Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2014 г. N 02АП-6034/14

г. Киров

19 августа 2014 г.

Дело N А82-17432/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 августа 2014 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Буториной Г.Г.,

судей Ившиной Г.Г., Ольковой Т.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шестаковой М.О.,

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в Арбитражном суде Ярославской области:

представителя заявителя - Деменчука А.Б., действующего на основании доверенности от 17.06.2014, Кудрявцева С.Н., директора Общества,

представителя общества с ограниченной ответственностью "Альянс" - Гусаровой М.С., директора Общества,

рассмотрев апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 27.05.2014 по делу N А82-17432/2013, принятое судом в составе судьи Марусина В.А.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Регион инвест строй" (ОГРН 1087602000727, Ярославская область, г. Ярославль, ул. Наумова, д. 67/2, офис 218)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ОГРН 1047600432219, Ярославская область, г. Ярославль, проспект Толбухина, 64а),

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Альянс" (ОГРН 1057602573050, Ярославская область, Ярославский район, п. Заволжье, 37), администрация Ярославского муниципального района Ярославской области,

о признании недействительным ненормативного правового акта,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Регион инвест строй" (далее - заявитель, Общество, ООО "Регион инвест строй") обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее - ответчик, Управление) о признании незаконным отказа от 26.08.2013 N 24/017/2013-116 в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, и возложении на ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию договора от 09.04.2013 долевого участия в строительстве многоквартирных домов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Альянс" (далее - третье лицо, ООО "Альянс"), администрация Ярославского муниципального района (далее - третье лицо, Администрация) (том 1, л.д. 1-2).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 27.05.2014 заявленные требования удовлетворены.

Управление с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. В апелляционной жалобе ответчик указывает, что договор аренды земельного участка от 01.04.2010 N 596/2 не содержит условия о его продлении на неопределенный срок; для осуществления государственной регистрации договора долевого участия необходимо проведение государственной регистрации нового договора аренды, либо подтверждение отсутствия возражений со стороны арендодателя по поводу дальнейшего использования земельного участка ООО "Альянс"; наличие иска Администрации о расторжении договора аренды земельного участка от 01.04.2010 N 596/2 свидетельствует о наличии у нее возражений относительно продления арендных отношений.

Заявитель отзыв на апелляционную жалобу не представил, в заседании суда представитель заявителя с доводами жалобы не согласился.

ООО "Альянс" в отзыве на апелляционную жалобу приведенные в ней доводы опровергает, просит решение суда оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Администрация отзыв на жалобу не представила, представителя в судебное заседание не направила.

Управление ходатайствует о рассмотрении дела без участия своего представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей Управления и Администрации.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.04.2010 между муниципальным учреждением "Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района" (арендодатель) и ООО "Альянс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 596/2 (том 1, л.д. 10-13). По условиям данного договора арендодатель предоставляет за плату во временное пользование, а арендатор принимает и использует земельный участок общей площадью 148674 кв.м., расположенный по адресу: Ярославская область, Ярославский район, Пестрецовский сельсовет, пос. Красный Бор, кадастровый номер 76:17:107101:0226, категория земель: земли населенных пунктов, целевое назначение: для строительства первой очереди застройки жилого района (пункт 1.1). Срок действия договора установлен с 21.03.2010 по 20.03.2013 (пункт 2.1). Пунктом 3.3.3 договора предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом исполняющий обязательства по настоящему договору, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок по истечении срока действия настоящего договора и выполнения условий, поставленных в ходе согласования предоставления земельного участка. Пунктом 3.4.5 договора стороны определили, что арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее 30 календарных дней о досрочном расторжении договора и предстоящем освобождении земельного участка в связи с окончанием срока действий договора аренды; уведомить арендодателя в тот же срок до окончания действия договора о желании заключить договор на новый срок. 19.04.2010 произведена государственная регистрация данного договора.

09.04.2013 ООО "Альянс" (застройщик) и ООО "Регион инвест строй" (участник долевого строительства) заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирных домов, предметом которого являлось участие в строительстве многоквартирного жилого дома в пос. Красный бор Пестрецовского сельского округа Ярославского района Ярославской области, с передачей участнику долевого строительства 441,45 кв.м. жилья (далее - договор участия в долевом строительстве от 09.04.2013) (том 1, л.д. 24-33).

10.04.2014 Управление получило заявление ООО "Альянс" и ООО "Регион инвест строй" о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. К заявлению был приложен, в том числе договор участия в долевом строительстве от 09.04.2013 (том 1, л.д. 82).

