Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2014 г. N 05АП-11599/13

г. Владивосток

19 августа 2014 г.

Дело N А51-13737/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 12 августа 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 августа 2014 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей А.В. Ветошкевич, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания О.П. Буковой,

рассмотрев в судебном заседании по правилам суда первой инстанции апелляционные жалобы Муниципального унитарного предприятия города Владивостока "Муниципальная недвижимость", Управления муниципальной собственности г. Владивостока, общества с ограниченной ответственностью "Аудиторская компания ФинЭксперт"

апелляционные производства N 05АП-11599/2013, 05АП-11601/2013, 05АП-11602/2013 на решение от 05.08.2013 судьи Н.В. Перязевой

по делу N А51-13737/2013 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью "Промснабсервис" (ИНН 2536116547, ОГРН 1022501285201

к муниципальному унитарному предприятию г. Владивостока "Муниципальная недвижимость" (ИНН 2538096952, ОГРН 1062538000524, дата регистрации 20.01.2006), обществу с ограниченной ответственностью "Аудиторская компания "ФинЭксперт" (ИНН 2538096952, 2536202740, ОГРН 1062538000524, 1082536006486),

третьи лица: Муниципальное унитарное предприятие города Владивостока "Владивостокское предприятие электрический сетей", Управление муниципальной собственности г. Владивостока, индивидуальный предприниматель Залозная Татьяна Николаевна, об обязании заключить договор, признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества

при участии:

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: Салыкова Л.В. - удостоверение, доверенность от 19.12.2013 сроком действия до 31.12.2014 со специальными полномочиями,

от Муниципального унитарного предприятия Владивостока "Муниципальная недвижимость" - представитель Салыкова Л.В, доверенность от 19.12.213 N 28/1-7045, срок до 31.12.2014, удостоверение;

от общества с ограниченной ответственностью "Промснабсервис": адвокат Малиновский К.Ю. - удостоверение, доверенность от 29.11.2012 сроком действия на три года со специальными полномочиями, от Муниципального унитарного предприятия города Владивостока "Владивостокское предприятие электрический сетей": Сырбо Л.Г. - удостоверение, доверенность от 19.06.20014 сроком действия на один год со специальными полномочиями;

от индивидуального предпринимателя Залозная Татьяна Николаевна - представитель Лучанинова И.В., доверенность от 16.07.13 сроком действия на три года, паспорт;

