Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2014 г. N 15АП-9758/14

город Ростов-на-Дону

21 августа 2014 г.

дело N А32-10686/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Мисника Н.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

при участии:

от ответчика - представителя Уйхели Ю.В. по доверенности N 2061 от 24.03.2014;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года

на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2014 по делу N А32-10686/2011 о процессуальном правопреемстве

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Адлерская кондитерская фабрика"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2014 по делу N А32-10686/2011

по иску общества с ограниченной ответственностью "Адлерская кондитерская фабрика"

к ответчикам Департаменту Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года; Государственной корпорации "Олимпстрой"; обществу с ограниченной ответственностью "Кубанское агентство оценки";

при участии третьих лиц администрации муниципального образования города-курорта Сочи; Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае; открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" в лице филиала "Дирекция комплексной реконструкции железных дорог и строительству объектов железнодорожного транспорта";

о взыскании компенсации, связанной изъятием объектов недвижимости,

принятое судьей Савиным Р.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Адлерская кондитерская фабрика" (общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года (департамент), государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта (далее - государственная корпорация, ГК "Олимпстрой") о признании недостоверными содержащихся в подготовленном ООО "Кубанское агентство оценки" отчете от 17.11.2010 N А-10-915 сведений о рыночной стоимости права аренды земельного участка площадью 9048 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402013:118, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, 118, (далее - право аренды, земельный участок) и расположенных на нем зданий, строений, сооружений, о признании недействительным названного отчета, о взыскании в пользу общества 91 014 745 рублей убытков, связанных с изъятием объектов недвижимости и прекращением права аренды земельного участка (с учетом изменения в порядке ст. 49 АПК РФ).

ООО "Адлерская кондитерская фабрика" уточнило заявленные требования и просит признать недостоверными сведения о величине рыночной стоимости права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:118 площадью 9048 кв.м. и расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями, содержащиеся в Отчете об оценке ООО "Кубанское агентство оценки" А-10915 от 17.11.2010, а также признать указанный отчет недействительным;

Обязать ГК "Олимпстрой" перечислить на банковский счет ООО "Адлерская кондитерская фабрика" денежные средства, связанные с изъятием объектов недвижимости и прекращением права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:118 площадью 9048 кв.м. и расположенных на нем зданий, строений, сооружений, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, 118, а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельного участка в общей сумме 103 342 998 рублей.

Департаментом заявлен встречный иск об изъятии у общества для федеральных нужд земельного участка с прекращением права аренды, а также склада (литера А) общей площадью 350,7 кв. м, склада (литера Д) общей площадью 690,9 кв. м, здания общежития (литера Л) общей площадью 52,5 кв. м, пекарни (литера Ж) общей площадью 146,4 кв. м, проходной (литера П) общей площадью 13 кв. м, мастерской (литера З) общей площадью 26,2 кв. м, склада (литера Е) общей площадью 534 кв. м, склада (литера Б) общей площадью 815,14 кв. м (далее - здания, объекты недвижимости) путем перечисления на банковский счет общества или внесения на депозитный счет суда 62 738 549 рублей. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Сочи (далее - администрация), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - территориальное управление), ОАО "Российские железные дороги" в лице филиала "Дирекция по комплексной реконструкции железных дорог и строительству объектов железнодорожного транспорта", ООО "Кубанское агентство оценки" (далее - агентство).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2011 по делу N А32-3093/2011 требования общества, а также встречные требования департамента в части перечисления на банковский счет общества или внесения на депозитный счет суда 62 738 549 рублей выделены в отдельное производство, осуществляемое в рамках настоящего дела.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2011 года иск общества удовлетворен, в удовлетворении встречного иска департамента отказано. Суд первой инстанции не принял в качестве источника сведений о рыночной стоимости изымаемого имущества и размере причиненных истцу названным изъятием убытков отчет агентства в связи с неприменением оценщиком доходного и сравнительного подходов. В качестве такого источника принято экспертное заключение, полученное в результате проведенной по делу судебной экспертизы. Возражения ответчиков о несоответствии экспертного заключения утвержденным национальным советом по оценочной деятельности методическим

рекомендациям отвергнуты судом с указанием на их ненормативный характер.

Определением от 18.01.2012 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел в суде первой инстанции в связи с необходимостью участия в деле агентства в качестве соответчика (т. 11, л.д. 127).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2012 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2011 отменено. В удовлетворении первоначального иска общества отказано, встречный иск департамента удовлетворен.

