Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2014 г. N 13АП-13809/14

г. Санкт-Петербург

13 августа 2014 г.

Дело N А21-10329/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Тимухиной И.А., Сериковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.

при участии:

от истца: Шидакова А.Э., доверенность от 17.12.2013,

от ответчика: 1. Не явился, извещён, 2. Щербаков Д.М., доверенность от 19.12.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13809/2014) Администрации ГО "Город Калининград" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 31.03.2014 по делу N А21-10329/2013 (судья Ефименко С.Г.), принятое

по иску Администрации ГО "Город Калининград"

к 1. ЗАО "Акфен", 2. ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион"

о признании пунктов договоров ничтожными,

установил:

Администрация городского округа "Город Калининград" (ИНН 3903016790, ОГРН 1023900770222; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Первая Ипотечная Компания - Регион" (ИНН 7729118074, ОГРН 1027700214189; далее - Компания) и Закрытому акционерному обществу "АКФЕН" (ИНН 7728306340, ОГРН 1037728055331; далее - Общество) о признании ничтожным пункта 4.4. договора N 008704 от 25.06.2007 на передачу в аренду городских земель в редакции соглашения N 008704-2-УА от 30.12.2011, заключенного между Администрацией, Компанией и Обществом, в части предусмотренного размера коэффициента, определяемого по виду разрешенного использования земельного участка, - ставки арендной платы за землю (Кз) - 0,7 %, а также о признании ничтожным пункта 4.4. договора N 008705 от 02.05.2007 на передачу в аренду городских земель в редакции соглашения N 008705-2-УА от 30.12.2011, заключенного между Администрацией, Компанией и Обществом, в части предусмотренного размера коэффициента, определяемого по виду разрешенного использования земельного участка, - ставки арендной платы за землю (Кз) - 0,7 %.

Решением суда от 31.03.2014 в иске отказано.

В апелляционной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, просит решение суда отменить.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Администрации поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представитель Компании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы города Калининграда - мэра города от 28.02.2007 N 380 "О предоставлении ЗАО "БалтФинСтрой" земельного участка по ул. Н. Карамзина - ул. О.Кошевого в Московском районе под строительство жилых многоквартирных домов со встроенным помещением подросткового клуба", Администрация (арендодатель) и ЗАО "БалтФинСтрой" (арендатор) 25.06.2007 заключили договор N 008704 на передачу в аренду городских земель, согласно которому ЗАО "БалтФинСтрой" передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 39:15:14 20 25:0035, площадью 0,5679 га, расположенный по ул. Н. Карамзина - ул. О.Кошевого в Московском районе города Калининграда, для строительства жилых многоквартирных домов со встроенным помещением подросткового клуба.

Согласно договору от 17.10.2007 о передаче прав и обязанностей по договору N 008704 на передачу в аренду городских земель от 25.06.2007, арендатором по данному договору является Компания, которая, в свою очередь, в соответствии с соглашением N 008704-2УА от 30.12.2011 об уступке прав и обязанностей по договору N008704 от 25.06.2007 года на передачу в аренду городских земель (далее - Соглашение N 1) передала свои права и обязанности Обществу как новому арендатору.

Срок действия договора установлен до 28.02.2013; договор и соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке, что сторонами не оспаривается.

В свою очередь, на основании постановления главы города Калининграда - мэра города от 28.02.2007 N 379 "О предоставлении ЗАО "Балтийская финансово-строительная компания" земельного участка по ул. О.Кошевого - ул. Н.Карамзина в Московском районе под строительство жилых многоквартирных домов", Истец (арендодатель) и ЗАО "Балтийская финансово-строительная компания" (арендатор) 02.05.2007 заключили договор N 008705 на передачу в аренду городских земель, согласно которому ЗАО "Балтийская финансово-строительная компания" передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 39:15:14 20 25:0033, площадью 11.1953 га, расположенный по ул. О.Кошевого - ул. Н.Карамзина в Московском районе города Калининграда, для строительства жилых многоквартирных домов.

При этом согласно договору от 17.10.2007 о передаче прав и обязанностей по договору N 008705 на передачу в аренду городских земель от 02.10.2007, арендатором по указанному договору стала Компания, которая, в свою очередь, в соответствии с соглашением N 008705- 2УА от 30.12.2011 об уступке прав и обязанностей по договору N008705 от 02.05.2007 года на передачу в аренду городских земель (далее - Соглашение N 2) передала свои права и обязанности Обществу как новому арендатору.

Срок действия договора установлен до 28.02.2013; договор и соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Как установлено судом, пункты 4.4. договоров аренды в редакции Соглашения N 1 и Соглашения N 2 предусматривают, что для расчета годового размера арендной платы применяется коэффициент, определяемый по виду разрешенного использования земельного участка, - ставка арендной платы за землю (Кз); коэффициент, определяемый по виду разрешенного использования земельного участка, - ставка арендной платы за землю (Кз) составляет - 0,7%.