иные лица: не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО "Промснабсервис", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к муниципальному унитарному предприятию города Владивостока "Муниципальная недвижимость" (далее - МУПВ, предприятие), обществу с ограниченной ответственностью "Аудиторская компания "ФинЭксперт" об обязании МУПВ "Муниципальная недвижимость" заключить договор купли-продажи объектов недвижимости N 01/02/13-Н (с субъектами малого и среднего предпринимательства) от 01.02.2013 в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул. Надибаидзе, 30-а (общей площадью 472,9 кв.м.) в здании (лит.1); номера на поэтажном плане: 1-10; 1; этаж 1,2; кадастровый (или условный) номер: 25:28:00 00 00:00:03025/1:10001 и акт приема-передачи от 01.02.2013 объекта недвижимости к договору купли-продажи объектов недвижимости (с субъектами малого и среднего предпринимательства) от 01.02.2013 N 01/02/13-Н на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 18.02.2013, а именно: изложить п.2.2.6. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Застраховать Объект в полной его стоимости (см. пункт 3.2. настоящего договора)"; изложить п.3.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена Объекта определяется, согласно отчету об оценке, проведенным ООО "ПРИМЭКСПЕРТ" N 7435, по определению обоснованной рыночной стоимости нежилых помещений (общей площадью 472,9 кв.м.) в здании (лит.1), расположенных по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул. Надибаидзе, 30-а. по состоянию на 04 февраля 2013 г."; изложить п.3.2. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Общая стоимость Объекта составляет 4 270 000 (четыре миллиона двести семьдесят тысяч) рублей 00 копеек"; изложить п.3.3. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Первоначальный взнос за приобретаемый Объект в размере 178 000 (сто семьдесят восемь тысяч) рублей 00 копеек, Покупатель обязан перечислить не позднее четырнадцати дней с даты подписания договора Сторонами"; изложить п.3.4. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Оставшаяся сумма, в размере 4 092 000 (четыре миллиона девяносто две тысячи) рублей 00 копеек, вносится ежемесячно, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца в течение пяти лет с даты подписания договора"; изложить п.3.5. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Ежемесячный платеж составляет 68 200 (шестьдесят восемь тысяч двести) рублей 00 копеек, без учета начислений процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества"; изложить п. 3.7. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Покупатель обязуется уплатить Продавцу в срок не позднее пяти лет с даты заключения настоящего договора оставшуюся стоимость объекта, установленную п.3.4. и проценты, предусмотренные п. 3.6. настоящего договора"; изложить п.3.8. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Стоимость Объекта, а также проценты, предусмотренные настоящим договором Покупатель обязан перечислять на счет получателя. "Получатель" МУПВ "Муниципальная недвижимость" к/счет 30101810900000000705 р/счет 40602810300120000001 ОАО "Дальневосточный банк", БИК 04057705; ИНН 2538096952 КПП 254301001 "Назначение платежа": с указанием "оплата по договору купли-продажи N 01/02/13-Н от "01" февраля 2013 г. за нежилые помещения, расположенные по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул. Надибаидзе, 30-а (общей площадью 472,9 кв.м.) в здании (лит.1); номера на поэтажном плане: 1-10; 1; этаж 1,2; кадастровый (или) условный номер 25:28:00 00 00:00:03025/1:10001"; изложить п.1 Акта приема-передачи в следующей редакции: "Продавец в соответствии со ст.556 ГК РФ и Договором купли-продажи N 01/02/13-Н от "01" февраля 2013 г. передал Покупателю в собственность Объект, который представляет собой нежилые помещения, расположенные по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул. Надибаидзе, 30-а (общей площадью 472,9 кв.м.) в здании (лит.1); номера на поэтажном плане: 1-10; 1; этаж 1,2; кадастровый (или условный) номер 25:28:00 00 00:00:03025/1:10001"; изложить п.2 Акта приема-передачи в следующей редакции: "Покупатель в день подписания настоящего акта принял во владение и пользование указанный выше Объект в качественном и техническом состоянии как он есть на день принятия (подписания настоящего Акта)"; а также о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилых помещений, расположенных по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул. Надибаидзе, 30-а (общей площадью 472,9 кв.м.) в здании (лит.1); номера на поэтажном плане: 1-10; 1; этаж 1,2; кадастровый (или условный) номер: 25:28:00 00 00:00:03025/1:10001, определенной отчетом об оценке ООО "Аудиторская компания "ФинЭксперт" от 22.10.2012 N 114.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 05.08.2013 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, МУПВ "Муниципальная недвижимость", Управление муниципальной собственности г. Владивостока, ООО "Аудиторская компания ФинЭксперт" обратились в суд с апелляционными жалобами о его отмене.

В обоснование жалоб МУПВ "Муниципальная недвижимость", Управление муниципальной собственности г. Владивостока сослались на недостоверность данных отчета, на основании которого вынесено обжалуемое решение, настаивали на необоснованности отклонения ходатайства о проведении независимой экспертизы для целей установления рыночной стоимость объекта. В дополнениях доводов апелляционных жалоб апеллянты указывали на фактический выкуп истцом не помещений, а всего здания, представляющего собой отдельно стоящий тепловой пункт, что также требует разрешения вопроса о выкупе земельного участка под зданием, не поставленного на кадастровый учет, сделает невозможным выполнение социально значимых задач местного самоуправления в подаче энергетического ресурса значительной части жителей Первомайского района г. Владивостока.

ООО "Аудиторская компания ФинЭксперт" обжалует решение от 05.08.2013 в части удовлетворения требований о признании недостоверным отчета об оценке от 22.10.2012 N 114, указывая в обоснование требований что общество является ненадлежащим ответчиком, не нарушило и не нарушает какие-либо права истца.

