктов 2.1.и 3.1.1 в редакции истца.

Полагает неверным определение выкупной стоимости объекта в сумме 5 060 000 руб., с включением налога на добавленную стоимость (далее - НДС). Основываясь на правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 18.09.2012 N 3139/12, ссылается, что определение оценщиком рыночной стоимости объекта для целей совершения сделки без учета налога на добавленную стоимость, должно следовать из отчета, чего не имеется в рассматриваемом случае. По мнению апеллянта, выводы суда не соответствуют положениям подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, согласно которой объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Также необоснованным считает применение судом первой инстанции положений статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующей договор присоединения. Считает, что особенности приобретения имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, определены Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, который предоставляет названным субъектам право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку), а также срока рассрочки. При таких обстоятельствах, утверждение типовой формы договора купли-продажи с рассрочкой платежа Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан N11/21 от 25.12.2008, опубликованном в официальном издании этого органа газете "Вечерняя Уфа" N 248 от 27.12.2008, не могло служить основанием для отказа в удовлетворении требований об исключении условия о выплате первоначального платежа в размере 10% от рыночной стоимости в течение 10 дней с момента заключения настоящего договора.

В редакции апелляционной жалобы от 18.07.2014 истец просил отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный по исковым требованиям об изложении пунктов 2.1, 3.1, 3.1.2, 6.1, 6.3, 8.3 в редакции ООО "Бостон", дополнительно указал на необходимость квалификации типовой формы договора купли-продажи с рассрочкой платежа в качестве примерного договора (статья 427 Гражданского кодекса Российской Федерации), условия которого могут быть исправлены по требованию заинтересованной стороны. Указанные требования поддержаны представителями истца в судебном заседании.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание, за исключением представителей истца, не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в их отсутствие.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 17 часов 00 минут 29.07.2014 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании договоров аренды N 22223 от 24.03.2008, N 22223.1 от 04.10.2011 ООО "Бостон" является арендатором объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Октябрьский район, проспект Октября, д. 74, общей площадью 122,5 кв.м номера помещений: 59, 60, 61, 62, 63 64.

30.11.2013 от Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан обществом было получено предложение от 30.11.2013 об использовании преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с приложением проекта договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа и постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 6650 от 26.11.2013 ( л.д. 12,13 т.1)

Названным постановлением принято решение о приватизации арендуемого ООО "Бостон муниципального имущества и утверждены условия приватизации нежилых помещений, расположенных в цокольном этаже пятиэтажного жилого здания по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Октябрьский район, проспект Октября, д. 74 (т. 1 л.д. 14, 15).

Условиями приватизации определен способ приватизации - преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с установлением цены продажи 5 060 000 руб. в соответствие с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 13-11/39 Н от 26.11.2013 независимого оценщика ЗАО "УфаБизнесОценка" (т. 1 л.д. 80-142).

17.01.2014 ООО "Бостон" в адрес Управления было направлено согласие на реализацию преимущественного права выкупа с приложением протокола разногласий от 30.12.2013 к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа (т. 1 л.д. 19-28).

Ответчик письмом от 29.01.2014 отклонил протокол разногласий, со ссылкой на определение цены имущества в соответствии с выполненным независимым оценщиком отчетом и неприменение норм налогового законодательства к гражданско-правовым отношениям сторон (т. 1 л.д. 31-32).

Полагая, что выкупная цена объекта 5 060 000 руб. определена с включением налога на добавленную стоимость, плательщиком которого в рассматриваемой ситуации стороны договора не являются, истец просит принять пункт 2.1 договора купли-продажи в редакции протокола разногласий, с исключением суммы НДС из вышеназванной стоимости. Требования о принятии иных условий в редакции протокола разногласий мотивировано несоответствием закону редакции, предлагаемой Управлением.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции на основании анализа пункта 3 раздела "Ограничения, связанные с использованием результатов оценки" Отчета N 13-11/39 Н от 26.11.2013, пришел к выводу об определении стоимости спорного муниципального имущества 5060000 руб. без включения в эту цену НДС. Отклонение иных условий в редакции покупателя мотивировано квалификацией договора в качестве договора присоединения, условия которого определены муниципальным правовым актом и соответствуют балансу интересов сторон.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в части.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 названного закона (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при выполнении следующих условий:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Наличие у ООО "Бостон" преимущественного права на выкуп поименованных в договоре нежилых помещений подтверждено материалами дела и спорным не является.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Ввиду наличия у истца преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения, для направившего оферту Управления, заключение договора, в силу статей 3, 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, является обязательным. Так как стороны не достигли соглашения относительно спорных пунктов договора, возникшие разногласия правомерно были переданы истцом на рассмотрение суда.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исходя из правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации изложенной от 18.09.2012 N 3139/12, в случае если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого имущества облагаются налогом на добавленную стоимость, предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя налог на добавленную стоимость. Таким образом, определение оценщиком рыночной стоимости объекта для целей совершения сделки без учета налога на добавленную стоимость, должно следовать из отчета.

