Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2014 г. N 13АП-7338/13

г. Санкт-Петербург

12 августа 2014 г.

Дело N А56-54079/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания до перерыва: Евстегнеевой Е.В., после перерыва: Кривобоковым К.В.

при участии:

от истца: Стародубцева В.В. (доверенность от 30.12.2013), после перерыва: Жильцов Н.В. (доверенность от 30.12.2013)

от ответчика: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7338/2013) ООО "Марин-ойл СПб" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 3101.2013 по делу N А56-54079/2012 (судья Воробьева Ю.В.), принятое

по иску Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к ООО "Марин-ойл СПб"

о взыскании,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Марин Ойл СПб" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 596 225 руб. 88 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 30.06.2005 N 15-А003143 за период с 01.03.2012 по 31.08.2012, 78 254 руб. 65 коп. пеней за просрочку платежей, расторжении договора аренды от 30.06.2005 N 15-А003143 и выселении ответчика из арендуемого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Мичуринская ул., д.12, литера А, пом. 3-Н.

Делу присвоен N А56-54079/2012.

Также Комитет обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу о взыскании 198 741 руб. 96 коп. задолженности по внесению арендной платы по договору от 30.06.2005 N 15-А003143 за период с 01.09.2012 по 31.10.2012, 10 135 руб. 84 коп. пеней за просрочку платежей.

Делу присвоен N А56-67383/2012.

Определением от 22.11.2012 по ходатайству ответчика указанные дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением делу номера N А56-54079/2012.

Решением от 31.01.2013 с Общества в пользу Комитета взыскано 556 572 руб. 77 коп. задолженности, 88 390 руб. 49 коп. пеней, расторгнут договор аренды от 30.06.2005 N 15-А003143, Общество выселено из занимаемого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Мичуринская ул., д. 12, литера А, пом. 3-Н., в удовлетворении остальной части иска отказано. С Общества в доход федерального бюджета взыскано 23 089 руб. 64 коп государственной пошлины.

В апелляционной жалобе ответчик, считая решение в части удовлетворенных требований незаконным и необоснованным, просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении иска, указывая, что в настоящее время в Арбитражном суде города Санкт-Петербурга и Ленинградской области рассматривается дело N А56-63084/2012 по иску Общества об обязании Комитета заключить договор купли-продажи от 19.03.2012 спорного помещения с протоколом разногласий, в случае удовлетворения которого Общество будет платить суммы за выкуп, а не арендные платежи. Ответчик в суде первой инстанции ходатайствовал о приостановлении рассмотрения настоящего дела до вступления в силу решения по делу NА56-63084/2012. По мнению подателя жалобы, с момента заключения договора купли -продажи (19.03.2012) арендные отношения между Обществом и Комитетом прекратились и у Общества отсутствует обязанность по внесению арендных платежей.

Определением от 21.05.2013 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А56-63084/2012.

Определением от 30.06.2014 назначено судебное заседание для рассмотрения заявления Комитета о возобновлении производства по делу в связи с устранением обстоятельств, вызвавших его приостановление.

Поскольку обстоятельства, послужившие основанием для приостановления производства по делу, отпали, протокольным определением от 29.07.2014 производство по настоящему делу возобновлено.

В судебном заседании представитель Комитета возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность решения в обжалуемой части проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 30.06.2005 N 15-А003143 аренды нежилого помещения 3-Н площадью 156,2 кв.м с кадастровым номером 78:3011:1:45:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Мичуринская ул., д. 12, лит. А, сроком до 18.07.2009 в редакции дополнительного соглашения от 14.08.2006 N 2.

По акту приема-передачи от 21.06.2005 помещение передано арендатору.

Впоследствии договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии со статьями 610 и 621 ГК РФ.

Дополнительным соглашением от 28.04.2011 к договору стороны уточнили, что предметом аренды является встроенное нежилое помещение 3-Н площадью 150,2 кв.м с кадастровым номером 78:7:3011:1:45:2, расположенное по вышеуказанному адресу.

Пунктом 2.2.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 28.04.211N 3 установлена обязанность арендатора своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом в порядке, предусмотренном главой 3 договора "Платежи и расчеты по договору".

