Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 5 августа 2014 г. N 06АП-1908/14

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 ноября 2014 г. N Ф03-4698/14 настоящее постановление изменено

г. Хабаровск

05 августа 2014 г.

Дело N А04-8127/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2014 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Карасева В.Ф.,

судей Гричановской Е.В., Дроздовой В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Полегкой Д.И.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Трансбыт": Костромитиновой Е.А., представителя по доверенности от 01.02.2012;

от Министерства имущественных отношений Хабаровского края: Мыськиной А.Ж., представителя по доверенности от 14.07.2014;

от Правительства Хабаровского края: Леоновой Н.В., представителя по доверенности от 02.06.2014 N 1-11-5349, Ислямовой Е.Г., представителя по доверенности от 15.01.2014 N 9.3.28-582;

от Генеральной прокуратуры Российской Федерации: Александровой В.А., представителя по доверенности от 25.07.2014 N 42-3-2014, Данилевского А.В. представителя по доверенности от 21.04.2014;

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Правительства Хабаровского края, Министерства имущественных отношений Хабаровского края, Генеральной прокуратуры Российской Федерации

на решение от 13 февраля 2014 года

по делу N А04-8127/2013

Арбитражного суда Амурской области,

принятое судьей Курмачевым Д.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Трансбыт"

к Министерству имущественных отношений Хабаровского края

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "ДальСтройИндустрия", Генеральная прокуратура Российской Федерации, Правительство Хабаровского края

об оспаривании отказа от исполнения договора аренды, применение последствий

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Трансбыт" (арендатор) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (арендодатель) с иском о признании недействительным отказа арендодателя от договора аренды земельного участка от 04.11.2004 N 2600.

Иск основан на положениях статьи 42, пункта 4 части 2 статьи 46, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивирован злоупотреблением министерством правом на отказ от исполнения договора и нарушением интересов истца в сфере предпринимательской деятельности. Отказ от исполнения договора направлен ранее даты, установленной в уведомлении для устранения нарушений. Нарушений со стороны арендатора нет, под автостоянку участок не используется, принимаются меры для освоения земельного участка, арендованного под строительство административного здания.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Хабаровского края, ООО "ДальСтройИндустрия", Генеральная прокуратура Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 29.08.2012, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2012, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что в соответствии с положениями статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации для одностороннего отказа от исполнения договора, заключенного на неопределенный срок, достаточно волеизъявления одной стороны и каких либо иных оснований не требуется.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 05.02.2013 N Ф03-6442/2012 решение от 29.08.2012 и постановление от 08.11.2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края. Рекомендовано суду применить нормы земельного законодательства, имеющие приоритетное значение по сравнению с нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений, объектом которых являются земельные участки, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды. Выводы судов о законности действий министерства по одностороннему отказу от исполнения договора суд кассационной инстанции счел преждевременными.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 17.05.2013, оставленным без изменения постановлениями Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2013, в удовлетворении исковых требований ООО "Трансбыт" отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.11.2013 отменены решение суда от 17.05.2013 и постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2013, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Амурской области. По мнению суда кассационной инстанции, из обжалуемых судебных актов невозможно установить, каким образом суды определили трехгодичный срок неиспользования обществом земельного участка для строительства административного здания, не установили какой объем работ выполнен обществом для достижения цели, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду спорный участок. Не было проверено наличие предусмотренных пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации оснований для прекращения договора аренды по инициативе арендодателя, не дана оценка всем представленным в дело доказательствам и действиям арендодателя по одностороннему отказу от договора аренды земельного участка на предмет их соответствия статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела в Арбитражном суде Амурской области судом приняты уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования истца о признании отказа Министерства имущественных отношений Хабаровского края от исполнения договора аренды от 04.11.2004 N 2600 (в редакции дополнительного соглашения от 06.05.2008 N 10115) недействительным и применении последствий недействительности отказа в виде возврата спорного земельного участка.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 13.02.2014 исковые требования удовлетворены: признан недействительным отказ Министерства имущественных отношений Хабаровского края от исполнения договора аренды от 04.11.2004 N 2600 (в редакции дополнительного соглашения от 06.05.2008 N 10115) и применены последствия недействительности отказа от исполнения договора аренды в виде возврата земельного участка. Министерство имущественных отношений Хабаровского края обязано передать спорный земельный участок ООО "Трансбыт".