Анализируя отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 13-11/39 Н от 26.11.2013, выполненный независимым оценщиком ЗАО "УфаБизнесОценка", суд первой инстанции пришел к противоречивым выводам в части включения НДС в определенную независимым оценщиком стоимость имущества 5 060 000 руб. (абз. 6 стр.6 и абз.4 стр.9 решения).

Оценивая указанное обстоятельство, применительно к содержанию отчета и вышеназванной правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации судебная коллегия пришла к выводу о включении НДС в определенную независимым оценщиком стоимость имущества 5 060 000 руб.

Названный вывод подтвержден сообщением привлеченного к участию в деле ЗАО "УфаБизнесОценка" о включении налога на добавленную стоимость в сумме 771 864 руб. 41 коп. в рыночную стоимость выкупаемого объекта -5 060 000 руб. (т. 2 л.д. 21). Лицо, участвующее в деле, представляет арбитражному суду свои объяснения об известных ему обстоятельствах, имеющих значение для дела, в письменной или устной форме. По предложению суда лицо, участвующее в деле, может изложить свои объяснения в письменной форме. Объяснения, изложенные в письменной форме, приобщаются к материалам дела (часть 1 статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В свою очередь Управление относимых и допустимых доказательств, опровергающих вывод оценщика о включении в стоимость здания магазина суммы НДС, не представило (статьи 9, 41, 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, оснований для включения НДС в состав цены имущества, подлежащей уплате продавцу покупателем, не имеется, исходя из следующего.

Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, с 1 апреля 2011 года объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Данные изменения предусмотрены Федеральным законом от 28.12.2010 N 395-ФЗ и распространяются на правоотношения, возникшие с 01 апреля 2011 года.

Названное означает отсутствие обязанности по уплате НДС при реализации имущества в рамках исследуемых правоотношений как у Управления, так и общества.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплена презумпция необходимости подтверждения заинтересованным лицом факта нарушения субъективного права для целей введения в действие правового механизма судебной защиты, обусловленная направленностью судебного акта на защиту и восстановление соответствующих прав.

В данном случае, исходя из правовой природы налога на добавленную стоимость, как косвенного налога, представляющего собой отчисления в федеральный бюджет части стоимости облагаемого оборота по реализации, добавленной в процессе производства и обращения товаров, Комитет не представил апелляционному суду доказательств нарушения его субъективного права введением в договор купли-продажи условия о цене, с исключением из нее налога на добавленную стоимость.

Напротив, иной подход ведет к дополнительному получению истцом в качестве продавца имущества суммы 771 864 руб. 41 коп., которая не подлежит уплате в федеральный бюджет в качестве налога и фактически стоимостью отчуждаемого имущества не является.

Учитывая изложенное, пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 30.12.2013 необходимо изложить в предлагаемой истцом редакции: "Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта в размере 4 288 135,59 (четыре миллиона двести восемьдесят восемь тысяч сто тридцать пять) рублей 59 копеек. Стоимость Объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается Отчетом N 13-11/39 Н от 26.11.2013, составленным ЗАО "УфаБизнесОценка", за вычетом налога на добавленную стоимость 771 864,41 (семьсот семьдесят одна тысяча восемьсот шестьдесят четыре) рубля 41 копейки.".

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора (в рассматриваемом случае - при заключении дополнительного соглашения к договору), является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

Поскольку при рассмотрении настоящего спора судом определена иная стоимость выкупаемого имущества, редакция пункта 3.1.1 в части размера первоначального платежа в размере 10 %, в также прилагаемый к проекту договора купли-продажи график платежей подлежат приведению в соответствие с вышеназванной стоимостью отчуждаемого имущества - 4 288 135,59 руб.

Оснований для исключения из договора пункта 3.1.1, определяющего обязанность покупателя произвести уплату первоначального платежа в размере 10 % от стоимости имущества в течение 10 рабочих дней со дня заключения договора, а также принятия пункта 3.1.2 в редакции истца (применительно к расчету ежемесячного платежа без внесения первоначального взноса) не имеется, исходя из следующего.

Частями 1,2 статьий 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что законами субъектов Российской Федерации устанавливается срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Вместе с тем, частью 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекту малого или среднего предпринимательства не предоставлено право в одностороннем порядке определять размер периодических платежей, так как ему этой законодательной нормой было предоставлено право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку), а также срока рассрочки в установленных пределах общего срока рассрочки.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 N 2468/10 по делу N А05-18651/2009 сформирована позиция по вопросу порядка внесения платежей за выкупаемое имущество. Как разъяснено в указанном постановлении, поскольку части 1, 2 статьи 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не содержат положений о порядке внесения платежей при выборе субъектом малого и среднего предпринимательства такого порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества, как рассрочка, в этом случае подлежат применению пункты 3, 7 статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которым порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, касающийся внесения платежей, устанавливается органами местного самоуправления.