Судебный акт мотивирован соответствием изготовленного агентством отчета Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10.04.2003 N 1102-р (далее - Методические рекомендации Правительства Российской Федерации), отсутствием доказательств недостоверности содержащихся в нем сведений. Расхождение установленной оценщиком величины компенсации с суммой, определенной в результате проведенной судебной экспертизы, признано обстоятельством, не свидетельствующим о противоречии отчета оценщика Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности) и утвержденным приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, 255, 256 Федеральным стандартам оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3 (далее - Федеральные стандарты оценки). Суд апелляционной инстанции пришел к выводам об отсутствии у привлеченной судом первой инстанции к проведению судебной экспертизы экспертной организации полномочий на проведение экспертизы отчета оценщика, о надлежащем обосновании агентством оценки как отказа от проведения доходного и сравнительного подходов при оценке права аренды земельного участка, так и применения метода техники остатка, как одного из методов доходного подхода.

Постановлением кассационной инстанции от 27.06.2012 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суд кассационной инстанции указал, что в рамках назначенной по делу судебной экспертизы, привлеченное в качестве экспертной организации ООО "ЮрИнСтрой" подготовило экспертное заключение от 11.07.2011 N 177/13.1, содержащее с учетом дополнения к заключению от 11.07.2011 N 177/16.1 вывод о том, что рыночная стоимость права аренды земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости по состоянию на 22.10.2010 составила 88 263 450 рублей, а упущенная в связи с изъятием имущества выгода - 2 751 295 рублей.

Устанавливая названные величины, эксперт усмотрел возможность применения затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке с весовыми показателями 15, 55 и 35% соответственно.

Рабочая группа Национального совета по оценочной деятельности, признавая несоответствующим Федеральным стандартам оценки подготовленное обществом с ограниченной ответственностью "ЮрИнСтрой" по результатам судебной экспертизы заключение от 11.07.2011 N 177/13.1, в заключении от 09.09.2011 не обосновала своих полномочий на экспертизу заключений судебных экспертов (т. 10, л.д. 33 - 36).

При принятии судебных актов суд первой инстанции, применив экспертное заключение от 11.07.2011 N 177/13.1, и суд апелляционной инстанции, сославшись на отчет агентства от 17.11.2010 N А-10-915, заключение от 13.01.2010 и заключение от 09.09.2011, не устранили вышеназванные противоречия.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью оценки экспертного заключения от 11.07.2011 N 177/13.1 и отчета об оценке от 17.11.2010 N А-10-915 на предмет их соответствия перечисленным в настоящем постановлении нормативным актам и руководящим документам, достоверности содержащихся в них сведений (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции установлено, что ГК "Олимпстрой" просила установить подлежащую перечислению в пользу истца денежную компенсацию убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием для федеральных нужд общества исходя из площади земельного участка 5258 кв.м., минимально необходимой для использования расположенных на нем объектов недвижимости (на основании расчета площади участка МУП г. Сочи "МИГ" от 24.10.2012 N 27106/21.1-01-01).

Как установлено судом, на спорном земельном участке находятся принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимости, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 01.09.2005 серии 23-АА N 383081, 383079, 383084, 383082, 383085, 383086, 383083 и от 17.06.2010 серии 23-АЖ N 261349 (выдано повторно взамен свидетельства от 01.09.2005 серии 23-АА N 383080; т. 1, л.д. 146 - 153).

На основании постановлений главы администрации города Сочи от 26.12.1994 N 1116/3 и от 17.11.1999 N 1003/4 администрация (арендодатель) и потребительское общество "Адлерская конфетная фабрика" (правопредшественник общества, арендатор) заключили договор аренды от 17.12.1999 N 1652, по условиям которого в пользование арендатора на срок до 01.12.2048 передан земельный участок, занимаемый зданиями и сооружениями кондитерской фабрики.

Границы участка закреплены в натуре на прилагаемом к договору плане, кадастровый учет земельного участка осуществлен 26.12.1994 под номером 23:49:0402013:118 (кадастровый паспорт от 01.04.2010 N 490/10-038782). В кадастровом паспорте отражено нахождение земельного участка в государственной собственности (т. 1, л.д. 134 - 136; т. 5, л.д. 159; т. 6, л.д. 3, 5). Договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Сочи 28.12.1999 под номером 1245.

Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 22.10.2010 N 1060-р у общества для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения "Совмещенная (автомобильная и железная) дорога Адлер - горноклиматический курорт "Альпика-Сервис" со строительством сплошного второго железнодорожного пути на участке Сочи-Адлер-Веселое (проектные и изыскательские работы, строительство)" изъяты земельный участок путем прекращения права аренды и в собственность Российской Федерации путем выкупа объекты недвижимости. Департаменту предписано совершить в установленном порядке все необходимые юридически значимые действия, связанные с изъятием земельных участков и расположенных на них иных объектов.

Общество было проинформировано об издании главой администрации (губернатором) Краснодарского края распоряжения от 22.10.2010 N 1060-р уведомлением от 29.10.2010 N 81-13039/10-05-1 (т. 1, л.д. 40 - 42).

На основании заключенного с департаментом договора от 28.10.2010 N 2010/О-667 агентство произвело оценку рыночной стоимости права аренды земельного участка и объектов недвижимости по состоянию на 28.10.2010. Согласно отчету от 17.11.2010 N А-10-915 рыночная стоимость права аренды земельного участка составила 43 214 781 рубля, объектов недвижимости - 18 197 263 рубля, сумма прочих убытков - 1 326 505 рублей (т. 4, л.д. 1 - 155; т. 5, л.д. 1 - 160; т. 6, л.д. 1 - 139; т. 7, л.д. 1 - 141).

Департаментом на основании отчета об оценке подготовлен и направлен обществу проект соглашения о прекращении права аренды земельного участка и передаче в собственность Российской Федерации объектов недвижимости, пунктом 2 статьи 2 которого установлен размер убытков, подлежащих возмещению обществу в сумме 62 738 549 рублей, в том числе 43 214 781 рубль убытков, подлежащих возмещению в связи с прекращением права аренды общества на земельный участок, 18 197 263 рубля рыночной стоимости недвижимого имущества и 1 326 505 рублей прочих убытков, причиненных обществу в связи с прекращением права аренды земельного участка и изъятием расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества.

Проект соглашения получен обществом 18.01.2011.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2014 в удовлетворении исковых требований общества отказано.

Общество обжаловало решение в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просило отменить решение, принять по делу новый судебный акт.

В жалобе истец настаивает, что отчет об оценке от 17.11.2010 N А-10-915, выполненный ООО "Кубанское агентство оценки", является недостоверным, выполнен с нарушением Федерального закона "Об оценочной деятельности" и ФСО. Доводы жалобы в целом повторяют доводы иска. Также истец указал, что при новом рассмотрении дела судом первой инстанции была проведена экспертиза, заключением ОАО "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ от 29.10.2013 установлено, что рыночная стоимость права аренды спорного земельного участка составила 101 955 360 рублей без НДС. Величина убытков, причиненных ООО "Адлерская кондитерская фабрика" в результате изъятия земельного участка составила 1 387 638 рублей. Суд, по утверждению истца, не указал в решении, по какой причине им отдано предпочтение объяснениям привлеченного в качестве специалиста руководителя РГ НСОД Е.И. Неймана вышеуказанному заключению судебного эксперта.

В резолютивной части решения неверно отражена стоимость изымаемых объектов, которая, включая убытки, составила 62 738 549 рублей. Данная сумма не соответствует сумме, указанной в отчете от 17.11.2010 N А-10-915, который суд первой инстанции признал достоверным.

Апелляционный суд не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, подробно изложенных им в мотивировочной части обжалуемого решения.

Как правильно указал суд первой инстанции, статьей 19 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 310-ФЗ) Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" дополнен статьей 15, которой установлено, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится, в связи с организацией и проведением XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, а также развитием города Сочи как горноклиматического курорта регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не предусмотрено Законом N 310-ФЗ. Статьей 15 Закона N 310-ФЗ законодатель допустил возможность изъятия на территории Краснодарского края в период с 1 января 2008 года до 1 января 2014 года земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях размещения олимпийских объектов, Российской Федерацией полномочия по изъятию переданы Краснодарскому краю.

