Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2014 г. N 04АП-964/13

г. Чита

21 августа 2014 г.

Дело N А19-17882/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2014 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,

судей: Желтоухова Е.В., Басаева Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жалсановым Б.Ц., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Правительства Иркутской области на решение Арбитражного суда Иркутской области от 23 мая 2014 года по делу N А19-17882/2012 по исковому заявлению Правительства Иркутской области к Закрытому акционерному обществу "Желдорипотека" о взыскании 5 065 200 руб., по встречному иску Закрытого акционерного общества "Желдорипотека" к Правительству Иркутской области о расторжении договора, взыскании 26 390 843 руб. 81 коп.,

(суд первой инстанции - И.П.Дягилева),

при участии в судебном заседании:

от истца: Сокольникова Е.В., представитель по доверенности 19.08.2013;

от ответчика: Халбанова В.А., представитель по доверенности от 13.01.2014.

установил:

Правительство Иркутской области (ОГРН 1073808005534, ИНН 3808163259, 664027 г. Иркутск, ул. Ленина, 1а, далее - правительство) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ, к Закрытому акционерному обществу "Желдорипотека" (ОГРН 1027739623988, ИНН 7708155798, 107174, г. Москва, ул. Н.Басманная, 2, далее - общество) о взыскании суммы 5 065 200 руб., составляющей задолженность по арендной плате за период с 01.04.2012 по 10.11.2012 на основании договора аренды земельного участка от 08.04.2008 N 05-51-68/8, неустойки за просрочку возмещения арендной платы за период с 10.08.2011 по 27.11.2012 в сумме 572 367 руб. 11 коп.; о расторжении договора аренды земельного участка от 08.04.2008 N 05-51-68/8, заключенного Правительством Иркутской области и Закрытым акционерным обществом "Желдорипотека"; об обязании Закрытого акционерного общества "Желдорипотека" освободить земельный участок, с кадастровым номером 38:36:000034:1393, площадью 591 кв.м., расположенный по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Фурье, 7 в, передав его по акту приема-передачи Правительству Иркутской области.

ЗАО "Желдорипотека" заявило встречный иск к Правительству Иркутской области о расторжении договора аренды земельного участка от 08.04.2008 б/н, взыскании части убытков в виде уплаченной арендной платы за пользование земельным участком в размере 50000 руб.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 16.01.2013 требование Правительства Иркутской области о расторжении договора аренды от 08.04.2008 N 05-51-68/8 оставлено без рассмотрения, с ЗАО "Желдорипотека" в пользу Правительства Иркутской области взыскана сумма арендной платы в размере 5 065 200 руб., неустойка в размере 572 367 руб. 61 коп., в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2013 решение Арбитражного суда Иркутской области от 16.01.2013 оставлено без изменения.

Постановлением Федерального Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 08.08.2013 решение Арбитражного суда Иркутской области от 16.01.2013 по делу N А19-17882/2012 в части взыскания с Закрытого акционерного общества "Желдорипотека" арендной платы в сумме 5 065 200 руб., неустойки в сумме 572 367 руб. 61 коп. и государственной пошлины в сумме 51 187 руб. 61 коп., а также в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований Закрытого акционерного общества "Желдорипотека", постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2013 по тому же делу отменены, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области. В остальной части судебные акты оставлены без изменения.

В ходе нового рассмотрения настоящего дела ЗАО "Желдорипотека", в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнило встречные исковые требования, просило расторгнуть договор аренды, взыскать с Правительства Иркутской области убытки в виде арендной платы в размере 26 390 843 руб. 81 коп.

Решением Арбитражного суда Иркутской области в удовлетворении заявленных требований отказано. Встречный иск удовлетворен. Расторгнут договор аренды земельного участка от 08 апреля 2008 года, заключенный между Администрацией Иркутской области и Закрытым акционерным обществом "Желдорипотека". Взыскано с Правительства Иркутской области в пользу Закрытого акционерного общества "Желдорипотека" 26 390 843 руб. 81 коп. убытков, 6 000 руб. расходов по госпошлине, а всего 26 396 843 руб. 81 коп.