В судебном заседании 31.10.2013 суд апелляционной инстанции установил, что суд первой инстанции нарушены нормы процессуального права, а именно в нарушение требований статьи 155 АПК РФ протокол судебного заседания от 30.05.2013 не содержит подписи судьи, в связи с чем руководствуясь пунктом 4 части 6 статьи 270 АПК РФ, частью 6.1 статьи 268 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Судебное разбирательство по делу неоднократно откладывалось в связи с необходимостью представления сторонами дополнительных доказательств и пояснений.

Определением от 02.04.2014 удовлетворено ходатайство МУПВ "Муниципальная недвижимость" о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул. Надибаидзе, 30-а (общей площадью 472,9 кв.м.) в здании (лит.1); номера на поэтажном плане: 1-10; 1; этаж 1,2; кадастровый (или условный) номер: 25:28:00 00 00:00:03025/1:10001, по состоянию на дату 01.06.2012. Производство по апелляционным жалобам до получения результатов экспертизы приостановлено.

Определением от 19.05.2014 производство по делу возобновлено, судебное заседание по правилам первой инстанции по рассмотрению апелляционных жалоб МУПВ "Муниципальная недвижимость", УМС г. Владивостока, ООО "Аудиторская компания ФинЭксперт" назначено в судебное заседание на 02.07.2014.

Определением от 21.05.2014 исполняющей обязанности председателя Пятого арбитражного апелляционного суда Т.А. Аппаковой продлен срок рассмотрения указанных апелляционных жалоб по делу N А51-13737/2013 Арбитражного суда Приморского края до шести месяцев.

Определением от 28.07.2014 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на стороне ответчика Муниципальное унитарное предприятие города Владивостока "Владивостокское предприятие электрический сетей" (далее МУПВ "ВПЭС"), в связи с чем рассмотрение дела начато сначала согласно пункту 4 статьи 51 АПК РФ.

В судебном заседании 12.08.2014 МУПВ "ВПЭС" заявило ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-18872/2014. Представитель истца по данному ходатайству возражает, представитель ответчиков заявлено ходатайство поддержал, представитель ИП Залозной оставил ходатайство на усмотрение суда. Суд рассмотрел заявленное ходатайство в порядке статей 143, 159, 184-185 АПК РФ и определил в удовлетворении ходатайства отказать в связи с отсутствием оснований для приостановления производства по делу, установленных статьей 143 АПК РФ.

Представитель ответчика огласил доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение Арбитражного суда Приморского края просит отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель истца на доводы апелляционных жалоб возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо - представитель МУПВ "ВПЭС" возразил против удовлетворения исковых требований. Отметил наличие права хозяйственного ведения МУПВ "ВПЭС" на оборудование теплового узла по спорному адресу, привел доводы об отнесении оборудования и помещений к единому комплексу. Полагал недопустимым реализацию арендатором права выкупа спорных помещений в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, поскольку арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения. Сослался на необходимость учета правовой позиции, закрепленной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 20.12.2010 N 22-П.

Третье лицо - представитель ИП Залозной Татьяны Николаевны - против удовлетворения исковых требований возражает.

Из материалов дела апелляционным судом установлено следующее.

Между ООО "Промснабсервис" и "Владивостокское предприятие по реализации списанного муниципального имущества" заключен договор аренды нежилого помещения N 18 от 20.05.2004 в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Надибаидзе, 30-а (общей площадью 472,9 кв.м.) в здании (лит.1); номера на поэтажном плане: 1-10; 1; этаж 1,2; кадастровый (или условный) номер: 25:28:00 00 00:00:03025/1:10001. Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.06.2004 серия 25-АА N 437300. На настоящее время указанное недвижимое имущество передано на основании договора субаренды N 5 от 01.06.2005 ИП Залозная Татьяна Николаевна.

Указанное недвижимое имущество находится в муниципальной собственности г. Владивостока и принадлежит МУПВ "Муниципальная недвижимость" на праве хозяйственного ведения, на основании договора N ХВ-ПР-009 об использовании 6 А51-13737/2013 муниципального имущества, переданного на праве хозяйственного ведения от 04.11.2001. Право хозяйственного ведения МУПВ "Муниципальная недвижимость" зарегистрировано в установленном законом порядке.