В соответствии с пунктом 3.3 договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе (кроме случая внесения арендатором авансированной арендной платы в соответствии с пп.2.3.1 договора) изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Согласно пункту 3.4 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. Предварительно письменно уведомив арендодателя, арендатор вправе начиная со следующего платежного периода перечислять арендную плату помесячно - за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца, рассчитав ее в соответствии с пп.3.2 договора. НДС и иные налоги арендатор уплачивает в соответствии с законодательством о налогах и сборах. Арендатор перечисляет арендную плату за первый квартал календарного года (при поквартальном перечислении арендной платы), за январь (при помесячном перечислении арендной платы) до 31 января.

Пунктом 4.9 договора аренды установлена ответственность арендатора за нарушение пункта 2.2.2 договора в виде пени в размере 0, 15 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно п. 5.3.2. договора аренды договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора, с учетом последующих изменений и дополнений к нему, арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по оплате арендной платы по договору, Комитет направил Обществу претензию от 18.06.2012 N 2450-/12 с требованием погасить имеющуюся задолженность и уплатить пени в течение 15 дней с момента отправки данной претензии, а также в срок до 02.07.2012 явиться в Комитет для заключения дополнительного соглашения о расторжении договора аренды в порядке ст. 452 ГК РФ и в 3-дневный срок с момента подписания данного соглашения освободить занимаемое помещение.

Поскольку указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, Комитет обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражения Комитета, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит изменению.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться, в том числе неустойкой.

Согласно представленной Комитетом справке о расчетах от 22.01.2013 задолженность Общества по внесению арендных платежей за период с 01.05.2010 по 31.10.2012 составила 556 572 руб. 77 коп., сумма пеней за просрочку оплаты 88 390 руб. 49 коп.

Поскольку доказательства оплаты арендной платы за спорный период в установленные договором сроки ответчиком в материалы дела не представлены, расчет задолженности и пеней не оспорен, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца в указанной части.

Возражения Общества со ссылкой на то, что с момента заключения купли-продажи арендуемого помещения (19.03.2012) обязанность по внесению арендных платежей у него отсутствует, обоснованно отклонены судом первой инстанции.

Вопреки доводу Общества, подписание договора купли-продажи помещения с протоком разногласий не свидетельствует с учетом положений ст.ст. 432, 443 ГК РФ о заключении такого договора.

Кроме того, в соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, до момента государственной регистрации права собственности на спорное помещение, ответчик обязан вносить плату за пользование помещением.

Вместе с тем, апелляционный суд полагает, что требования Комитета о расторжении договора и выселении ответчика из арендуемых помещений удовлетворены судом неправомерно.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.10.2013 по делу N 56-63084/2012 суд обязал Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи спорного помещения, в порядке реализации Обществом права, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом судами признано право Общества на зачет стоимости произведенных неотделимых улучшений помещения, разрешены разногласия сторон по цене выкупа помещения.

С учетом изложенного, удовлетворение требований Комитета о расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендуемого помещения, по мнению апелляционного суда, повлечет нарушение принципа соразмерности применяемого способа защиты нарушенного права последствиям его нарушения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2013 по делу N А56-54079/2012 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Марин Ойл СПб" (адрес: 192102, Россия, Санкт-Петербург, ул. Салова, д.51; ОГРН: 1037835047953) в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (адрес: 191060, Россия, Санкт-Петербург, Смольный подъезд N 6, ОГРН: 1027809244561) 556 572 руб.77 коп. задолженности, 88 390 руб. 49 коп. пеней.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Марин Ойл СПб" (адрес: 192102, Россия, Санкт-Петербург, ул. Салова, д.51; ОГРН: 1037835047953) в доход федерального бюджета 15 089 руб. 64 коп. госпошлины по иску.

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (адрес: 191060, Россия, Санкт-Петербург, Смольный подъезд N 6, ОГРН: 1027809244561) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Марин Ойл СПб" (адрес: 192102, Россия, Санкт-Петербург, ул. Салова, д.51; ОГРН: 1037835047953) 1000 рублей расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова Е.В. Жиляева