Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2014 г. N 03АП-3355/14

г. Красноярск

31 июля 2014 г.

Дело N А33-20693/2013

Резолютивная часть постановления объявлена "29" июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен "31" июля 2014года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Бабенко А.Н.

судей: Бутиной И.Н., Радзиховской В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Козловой Т.Е.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Купец": Миронова Л.В., представитель по доверенности от 20.11.2013,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Торговый дом "Купец", Департамента муниципального имущества земельных отношений администрации г. Красноярска на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "22" мая 2014 года по делу N А33-20693/2013, принятое судьей Баукиной Е.А.

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Купец" (далее - ООО "Торговый дом "Купец", истец) (ИНН 2462023077, ОГРН 1022402063045) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - ответчик) (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений путем обязания заключить договор купли-продажи нежилых помещений N 99 общей площадью 99,3 кв.м., N 100 общей площадью 107,70 кв.м., расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Солнечная, 8 на условиях, предложенных ООО "Торговый дом "Купец", изложив пункты 2.1., 2.3. договора купли-продажи в следующей редакции:

"2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости без НДС составляет 3 337 289 (три миллиона триста тридцать семь тысяч двести восемьдесят девять) рублей, сложившаяся из:

рыночной стоимости нежилого помещения N 99, в размере 955 089 (девятьсот пятьдесят пять тысяч восемьдесят девять) рублей;

рыночной стоимости нежилого помещения N 100 в размере 2 382 200 (два миллиона триста восемьдесят две тысячи двести) рублей.";

"2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 3 337 289 (три миллиона триста тридцать семь тысяч двести восемьдесят девять) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 55 621 (пятьдесят пять тысяч шестьсот двадцать один) рубль 48 копеек (далее - ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города".

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 26.11.2013 возбуждено производство по делу.

Решением от 22.05.2014 иск удовлетворен частично.

Суд урегулировал разногласия, возникшие по пунктам 2.1., 2.3. при заключении договора купли-продажи нежилых помещений N 99 общей площадью 99,3 кв.м., N 100 общей площадью 107,70 кв.м., расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Солнечная, 8, на следующих условиях:

"пункт 2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости составляет 3 938 000 (три миллиона девятьсот тридцать восемь тысяч) рублей, сложившаяся из рыночной стоимости нежилого помещения N 99, в размере 1 127 000 (один миллион сто двадцать семь тысяч) рублей; рыночной стоимости нежилого помещения N 100 в размере 2811000 (два миллиона восемьсот одиннадцать тысяч) рублей";

"пункт 2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 3 938 000 (три миллиона девятьсот тридцать восемь тысяч) рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 65 633 (шестьдесят пять тысяч шестьсот тридцать три) рубля 33 копейки, а последний платеж в сумме 65 633 (шестьдесят пять тысяч шестьсот тридцать три) рубля 53 копейки согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города".

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец и ответчик обратились в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Ответчик просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий в редакции ответчика.

В апелляционной жалобе ответчик указал, что стоимость нежилых помещений N 99 и N 100 по ул. Солнечная, 8 определена независимым оценщиком ООО АНО "ЭКОСЕРВИС" на основании муниципального контракта, заключенного с департаментом и составила 5 622 771 рублей. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" отчет оценщика должен соответствовать Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Минэкономразвития России. По результатам экспертизы рыночная стоимость составила 3 938 000 рублей. Ответчик считает указанную стоимость муниципального имущества заниженной, а экспертное заключение не соответствующим Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Минэкономразвития России.

Истец просит изменить обжалуемое решение, исключив из выкупной стоимости объектов, являющихся предметом договора купли-продажи, НДС.

В апелляционной жалобы истец в обоснование своих доводов ссылается на правовую позицию Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 18.09.2012 N 3139/12, согласно которой при определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению НДС.

Учитывая то, что лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на портале сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации), в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено без участия представителя ответчика. Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ООО "Торговый дом "Купец" письменный отзыв на апелляционную жалобу ответчика не представил, доводы апелляционной жалобы ответчика отклонил, поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителя истца, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

ООО "Торговый дом "Купец" является арендатором муниципального нежилого помещения N 99 общей площадью 99,3 кв.м. и нежилого помещения N 100 общей площадью 107,7 кв.м., расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Солнечная. 8 по договору аренды от 05.12.2011 N 12100, а ранее по договорам аренды от 08.09.2000 N 5467 и от 01.04.2008 N 11209.

