Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2014 г. N 15АП-8499/14

город Ростов-на-Дону

21 августа 2014 г.

дело N А32-41261/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.,

судей В.В. Галова, М.Н. Малыхиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горобцовой А.Г.,

при участии:

от истца: представитель Прокопенко А.А. по доверенности от 09.12.2013;

от ответчика: представитель Гришко А.С. по доверенности от 04.06.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Мега Айс"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 20.03.2014 по делу N А32-41261/2013 (судья Ермолова Н.А.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Лидер"

к обществу с ограниченной ответственностью "Мега Айс"

о взыскании задолженности по договору аренды.

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Лидер" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Мега Айс" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по предварительному соглашению N KRS 114/2011/7 в сумме:

- 29 463,38 евро, по курсу ЦБ РФ на день оплаты, увеличенному на 2%, в том числе: 26 749,37 евро - сумма долга по частям арендной платы, выраженным в евро; 2 714,02 евро - сумма пени, начисленная на сумму части арендной платы, выраженную в евро;

- 420 013,41 рублей, в том числе: 386 154,80 рублей - сумма долга за фактически потребленные коммунальные услуги; 33 861,61 рублей - сумма пени, начисленная на сумму долга за фактически потребленные коммунальные услуги (уменьшенные исковые требования, принятые судом).

Иск подан в Арбитражный суд Краснодарского края в соответствии с п.24.2 предварительного соглашения, которым определена подсудность споров - л.д.48 том 1. Исковые требования мотивированы указанием на подписание сторонами предварительного соглашения N KRS 114/2011/7 от 20.10.2011, использование ответчиком помещений истца. Истец указывает, что этим соглашением стороны определили условия предоставления помещений в пользование до подписания договоров аренды, истцом условия предварительного соглашения выполнены, ответчик свои обязательства нарушил.

Решением арбитражного суда от 20.03.2014 исковые требования удовлетворены, суд взыскал с ответчика в пользу истца сумму задолженности по арендной плате в рублях, эквивалентную 26 749,37 евро по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату оплаты, увеличенному на 2%; сумму неустойки за несвоевременную уплату арендной платы в рублях, эквивалентную 2 714,02 евро по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату оплаты, увеличенному на 2%; сумму задолженности за фактически потребленные коммунальные услуги в размере 386 154 руб. 80 коп.; сумму неустойки за несвоевременную уплату коммунальных услуг в размере 33 861 руб. 61 коп., а также расходы по уплате госпошлины. Суд установил возникновение между сторонами договорного правоотношения из предварительного соглашения N KRS 114/2001/7 от 20.10.2011, по которому ответчиком допущено ненадлежащее исполнение принятых на себя обязанностей.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить. Жалоба мотивирована указанием на ненадлежащее извещение ответчика о судебном заседании, отсутствием доказательств наличия у ответчика задолженности перед истцом.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 18.06.2014 представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, пояснил суду, что ответчиком по предварительному соглашению N KRS 114/2011/7 от 20.10.2011 внесена сумма депозита, которую истец должен был принять в зачет задолженности ответчика по договору.

Представителем ответчика представлены письменные объяснения стороны, в которых приводятся следующие доводы:

- заявленная истцом неустойка в договоре не согласована;

- имеющиеся в материалах дела акты со стороны ответчика подписаны не директором общества, а неуполномоченным неустановленным лицом; оригиналы документов не представлены;

- объект не введен в эксплуатацию, истец не вправе был сдавать его в аренду;

- предметом предварительного договора является обязательство "в будущем заключить договор", существенным условием предварительного договора является срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; согласно предварительному договору дата открытия не может наступить позднее 31.12.2012, уведомлений об открытии не сделано, взыскание платы после 31.12.2012 противоречит существу обязательства, так как обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен;

- срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор, необходимо определить равным одному году, так как окончание строительства торгового центра не обладает признаками неизбежности наступления.

Представитель истца пояснил суду, что размер неустойки согласован сторонами в пунктах 1.3, 1,40, 1.45 приложения N 7 к предварительному соглашению (форма долгосрочного договора аренды), гарантийный депозит согласован сторонами в предварительном соглашении.

