Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2014 г. N 13АП-14151/14

г. Санкт-Петербург

11 августа 2014 г.

Дело N А56-69559/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 августа 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Баркановой Я.В., Сериковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.

при участии:

от истца: Беляев Ю.Ф., доверенность от 30.12.2013,

от ответчиков: Солнцева С.Ю., доверенности от 08.05.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14151/2014, 13АП-14153/2014) ООО "Корифей", ООО "НЕО", ЗАО "Титан - СП" и Комитета по управлению городским имуществом

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.04.2014 по делу N А56-69559/2013 (судья Филиппов А.Е.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом

к 1.ООО "Корифей", 2.ООО "НЕО", 3.ЗАО "Титан - СП"

о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с ЗАО "Титан - СП" 5 778 209, 09 руб. долга по арендной плате и 6 186 809, 78 руб. пеней за просрочку платежа, с ООО "Корифей" 5 930 267, 22 руб. долга по арендной плате и 6 349 620, 56 руб. пеней за просрочку платежа, с ООО "НЕО" 3 497 337, 08 руб. долга по арендной плате и 3 744 648, 02 руб. пеней за просрочку платежа по договору аренды от 08.08.2003 N 00/ЗК-01645(07).

Решением от 29.04.2014 г. с ЗАО "Титан СП" в пользу Комитета взыскано 4 372 746, 15 руб. долга и 3 519 499, 48 руб. неустойки по договору аренды от 08.08.2003 N 00/ЗК-01645(07); с ООО "Корифей" в пользу Комитета взыскано 4 487 818, 42 руб. долга и 3 612 117, 88 руб. неустойки по договору аренды от 08.08.2003 N 00/ЗК-01645(07); с ООО "НЕО" в пользу Комитета взыскано 2 646 662, 15 руб. долга и 2 130 223, 37 руб. неустойки по договору аренды от 08.08.2003 N 00/ЗК-01645(07); в остальной части в иске отказано в связи с истечением срока исковой давности, о применении которой было заявлено ответчиками (п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ).

Не согласившись с решением в части удовлетворенных исковых требований, ответчики обратились с апелляционной жалобой, в которой просят оспариваемый судебный в указанной части отменить и в иске отказать в полном объеме. Податели жалобы оспаривают положенные в основу решения выводы суда о действии договора аренды от 08.08.2003 N 00/ЗК-01645(07). Кроме того, ответчики ссылаются на изменение характеристик спорного земельного участка, в том числе его площади, полагая, что расчёт арендной платы произведен при необоснованном применении повышающего коэффициента.

Комитет в своей апелляционной жалобе просит решение изменить, исходя из того, что, по мнению истца, задолженность по арендной плате подлежит взысканию за период с 06.11.2010 по 24.10.2013., пени за просрочку платежа за период с 16.11.2010 г. по 24.10.2013 г. Как указал истец, основания для применения срока исковой давности в отношении периода задолженности с 06.11.2010 по 31.12.2010, соответствующему трехлетнему сроку до даты предъявления настоящего иска, отсутствуют.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы своих апелляционных жалоб.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения администрации Санкт-Петербурга от 04.04.2003 N 646-ра Комитет (арендодатель) и ООО "Инвестиционное Агентство "Оккервиль" девелопмент" (арендатор) заключили договор от 08.08.2003 N 00/ЗК-01645(07) аренды земельного участка с кадастровым номером 78:6016:3003 площадью 4920 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Уткин пр., дом 13/1 (западнее дома 13, корп. 1 по Уткину пр.), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству торгового комплекса, ювелирных мастерских и офисов и дальнейшего использования после осуществления инвестиционного проекта.

Пунктом 3.1 договора установлено, что договор заключен на срок до 05.04.2005 г. и вступает в силу с момента государственной регистрации, которая была произведена ГУЮ "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" 17.09.2003 г.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку после истечения срока действия договора земельный участок не был возвращен арендатором - Комитету, спорный договор признан судом первой инстанции возобновленным на неопределенный срок.

Порядок, размер и сроки внесения арендной платы установлены в разделе 3 договора.

В случае нарушения обязательства по своевременному внесению платежей пунктом 9.3 договора установлена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Здание - торговый комплекс, ювелирные мастерские, офисы, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, Заневский пр., дом 38, лит. А, принято в эксплуатацию, что подтверждается актом приемки законченного строительством объекта государственной приемочной комиссией от 11.02.2005.