ООО "Торговый дом "Купец" обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением от 08.11.2012 N 117 (вх. N 48977 от 08.11.2012) о реализации преимущественного права выкупа указанных нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Солнечная. 8.

Уведомлением от 07.12.2012 N 63019 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска отказало ООО "Торговый дом "Купец" в реализации преимущественного права выкупа.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 09.04.2013 по делу N АЗЗ-1481/2013 отказ департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилое помещение N 100 общей площадью 107,7 кв.м., по адресу: Россия, г. Красноярск, ул. Солнечная, д. 8, нежилое помещение, общая площадь 99,3 кв. м., этаж Подвал N 1, по адресу: Россия, г. Красноярск, ул. Солнечная, д. 8, пом. 99 (уведомление от 7 декабря 2012 года N 63019) признан незаконным.

Суд обязал департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска принять меры, направленные на устранение допущенных нарушений прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Купец", произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в отношении арендуемого имущества - нежилое помещение N 100 общей площадью 107,7 кв. м., по адресу: Россия, г. Красноярск, ул. Солнечная, д. 8, нежилое помещение, общая площадь 99,3 кв. м., этаж Подвал N1, по адресу: Россия, г. Красноярск, ул. Солнечная, д. 8, пом. 99. Администрацией города Красноярска принято распоряжение 19.09.2013 N 2686-недв, в соответствии с которым, ООО "Торговый дом "Купец" предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемых нежилых помещений N 99, 100 по ул. Солнечной, д. 8 по цене 5 622 771 рубль. В приложении N 1 к распоряжению 19.09.2013 N 2686-недв определен перечень нежилых помещений, в том числе: нежилое помещение, этаж подвал N 1, общей площадью 99,30 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Солнечная, д.8, пом. 99, рыночной стоимостью 1 896 878 рублей; нежилое помещение N 100, общей площадью 107,70 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Солнечная, д.8, рыночной стоимостью 3 725 893 рублей.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с сопроводительным письмом от 26.09.2013 N 37124 направил ООО "Торговый дом "Купец" для подписания проект договора купли-продажи на арендуемые помещения N 99, 100 по ул. Солнечной, д.8.

В представленном проекте договора купли-продажи нежилого помещения на основании распоряжения администрации города от 19.09.2013 N 2686-недв "О приватизации нежилых помещений N 99, 100 по ул. Солнечной, д.8" пункты 2.1, 2.3 изложены в следующей редакции:

"2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчетам об оценке от 26.08.2013 N 303, N 304 составляет 5 622 771 (Пять миллионов шестьсот двадцать две тысячи семьсот семьдесят один) рубль, сложившаяся из:

рыночной стоимости нежилого помещения N 99, в размере 1 896 878 (Один миллион восемьсот девяносто шесть тысяч восемьсот семьдесят восемь) рублей;

рыночной стоимости нежилого помещения N 100, в размере 3 725 893 (Три миллиона семьсот двадцать пять тысяч восемьсот девяносто три) рубля.

"2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 5 622 771 (Пять миллионов шестьсот двадцать две тысячи семьсот семьдесят одного) рубль вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца, после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 93 712 (Девяносто три тысячи семьсот двенадцать) рублей 85 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.".

Согласно отчету "Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости нежилых помещений: N 99 площадью 99, 3 кв.м., расположенного в подвале жилого дома; N 100 площадью 107,7 кв.м., расположенного на 1-ом этаже жилого дома по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Солнечная, д. 8" от 10.10.2013 N 230-К-4/10-13, составленному оценщиком Семушиной Галиной Яковлевной, рыночная стоимость оцениваемых нежилых помещений N 99 на 26.08.2013 с учетом НДС составляет 801 000 рублей, N 100 - 2 809 000 рублей.