Установленной названной статьей процедурой изъятия земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества предусмотрено определение оценщиком на договорной основе рыночной стоимости изымаемых земельных участков и находящихся на них иных объектов недвижимого имущества, а также убытков, причиненных таких изъятием. Отчет об оценке является основанием заключения соглашения, содержащего в том числе условия о выкупной цене земельного участка и (или) иного объекта недвижимости, размере убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием.

В соответствии с пунктом 26 статьи 15 Закона N 310-ФЗ выкупная цена земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, не могут превышать размеры, определенные в отчете об оценке. Законом предусмотрена обязательность такой величины для сторон соглашения, поэтому до его заключения допускается оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска (абзац 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком"; далее - информационное письмо Президиума N 92).

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4, 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков). Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Пункт 2 информационного письма Президиума N 92 содержит рекомендацию, согласно которой для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки, в соответствии со статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Установленные статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности специальные правила проведения экспертизы отчета об оценке экспертами той же саморегулируемой организации, членом которой является оценщик, не препятствуют назначению судебной экспертизы с учетом вышеназванной рекомендации Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при оспаривании результатов оценки в судебном порядке.

Оценщик, в силу статьи 15 Закона об оценочной деятельности, обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования Федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является. Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются используемые стандарты оценки, приводятся сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Указания на стандарты оценки должны сопровождаться обоснованием их использования при проведении оценки данного объекта оценки (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Приведенные судом первой инстанции нормы ФСО применены правильно.

Выполняя указания кассационной инстанции, суд при новом рассмотрении дела назначил экспертизу отчета об оценке от 17.11.2010 N А-10-915, выполненного ООО "Кубанское агентство оценки" на предмет его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно заключению от 16.04.2013 N 149/03-13 эксперта Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" Довбня А.В. указанный отчет в части оценки рыночной стоимости права аренды и объектов недвижимости (строений) не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности ввиду следующего:

- оценщиком при применении "метода остатка" для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка не рассмотрены расходы на устройство наружного освещения согласно СНиП 23-05-95 "Естественное и искусственное освещение" от 01.01.1996-нарушение п.19 ФСО N 1" (замечание N 1);

- "На стр. 71 оценщик указывает, что минимальная площадь застройки для проектируемого объекта составляет 50%, максимальная площадь застройки составляет 85%, площадь озеленения - 15%. Учитывая, что доход от эксплуатации зданий пропорционален площади сдаваемых объектов, целесообразно планировать максимальную возможную застройку участка. Далее на стр.75 приведены сведения что площадь застройки территории с учетом озеленения составляет 8982 кв.м. при фактической площади в 9048 кв.м. Таким образом 66 кв.м земельного участка не используются - нарушение п. 10 ФСО -1" (замечание N 2);

- "На стр.75 (Табл.7.2/2 п.4) при определении коэффициента толщины стен для административных зданий по данным ГК "Аверс" использовался коэффициент 0,93 вместо 0,9, что противоречит обоснованию коэффициентов на стр.561, 562 отчета - нарушение п.19 ФСО-1" (замечание N 3).

При этом отмечено что, по мнению эксперта Довбня, итоговое заключение о размере убытков соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Ввиду того, что отчет об оценке от 17.11.2010 N А-10-915 был признан частично не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также в связи с возникновением сомнений в обоснованности заключения ООО "Юринстрой" от 11.07.2011 N 177/13.1, выполненным при первом рассмотрении дела, судом первой инстанции было организовано проведение повторной судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости права аренды земельного участка и размера убытков, производство которой было поручено эксперту ОАО "Госземкадастрсъемка-ВИСХАГИ" Южный филиал Балоян И.В.

Согласно заключению от 29.10.2013 эксперта ОАО "Госземкадастрсъемка-ВИСХАГИ" Южный филиал Балоян И.В. размер компенсации, в связи с изъятием с изъятием объектов недвижимости и прекращением права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:118 площадью 9048 кв.м., а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельного участка, составил 103 342 998 рублей.

Правильно применяя норму статьи 87.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого арбитражным судом спора, суд первой инстанции привлек специалиста - определением от 04.02.2014 в качестве специалиста был привлечен Нейман Е.И. (руководитель рабочей группы Национального Совета по оценочной деятельности, руководитель работ по подготовке и разработке Методических рекомендаций по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и (или) предоставляемого в рамках Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ (далее - Методические рекомендации), член Национального совета по оценочной деятельности), который в судебном заседании 06.03.2014 дал пояснения относительно выводов в заключениях экспертов от 16.04.2013 N 149/03-13 и от 29.10.2013, а также отчета об оценке от 17.11.2010 N А-10-915, выполненного ООО "Кубанское агентство оценки".