По договору купли-продажи от 17.06.2009 ООО "Инвестиционное Агентство "Оккервиль" девелопмент" продало построенное при выполнении инвестиционных условий по договору аренды от 08.08.2003 N 00/ЗК-01645(07) здание с кадастровым номером 78:6016:3003:17 площадью 10 139,9 кв.м, расположенное на указанном земельном участке.

Новыми собственниками здания стали ЗАО "Титан-СП" (доля в праве собственности 38/100), ООО "Корифей" (доля в праве собственности 39/100) и общество с ограниченной ответственностью "НЕО" (доля в праве собственности 23/100).

Переход права собственности на здание к покупателям зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 14.08.2009, о чем новым правообладателям выданы свидетельства от 14.08.2009 о государственной регистрации общей долевой собственности на здание.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" с момента государственной регистрации права долевой собственности ответчиков на здание, ранее принадлежавшее ООО "Инвестиционное Агентство "Оккервиль" девелопмент", приобретают право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования, исходя из условий спорного договора и в пределах срока исковой давности.

Доказательств внесения арендной платы и уплаты пеней в спорный период ответчиками не представлено.

Доводы ответчиков о том, что спорный договор расторгнут по соглашению между Комитетом и ООО "Инвестиционное Агентство "Оккервиль" девелопмент" документально не подтверждены.

То обстоятельство, что границы спорного участка не установлены на местности, не проведено его межевание не свидетельствует об отсутствии спорного земельного участка как объекта недвижимости.

В соответствии с кадастровыми выписками от 29.12.2009 и от 20.09.2012 следует, что земельный участок с кадастровым номером 78:6016:3003 имеет площадь 4 920 к.м, расположен по адресу: Санкт-Петербург, Уткин проспект, д. 13/1 (западнее дома 13, корпус 1 по Уткину проспекту), вид разрешенного использования - для размещения объектов торговли, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости 18.03.2003. При этом участок поставлен на государственный кадастровый учет как ранее учтенный (графа 17 кадастровой выписки), в графе 16 "особые отметки" имеется запись о том, что границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе технический учет, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу этого закона признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом (ранее учтенные объекты недвижимости).

Таким образом, отсутствие межевания границ спорного участка не свидетельствует об отсутствие этого участка как объекта гражданских прав, на что обоснованно указал суд в решении.

Доводы ответчиков о том, что площадь спорного участка больше площади участка, необходимого для эксплуатации здания, находящегося у них в собственности, не имеет правого значения для дела, поскольку в установленном порядке изменения в договор в части уменьшения площади земельного участка сторонами не вносились.

Возражения ответчиков относительно произведенного Комитетом расчета задолженности в части необоснованного применения кода функционального использования земельного участка 13.0, предусматривающего его использование под игорный бизнес отклонены апелляционным судом.

Виды функционального использования земельного участка определены Комитетом на основании ведомости инвентаризации спорного участка, составленной 21.02.2006.

По общему правилу, установленному пунктом 2.1 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы, утвержденного Постановлением N 1379 при заключении договоров аренды арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0, предполагающего использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы.

Иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка. Названная ведомость, в соответствии с требованиями пункта 2.8 Положения должна предоставляться и при изменении применяемого при расчете арендной платы Кф (при изменении функционального использования земельного участка).

Поскольку ответчиками не представлена ведомость инвентаризации земельного участка, составленная после 21.02.2006 и подтверждающая изменение функционального использования земельного участка, оснований для применения иных кодов функционального использования территории, чем указанные в ведомости от 21.02.2006 не имеется.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Комитета, также отклонены апелляционным судом, поскольку при исчислении срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности по арендной плате за 4 квартал 2010 года суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в соответствии с пунктом 3.8 договора аренды арендная плата вносится арендатором за каждый квартал вперед не позднее 10 числа первого месяца текущего квартала.

Таким образом, как правильно указал суд в решении, о нарушении своих прав, связанных с уклонением ответчиков от внесения арендной платы за 4 квартал 2010 года, Комитет должен был узнать не позднее 11.10.2010.

Поскольку с иском о взыскании задолженности за этот квартал Комитет обратился 06.11.2013, суд первой инстанции, учитывая положения ст. ст. 195, 196, 199, 207 Гражданского кодекса РФ, правомерно признал, что истцом пропущен трехлетний срок исковой давности и по данному требованию.

При таких обстоятельствах оснований для изменения или отмены решения апелляционным судом не установлено.

Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.04.2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Я.В. Барканова И.А. Серикова