ООО "Торговый дом "Купец" направило в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска протокол разногласий, в котором пункты 2.1 и 2.3 договора изложены в следующей редакции:

"2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 10.10.2013 N 230-К-4/10-13 составляет 3 610 000 (три миллиона шестьсот десять тысяч) рублей с НДС, сложившаяся из:

рыночной стоимости нежилого помещения N 99, в размере 801 000 (восемьсот одна тысяча) рублей с НДС;

рыночной стоимости нежилого помещения N 100, в размере 2 809 000 (два миллиона восемьсот девять тысяч) рублей с НДС".

"2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 2 960 200 (два миллиона девятьсот шестьдесят тысяч двести) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 49 336 (сорок девять тысяч триста тридцать шесть) рублей 67 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.".

В протоколе согласования разногласий, направленном департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска ООО "Торговый дом "Купец" с письмом от 08.11.2013 N 44017, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска предложил оставить в договоре купли-продажи редакцию продавца.

Считая свои права нарушенными, ООО "Торговый дом "Купец" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим иском.

Определением арбитражного суда от 11.02.2014 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза оценки рыночной стоимости нежилых помещений. Проведение экспертизы поручено Скабариной Надежде Анатольевне. Перед экспертом поставлен вопрос: "Определите рыночную стоимость нежилых помещений N 99 общей площадью 99,3 кв.м. и N 100 общей площадью 107,7 кв.м., расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Солнечная, 8, на дату оценки 08.11.2012?".

В соответствии с экспертным заключением от 06.04.2014, подготовленным экспертом Скабариной Надеждой Анатольевной, и устными объяснениями эксперта в судебном заседании рыночная стоимость нежилого помещения N 99 общей площадью 99,3 кв.м. по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Солнечная, д, 8, на дату оценки 08.11.2012 составляет 1 127 000 рублей; рыночная стоимость нежилого помещения N 100, общей площадью 107,7 кв.м. по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Солнечная, д. 8, на дату оценки 08.11.2012 составляет 2 811 000 рублей.

На вопрос арбитражного суда об основаниях выделения в стоимости оцениваемых помещений НДС, тогда как в вопросе, поставленном на рассмотрение эксперта выделять НДС не предлагалось, эксперт Скабарина Надежда Анатольевна сослалась на стандарт оценки, утвержденный саморегулируемой организацией некоммерческое партнерство "СМАО", членом которого эксперт является (в случае подготовки отчета для юридических лиц в рыночной стоимости необходимо отражать сумму НДС).

Истцом в связи с получением заключения судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов - нежилых помещений было заявлено ходатайство об уточнении заявленных требований с учетом результатов экспертизы, а именно:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли - продажи нежилых помещений путем обязания департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска заключить договор купли-продажи нежилых помещений N 99 общей площадью 99.3 кв. м. и N 100 общей площадью 107.70 кв. м., расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Солнечная, д. 8. изложив пункты 2.1., 2.3 договора купли - продажи в следующей редакции:

"2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости без НДС составляет 3 337 289 (три миллиона триста тридцать семь тысяч двести восемьдесят девять) рублей, сложившаяся из:

- рыночной стоимости нежилого помещения N 99, в размере 955 089 (девятьсот пятьдесят пять тысяч восемьдесят девять) рублей;

- рыночной стоимости нежилого помещения N 100, в размере 2 382 200 (два миллиона триста восемьдесят две тысячи двести) рублей.":

" 2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 3 337 289 (три миллиона триста тридцать семь тысяч двести восемьдесят девять) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 55 621 (пятьдесят пять тысяч шестьсот двадцать одни) рубль 48 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.".

Судом первой инстанции заявленное ходатайство удовлетворено и при рассмотрении дела в суде первой инстанции рассматривались уточненные требования истца.

Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит основания для его изменения.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Как следует из материалов дела спор между сторонами возник из-за разногласий относительно величины рыночной оценки выкупаемого имущества, а также порядка оплаты ежемесячных платежей.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие при заключении публичного договора (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо по соглашению сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

Как установлено судом и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, у истца имеется преимущественное право на приобретение спорных помещений.