Арбитражный суд пришел к выводу о том, что истец (арендатор) осуществил комплекс работ по освоению спорного земельного участка, в связи с чем, у министерства отсутствовали основания для отказа от исполнения договора аренды. Судом применены последствия недействительности сделки в виде возложения обязанности на ответчика вернуть земельный участок истцу.

Не согласившись с решением суда, Министерство имущественных отношений Хабаровского края, Правительство Хабаровского края, Генеральная прокуратура Российской Федерации обратились в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, просят решение суда отменить, ООО "Трансбыт" в иске отказать.

Министерство имущественных отношений Хабаровского края, Правительство Хабаровского края и Генеральная прокуратура Российской Федерации в апелляционных жалобах приводят доводы о том, что истец не доказал, что им достигнута цель, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду. Предпринятые истцом меры по подготовке земельного участка к строительству не свидетельствуют об освоении земельного участка именно в целях строительства административного здания. Представленные документы подтверждают долевое участие истца в освоении земельного участка под жилой дом с магазинами, а не под административное здание. Строительство вспомогательных объектов (канализационного коллектора) также не свидетельствует о достижении цели предоставления земельного участка. ООО "Трансбыт", используя земельный участок с 2004 года, разрешение на строительство административного здания не получило, проектную документацию не изготовило, соответственно цели предоставления земельного участка им не были достигнуты. В связи с этим, указанный земельный участок был предоставлен Генеральной прокуратуре Российской Федерации на праве постоянного (бессрочного) пользования для строительства административного здания, такое право зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Министерство имущественных отношений Хабаровского края оспаривает выводы суда о злоупотреблении правом со стороны министерства при отказе от исполнения договора. Считает, что при неиспользовании истцом земельного участка, предназначенного для строительства административного здания, министерство действовало в рамках возложенных полномочий по распоряжению земельными участками, собственность на которые не разграничена, преследовало цель эффективного использования земель.

Правительство Хабаровского края указывает, что спорный земельный участок, сформированный под строительство, использовался истцом под автостоянку, что подтверждается актом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю от 29.12.2011. ООО "Трансбыт" получало прибыль от сдачи земельного участка в субаренду по договору от 23.07.2008, заключенного с ООО "FМ-групп". На требования Министерства имущественных отношений Хабаровского края о том, чтобы прекратить использование земельного участка под автостоянку, не реагировало, поэтому министерство заявило отказ от договора аренды. По мнению представителя Правительства Хабаровского края, решение суда первой инстанции установило правовую неопределенность в отношениях сторон, поскольку на основании распоряжения Правительства Хабаровского края от 05.07.2012 N 412-рп спорный земельный участок передан Генеральной прокуратуре Российской Федерации в бессрочное пользование.

На апелляционные жалобы поступили письменные отзывы ООО "Трансбыт", в которых общество просит решение суда оставить без изменения, ссылаясь на законность принятого судом решения.

Шестым арбитражным апелляционным судом по ходатайству истца и ответчика сторонам предлагалось урегулировать спор с применением примирительных процедур, в том числе процедуры медиации.

Примирение сторон не состоялось.

Представители участвующих в деле лиц настаивали каждый на своей позиции относительно обжалуемого судебного акта.

Проверив в порядке и пределах статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применение судом норм материального и процессуального права, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Из материалов дела следует, что постановлением мэра г. Хабаровска от 08.10.2004 ООО "Трансбыт" предоставлен в аренду земельный участок площадью 6 287,70 кв. м сроком на три года на период строительства административного здания по ул. Ким-Ю-Чена в Центральном районе.

04.11.2004 между департаментом муниципальной собственности и ответчиком заключен договор N 2600 аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:030108:6011 площадью 6 287,70 кв. м под строительство административного здания.

Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи от 04.11.2004.