16.04.2014 ответчик направил в адрес ООО "Альянс" и ООО "Регион инвест строй" уведомление о приостановлении государственной регистрации, согласно которому на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество) в связи с наличием причин, препятствующих государственной регистрации, до 15.05.2014 приостановлена государственная регистрация договора долевого участия в долевом строительстве от 09.04.2013. В качестве основания приостановления государственной регистрации ответчик, сославшись на пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон об участии в долевом строительстве), указал, что срок аренды земельного участка с кадастровым номером 76:17:107101:0226 истек 20.03.2013, срок действия разрешений на строительство истек 31.03.2013.

14.05.2013 государственная регистрация договора участия в долевом строительстве от 09.04.2013 вновь приостановлена по заявлению ООО "Альянс" (том 1, л.д. 91) на срок три месяца (том 1, л.д. 93).

20.08.2013 ООО "Альянс" в Управление представлены (том 1, л.д. 96) дополнительные документы, в том числе разрешение на строительство N RU76517305-011-2012 от 16.02.2012, действующее до 31.12.2013 (том 1, л.д. 113).

26.08.2013 Управление приняло решение об отказе в государственной регистрации (далее - решение об отказе в государственной регистрации от 26.01.2013) (том 1, л.д. 93-95), согласно которому ответчик, установив, что препятствия для государственной регистрации заявителем в установленный срок не устранены, руководствуясь абзацем 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, отказал в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от 09.04.2013. Указанное решение формализовано в сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.08.2013. В качестве обоснования принятого решения в сообщении указано, что срок действия представленного заявителем в Управление договора аренды земельного участка истек 20.03.2013.

Не согласившись с решением об отказе в государственной регистрации от 26.08.2013, заявитель обратился в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, установив, что у регистрирующего органа не было оснований считать договор аренды земельного участка прекратившим свое действие, удовлетворил заявленные требования.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей заявителя и ООО "Альянс", суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Из пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Пунктом 2 указанной нормы предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона об участии в долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 13 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество при проведении государственной регистрации прав регистратор обязан провести правовую экспертизу документов, в том числе проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установить отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 17 данного Федерального закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (пункт 1). Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 25.1 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства (пункт 1). Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: 1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; 4) один из следующих предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" документов: договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве; договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве; 5) списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена и которыми Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, если такие земельные участки переданы в безвозмездное срочное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства". Застройщик вправе не представлять указанные списки. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает указанные списки у уполномоченного органа местного самоуправления, который утвердил указанные списки в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" и обязан предоставить запрашиваемые сведения в срок не более чем пять дней с даты получения такого запроса (пункт 2).

В соответствии с пунктами 1, 2, 3 статьи 19 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений (пункт 1). В указанных в пункте 1 настоящей статьи случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на один месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов, за исключением случаев, указанных в пунктах 2.1 и 3 настоящей статьи (пункт 2). Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме правообладателя, стороны или сторон сделки либо уполномоченного им или ими на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. Поступление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления о приостановлении государственной регистрации прав прерывает течение срока, установленного пунктом 3 статьи 13 настоящего Федерального закона. Срок, истекший до поступления указанного заявления, не засчитывается в новый срок (пункт 3).

На основании абзаца одиннадцатого пункта 1 статьи 20 Федерального закона в государственной регистрации может быть отказано, если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Материалами дела подтверждено, что Управление, принимая обжалуемое решение, исходило из того, что представленный в регистрирующий орган договор аренды земельного участка от 01.04.2010 N 596/2, прекратил свое действие 20.03.2013. Между тем, из материалов дела следует, что на момент принятия обжалуемого решения регистрирующий орган располагал копией заявления ООО "Альянс" от 18.02.2013 о намерении продолжить арендные отношения (л.д. 16, 147). Данное заявление получено Администрацией 18.02.2013. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что регистрирующий орган располагал сведениями о погашении в ЕГРП записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 01.04.2010 N 596/2.

При таких обстоятельствах, учитывая, что на государственную регистрацию были представлены все необходимые для регистрации документы, Управление не имело оснований для принятия обжалуемого решения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор аренды земельного участка от 01.04.2010 N 596/2 не содержит условия о его продлении на неопределенный срок; для осуществления государственной регистрации договора долевого участия необходимо проведение государственной регистрации нового договора аренды, либо подтверждение отсутствия возражений со стороны арендодателя по поводу дальнейшего использования земельного участка ООО "Альянс"; наличие иска Администрации о расторжении договора аренды земельного участка от 01.04.2010 N 596/2 свидетельствует о наличии у нее возражений относительно продления арендных отношений, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что на момент принятия обжалуемого решения имелись основания считать договор аренды прекратившим свое действие и в ЕГРП была погашена запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 01.04.2010 N 596/2.

Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции и не свидетельствуют об ошибочности обжалуемого решения.

На основании изложенного решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос об уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в силу положений подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не рассматривался.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 27.05.2014 по делу N А82-17432/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

Г.Г. Буторина

Судьи

Г.Г. Ившина Т.М. Олькова