Определением от 18.06.2014 апелляционный суд отложил рассмотрение апелляционной жалобы на 20 августа 2014 года. Поручил истцу представить разрешение на строительство объекта, доказательства введения объекта в эксплуатацию, регистрации права собственности в ЕГРП; обосновать день открытия объекта "OZ Молл" для покупателей; обосновать включение в расчет 25.03.2013 - день возврата помещений; представить пояснения о сумме гарантийного депозита, полученного от ответчика, причинах, по которых данная сумма не была принята в зачет в счет задолженности ответчика в соответствии с пунктом 10.1.1.2 предварительного соглашения; представить возражения на письменные объяснения ответчика.

Суд поручил ответчику представить пояснения о сумме гарантийного депозита, перечисленного истцу, обосновать причины неполучения ответчиком корреспонденции по фактическому, юридическому и почтовому адресам; поручил представить пояснения по вопросу об обращении в органы полиции по поводу использования печати ответчика неустановленным лицом.

В судебном заседании 16.07.2014 представитель ответчика во исполнение определения суда апелляционной инстанции от 18.06.2014 представил суду договор на предоставление в аренду ячеек абонементных почтовых шкафов, а также данные об оплате гарантированного депозита.

Представитель истца во исполнение определения суда апелляционной инстанции от 18.06.2014 представил суду разрешение на строительство, свидетельства о государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества.

Рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 13.08.2014. Суд предложил ответчику представить пояснения о судьбе суммы гарантийного депозита с учетом позиции истца, изложенной в возражениях на объяснения ответчика, согласно которой оплаченная ответчиком сумма гарантийного депозита была удержана в полном объеме в обеспечение обязательства ответчика по возврату помещений надлежащим образом, помещения были возвращены истцу с повреждениями, зафиксированными в акте возврата помещений и приложении к нему, истец понес расходы по ремонту помещений на сумму 421 899, 40 рублей; при наличии замечаний к расчету задолженности - представить суду с обоснованием, в противном случае апелляционный суд будет исходить из отсутствия возражений ответчика о соответствии рассчитанной истцом суммы долга условиям договора, а также из того, что возражения по существу против расчета сводятся к тому, что истцом против суммы долга не зачтена сумма гарантийного депозита; при наличии возражений по сумме неустойки - контррасчет.

К судебному заседанию от ответчика поступили письменные пояснения.

Ответчик полагает, что между сторонами был заключен предварительный договор, который не может предусматривать пользование помещениями, уведомление об открытии не сделано, уведомлений о необходимости заключения основного договора не сделано, истец требует взыскания платы за период после истечения срока открытия и без заключения основного договора, что противоречит существу обязательства, обязательства по предварительному договору прекратились. Основной договор аренды заключен не был, предварительное соглашение прекратило свое действие, поэтому требование о взыскании арендной платы является необоснованным. Соответственно, не может быть начислена неустойка.

Согласно позиции ответчика, после прекращения предварительного договора при незаключении основного договора арендная плата не может быть начислена, поскольку нигде не согласована.

Относительно судьбы гарантийного депозита поясняет, что несение расходов на ремонт помещения и их размер истцом не подтверждено. Не доказано, что зафиксированные повреждения входили в норму естественного износа, требовали проведения ремонтных работ, что проведенные ремонтные работы были направлены именно на устранение зафиксированных повреждений, что стоимость ремонтных работ соответствует среднерыночной стоимости аналогичных работ.

Ответчик полагает, что расчет не может быть произведен на основании приложения N 7 к предварительному соглашению, так как является лишь формой - образцом договора для заключения его впоследствии, сам договор заключен не был. Неустойка не согласована. Ответчик представил контррасчет неустойки.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 13.08.2014 стороны поддержали свои правовые позиции.

Истец пояснил, что за иные месяцы платежи уплачены. На вопрос суда о датах начала начисления неустойки за просрочку уплаты коммунальных платежей пояснил, что отталкивались от момента выставления счетов и условий договора.

Апелляционный суд обратил внимание ответчика на то, что работы, выполненные ООО "Кристалл групп", соответствуют перечню недостатков помещений, отраженному в подписанном сторонами приложении к акту возврата, при наличии возражений ответчик должен оспаривать цены работ эффективно, в том числе посредством назначения экспертизы.

Представитель ответчика пояснил суду, что соответствующих указаний от доверителя не получал.

На вопрос суда о совпадении суммы гарантийного депозита и стоимости ремонта представитель истца пояснил суду, что истец был ограничен данной суммой, поэтому старался не выйти за ее размер. Между сторонами был заключен также договор аренды оборудования, оборудование было также повреждено, отремонтировано за счет самого истца.