В обосновании с учетом заключения эксперта суд первой инстанции указал, что до принятия решения о проведении торгов на право заключения договора аренды спорного земельного участка, предназначенного для строительства административного здания, формирование предмета аренды включает оценку возможности возведения административного здания, его параметров, с учетом местоположения земельного участка. Ответчиком по встречному иску не представлены суду доказательства, подтверждающие возможность строительства административного здания на спорном земельном участке, поэтому имеются основания для удовлетворения требования ЗАО "Желдорипотека" о расторжении договора аренды земельного участка от 08.04.2008 N 05-51-68/8.

Кроме того, суд первой инстанции, исходя из положений ч.5 ст.453, ч.3 ст. 1103 ГК РФ, указал, что, поскольку обязанность по встречному предоставлению ответчиком по встречному иску надлежащим образом не исполнена, и общество было лишено права пользования предоставленным земельным участком для строительства административного здания, то имеются основания для удовлетворения требования общества о взыскании понесенных Обществом расходов в виде уплаченной арендной платы за пользование земельным участком в размере 26 390 843 руб. 81 коп.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, правительство обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит Решение арбитражного суда Иркутской области от 23 мая 2014 года по делу N А19-17882/2012 отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении встречных исковых требований о взыскании неустойки в размере 26 396 843 руб. 81 коп. отказать.

Полагает, что с учетом положений пункта 3.4.13 договора, следует признать, что обязательство по предоставлению арендодателю документов, подтверждающих срок строительства объекта, подлежало исполнению арендатором в срок не позднее 19 мая 2009 года. Следовательно, к моменту предъявления встречного искового заявления (17.12.2012) Обществом был пропущен срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Те обстоятельства, что в предмет деятельности общества входит не только осуществление функций заказчика в области строительства зданий и сооружений, но и осуществление функций по их проектированию и строительству, что согласно пункту 7.2 договора аренды (т.2 л.д.49) на части участка, являющейся территорией объекта культурного наследия, возможно проведение только работ по благоустройству, о чем обществу было известно, что из характеристики земельного участка следует, что указанные в ней параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства указаны ориентировочно и обществу при участии в торгах это было известно, в совокупности и взаимной связи свидетельствуют и о злоупотреблении правом ЗАО "Желдорипотека", что согласно пункту 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) также является основанием для отказа в судебной защите его прав

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционным жалобам размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 19.07.2014.

Представитель правительства в судебном заседании дала пояснения согласно доводам апелляционной жалобы. Просила решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель общества дала пояснения согласно позиции в суде первой инстанции. Просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Закрытое акционерное общество "Желдорипотека" зарегистрировано в качестве юридического лица за основным государственным регистрационным номером ОГРН 1027739623988, что подтверждается основными сведениями по состоянию на 10.07.2012 (т.1 л.д.44-52).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Иркутской области с кадастровым номером 38:26:000034:1393, площадью 591 кв.м, расположенного по адресу: г.Иркутск, Кировский район, ул.Фурье, д.7в, для строительства административного здания, между истцом (арендодатель) и ЗАО "Желдорипотека" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 05-51-68/8 от 08.04.2008 (т.1 л.д.13-19).

В условиях проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного в Кировском районе г.Иркутска, ул.Фурье 7в, площадью 591 кв.м (кадастровый номер 38:36:000034:1393) для строительства административного здания, утвержденного распоряжением первого заместителя губернатора Иркутской области от 20.08.2008 N 109-ра (том 1 л.д. 123 - 125) указаны сведения о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства: высоты новой застройки - не выше 14 метров, этажность - 4 этажа, площадь застройки - 132 кв.м.

Указанный договор квалифицируется как договор аренды, отношения по которому регулируются нормами статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 указанного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 2.1. договора он считается заключенным с момента его государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и действует в течение 3 (трех) лет.

Если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2.2. договора).

Государственная регистрация договора аренды земельного участка N 05-51-68/8 от 08.04.2008 произведена в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области 19.05.2008 (уведомление от 20.05.2008 N 01/015/2008-715).