При этом в данном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указано на обязательность, содержащегося в нем толкования правовых норм при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 131-О-О при заключении договоров о продаже субъектам малого и среднего предпринимательства муниципального имущества, муниципальные образования, выступающие в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с другими участниками гражданского оборота (пункт 1 статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации), вправе действовать своей волей в своем интересе, поскольку это право не ограничено основанным на Конституции Российской Федерации федеральным законом. Вместе с тем, определяя условия этих договоров, включая порядок оплаты приватизируемого имущества, органы местного самоуправления не должны включать в них требования, которые для субъектов малого и среднего предпринимательства фактически означали бы невозможность реализации установленного законом права на приобретение арендуемых ими объектов недвижимости путем выкупа.

За разрешением возникающих в таких случаях разногласий (в том числе относительно размера первоначального платежа - если предполагается оплата в рассрочку) стороны вправе обратиться в арбитражный суд, который давая оценку предложению о размере первоначального платежа по договору купли-продажи, арбитражный суд на основе имеющихся в деле доказательств может разрешить вопрос о соблюдении сторонами общего запрета злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), в частности - исходя из того, что государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его осуществления, гарантируя при передаче имущества в собственность субъектов частного права соблюдение конституционных принципов и норм (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 года N 25-П), - установить, позволяют ли предложенные муниципальным образованием условия субъекту малого или среднего предпринимательства воспользоваться правом на рассрочку оплаты приобретаемого им имущества и тем самым реализовать свое право на приватизацию.

Обстоятельства настоящего дела свидетельствуют о том, что условие о размере первоначального платежа в размере 10 % от стоимости имущества, который подлежит перечислению покупателем в течение 10 рабочих дней со дня заключения договора включено в договор Управлением на основании типовой формы договора купли-продажи с рассрочкой платежа Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 11/21 от 25.12.2008, опубликованном в официальном издании этого органа газете "Вечерняя Уфа" N 248 от 27.12.2008, что исключает оценку таких действий в качестве злоупотребления правом.

Доказательств того, что в результате включения такого условия истец поставлен в худшее по сравнению с другими субъектами положение либо лишен возможности реализации права на приватизацию нежилого помещения, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, анализируемое условие пункта 3.1.1 соответствует балансу интересов сторон.

Оснований для исключения из договора условий, предусмотренных пунктами 6.1, 6.3 и 8.3 судебная коллегия не усматривает.

Пунктами 6.1 и 6.3 урегулирован срок осуществления государственной регистрации перехода права собственности, осуществляемой после внесения первого платежа, установленного пунктом 3.1.1 договора. Пункт 8.3 определяет право продавца на расторжение договора в одностороннем порядке в случае нарушения срока оплаты платежа, установленного пунктом 3.1.1 договора, в порядке, установленном действующим законодательством.

Поскольку положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сроки осуществления государственной регистрации права собственности (перехода права) не установлены, а пункт 2 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает определение договором случаев расторжения договора по требованию одной из сторон, арбитражный суд не вправе устанавливать условия рассматриваемого соглашения, которые не предписаны законом или иными правовыми актами и возможны только по соглашению сторон.

Как правильно установлено судом первой инстанции указанные условия являются типовыми, а истец не представил доказательства того, что оспариваемые им договорные условия нарушают баланс интересов сторон договора и исполнение этих условий является крайне невыгодным для него в виде тех или иных последствий. Неправильная квалификация анализируемого договора в качестве договора присоединения не повлекла ошибочность выводов в этой части.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Понесенные истцом платежным поручением N 11 от 27.02.2014 и чек-ордером от 16.06.2014 расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судами первой и апелляционной инстанции в сумме 4 000 и 2 000 руб. соответственно, подлежат возмещению Управлением.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики от 12.05.2014 по делу N А07-3706/2014 отменить в части.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Бостон" удовлетворить частично.

Принять пункты 2.1 и 3.1.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 30.12.2013, заключаемого Управлением муниципальным имуществом Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с обществом с ограниченной ответственностью "Бостон" в отношении нежилых помещений цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Октябрьский район, проспект Октября, д. 74, общей площадью 122,5 кв.м. (номера помещений: 59, 60, 61, 62, 63 64) в следующей редакции:

Пункт 2.1 - "Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта в размере 4 288 135 (четыре миллиона двести восемьдесят восемь тысяч сто тридцать пять) рублей 59 копеек. Стоимость Объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается отчетом N 13-11/39 Н от 26.11.2013, составленным закрытым акционерным обществом "УфаБизнесОценка", за вычетом налога на добавленную стоимость 771 864 (семьсот семьдесят одна тысяча восемьсот шестьдесят четыре) рубля 41 копейка.".

Пункт 3.1.1- "Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 %, что составляет 428 813 (четыреста двадцать восемь тысяч восемьсот тринадцать) рублей, перечисляемых на счет по реквизитам, указанным Продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца".

В удовлетворении исковых требований в остальной части - отказать.

Взыскать с Управления муниципальным имуществом Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью "Бостон" 4000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции".

Взыскать с Управления муниципальным имуществом Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью "Бостон" 2000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л. А. Суспицина