Пунктами 4.2. договоров предусмотрено, что арендную плату до 08.11.2011 года вносит Компания, а начиная с 08.11.2011 года - Общество.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, Администрация указала, что при подписании Соглашения N 1 и Соглашения N 2 пунктом 4.4. был ошибочно предусмотрен коэффициент, определяемый по виду разрешенного использования земельного участка, - ставка арендной платы за землю (Кз) в размере 0,7 %, без учета пункта 15 статьи 3 Федерального закона N137-ФЗ, направленных законодателем на стимулирование жилищного строительства и своевременного введения объектов недвижимости в эксплуатацию.

Поскольку по истечении двух лет со дня заключения договора аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, объекты недвижимости не были введены в эксплуатацию, Администрация указывает, что при расчете арендной платы за землю необходимо применять коэффициент, определяемый по виду разрешенного использования земельного участка, - ставка арендной платы за землю (Кз), в отношении земельного участка:

- с кадастровым номером 39:15:14 20 25:0035, площадью 0,5679 га: начиная с 30.08.2009 по 30.08.2010 в размере 2,5%, а с 30.08.2010 в размере 5%;

- с кадастровым номером 39:15:14 20 25:0033, площадью 11,1953 га: начиная с 30.08.2009 по 30.08.2010 в размере 2,5%, а с 29.08.2010 в размере 5%.

Суд первой инстанции сделал вывод о том, что именно по причине просрочки Администрации Компания и Общество не имели объективной возможности своевременно исполнить обязательства по освоению арендованных земельных участков. Поскольку вина Компания и Общества в нарушении сроков строительства отсутствует, применение мер ответственности в виде повышающих размеров арендной платы в данном случае отсутствуют, равно как и основания для признания пунктов 4.4. договоров ничтожными.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемое решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии с п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, может быть заключен на срок не более чем пять лет.

Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.

Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для комплексного освоения в целях жилищного строительства, может быть заключен на срок не более девяти месяцев. Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для комплексного освоения в целях жилищного строительства, не может быть продлен.

Арендатор земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для комплексного освоения в целях жилищного строительства, до истечения срока, указанного в абзаце одиннадцатом настоящего пункта, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования в границах ранее предоставленного земельного участка, имеет преимущественное право заключить договоры аренды указанных земельных участков. К таким договорам применяются требования, предусмотренные абзацами шестым-десятым настоящего пункта (п. 15 в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ).

Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Сторонами не оспаривается то обстоятельство, что земельный участок для жилищного строительства предоставлен без проведения торгов в порядке п. 15 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Статьей 26 ФЗ от 18.12.2006 N 232-ФЗ в указанную правовую норму внесены изменения, предусматривающие, что ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Следовательно, при отсутствии доказательств введения в эксплуатацию объектов недвижимости на арендованном земельном участке в указанные сроки, доводы администрации о необходимости расчета арендной платы исходя из ставки 2,5% и 5% от кадастровой стоимости земельного участка являются правомерными.

Таким образом, поскольку положениями Закона N 137-ФЗ уровень арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе земель, государственная собственность на которые не разграничена), при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства и применении нового размера арендной платы с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), исковые требования Администрации являются правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Выводы суда о применении размера арендной платы, предусмотренного пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ только в случае нарушения сроков строительства не соответствуют указанной норме.

Арендная плата устанавливается в повышенном размере, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию с даты заключения договора аренды данного земельного участка, а не ввода в эксплуатацию таких объектов за пределами срока разрешения на строительство.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2013 N ВАС-3046/13.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 31.03.2014 отменить.

Признать ничтожным пункт 4.4. договора от 25.06.2007 N 008704 на передачу в аренду городских земель в редакции соглашения от 30.12.2011 N 008704-2-УА, заключенного между администрацией городского округа "Город Калининград", закрытым акционерным обществом "Первая Ипотечная Компания-Регион" и закрытым акционерным обществом "Акфен", в части предусмотренного размера коэффициента, определяемого по виду разрешенного использования земельного участка, - ставки арендной платы за землю (Кз) - 0,7 %.

Признать ничтожным пункт 4.4. договора от 02.05.2007 N 008705 на передачу в аренду городских земель в редакции соглашения от 30.12.2011 N 008705-2-УА, заключенного между администрацией городского округа "Город Калининград", закрытым акционерным обществом "Первая Ипотечная Компания-Регион" и закрытым акционерным обществом "Акфен", в части предусмотренного размера коэффициента, определяемого по виду разрешенного использования земельного участка, - ставки арендной платы за землю (Кз) - 0,7 %.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Первая Ипотечная Компания-Регион" в доход федерального бюджета 5 000 руб. госпошлины по иску и апелляционной жалобы.

Взыскать закрытого акционерного общества "Акфен" в доход федерального бюджета 5 000 руб. госпошлины по иску и апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

И.А. Тимухина И.А. Серикова