В рассматриваемом случае заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

Стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Федеральным законом N 159-ФЗ для сторон гражданско-правового договора купли-продажи муниципального имущества не предусматривается право установить покупную цену объекта, меньшую, чем его рыночная стоимость, определенная независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом N 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Законом об оценочной деятельности предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки. При этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3139/12 по делу N А27-2268/2011 разъяснено, что в силу статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

На основании статьи 6 Федерального закона N 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованным лицом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. При этом лицо, оспаривающее величину рыночной стоимости объекта оценки, определенную оценщиком, должно доказать, что сведения, содержащиеся в отчете оценщика, не соответствуют требованиям действующего законодательства и вводят пользователей в заблуждение по стоимости объекта оценки.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Как следует из материалов дела, с учетом позиции сторон в целях определения рыночной стоимости имущества, судом первой инстанции назначалась судебная экспертиза.

По результатам данной экспертизы рыночная стоимость спорных помещений составила 3 337 289 (три миллиона триста тридцать семь тысяч двести восемьдесят девять) рублей, сложившаяся из:

рыночной стоимости нежилого помещения N 99 и размере 955 089 (девятьсот пятьдесят пять тысяч восемьдесят девять) рублей:

рыночной стоимости нежилою помещения N 100. в размере 2 382 200 (два миллиона триста восемьдесят дне тысячи двести) рублей.";

Доказательства недостоверности данного отчета истцом не представлены.

Судом апелляционной инстанции установлено, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции лица, участвующие в деле, экспертное заключение не оспорили.

Учитывая вышеизложенное, представленное в материалы дела экспертное заключение было обосновано принято судом первой инстанции в качестве допустимого доказательства по делу.

Доводы подателя жалобы (ответчика) о том, что экспертное заключение является недостоверным, подлежат отклонению по следующим основаниям.

В обоснование доводов о недостоверности результатов оценки, проведенной экспертом Скабариной Надеждой Анатольевной на основании назначенной судом судебной экспертизы, ответчик ссылается на то, что им в материалы дела был представлен отчет ООО АНО "ЭКОСЕРВИС", который содержал иную стоимость 5 622 771 рубль. Ответчик полагает, что рыночная стоимость, указанная в экспертном заключении Скабариной Надежды Анатольевны существенно ниже предложенной ответчиком цены.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В статье 11 Закона об оценочной деятельности установлено, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как следует из представленного в материалы дела экспертного заключения, при его подготовке эксперт-оценщик руководствовался требованиями федеральных стандартов оценки "(ФСО N 1 - N2, N 3), а также существующими принципами и методиками проведения оценки.

В соответствии с пунктом 3 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254 отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Проверив представленное в материалы дела экспертное заключение на предмет его соответствия требованиям Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, суд апелляционной инстанции не выявил пороков, влияющих на достоверность отчета.

При таких обстоятельствах, доводы подателя жалобы ответчика о том, что экспертное заключение является недостоверным, подлежит отклонению, суд апелляционной инстанции считает обоснованным определение судом первой инстанции условий договора в части установления выкупной цены имущества.

Вместе с тем, суд первой инстанции, частично удовлетворил заявленные требования и установил выкупную цену в размере 3 938 000 рублей, а не 3 337 289 рублей, как просит истец, исключающий из покупной цены 18% в качестве налога на добавленную стоимость.

При принятии решения суд исходил из того, что покупатель муниципального имущества по Федеральному закону N 159-ФЗ не является лицом, реализующим товары (работы, услуги). Следовательно, в гражданских правоотношениях покупатель товаров (работ, услуг) при их покупке по рыночной стоимости всегда оплачивает продавцу покупную цену, равную рыночной стоимости, независимо от того имеется либо отсутствует у продавца (налогоплательщика), реализующего товар, льгота по уплате НДС в федеральный бюджет. При этом, если продавец товара является плательщиком НДС, то он не начисляет НДС сверх рыночной стоимости, а выделяет НДС в составе полученной от покупателя рыночной стоимости.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с обоснованностью выводов суда первой инстанции в части включения в цену приобретаемых объектов и в сумму, которую должен заплатить покупатель за приобретаемое имущество, НДС, исходя из следующего.

Частью 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон N 178-ФЗ). Пунктом 4 статьи 3 Федерального закона N 178-ФЗ предусмотрено, что к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным этим Законом, применяются нормы гражданского законодательства.