Согласно части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Закону Хабаровского края от 29.11.2006 N 78 "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа "Город Хабаровск", постановлению Правительства Хабаровского края от 28.04.2007 N 85-пр "Об организации работы по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемыми для целей, связанных со строительством, на территории городского округа "Город Хабаровск" полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, перешли к Правительству Хабаровского края. Уполномоченным органом, в том числе по вопросам подготовки распорядительных актов о предоставлении или об изменении условий предоставления земельных участков, ранее предоставленных для целей, связанных со строительством, в аренду, определено министерство имущественных отношений Хабаровского края.

06.05.2008 на основании распоряжения Правительства Хабаровского края от 23.04.2008 N 201-рп между министерством имущественных отношений Хабаровского края (арендодатель) и ООО "Трансбыт" (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 10115 к договору N 2600, которым текст договора изложен в новой редакции. Установлено, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель категории населенных пунктов с кадастровым номером 27:23:030108:0057 общей площадью 5 659 кв. м.

Срок аренды установлен до 23.04.2011 (пункт 2.1).

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

По истечении срока аренды названный договор возобновлен на неопределенный срок.

25.01.2012 министерство отказалось от исполнения договора аренды.

Распоряжением правительства Хабаровского края от 05.07.2012 Генеральной прокуратуре Российской Федерации земельный участок по ул. Ким-Ю-Чена, 45 с кадастровым номером 27:23:030108:0057 предоставлен в бессрочное пользование для строительства административного здания.

Право бессрочного пользования зарегистрировано 07.08.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Считая отказ от исполнения договора аренды земельного участка недействительным, и, заявляя о применении последствий недействительности сделки, ООО "Трансбыт" обратилось с настоящим иском в суд.

Признавая недействительным отказ Министерства имущественных отношений Хабаровского края от исполнения договора аренды, суд первой инстанции, руководствуясь положения гражданского и земельного законодательства, исходил из того, что арендатор подтвердил наличие объективной невозможности полного освоения земельного участка в установленный договором срок, несение им затрат в размере 15 млн. руб. при освоении участка. Действия арендодателя по одностороннему отказу от исполнения договора аренды, суд признал злоупотреблением.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанной нормы в системном единстве со статьей 153 Гражданского кодекса отказ арендодателя от договора аренды представляет собой одностороннюю сделку, направленную на прекращение обязательств, возникших из договора аренды. Поэтому такой отказ (как односторонняя сделка) может быть оспорен заинтересованным лицом по правилам параграфа 2 главы 9 Гражданского кодекса.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Как следует из обстоятельств дела, по договору аренды от 04.11.2004 N 2600 (в редакции дополнительного соглашения от 06.05.2008N 10115) в аренду ООО "Трансбыт" передан земельный участок для строительства административного здания.

Учитывая, что предметом аренды является земельный участок предоставленный обществу для целей строительства, то при рассмотрении вопроса о правомерности одностороннего расторжения арендодателем договора аренды подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8959/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Из приведенных выше положений следует, что обоснованность отказа от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в период действия договора аренды.

Договор аренды от 04.11.2004 N 2600 (в редакции дополнительного соглашения от 06.05.2008 N 10115) первоначально администрацией города заключен с ООО "Трансбыт" на три года, дополнительным соглашением с министерством от 06.05.2008 продлен до 23.04.2011. По истечении срока аренды названный договор возобновлен на неопределенный срок. Срок освоения земельного участка договором не предусмотрен.

При этом из материалов дела следует, что взаимоотношения между ООО "Трансбыт" и Администрацией города Хабаровска в отношении спорного земельного участка возникли задолго до передачи его в аренду с целью строительства административного здания.

Как следует из материалов дела, 29.07.2002 между Администрацией города Хабаровска в лице заместителя мэра города, директора департамента архитектуры, строительства и землепользования Новицкого В.А. и ЗАО Финансовая компания "Энергоинвест" (заказчик) заключен договор N 1 о формировании земельного участка, расположенного по ул. Гайдара в границах квартала по ул. Ким Ю Чена - ул. Льва Толстого - Амурскому бульвару - ул. Гайдара в Центральном районе города Хабаровска, в аренду для строительства.

Заказчику следовало выполнить и передать администрации комплект утвержденных документов: постановление мэра города о предоставлении земельного участка для строительства в аренду, градостроительные требования к использованию земельного участка, кадастровую карту (план) земельного участка пункт (1.2).