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд отразил в решении (стр. 8-9), что специалист Нейман Е.И. дал следующие пояснения, которые были положены в основание мотивировки решения. Недостатки в отчете об оценке от 17.11.2010 N А-10-915, изложенные экспертом Довбня в заключении от 16.04.2013 N149/03-13, являются неверными и необоснованными. Данный отчет прошел экспертизу на соответствие законодательства об оценочной деятельности и действующей нормативной базы в саморегулируемой организации оценщиков, о чем свидетельствует экспертное заключение Российского общества оценщиков от 13.01.2011 г. Нормативная база по проектированию, к которой относится СНиП 23-05-95 "Естественное и искусственное освещение" от 01.01.1996 не входит в нормативную базу, регулирующую оценочную деятельность. В соответствии с Методическими рекомендациями работы по оценке осуществлялись в 2 этапа : на первом этапе на основе анализа рынка определялись ценовые диапазоны, которые в качестве публичного ресурса доводились до всех заинтересованных сторон, на втором этапе проводилась оценка и готовился отчет. В задачи оценщика входило определить точное значение рыночной стоимости при заданном диапазоне. "Техника остатка" применялась при определении рыночной стоимости прав аренды под объектами производственного назначения в силу ограниченности на рынке г. Сочи предложения таких участков. Поэтому были подготовлены специальные расчетные модели по применению этого метода оценки, учитывающие основные параметры, характерные для производственно - складских комплексов. Рекомендации по определению затрат на замещение также были включены в состав Методических рекомендаций. Соответственно, определение этих затрат возможно при выборе определенного конструктивного решения, которые также были описаны в рекомендованных моделях. Поскольку эксперт указал о якобы имеющем место не учете дополнительных затрат, специалист отметил, что при применении "техники остатка" учет дополнительных затрат однозначно должен приводить к уменьшению итоговой величины рыночной стоимости.

По второму замечанию специалист отметил, что оно ложно, поскольку в отчете все расчеты были проведены для фактической площади земельного участка в размере 9048 кв.м. Ссылка на расчетное значение площади участка (Табл. 7.2/2 Отчета), полученное оценщиком на основе используемых экспертных соотношений для определения площади застройки объекта оценки в размере 8 982 кв.м свидетельствует о том, что выбранные параметры застройки, мощения и озеленения максимально близки к фактической площади участка.

По третьему замечанию специалист отметил, что речь идет об экспертном коэффициенте, полученном на основе анализа проектных решений для условий г. Санкт - Петербурга. Необходимо учитывать, что такого рода коэффициенты, по сути, являются результатом суждения, а не неким нормативом, обязательным к применению. Как правило, такого рода коэффициенты определяют фактически диапазон изменений исследуемой величины. Применение в расчетах этого коэффициента в размере 0,93, а не 0,9 в конечном счете привело к увеличению расчетной площади застройки, и, соответственно, к увеличению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

По мнению специалиста Неймана Е.И. выводы эксперта ОАО "Госземкадастрсъемка-ВИСХАГИ" Южный филиал Балоян И.В. в заключении от 29.10.2013 существенно отличаются в сторону завышения по сравнению с результатами, приведенными в отчете об оценке от 17.11.2010 N А-10-915, выполненного ООО "Кубанское агентство оценки". Причиной такого завышения является применение экспертом Балоян сравнительного подхода при определении рыночной стоимости права аренды объекта оценки. Анализ объектов-аналогов, которые использовал судебный эксперт, показал, что они не могут рассматриваться как соответствующие объекту оценки, поскольку они ни по площади (в качестве аналогов рассматривались объекты площадью от 180 кв.м. до 800 кв.м. при площади оцениваемого объекта 9048 кв.м.), ни по виду разрешенного использования (объекты - аналоги предназначены для индивидуального жилищного строительства, а объект оценки относится к землям промышленности). Методическими рекомендациями оценщикам при проведении оценки рыночной стоимости под объектами промышленного назначения, к которым относится спорный земельный участок, рекомендовано применять "технику остатка", а не сравнительный подход именно из-за ограниченности данных по сделкам для таких участков.