На основании пункта 3 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации к налоговым отношениям гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

Положениями Федерального закона N 159-ФЗ и Федерального закона N 178-ФЗ не предусмотрено применение налогового законодательства к отношениям, возникающим в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства. В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие требованиям, названным в этой законодательной норме, пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом N 135-ФЗ.

На основании статьи 8 Федерального закона N 135-ФЗ проведение оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Статьей 11 Федерального закона N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке, которые не указывают на обязательность определения итоговой величины стоимости объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость.

Положениями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254 (зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации 20.08.2007 N 10009), в числе требований, предъявляемых к составлению отчета об оценке, его содержанию, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, методологии оценки и расчетов, не содержится указаний на определение стоимости объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость.

Налоговый кодекс Российской Федерации устанавливает систему налогов и сборов, а также общие принципы налогообложения и сборов в России. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации в целях главы 21 "Налог на добавленную стоимость", операции по реализации (передаче) муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения либо другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, объектом налогообложения не признаются. Таким образом, налогоплательщикам, являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, реализующим преимущественное право выкупа арендуемого имущества в качестве государственной гарантии поддержки предпринимательства, предоставлена льгота при совершении данной операции в виде освобождения от обязанности уплачивать налог на добавленную стоимость.

Согласно подпункту 12 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ.

Часть 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматривающая, что при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база налогового агента определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога и в этом случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, поэтому указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога к спорным отношениям не применяется, поскольку регулирует отношения по приватизации любыми иными способами, предусмотренными действующим законодательством, кроме приватизации имущества субъектами малого или среднего предпринимательства.

Данная норма не может толковаться в отрыве от положений статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, которая регулирует вопросы определения объекта налогообложения, т.е. облагаемых налогом на добавленную стоимость операций.

Подход о недопустимости перечисления налога на добавленную стоимость в составе цены выкупаемого имущества продавцу (муниципальному образованию) и по ранее действующей редакции статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьей 161 Налогового кодекса Российской Федерации отражен в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3139/12.

При этом условия договора купли-продажи недвижимости, приобретаемой в порядке, установленном статьями 3 и 9 Закона N 159-ФЗ, регулируется не нормами налогового, а нормами гражданского законодательства, которое, в свою очередь, не предусматривает возможность уменьшения на сумму налога на добавленную стоимость имущества, определенную независимым оценщиком без учета включения в нее данного налога.

Таким образом, судом первой инстанции при определении выкупной цены объектов договора купли-продажи необоснованно включен налог на добавленную стоимость.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали основания для частичного удовлетворения заявленных требований. Эти требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в обжалуемой части и изложению резолютивной части решения в редакции истца.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судом апелляционной инстанции установлено, что истцом понесены расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления (4 000 рублей), апелляционной жалобы (2 000 рублей) и расходы на оплату стоимости экспертизы (20 000 рублей).

Учитывая вышеизложенное, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в размере 26 000 рублей.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "22" мая 2014 года по делу N А33-20693/2013 изменить. Иск удовлетворить. Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли - продажи нежилых помещений путем обязания департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска заключить договор купли-продажи нежилых помещений N 99 общей площадью 99.3 кв. м. и N 100 общей площадью 107.70 кв. м., расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Солнечная, д. 8. изложив пункты 2.1., 2.3 договора купли - продажи в следующей редакции:

"2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости без НДС составляет 3 337 289 (три миллиона триста тридцать семь тысяч двести восемьдесят девять) рублей, сложившаяся из:

- рыночной стоимости нежилого помещения N 99, в размере 955 089 (девятьсот пятьдесят пять тысяч восемьдесят девять) рублей;

- рыночной стоимости нежилого помещения N 100, в размере 2 382 200 (два миллиона триста восемьдесят две тысячи двести) рублей.":

" 2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 3 337 289 (три миллиона триста тридцать семь тысяч двести восемьдесят девять) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 55 621 (пятьдесят пять тысяч шестьсот двадцать одни) рубль 48 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.".

Взыскать с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска в пользу ООО "Торговый дом "Купец"" 26000 рублей судебных расходов.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи

И.Н. Бутина В.В. Радзиховская