Постановлением главы города Владивостока от 02.12.2009 N 1082 МУПВ "Муниципальная недвижимость" реорганизовано путем присоединения к нему муниципальных унитарных предприятий города Владивостока "Владивостокское предприятие по реализации списанного муниципального имущества", "Владсоцторг". Указанная реорганизация завершена 29.04.2010, что подтверждается сведениями в выписке из ЕГРЮЛ по состоянию на 28.06.2011.

01.06.2012 истец на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) обратился с заявлением к МУПВ "Муниципальная недвижимость" о выкупе вышеуказанного недвижимого имущества в порядке, определенном ФЗ N 159.

13.06.2012 МУПВ "Муниципальная недвижимость" письмом N 409 сообщил Обществу об отсутствии возражений и даче согласия на отчуждение вышеуказанного объекта недвижимости в соответствии с Федеральным законом N159-ФЗ.

13.11.2012 МУПВ "Муниципальная недвижимость" письмом N 441 сообщил Истцу, что стоимость подлежащего отчуждению имущества составляет 10 317 797 рублей, без учета НДС.

МУПВ "Муниципальная недвижимость" письмом N 448 направил истцу предложение в заключении договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества по цене 10 318 000 рублей, определенной согласно отчета об оценке, проведенной "Аудиторской компанией "ФинЭксперт" от 22.10.2012 N 114 с приложением проекта договора купли-продажи.

23.01.2013 представителем общества получены указанное письмо, проект договора купли-продажи и проект акта приема-передачи.

Общество, рассмотрев представленный проект договора купли-продажи и акта приема-передачи, не согласилось с их отдельными условиями и подписало их 21.02.2013 вместе с протоколом разногласий от 18.02.2013.

22.02.2013 подписанный договор купли-продажи и акт приема-передачи в редакции протокола разногласий в соответствии с сопроводительным письмом от 21.02.2013 передан МУПВ "Муниципальная недвижимость", что подтверждается отметкой на корреспонденции.

18.03.2013 письмом N 460 МУПВ "Муниципальная недвижимость" сообщило истцу об отказе подписывать договор купли-продажи в редакции протокола разногласий, готовности заключить договор, где стоимость определяется согласно отчета ООО "Аудиторская компания "ФинЭксперт".

Не согласившись с указанным предложением МУПВ "Муниципальная недвижимость", истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения по выкупу из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса РФ, а также Федерального закона N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ в редакции, действовавшей на момент обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение спорного арендуемого имущества в собственность, субъекты малого и среднего предпринимательства, за рядом поименованных исключений, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Статьей 4 указанного Федерального закона устанавливаются общие положения о порядке реализации указанного преимущественного права, в том числе при принятии решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченными органами государственной власти субъектов РФ или местного самоуправления, отчуждении арендуемого недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

В соответствии с частью 2 статьи 9 закона N 159-ФЗ определены условия, при которых субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным данным Законом требованиям, вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", по смыслу указанного Закона право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

Однако, указанное разъяснение не исключает возможность заключения договора о выкупе арендуемого недвижимого имущества субъектом малого или среднего предпринимательства, отвечающим установленным данным Законом требованиям, обратившимся с соответствующим инициативным предложением к муниципальному предприятию как арендодателю, выразившему согласие на отчуждение данного имущества, в соответствии с разрешением на такое отчуждение со стороны собственника данного имущества.

Согласно материалам дела, МУПВ "Муниципальная недвижимость" письмом от 13.06.2012 (т. 1 л.д. 50) выразило согласие на отчуждение спорного недвижимого имущества в ответ на соответствующее заявление истца от 01.06.2012.

В соответствии с пояснениями сторон, включая пояснения представителя Управления муниципальной собственности г. Владивостока, указанный орган, уполномоченный на распоряжение объектами муниципальной собственности, выразил отсутствие возражений на отчуждение спорного недвижимого имущества распоряжением от 28.12.2012 N 1145/28.

Таким образом, воля как собственника, так и обладателя права хозяйственного ведения на отчуждение спорного недвижимого имущества при соблюдении преимущественного права арендатора такого имущества получили свое выражение.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о несостоятельности доводов МУПВ "ВПЭС" о недопустимости отчуждения спорного имущества ввиду его нахождения в хозяйственном ведении муниципального унитарного предприятия согласно разъяснениям пункта 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ определен исчерпывающий перечень условий, только одновременное соблюдение каждого из которых влечет возникновение преимущественного права на приобретение соответствующего арендуемого имущества субъектами малого или среднего предпринимательства.

