Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2014 г. N 20АП-1115/14

г. Тула

14 августа 2014 г.

Дело N А68-7090/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13.08.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 14.08.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Волковой Ю.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Феоктистовой Д.О., при участии от истца - администрации муниципального образования город Болохово Киреевского района (г. Болохово Киреевского района Тульской области, ОГРН 1067147001074, ИНН 7128028644) - Коган А.М. (доверенность от 09.01.2014), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Гринстрой Поволжье" (г. Нижний Новгород, ОГРН 1125260011579) - Наумова Д.А. (доверенность от 14.04.2014), от третьего лица - государственного учреждения капитального строительства "ТулоблУКС" - Матвеева А.Л. (доверенность от 21.01.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гринстрой Поволжье" на решение Арбитражного суда Тульской области от 09.01.2014 по делу N А68-7090/2013 (судья Воронцов И.Ю.), установил следующее.

Администрация муниципального образования город Болохово Киреевского района (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Гринстрой Поволжье" (далее - общество) о признании незаключенным муниципального контракта от 23.10.2012 N 0166300004612000011, взыскании неосновательного обогащения в размере 13 759 460 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 091 452 рублей 62 копеек (с учетом уточнения).

В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует государственное учреждение капитального строительства "ТулоблУКС".

Решением суда от 09.01.2014 (т. 2, л. д. 28) исковые требования удовлетворены. Суд, квалифицировав муниципальный контракт в качестве договора участия в долевом строительстве и установив факт отсутствия его государственной регистрации, со ссылкой на статью 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), пришел к выводу о незаключенности сделки. В связи с этим уплаченные по незаключенному договору денежные средства оценены как неосновательное обогащение с начислением на них процентов за пользование чужими денежными средствами.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить.

В обоснование своих доводов заявитель ссылается на неверную квалификацию судом правовой природы заключенного контракта. Считает, что он является смешанной сделкой, содержащей в себе признаки договора подряда и инвестиционного договора. В связи с этим заявляет о том, что он не подлежал государственной регистрации, а потому неправомерно признан судом незаключенным. Отмечает, что контракт заключен сторонами по результатам торгов, проведенных в порядке Федерального закона "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" от 21.07.2005 N 94-ФЗ и его условия определены муниципальным заказчиком, внесение изменений в данные условия невозможно.

В отзыве администрация просит решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения. Выражает согласие с правовой квалификацией судом спорного договора, указывая, что он является договором долевого участия в строительстве и отсутствие государственной регистрации свидетельствует о незаключенности сделки. Ввиду этого заявляет об отсутствии законных оснований для удержания перечисленных истцом денежных средств, отмечая, что встречного предоставления со стороны общества не представлено. Исходя из позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Пленума от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", считает, что спорный контракт мог бы быть квалифицирован в качестве договора купли-продажи будущей вещи. При этом отмечает, что при таком подходе решение суда все же не может быть отменено, поскольку обществом не исполнены обязательства по передаче администрации квартир в установленный договором срок.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее. Представитель третьего лица поддержал позицию администрации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, по итогам открытого аукциона в электронной форме 23.10.2012 между администрацией (заказчик) и обществом (застройщик) заключен муниципальный контракт N 0166300004612000011 (т. 1, л. д. 14), предметом которого является приобретение жилых помещений в многоквартирном доме в муниципальном образовании город Болохово Киреевского района, строящегося с привлечением денежных средств в рамках региональной адресной Программы переселения граждан из аварийного жилья Тульской области на 2012 год путем долевого строительства (пункт 1.1 контракта).

Пунктом 1.2 контракта на застройщика возложена обязанность в срок до 31.12.2012 своими силами с привлечением других лиц построить многоквартирный дом по адресу: Тульская область, Киреевский район, город Болохово, улица Соловцова, в районе д. 21 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать для оформления в собственность Тульской области по договору передачи 17 квартир общей площадью 758,9 кв. метров. Заказчик обязался уплатить обусловленную контрактом цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Стоимость квартир установлена в сумме 30 356 000 рублей (пункт 2.1 контракта).

Пунктами 3.1.1, 3.2.3 контракта стороны обязались совместно провести необходимые действия для регистрации контракта в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 3.2.4 контракта установлена обязанность застройщика передать квартиры заказчику в срок не позднее 31.01.2013.

Во исполнение принятых на себя обязательств администрация перечислила обществу денежные средства в общей сумме 13 759 460 рублей (т. 1, л. д. 34-40).

Письмами от 19.12.2012 N 2846, от 08.08.2013 N 1669 администрация неоднократно обращалась к обществу с требованием осуществления государственной регистрации контракта (т. 1, л. д. 41).

Ссылаясь на то, что муниципальный контракт не зарегистрирован, в установленный контрактом срок строительство объекта не завершено и квартиры не переданы истцу, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции посчитал, что к спорному контракту применимы нормы Закона N 214-ФЗ и по своей природе он относится к договору долевого участия в строительстве.

Апелляционная инстанция не может согласиться с такой правовой квалификацией сделки и считает, что она является договором купли-продажи будущей вещи.

При этом судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", принимая решение, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Цель, которую преследовала администрация, обращаясь в суд, заключается в возврате денежных средств, перечисленных ей на счет общества в связи с отсутствием встречного исполнения и применении к обществу ответственности за неправомерное пользование денежными средствами.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Предметом спорного контракта является приобретение жилых помещений (17 квартир площадью жилых помещений 758,9 кв. метров) в многоквартирном доме, строящегося с привлечением денежных средств в рамках региональной адресной Программы переселения граждан из аварийного жилья Тульской области на 2012 год в установленный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ им регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 3 названной статьи действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, по смыслу указанного Закона договор долевого участия в строительстве заключается при наличии намерения (волеизъявления) лица (застройщика) осуществить строительство объекта на земельном участке, предоставленном ему в установленном порядке для строительства, совместно с дольщиками и привлечением для такого строительства денежных средств этих дольщиков, в то время как по инвестиционному договору осуществляется вложение (инвестирование) денежных средств в целях получения определенной выгоды.