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По условиям договора размер арендной платы определен на основании протокола от 25.03.2008 N 2-А3-08 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного в Кировском районе г.Иркутск, ул.Фурье, 7в, и составляет 20 260 800 рублей.

Внесение арендной платы осуществляется в течение 10 дней после заключения договора в размере, указанном в договоре за вычетом задатка, внесенного арендатором в счет обеспечения участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды участка, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

В случае продления договора на неопределенный срок, арендатор уплачивает арендную плату ежеквартально равными долями не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала в размере, соответствующем 1/12 суммы, определенной в договоре.

За неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендных платежей установлена ответственность в виде пени в размере 0,1% от невнесенной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из содержания протокола N 2-АЗ/08 от 25.03.2008 о результатах аукциона, пункта 1.1. договора аренды земельного участка от 08.04.2008 N 05-51-68/8 следует, что земельный участок с кадастровым номером 38:26:000034:1393, площадью 591 кв.м, расположенный по адресу: г.Иркутск, Кировский район, ул.Фурье, д.7в, предоставлен в аренду для строительства на нем административного здания.

Правительство Иркутской области обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ, к Закрытому акционерному обществу "Желдорипотека" о взыскании суммы 5 065 200 руб., составляющей задолженность по арендной плате за период с 01.04.2012 по 10.11.2012 на основании договора аренды земельного участка от 08.04.2008 N 05-51-68/8, неустойки за просрочку возмещения арендной платы за период с 10.08.2011 по 27.11.2012 в сумме 572 367 руб. 11 коп.; о расторжении договора аренды земельного участка от 08.04.2008 N 05-51-68/8, заключенного Правительством Иркутской области и Закрытым акционерным обществом "Желдорипотека"; об обязании Закрытого акционерного общества "Желдорипотека" освободить земельный участок, с кадастровым номером 38:36:000034:1393, площадью 591 кв.м., расположенный по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Фурье, 7 в, передав его по акту приема-передачи Правительству Иркутской области.

ЗАО "Желдорипотека" заявило встречный иск к Правительству Иркутской области о расторжении договора аренды земельного участка от 08.04.2008 б/н, взыскании части убытков в виде уплаченной арендной платы за пользование земельным участком в размере 50000 руб.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 16.01.2013 требование Правительства Иркутской области о расторжении договора аренды от 08.04.2008 N 05-51-68/8 оставлено без рассмотрения, с ЗАО "Желдорипотека" в пользу Правительства Иркутской области взыскана сумма арендной платы в размере 5 065 200 руб., неустойка в размере 572 367 руб. 61 коп., в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2013 решение Арбитражного суда Иркутской области от 16.01.2013 оставлено без изменения.

Постановлением Федерального Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 08.08.2013 решение Арбитражного суда Иркутской области от 16.01.2013 по делу N А19-17882/2012 в части взыскания с Закрытого акционерного общества "Желдорипотека" арендной платы в сумме 5 065 200 руб., неустойки в сумме 572 367 руб. 61 коп. и государственной пошлины в сумме 51 187 руб. 61 коп., а также в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований Закрытого акционерного общества "Желдорипотека", постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2013 по тому же делу отменены, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области. В остальной части судебные акты оставлены без изменения.

Суду первой инстанции предложено в соответствии с допустимыми доказательствами установить возможность использования земельного участка для заявленных в договоре аренды целей, в зависимости от этого разрешить первоначальные и встречные исковые требования.

Из содержания постановления Федерального Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 08.08.2013 так же следует, что судом апелляционной инстанции не мотивированно отклонено заявленное ЗАО "Желдорипотека" ходатайство о назначении экспертизы для определения возможности строительства здания и его эксплуатации на земельном участке. Без установления данного обстоятельства не могут быть разрешены требования о взыскании задолженности по арендной плате, а также встречные требования о расторжении договора на основании пунктов 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также взыскании убытков.