При этом подпунктом 1) указанной статьи установлено основное условие, согласно которому арендуемое имущество должно находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Указанная норма права, в совокупности с правовыми разъяснениями пунктов 1, 4, 6, 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134, устанавливает по сути одновременное требование к наличию фактического владения (пользования) спорным арендуемым имуществом непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ, и правовому основанию данного владения (пользования), лишь одновременное наличие которых отвечает критериям соблюдения условия подпункта 1) статьи 3 данного закона.

Так, абзацы 6, 7 пункта 1 Информационного письма N 134 отмечают необходимость наличия действующего договора аренды недвижимого имущества (заключенного как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации имущества, при этом пользование имуществом, срок договора аренды которого истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не порождает.

В соответствии с пунктом 4 Информационного письма N 134 установлены требования к государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в целях возникновения соответствующего права арендатора, и отмечается, что безвозмездное пользование государственным или муниципальным имуществом субъектом малого или среднего предпринимательства, не порождает у последнего права на его приобретение.

Пункт 6 указанного Информационно письма уделяет непосредственное внимание вопросу непрерывности временного владения и (или) временном пользования субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, допуская при этом рассмотрение вопроса такой непрерывности при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

При этом пунктом 7 Информационного письма допускает включение в срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Совокупность изложенных позиций правового толкования приводит судебную коллегию к выводу о равном значении элемента фактического непрерывного обладания арендуемым недвижимым имуществом, осуществляемого посредством владения и (или) пользования, и правового обоснования такого владения и (или) пользования в виде договора аренды.

Также судебная коллегия отмечает, что по экономическо-правовому смыслу установленный Федеральным законом N 159 льготный режим выкупа арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства по существу направлен на поддержку реального сектора отечественной экономики, воплощенного в непосредственной деятельности соответствующих субъектов в арендуемых ими помещениях, и обеспечении возможности сохранения и развития соответствующей деятельности при изменении статуса с законного владельца (пользователя) на собственника соответствующих помещений.

Согласно материалам дела, истец является арендатором спорных помещений на основании договора аренды нежилого помещения N 18 от 20.05.2004 (т. 1 л.д. 25-27), указанные помещения приняты истцом во владение по акту приема передачи от 20.05.2004 (т. 1 л.д. 28).

Вместе с тем, в соответствии с договором субаренды нежилого помещения N 5 от 01.06.2005 истец передал спорные помещения в полном составе общей площадью 472,9 кв.м., частному предпринимателю Залозной Татьяне Николаевне для восстановления и последующего использования в коммерческих целях, не противоречащих законодательству РФ - пункт 1 договора (т. 1 л.д. 79-80).

Согласно пунктам 1.3., 1.4. указанного договора субаренды, целью передачи помещения выступило восстановление за счет средств субарендатора помещений, ремонт, реконструкция и дальнейшее использование субарендатором в коммерческих целях. Срок договора субаренды определен сторонами с 01.06.2005 по 01.06.2020 (пункт 1.5).

Согласно акту приема передачи, являющемуся Приложением N 1 к указанному договору субаренды нежилого помещения N 5 (т. 1 л.д. 81), истец передал, а частный предприниматель Залозная Татьяна Николаевна приняла в долгосрочное владение и пользование помещения общей площадью 472,9 кв.м. по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Надибаидзе, 30-а. Состояние объекта неудовлетворительное, отсутствуют все дверные и оконные блоки, протекает кровля, потолки частично обвалены.

Указанное лицо - ИП Залозная Татьяна Николаевна привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования на стороне истца с учетом уточнения процессуального положения лиц согласно заявления истца от 06.06.2013 (т. 2 л.д. 1), ввиду самостоятельного указания в качестве такового в исковом заявлении истца.

Согласно пояснениям, данным в процессе, представитель ИП Залозной пояснил, что владеет и пользуется спорным объектом с момента его передачи до настоящего времени.