Дополнительным соглашением к договору от 22.07.2002 N 1 заказчик ЗАО Финансовая компания "Энергоинвест" заменен на ООО "Трансбыт" (л.д. 38 том 1).

Таким образом, с 22.07.2002 ООО "Трансбыт" выступил заказчиком формирования земельного участка.

07.02.2003 администрация города, проектный институт и инвесторы ЗАО Финансовая компания "Энергоинвест" и МУП "Управление капитального строительства" подписали договор N 30 на создание (передачу) проектной продукции "Проект планировки территории в границах квартала по ул. по ул. Ким Ю Чена - ул. Льва Толстого - Амурскому бульвару - ул. Гайдара в Центральном районе города Хабаровска". Каждый инвестор оплатил работы инвесторы по 50% (по 168 000 руб.). 04.08.2004 ЗАО Финансовая компания "Энергоинвест" переуступила ООО "Трансбыт" право требования к ГУП "Хабаровскгражданпроект" на основании договора от 07.02.2003 N 30.

31.08.2004 ООО "Трансбыт" заключило договор с МУП города Хабаровска "Горпроект" на выполнение работ для проектирования жилого многоэтажного дома по ул. Ким Ю Чена - ул. Гайдара. Работы по расчистке земельного участка и вывоз гаражей выполнены в сентябре 2004 года.

Постановления мэра города Хабаровска от 08.10.2004 N 1496 истцу предписано расселить жильцов жилого дома N 9А по ул. Гайдара в г. Хабаровске, что было сделано в 2006 году.

09.06.2005 ООО "Трансбыт" заключило договор с "МУП РЭУ-4" на подключение к городским сетям канализации строящегося жилого дома и строительства коллектора, который по окончании строительства передать в муниципальную собственность. Доля ООО "Трансбыт" в строительстве объекта составляет 1 606 790 руб. Обязательства сторон по договору выполнены 18.04.2006.

02.10.2006 ООО "Трансбыт" как соинвестор заключило договор N 17/12 с заказчиком ООО "ДальСтройИндустрия" на строительство трансформаторной подстанции для энергоснабжения построенных и строящихся в границах квартала Гайдара - Льва Толстого объектов.

По условиям этого договора (пункт 4.1) соинвестор в качестве инвестиций, подтверждающих его право на 21/100 общей долевой собственности в объекте строительства, передал под строительство часть спорного земельного участка с кадастровым номером 27:23:030108:0057 площадью 229 кв.м.

10.11.2006 ООО "Трансбыт" как участник долевого строительства "Административного здания 16, 9, 5 этажей" заключило договор с ОАО "Хабаровскэнерго" на подключение к магистральным сетям энергоснабжения дополнительной нагрузки энергопринимающих установок. Работы выполнены 21.11.2006. ОАО "Хабаровскэнерго" 22.11.2006 подтверждает выполнение условий на электроснабжение указанного объекта с мощностью 800 кВт.

01.02.2008 ООО "Трансбыт" (долевой инвестор) заключило договор долевого участия на разработку проектных решений на автоматизированные индивидуальные тепловые пункты 34-х эксплуатируемых зданий объекта "микрорайон ул. Ким Ю Чена - ул. Дикопольцева - Амурский бульвар - ул. Гайдара в г. Хабаровске".

05.02.2008 ООО "Трансбыт" (долевой инвестор) заключило договор с заказчиком - ООО "ДальСтройИндустрия" на выполнение работ на энергетическое обследование для этого микрорайона.

30.12.2011 обществом получен градостроительный план арендованного под строительство административного здания земельного участка N RU 27301000-3012201100000393, который утвержден распоряжением Департамента архитектуры, строительства и землепользования Администрации г. Хабаровска. Разрешение на строительство не получено.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что вышеперечисленные работы связаны были с деятельностью ООО "Трансбыт" как заказчика жилого многоэтажного дома по ул. Ким Ю Чена - ул. Гайдара, и как долевого инвестора по объектам микрорайона по ул. Ким Ю Чена - ул. Дикопольцева - Амурский бульвар - ул. Гайдара в г. Хабаровске, а не исключительно в целях строительства административного здания.