В соответствии с пунктом 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В настоящем случае инициатива в заключении договора исходила от администрации и ее целью являлось приобретение 17 квартир в строящемся жилом доме. При этом квартиры не были конкретно индивидуализированы (этаж, номер, планировка, отсылка к проекту, обозначение квартир на схеме и т. п.), как того требуют нормы Закона N 214-ФЗ.

Фактически волеизъявление администрации было направлено на приобретение 17 любых 1 и 2-комнатных квартир определенного метража, т.е. на приобретение будущей недвижимости. При этом для истца не имело принципиального значения ни расположение квартир на конкретном этаже, ни их планировка. Следовательно, намерением администрации являлось инвестирование денежных средств в строительство строящегося дома в целях последующего получения материального блага - индивидуально определенного имущества. При этом мотивация такого инвестирования (обеспечение граждан жильем и т.п.) принципиального значения не имеет. Само по себе участие в строительстве целью администрации не являлось, что не позволяет квалифицировать спорный контракт по нормам Закона N 214-ФЗ.

Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ). Этим же Федеральным законом устанавливаются гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

Под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, а под капитальными вложениями понимаются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты (преамбула, статья 1 Закона N 39-ФЗ).

Согласно статье 8 Закона N 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54) разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

С учетом изложенного, исходя из условий спорного контракта, апелляционный суд считает, что заключенную сделку следует квалифицировать в качестве договора купли-продажи будущей вещи.

В постановлении N 54 сформулированы следующие разъяснения относительно решения вопроса об индивидуализации недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Так, согласно пункту 2 постановления N 54 для индивидуализации предмета договора достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

Требование об индивидуализации недвижимой вещи, которая будет создана в будущем, нельзя признать невыполненным в той ситуации, когда сторонами согласованы условия, на основании которых эта вещь может быть определена на момент исполнения обязательства.

Учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 1404/10, условие, не указанное в договоре, может быть также восполнено фактическими действиями стороны договора, связанными с исполнением условий этого договора, совершенными в разумный срок. В случае принятия такого исполнения другой стороной условие договора должно считаться согласованным, а договор - заключенным.

Таким образом, правовая позиция, сформулированная в постановлении N 54 и постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 1404/10, следует принципам, закрепленным в статьях 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, и основывается на необходимости сохранения договоров и исполнения их условий, а также применения установленных законом и договором мер ответственности за их нарушение.

Как следует из материалов дела, стороны согласовали характеристики земельного участка, предоставленного обществу по договору аренды, участок был поставлен на кадастровый учет. Условиями контракта согласован адрес строительства, количество, а также общая и индивидуальная площадь будущих квартир.

Договор купли-продажи будущей недвижимости государственной регистрации не подлежит, поскольку по смыслу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами (пункт 9 постановления N 54).

При таких обстоятельствах оснований для вывода о незаключенности договора купли-продажи будущей недвижимости не имеется.

Материалами дела подтверждается и обществом не оспаривается, что условия контракта в части передачи квартир не исполнены.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 6 пункта 5 постановления N 54, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, надлежит исходить из того, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в реестре, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3, 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества) (В силу пункта 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457 названного Кодекса), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

При таких обстоятельствах с учетом того, что в установленный контрактом срок квартиры не были переданы администрации и у общества эти квартиры отсутствуют, требование о взыскании перечисленной по контракту суммы предварительной оплаты в размере 13 759 460 рублей 67 копеек подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Таким образом, в настоящем случае проценты не могут быть начислены ранее даты наступления у общества обязанности передать квартиры, предусмотренной пунктом 3.2.5 контракта - 31.01.2013.

Исходя из изложенного подхода, размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.02.2013 по 23.12.2013 с учетом сумм перечисленных денежных средств, определенный по ставке 8, 25 % годовых, составит 939 684 рубля 72 копейки. В представленном суду апелляционной инстанции расчете от 12.08.2014 администрация подтвердила названный размер процентов. Контррасчет процентов обществом не представлен, а сам расчет не оспорен.

Довод заявителя о смешанной природе спорного контракта (содержащего элементы договора подряда, инвестиционного договора и муниципального контракта) отклоняется по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления. Кроме того, такой разновидности договора как инвестиционный или муниципальный нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат, а к инвестиционному контракту исходя из его правовой природы следует применять нормы о договорах и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. (пункт 4 постановления N 54).

Ссылка общества на уплату им арендной платы за пользование земельным участком не имеет определяющего значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку такая плата вносилась им в рамках договора аренды во исполнение своих обязанностей арендатора.

С учетом изложенного решение суда подлежит отмене, а исковые требования администрации частичному удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина по иску в сумме 96 495 рублей 72 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 09.01.2014 по делу N А68-7090/13 отменить.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гринстрой Поволжье" в пользу администрации муниципального образования город Болохово Киреевского района 14 699 145 рублей 39 копеек, в том числе перечисленные по муниципальному контракту от 23.10.2012 денежные средства в размере 13 759 460 рублей 67 копеек и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 939 684 рубля 72 копейки.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гринстрой Поволжье" в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 96 495 рублей 72 копейки.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

Ю.А. Волкова Е.В. Рыжова