Таким образом, принимая во внимание дату получения истцом спорных помещений во владение на основании договора аренды N 18 от 20.05.2004 и дату их передачи в полном объеме на основании договора субаренды N 5 от 01.06.2005, время фактического владения (пользования) спорными помещениями истцом составило с 20.05.2004 по 01.06.2005, что соответствует одному году и одиннадцати дням, является менее чем два года, как того требует подпункт 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ.

Согласно пункту 2.1.2 договора субаренды, истец принял на себя обязанность обеспечить субарендатору право и возможность беспрепятственного владения и пользования арендованным объектом, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о самоустранении истца после передачи спорных помещений субарендатору от владения и пользования таковыми на период действия договора субаренды до 2020 года.

Отсутствие доказательств государственной регистрации спорного договора субаренды N 5 от 01.06.2005 не влияет на установленный факт периода пользования спорным имущество истцом, не соответствующий подпункту 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ.

Доказательств последующего возврата спорного имущества от субарендатора истцу во владение, пользование, для обеспечения наличия двухлетнего непрерывного периода владения истца к моменту подачи заявления о выкупе от 01.06.2012, материалы дела не содержат.

Правомерная реализация истцом при сдаче имущества в субаренду предоставленного соответствующего права по договору аренды N 18 от 20.05.2004, не исключает несение в будущем правовых рисков, включая выявленное несоответствие требованиям Федерального закона N 159-ФЗ в части обоснования непрерывного владения (пользования) имуществом на момент подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа арендуемых помещений.

Судебная коллегия отмечает, что об обстоятельстве сдачи спорных помещений в субаренду истцом в заявлении от 01.06.2012 о выкупе спорных помещений в адрес МУПВ "Муниципальная недвижимость" не сообщалось, копии договора субаренды в акте приема передачи документов не передавались (т. 1 л.д. 48, 49), что исключило возможность как собственника имущества, так и муниципального предприятия сделать выводы о несоответствии заявителя требованиям Федерального закона N 159-ФЗ.

Правовым основанием заявленных исковых требований истец указывает Федеральный закон N 159-ФЗ.

При этом, изложенные обстоятельства препятствуют осуществлению выкупа спорных помещений по указанному правовому основанию, поскольку согласно части 1 статьи 6 Федерального закона N 159-ФЗ сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.

Данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований истца о понуждении к заключению договора о выкупе арендуемого имущества на требуемых условиях.

Помимо изложенного, судебной коллегией отмечается следующее. Муниципальное унитарное предприятие города Владивостока "Владивостокское предприятие электрический сетей", являясь хозяйствующим субъектом в сфере оказания услуг по теплоснабжению на территории г. Владивостока, в соответствии с распоряжением УМС г. Владивостока от 24.11.2009 N 280 получило на праве хозяйственного ведения муниципальное имущество (ряд объектов теплоснабжения). включая оборудование центрального теплового пункта (ЦТП), В-06, располагающегося по адресу г. Владивосток, ул. Надибаидзе, 30.

13.01.2010 между МУПВ "ВПЭС" и УМС г. Владивостока заключен договор N ХФ-ПР-217 об использовании муниципального имущества, переданного на праве хозяйственного ведения, включая оборудование ЦТП В-06, расположенное по указанному адресу.

Судом апелляционной инстанции принимается во внимание фактическое использование части спорных арендуемых помещений под действующий тепловой пункт с момента предоставлений спорных помещений истцу по договору аренды N 18 от 20.05.2004 по настоящее время, указанное обстоятельство нашло подтверждение в материалах дела, включая приложение N 1 к договору аренды N 18 от 20.05.2004 (л.д. 127, 128). В настоящее время эксплуатация теплового пункта осуществляется в помещениях N N 1, 2, 3,4, 6.

Изложенные обстоятельства позволяют суду апелляционной инстанции прийти к выводу о наличии дополнительных оснований для отказа в удовлетворении требований об обязании заключить договор купли-продажи на требуемых истцом условиях в отношении по меньшей мере тех помещений, которые с момента передачи истцу по договору аренды N 18 от 20.05.2004 использовались под действующий тепловой пункт и необходимы для его обслуживания, с учетом правовой позиции Постановления Конституционного Суда РФ от 20.12.2010 N 22-П, согласно которой положения частей 2 и 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ в системе действующего правового регулирования, основанного на предписаниях Конституции РФ о равной защите всех форм собственности, о запрете на ограничение прав местного самоуправления и его самостоятельности в решении вопросов местного значения, о социальном характере российского государства, не предполагают возможность принудительного отчуждения из муниципальной собственности объектов, хотя и предоставленных в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, но необходимых муниципальным образованиям для решения вопросов местного значения и соответствующих требованиям законодательства о составе объектов муниципальной собственности.