В ходе нового рассмотрения настоящего дела ЗАО "Желдорипотека", в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнило встречные исковые требования, просило расторгнуть договор аренды, взыскать с Правительства Иркутской области убытки в виде арендной платы в размере 26 390 843 руб. 81 коп.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказано, встречный иск удовлетворен.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, правительство обратилось в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения сторон в судебном заседании, проверив выполнение судом первой инстанции указаний суда кассационной инстанции, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующих положений.

В силу требований пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе, потребовать досрочного расторжения договора.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в том числе, в случае, когда переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Таким образом, необходимо установить возможность использования земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными заключенным между сторонами договором.

Выполняя указания суда кассационной инстанции, суд первой инстанции назначил строительно-техническую экспертизу. Доводов о несоблюдении порядка проведения экспертизы правительством не заявлено, апелляционным судом по материалам дела таких также не усматривается. Также представитель правительства в судебном заседании апелляционному суду пояснила, что результаты судебной экспертизы как таковые не оспариваются.

Как правильно указывает суд первой инстанции, согласно экспертному заключению от 25.12.2013 Национального Исследовательского Иркутского Государственного Технического Университета (эксперт Комаров К.А.) появление административного здания на земельном участке, расположенном по адресу г. Иркутск, ул. Фурье,7В, предоставленном в аренду ЗАО "Желдорипотека", не позволит выполнить требования противопожарных норм Федерального закона "Технический регламент о требовании пожарной безопасности" от 22.07.2008 N 123-ФЗ, норм инсоляции, освещенности, приведенных в СНиП 23-05-95* Естественное и искусственное освещение (с Изменениями N 1), СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03. Размещение ряда обязательных строительных объектов, требуемых для осуществления строительства, таких как, временные здания и сооружения, пожарные сквозные проезды на этапе строительства (отсутствуют полностью), размещение технологического оборудования (сварочные посты, зоны складирования погрузки разгрузки строительных материалов и конструкций и прочее) невозможно без нарушений требований Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Без нарушения строительных норм и Технических регламентов разработка Проекта организации строительства (ПОС) в составе Проектной документации на возведение Административного здания на указанной площадке невозможна. Земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:1393, площадью 591 кв.м., расположенный по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Фурье, 7В, переданный ЗАО "Желдорипотека" по договору аренды земельного участка от 08.04.2008 N 05-51-68/8, с момента заключения Договора по настоящий момент, для строительства административного здания с учетом требований всех нормативно - правовых актов, соблюдение которых необходимо при проектировании и строительстве данного здания, не пригоден.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательств, одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как правильно установлено судом первой инстанции, ЗАО "Желдорипотека" надлежащим образом выполнены условия договора, а именно уведомлением участнику аукциона подтверждается то, что заявка на участие принята 20.03.2008 в 16 час. 45 мин. N 10, участником аукциона внесен задаток в сумме 643 200 руб. платежным поручением N 906 от 18.03.2008 на счет Фонда областного имущества, остальная сумма в размере 19 617 600 руб. перечислена на счет, указанный в п.4.3. договора, что также подтверждается платежным поручением N 1362 от 18.04.2008.

Согласно платежным поручениям N 461 от 22.02.2012 на сумму 1 728 519 руб. 15 коп., N 457 от 16.11.2011 на сумму 2 603 596 руб. 06 коп., N 650 от 28.11.2011 на сумму 1 797 928 руб. 60 коп. ЗАО "Желдорипотека" перечислены денежные средства в счет оплаты арендной земельного участка.

08.04.2011 договор аренды земельного участка был пролонгирован. 05.10.2011 ЗАО "Желдорипотека" в адрес Комитета по градостроительной политике администрации г.Иркутска направило письмо N 1114.02 о выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:1393, расположенного по адресу: г.Иркутск, Кировский район, ул.Фурье, д.7в.

Между тем, Комитет по градостроительной политике администрации г.Иркутска письмом N 945-70-8684/11 от 22.12.2011 сообщил об отказе в выдаче градостроительного плана по указанному объекту.