В судебном заседании объявлен перерыв до 20.08.2014.

В перерыве от ответчика поступили пояснения и копия договора аренды оборудования, согласно пояснениям большая часть повреждений, на которые указывает истец, относится к повреждениям оборудования, которое было сдано в аренду по отдельному договору, расходы на восстановление такого оборудования не могут быть удержаны из гарантийного депозита.

После перерыва в судебное заседание явился представитель истца, просил решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20.10.2011 года между истцом (сторона 1) и ответчиком (сторона 2) подписан договор, который обозначен сторонами как "предварительное соглашение N KRS 114/2011/7".

Данное соглашение, как следует из его текста, подписано в связи с осуществлением стороной 1 строительства на арендованном земельном участке в г.Краснодаре, у. Крылатая, N 2, кадастровый номер 23:43:04 29 001:0501 объекта недвижимости - многофункционального торгово-развлекательного комплекса "OZ Молл", часть помещений в котором (площадь Ледового поля и Вспомогательных территорий) подлежало передаче стороне 2 в аренду.

Из текста предварительного соглашения следует, что для целей "установки специализированного инвентаря стороны 2 и интегрирования в результаты отделочных работ стороны 1" стороны согласовали предоставить стороне 2 доступ в помещения до регистрации права собственности стороны 1 на "OZ Молл".

Доступ в помещения для указанных целей стороны договорились оформить актом доступа, дату, в которую стороне 2 будет предоставлен доступ в помещения, стороны обозначили как дату передачи - п.1.1, п.1.7 предварительного соглашения.

В соответствии с предварительным соглашением сторона 2 обязуется с даты открытия и до вступления в силу краткосрочного договора аренды оплачивать стороне 1 плату за использование помещений, которая подлежит расчету и уплате в порядке, предусмотренном приложением N 7 к предварительному соглашению - п. 11.1 предварительного соглашения.

Дата открытия согласно соглашению сторон - дата официального открытия помещений для осуществления в них коммерческой деятельности стороной 2 при условии получения стороной 1 разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Сторона 1 обязана уведомить сторону 2 о планируемой дате открытия не позднее чем за 3 месяца до ее наступления. При этом дата открытия не может наступить позднее 31.12.2012 - п.1.6 предварительного соглашения.

Дополнительным соглашением N 2 к предварительному соглашению стороны оговорили иную дату открытия - 18.05.2012 - л.д. 113 том 2.

Стороны согласовали, что в дату открытия они подпишут акт приема-передачи с указанием чистой площади помещений (указывается в протоколе замеров) - п.9.3, 9.4 предварительного соглашения.

Из пунктов 1.8 и 1.10 предварительного соглашения следует, что стороны намеревались заключить после государственной регистрации права собственности стороны 1 на OZ Молл в ЕГРП краткосрочный и долгосрочный договоры аренды, краткосрочный должен был действовать до момента регистрации в ЕГРП долгосрочного договора аренды.

Стороны согласовали, что предварительное соглашение действует в течение 3 лет, если не будет прекращено или расторгнуто по предусмотренным в разделе 14 основаниям - л.д. 25 том 1.

На основе анализа текста предварительного соглашения апелляционный суд приходит к выводу, что стороны данным соглашением оформили арендное пользование ответчиком помещениями истца до даты регистрации права собственности истца на объект в ЕГРП.

Апелляционный суд отклоняет доводы ответчика о том, что из рассматриваемого соглашения не могли возникнуть обязанности ответчика по уплате арендной платы, квалифицирует данное соглашение как соглашение, содержащее элементы договора аренды.

Согласно п.11 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. Передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п.14 указанного постановления Пленума ВАС РФ в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Истцом доказано, что возведенный объект самовольной постройкой не является, в дело представлено разрешение на строительство N RU23 - 101, свидетельство о регистрации права собственности истца в отношении многофункционального торгово-развлекательного центра, назначение нежилое, площадь 163 943,3 кв.м, этажность 5, подземная 1, расположенного по адресу г.Краснодар, ул.Крылатая, дом 2. Право собственности зарегистрировано в ЕГРП 27.04.2012, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 19.04.2012.

В дело представлены доказательства передачи истцом ответчику помещений в арендное пользование.