Доводы апелляционных жалоб о фактическом намерении истца выкупить отдельно стоящее здание без разрешения вопроса о выкупе земельного участка под зданием, не поставленного на кадастровый учет, отклоняются судом апелляционной инстанции, согласно правового смысла разъяснений пунктов 1, 2, 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134, с учетом сложившейся правоприменительной практики.

Оценивая доводы жалобы ООО "Аудиторская компания ФинЭксперт", суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Обязательный характер определения стоимости объекта сделки в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ, соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 N 2419/11, статье 5 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ".

Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

Представленным в материалы дела экспертным заключением N 07-2013/17н Некоммерческого партнерства "Национальный союз экспертных организаций" установлено обстоятельство не соответствия требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности отчета от 22.10.2012 N 114, подготовленного ООО "Аудиторская компания "ФинЭксперт" от 22.10.2012 N 114.

При изложенных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что рыночная стоимость объекта, определенная отчетом об оценке ООО "Аудиторская компания "ФинЭксперт" от 22.10.2012 N 114 недостоверна, является верным и обоснованным.

В соответствии с абзацами 2, 3 пункта 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36, пунктом 2 статьи 269, частью 4 статьи 270 АПК РФ решение суда подлежит отмене как вынесенное с нарушением норм процессуального права.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Статьей 106 АПК РФ К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, отнесены, среди прочего, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

МУПВ "Муниципальная недвижимость" перечислило 12 000 рублей на депозитный счет суда необходимые для проведения экспертизы, что подтверждается платежным поручением N 333 от 26.12.2013.

Согласно счету N 120 от 18.04.2014 N 120, акту N 120 от 18.03.2014, стоимость проведенной экспертизы составила 6 500 рублей.

Излишне перечисленные МУПВ "Муниципальная недвижимость" денежные средства в размере 5 500 рублей подлежат возврату предприятию.

Судебные расходы, понесенные в связи с оплатой государственной пошлины по требованию об обязании заключить договор относятся на истца в связи с отказом в удовлетворении требования. Расходы МУПВ "Муниципальная недвижимость" по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы подлежат взысканию с истца.

Судебные расходы ООО "Аудиторская компания ФинЭксперт" по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на апеллянта, поскольку фактически в удовлетворении жалобы отказано. Также взысканию с ООО "Аудиторская компания ФинЭксперт" подлежат расходы истца по оплате государственной пошлины по исковому требованию о признании недостоверным отчета оценщика.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 05.08.2013 по делу N А51-13737/2013 отменить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилых помещений, расположенных по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул. Надибаидзе, 30-а (общей площадью 472,9 кв.м.) в здании (лит.1); номера на поэтажном плане: 1-10; 1; этаж 1,2; кадастровый (или условный) номер: 25:28:00 00 00:00:03025/1:10001, определенной отчетом об оценке ООО "Аудиторская компания "ФинЭксперт" от 22.10.2012 N 114.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аудиторская компания "ФинЭксперт" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Промснабсервис" 4 000 (четыре тысячи) рублей расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Промснабсервис" в пользу муниципального унитарного предприятия города Владивостока "Муниципальная недвижимость" судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2 000 (две тысячи) рублей, по оплате вознаграждения эксперта в размере 6 500 (шесть тысяч пятьсот) рублей, всего 8 500 (восемь тысяч пятьсот) рублей.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.

Возвратить муниципальному унитарному предприятию города Владивостока "Муниципальная недвижимость" с депозитного счета Пятого арбитражного апелляционного суда излишне уплаченные по платежному поручению N 333 от 26.12.2013 в счет вознаграждения эксперта денежные средства в размере 5 500 (пять тысяч пятьсот) рублей.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

А.В. Ветошкевич С.М. Синицына