Кроме того, в материалы дела представлено письмо рабочей группы НСОД от 20.01.2014 N РГИ-б/н, согласно которому в заключении эксперта Балоян И.Н. от 29.10.2013 выявлены нарушения требований нормативных актов в области оценочной деятельности, что существенно повлияло на итоговую стоимость объектов оценки.

Указав, что заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы, поскольку является одним из доказательств по делу и оценивается судом наряду с другими доказательствами по делу как каждого в отдельности, так и в их взаимной связи, проанализировав имеющиеся материалы дела, с учетом пояснений специалиста Неймана Е.И., суд согласился с его доводами, и отразил в решении вывод о том, что несмотря на заключение эксперта Довбня от 16.04.2013 N 149/03-13 о частичном не соответствии требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности отчета агентства, при определении размера компенсации следует руководствоваться отчетом об оценке от 17.11.2010 N А-10-915, выполненным ООО "Кубанское агентство оценки". Недостатки, выявленные экспертом Довбня, не влияют на результат оценки рыночной стоимости, установленной в указанном отчете.

Заключение эксперта ОАО "Госземкадастрсъемка-ВИСХАГИ" Южный филиал Балоян И.В. от 29.10.2013 правомерно не принято судом для установления размера компенсации, поскольку при проведении оценки рыночной стоимости под объектами промышленного назначения эксперт необоснованно использовал сравнительный подход.

В свою очередь, экспертное заключение от 11.07.2011 N 177/13.1, подготовленное ООО "ЮрИнСтрой", судом не принято во внимание, что мотивировано возникновением сомнений в обоснованности указанного заключения и назначением повторной судебной оценочной экспертизы.

Довод жалобы о том, что указанный в решении размер компенсации не соответствует указанному в отчете от 17.11.2010 N А-10-915, материалами дела не подтверждается. Согласно отчету от 17.11.2010 N А-10-915 рыночная стоимость права аренды земельного участка составила 43 214 781 рубля, объектов недвижимости - 18 197 263 рубля, сумма прочих убытков - 1 326 505 рублей (т. 4, л. д. 1 - 155; т. 5, л. д. 1 - 160; т. 6, л. д. 1 - 139; т. 7, л. д. 1 - 141). Данные сведения отражены также в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа по настоящему делу от 27.06.2012.

В жалобе истец фактически просил выплатить ему компенсацию за все объекты, расположенные на земельном участке, однако этот довод отклоняется, поскольку в соответствии с положениями Закона N 310-ФЗ, компенсация выплачивается только за те объекты, на которые представлены правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы. В перечень объектов, компенсация за которые определена обжалуемым решением, правомерно включены лишь те объекты, изъятие которых обусловлено решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2011 по делу N А32-3093/2011. Устанавливать компенсацию за иные объекты в настоящем деле суд не вправе.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, и понесенные по ней судебные расходы распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ.

При новом рассмотрении дела определением Арбитражного суда Ростовской области от 14.03.2014 было отказано в удовлетворении ходатайства Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года о процессуальном правопреемстве. Данное определение было обжаловано в апелляционном порядке департаментом, его законность и обоснованность проверены вместе с рассмотрением жалобы на решение.

Доводы жалобы департамента на определение суда от 14.03.2014 об отказе в удовлетворении заявления о процессуальном правопреемстве отклонены апелляционным судом в связи с тем, что в ЕГРЮЛ сведения о реорганизации департамента внесены только в мае 2014 года. Территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае привлечено к участию в настоящем деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Департамент на момент вынесения определения являлся действующим юридическим лицом. Обжалуемое определение, таким образом, прав Российской Федерации, чьи интересы уполномочено представлять Росимущество, не нарушило, основания для его отмены отсутствуют (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2014 N 15АП-21041/2013 по делу N А32-30164/2013).

23.06.2014 от общества поступило ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное невозможностью явки представителя. Ходатайство подлежит отклонению ввиду отсутствия уважительных причин для отложения судебного разбирательства (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36, по аналогии).

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Кодекса, судом первой инстанции допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство ООО "Адлерская кондитерская фабрика" об отложении судебного заседания отклонить.

Определение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2014 об отказе в удовлетворении ходатайства о процессуальном правопреемстве Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года и решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2014 по делу N А32-10686/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

Н.Н. Мисник О.Х. Тимченко