ЗАО "Желдорипотека", продолжая вносить арендную плату за данный земельный участок, обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением к Администрации города Иркутска о признании незаконным отказа в выдаче градостроительного плана земельного участка, расположенного по адресу: г.Иркутск, Кировский район, ул.Фурье, 7в, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 38:36:000034:1393, площадью 591 кв.м., для использования в целях строительства административного здания, изложенного в письме от 26.01.2012 N 945-70-385/12, просило обязать Администрацию города Иркутска выдать ЗАО "Желдорипотека" градостроительный план земельного участка.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 30.05.2012 заявленные требования ЗАО "Желдорипотека" удовлетворены судом в полном объеме (дело N А19-3891/2012). Указанное решение вступило в законную силу.

06.09.2012 ЗАО "Желдорипотека" письмом N 715.02 обратилось в Архитектурное бюро ООО "АРТ-Консалт" с просьбой разработать эскизный проект по объекту "Административное здание по адресу: г.Иркутск, ул.Фурье, 7-а" (том 2 л.д.67).

Письмом от 10.09.2012 исх. N 24/12 ООО Архитектурное бюро "АРТ-Консалт" отказалось от разработки эскизного проекта "Административного здания по ул.Фурье, 7а в г.Иркутске", ввиду невозможности выполнения параметров здания, представленных в Анкете предварительных данных (том 1 л.д.132-133).

Как следует из указанного письма, в соответствии требованиями муниципальных градостроительных норм (МНГПИ 1.13.01.-08), административное здание с общей площадью 459 кв.м. должно иметь приобъектную площадь 234,6 кв.м, а суммарная площадь застройки 4-этажного здания с площадью застройки 112 кв.м. должна составить 745 кв.м. Кроме того, в существующей застройке невозможно соблюдение нормативного расстояния в 10 м от парковки автомобилей до окон жилых и общественных зданий, а также расстояния 10 м от проектируемой трансформаторной подстанции до административного здания.

Таким образом, из данного письма усматривается, что по требованиям градостроительных норм и правил выполнить эскизный проект объекта, планируемого к возведению на земельном участке, невозможно, следовательно, невозможно и строительство указанного объекта.

Вышеназванный вывод подтвержден и письмом ООО "Главстройпроект" от 03.04.2013, к которому также обращался истец по встречному иску. По мнению ООО "Главстройпроект", проектирование здания на выделенном земельном участке согласно выданному градостроительному плану невозможно.

Проведенная в рамках настоящего дела экспертным учреждением Национальным Исследовательским Иркутским Государственным Техническим Университетом экспертиза также подтвердила, что земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:1393, площадью 591 кв.м., расположенный по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Фурье, 7В, переданный ЗАО "Желдорипотека" по договору аренды земельного участка от 08.04.2008 N 05-51-68/8, с момента заключения Договора по настоящий момент, для строительства административного здания с учетом требований всех нормативно - правовых актов, соблюдение которых необходимо при проектировании и строительстве данного здания, не пригоден.

Исходя из установленных обстоятельств, суд первой инстанции правильно нашел обоснованным довод ЗАО "Желдорипотека" о том, что ему передан земельный участок, который он не может использовать по целевому назначению - строительство административного здания, о чем ЗАО "Желдорипотека" при заключении договора не было известно, в связи с чем, приходит к выводу о неисполнении ответчиком по встречному иску обязательств, предусмотренных пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса.

В силу требований пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе, в том числе, потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно пункту 6.2.2 договора, расторжение договора по инициативе арендатора в одностороннем порядке допускается в соответствии с частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации при условии письменного уведомления арендодателя не менее, чем за три месяца до момента расторжения.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения ЗАО "Желдорипотека" к Министерству имущественных отношений Иркутской области с уведомлениями и требованиями о расторжении договора аренды земельного участка от 08.04.2008, заключенного между Администрацией Иркутской области и ЗАО "Желдорипотека" и возвращением в полном объеме всех платежей, внесенных в период действия договора аренды земельного участка от 08.04.2008 (письма ЗАО "Желдорипотека" от 20.09.2012 N 735.02, от 27.09.2012 N 749.02). Между тем, учитывая несогласие арендодателя с обстоятельствами невозможности строительства на предоставленном в аренду земельном участке, Общество обратилось в суд с требованием о расторжении договора в судебном порядке.