23.04.2012 сторонами подписан протокол замеров, которым определена площадь помещений: 933,57 кв. м и 127,18 кв. м - площадь Ледового поля и Вспомогательных территорий, соответственно. Общая площадь помещений - 1060,75 кв.м. В соответствии с протоколом замеров указанная в нем площадь применялась для расчета арендной платы за пользование помещениями в соответствии с предварительным соглашением - л.д. 95 том 2.

23.04.2012 сторонами подписан акт доступа в помещения для осуществления стороной 2 (ответчиком) отделочных работ и подготовки помещений к использованию для ведения коммерческой деятельности в соответствии с предварительным соглашением, которым зафиксирована передача ответчику помещений Ледового поля и Вспомогательных территорий, 933,57 кв.м и 127,18 кв.м соответственно, а также указанного в акте оборудования, принадлежащего стороне 1 - л.д. 96-111 том 2.

25.03.2013 стороны подписали акт возврата помещений, в соответствии с которым ответчик (сторона 2) полностью вернул истцу (стороне 1) арендованные помещения. Согласно акту возврата в ходе осмотра передаваемых помещений были выявлены повреждения имущества и оборудования, принадлежащих стороне 1, возникшие в результате эксплуатации помещений стороной 2, перечисленные сторонами в приложении 1 к акту возврата помещений - л.д. 115 том 2.

Подлежат отклонению доводы ответчика, согласно которым имеющиеся в материалах дела акты со стороны ответчика подписаны не директором общества, а неуполномоченным неустановленным лицом. Протокол замеров и акт доступа подписаны генеральным директором ответчика Амиевым Абилкаиыром Рахметуллаевичем, этим же гражданином подписан договор с истцом, приложение, дополнительное соглашение, а также договор аренды оборудования от 01.12.2011, представленный в перерыве в дело самим ответчиком. Все документы скреплены печатью ответчика, с заявлением об утрате печати ответчик в правоохранительные органы не обращался. Информация о том, что указанный гражданин являлся директором ответчика, получила отражение в сети Интернет http://contragents.ru/ooo_mega_ays_1117847409855. Акт возврата и приложение к нему подписаны генеральным директором ответчика Умбетовым Ерланом Ериковичем, документы скреплены печатью ответчика, с заявлением об утрате печати ответчик в правоохранительные органы не обращался. Ответчик, добиваясь от апелляционного суда принятия от него дополнительных доказательств, представил договор с почтой от 01.01.2013, подписанный со стороны ответчика генеральным директором Умбетовым Ерланом - том 3 материалов дела. Согласно выписке из ЕГРЮЛ ныне действующий директор ответчика назначен на свою должность 27.06.2013. Арбитражный процессуальный кодекс содержит только одно императивное ограничение доказывания обстоятельств дела копиями документов: согласно ч.6 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств. Данный случай под установленное АПК РФ ограничение не подпадает. Заявление о фальсификации доказательств в порядке ст. 161 АПК РФ ответчиком не сделано. Таким образом, рассматриваемый довод приведен ответчиком исключительно с целью уклонения от погашения кредиторской задолженности.

Как следует из дела, истец в рамках настоящего дела взыскивает с ответчика задолженность за февраль 2013 года и март 2013 года (с 01.03.2013 по 25.03.2013).

Помещения были ответчику переданы, помещения использовались ответчиком, что подтверждается как материалами дела, так и данными системы Интернет (например, http://www.mega-ice.ru/).

Стороны согласовали оплату за арендное пользование посредством отсылки к приложению N 7 к предварительному соглашению - п. 11.1 предварительного соглашения.

Согласно приложению N 7 (форма долгосрочного договора аренды) арендатор обязан оплачивать арендодателю:

1. Постоянную часть арендной платы в размере 1/12 минимальной годовой арендной платы, указанной в приложении 1 к договору аренды ежемесячно до 1 (первого) числа каждого календарного месяца на основании счета арендодателя за данный календарный месяц;

2. Переменную часть арендной платы, состоящую, в свою очередь, из:

- оборотной части арендной платы, подлежащей оплате ежеквартально не позднее 15 числа календарного месяца, следующим за отчетным кварталом, на основании счета арендодателя в соответствии с правилами, определенными в приложении 6 к договору аренды (данная часть арендной платы не начислялась);

- предусмотренных договором взноса в фонд маркетинга и платы за обслуживание, уплачиваемых ежемесячно до 1 числа каждого месяца на основании счета арендодателя за данный календарный месяц;

- стоимости фактически потребленных арендатором коммунальных услуг в помещениях, подлежащих оплате ежемесячно в течение трех рабочих дней с момента выставления арендодателем счета на оплату - л.д. 59, 60 том 1

В приложении N 1 к договору аренды (приложению N 7) указана следующая минимальная годовая арендная плата:

110 евро в год за квадратный метр Ледового поля, не включая НДС;

55 евро в год за квадратный метр Вспомогательной территории, не включая НДС - л.д. 84 том 1.