Вместе с тем, судом первой инстанции установлено, что без этих работ невозможно было построить административное здание в установленный договором срок.

Судя по документам, общество, в рамках вышеуказанных договоров выполнило ряд работ, которые в силу прямого указания в Перечне видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержденном Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009N 624, являются строительными работами и свидетельствуют о том, что общество приступило к освоению спорного земельного участка.

Из материалов дела следует, что Министерство имущественных отношений, уведомив в апреле 2011 года ООО "Трансбыт" о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, 25.01.2012 уведомило об отказе от договора со ссылкой на пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Основанием для отказа указано нецелевое использование земельного участка и нарушение условий договора, в том числе в связи с использованием земельного участка под автостоянку.

Признавая отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, необоснованным, суд первой инстанции, руководствовался следующим.

По условиям дополнительного соглашения от 06.05.2008 N 10115 к договору аренды стороны предусмотрели возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке арендодателем в случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора в подпунктах 6.3.1 - 6.3.3 обстоятельств (пункт 6.3).

Согласно пункту 6.3.1 дополнительного соглашения если арендатор не использует или использует участок или его часть не по целевому назначению, договор аренды подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке.

Таким образом, стороны предусмотрели в договоре аренды условие о досрочном расторжении в одностороннем порядке, что не противоречит статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив действия арендатора по использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в период действия договора аренды, суд первой инстанции пришел к выводу, что факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, не нашел подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Арендатор подтвердил принятие мер для освоения земельного участка и наличие объективной невозможности полного освоения земельного участка в установленный договором срок.

Возможность сдачи спорного земельного участка в субаренду без извещения арендодателя предусмотрена пунктом 8.1 дополнительного соглашения.

Кроме того, пунктом 8.4 дополнительного соглашения стороны предусмотрели ответственность за превышение арендатором сроков ведения строительства, превышающие нормативные на период свыше 12 месяцев. Таким образом, устанавливая для арендатора повышенный коэффициент, Министерство имущественных отношений Хабаровского края предполагало, что строительство административного здания, возможно, завершено в трехлетний срок не будет. Задолженности по арендной плате с учетом повышенного коэффициента нет.

Кроме того, суд установил, что акт от 02.12.2011 о нецелевом использовании участка не содержит выводов о негативных последствиях не использования земельного участка и замечаний относительно его использования не по назначению, срок для устранения допущенных нарушений, как это предусмотрено статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в акте не установлен. Отказ от исполнения договора, заключенного на неопределенный срок, направлен ранее даты, установленной в уведомлении для устранения нарушений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в определенных случаях, в том числе, в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет (за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка).

И, поскольку пунктом 6.3 договора стороны согласовали основания для расторжения договора (не использование или использование участка или его части не по целевому назначению), указанные обстоятельства арендодатель обязан был доказать. А также доказать, что времени, необходимого для освоения земельного участка, арендатору было достаточно.

Довод ответчиков о наличии у арендодателя безусловного права на односторонний отказ противоречит пункту 6.3 этого договора, предусматривающего определенные основания его расторжения, наличие которых ответчики не доказали.

Как выше было указано, в данном случае предметом аренды является земельный участок предоставленный обществу для целей строительства, следовательно, при рассмотрении вопроса о правомерности одностороннего расторжения арендодателем договора аренды наряду со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды.

В постановлении ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08 указано, что в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, отказ арендодателя от исполнения договора в случае, если цель предоставления земельного участка в аренду не достигнута (строительство не завершено, объект не введен в эксплуатацию).

В данном случае цель предоставления земельного участка в аренду не достигнута, строительство не завершено, поэтому действия арендодателя по одностороннему отказу от исполнения договора аренды признаны судом злоупотреблением правом по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нарушение нормы статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении сделки согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127, влечет вывод о недействительности сделки в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Для установления правовой определенности в отношениях сторон подлежит удовлетворению требование истца в обязании передать земельный участок как последствие недействительности отказа от исполнения договора аренды.

На основании вышеизложенного судебная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской области от 13 февраля 2014 года по делу N А04-8127/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

В.Ф. Карасев

Судьи

Е.В. Гричановская В.Г. Дроздова