В силу требований пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как правильно указывает суд первой инстанции, общество неоднократно направляло в адрес арендодателя требования о расторжении договора, а именно 20.09.2012 и 27.09.2012. Материалы дела не содержат доказательств направления ответа Правительства Иркутской области на указанные требования, в связи с чем, Общество правомерно обратилось в суд с встречным иском 17.12.2012 - по истечению тридцатидневного срока.

Пунктом 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. В случае если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

В соответствии с требованиями статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, производится в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта, с проведением работ по их формированию.

Представление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта включает, в том числе, проведение работ по формированию земельного участка, определение разрешенного использования земельного участка.

Из указанных норм суд первой инстанции сделал правильный вывод, что до принятия решения о проведении торгов на право заключения договора аренды спорного земельного участка, предназначенного для строительства административного здания, формирование предмета аренды включает оценку возможности возведения административного здания, его параметров, с учетом местоположения земельного участка.

С учетом того, что ответчиком по встречному иску не представлены доказательства, подтверждающие возможность строительства административного здания на спорном земельном участке, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования ЗАО "Желдорипотека" о расторжении договора аренды земельного участка от 08.04.2008 N 05-51-68/8.

Также ЗАО "Желдорипотека" просило взыскать с Правительства Иркутской области убытки в виде его расходов на уплату арендной платы за пользование земельным участком в размере 26 390 843 руб. 81 коп.

Рассматривая данное требование, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

Пунктом 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В подтверждение расходов по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 08.04.2008 N 05-51-68/8 ЗАО "Желдорипотека" представлены платежные поручения N 362 от 18.04.2008 на сумму 19 617 600 руб., N 457 от 16.11.2011 на сумму 2 603 596 руб. 06 коп., N 650 от 28.11.2011 на сумму 1 797 928 руб. 60 коп., N 461 от 22.02.2012 на сумму 1 728 519 руб. 15 коп., а также платежное поручение N 906 от 18.03.2008, подтверждающее перечисление 643 200 руб. - задатка на участие в торгах. Всего на сумму 26 390 843 руб. 81 коп. По акту приема-передачи ответчик по встречному иску передал Обществу земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:1393, площадью 591 кв.м., для использования в целях строительства административного здания. Однако, указанный земельный участок не пригоден для использования по назначению.

Таким образом, суд первой инстанции правильно указал, что обязанность по встречному предоставлению ответчиком по встречному иску надлежащим образом не исполнена. Общество было лишено права пользования предоставленным земельным участком для строительства административного здания.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В силу пунктов 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

В силу статьи 15 Конституции Российской Федерации, пункта 1 статьи 7 Гражданского кодекса Российской Федерации общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Международные договоры Российской Федерации применяются к отношениям, указанным в пунктах 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса, непосредственно, кроме случаев, когда из международного договора следует, что для его применения требуется издание внутригосударственного акта.

Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены гражданским законодательством, применяются правила международного договора.

В соответствии с нормами Федерального закона от 30.03.1998. N 54-ФЗ "О ратификации Конвенции о защите прав человека и основных свобод" Российская Федерация без специального соглашения признает юрисдикцию Европейского Суда по правам человека обязательной по вопросам толкования и применения Конвенции и протоколов к ней.

Согласно статье 1 Протокола 1 к указанной Конвенции каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.

При установлении нарушения частных прав Европейский суд принимает во внимание: фактическое наличие имущественных прав у заявившего об их защите лица; законность происхождения этих имущественных прав; серьезность, реальность и последствия их нарушения; отсутствие гарантированной защиты от правонарушения частных прав со стороны государства.

По смыслу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации неосновательным обогащением считается приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

Пункт 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что поскольку иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Учитывая универсальность защиты имущественных прав в виде взыскания неосновательного обогащения и применения правил главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве дополнительного способа защиты при неисполнении или ненадлежащем исполнении договорных обязательств, принимая во внимание практику Европейского суда в применении статьи 1 Протокола 1 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, а также отсутствие возможности использования спорного земельного участка по целевому назначению по указанным выше основаниям, суд первой инстанции правильно посчитал заявленные ЗАО "Желдорипотека" требования о взыскании понесенных Обществом расходов в виде уплаченной арендной платы за пользование земельным участком в размере 26 390 843 руб. 81 коп. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Апелляционному суду, как и суду первой инстанции, правительством заявлены доводы о пропуске ЗАО "Желдорипотека" срока исковой давности.

Отклоняя указанные доводы, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено и в соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации составляет три года.

Течение срока исковой давности в силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Исходя из установленных обстоятельств по делу, суд первой инстанции правильно посчитал, что о возможном, но неоднозначном, нарушении своего права ЗАО "Желдорипотека" узнало с момента получения письма ООО Архитектурное бюро "АРТ-КОНСАЛТ" от 10.09.2012 N 24/12, информация в котором подтверждена также в апреле 2013 при обращении ЗАО "Желдорипотека" в проектную организацию ООО "Главстройпроект". Следовательно, общество обратилось в суд в пределах срока исковой давности.

Доводы, приведенные апелляционному суду о том, что суд первой инстанции исходил только из момента, с которого общество узнало о нарушении своего права, а должен был исходить из того, когда общество должно было узнать о нарушении своего права (дата, до которой общество должно было представить документы, подтверждающие нормативный срок строительства - 19.05.2009 г.), отклоняются апелляционным судом, поскольку, как следует из материалов настоящего дела и судебных актов по делам N N А19-21219/2011, А19-3891/2012, у общества после 19.05.2009 г., но до истечения 3 лет с данного момента, возникли препятствия к получению необходимой документации, в том числе разрешения на строительство, в котором указывается нормативный срок строительства, поскольку на заявление общества от 24.01.2012 г. о выдаче градостроительного плана оно получило отказ.

Доводы правительства о том, что в предмет деятельности общества входит не только осуществление функций заказчика в области строительства зданий и сооружений, но и осуществление функций по их проектированию и строительству, согласно пункту 7.2 договора аренды на части участка, являющейся территорией объекта культурного наследия, возможно проведение только работ по благоустройству, о чем обществу было известно, из характеристики земельного участка следует, что указанные в ней параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства указаны ориентировочно и обществу при участии в торгах это было известно, и эти обстоятельства в совокупности и взаимной связи свидетельствуют и о злоупотреблении правом ЗАО "Желдорипотека", что согласно пункту 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) также является основанием для отказа в судебной защите его прав, также отклоняются апелляционным судом, поскольку невозможность строительства объекта по заявленным параметрам не является очевидной, для установления данного обстоятельства, как следует из материалов настоящего дела, необходимо было проведение определенных работ квалифицированными специалистами. Доказательств того, что общество проводило такие работы, что у него в штате имелись соответствующие специалисты (указания на вид деятельности в уставных документах, по мнению апелляционного суда, недостаточно), в материалах дела не имеется. Ссылка представителя правительства на распечатку сайта (т.5 л.д.81), также отклоняется апелляционным судом по указанным мотивам, а также в связи с тем, что из данного документа установить, кем и когда было размещено объявление, не представляется возможным.

Учитывая выводы, к которым пришел суд первой инстанции при рассмотрении встречного искового заявления, он также пришел к правильному выводу о том, что исковые требования Правительства Иркутской области о взыскании суммы 5 065 200 руб., составляющей задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 08.04.2008 N 05-51-68/8, а также неустойки за просрочку возмещения арендной платы в сумме 572 367 руб. 11 коп., удовлетворению не подлежат, в связи с расторжением договора аренды земельного участка от 08.04.2008 N 05-51-68/8, а, соответственно, отсутствием оснований для взыскания арендной платы.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о выполнении судом первой инстанции указаний суда кассационной инстанции, об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 23 мая 2014 года по делу N А19-17882/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий

Е.О.Никифорюк

Судьи

Е.В.Желтоухов Д.В.Басаев