Данная оплата согласована также в дополнительном соглашении N 2 к предварительному соглашению - л.д. 113 том 2.

В приложении N 1 к договору аренды согласован взнос в фонд маркетинга в размере 12 евро в год за квадратный метр помещений не включая НДС - л.д. 85 том 1.

В приложении N 1 к договору аренды согласована плата за обслуживание в размере 50 евро в год за квадратный метр помещений, не включая НДС, предусмотрена индексация 5% в каждую годовщину финансового года (финансовый год по общему правила согласно п.1.60 приложения N7 совпадает с календарным годом).

Согласно п.10.2 предварительного соглашения все суммы, подлежащие оплате в соответствии с предварительным соглашением, выражены в евро. Стороны согласовали валюту долга и перевод всех платежей, если иное не предусмотрено соглашением, в евро по согласованному сторонами курсу.

В предварительном соглашении и приложении N 1 к договору аренды стороны определили обменный курс для сумм, выраженных в евро, равный официальному курсу ЦБ РФ рубля к евро на дату совершения платежа, увеличенный на 2 % - п. 10.2 предварительного соглашения, п.26 приложения N 1 к договору аренды - л.д.20, л.д. 85 том 1.

Согласно п.4.2.2 приложения N 7 к предварительному соглашению (договор аренды) переменная часть арендной платы в размере стоимости фактически потребленных арендатором коммунальных услуг исчисляется в рублях.

Дополнительным соглашением N 2 к предварительному соглашению от 27.04.2012 стороны установили, что с момента согласованной сторонами даты открытия "OZ Молл" 18.05.2012 по 31.08.2012 начислению к оплате подлежит только переменная часть арендной платы, постоянная часть арендной платы в размере минимальной годовой арендной платы начисляется с 01.09.2012 по 17.05.2013 по указанной выше ставке, впоследствии индексируется на 5% в каждую годовщину даты начала коммерческой деятельности, начиная с 18.05.2013 - л.д. 113, 114 том 2.

Поскольку в дело представлены доказательства, подтверждающие арендное пользование ответчиком помещениям истца, истец обоснованно требует взыскать с истца арендную плату за февраль 2013 года и март 2013 года (с 01.03.2013 по 25.03.2013), а именно:

- постоянную плату за пользование помещением Ледовое поле из расчета: 933,57 кв.м х 110 евро / 12 = 8 557,73 евро в месяц без учета НДС за Ледовое поле;

- постоянную плату за пользование помещениями Вспомогательных территорий из расчета 127,18 кв.м х 55 евро / 12 = 582,91 евро в месяц без учета НДС;

- маркетинговый сбор из расчета 1060,75 кв.м х 12 евро /12 = 1060,75 евро в месяц без учета НДС;

- плата за обслуживание с индексацией 5% из расчета 1060,75 кв.м х 52,5 евро / 12 = 4 460,78 евро в месяц без учета НДС;

- стоимость фактически потребленных коммунальных услуг.

Сумма плата за пользование с учетом частичной оплаты ответчиком суммы долга в размере 4 888,39 евро составляет 26 749, 37 евро.

Расчет потребленных коммунальных услуг обоснован истцом представленными в материалы дела актами установки приборов учета от 22 и 23 мая 2012 года, актами показаний приборов учета по электроснабжению и водоснабжению - л.д. 155-159,174, 185 том 2.

Все потребленные коммунальные услуги представлены в табличной форме с разбивкой на потребление электроэнергии и водопотребление (горячая и холодная вода), примененный тариф подтвержден материалами дела.

Порядок расчета согласован сторонами в приложении N 7 к предварительному соглашению - л.д. 61 том 1. Расчет проверен апелляционным судом и признан верным.

Доказательств погашения ответчиком суммы задолженности в дело не представлено.

Подлежит отклонению довод ответчика о том, что сторонами не согласована неустойка за просрочку оплаты платежей.

Согласно п.11.6.2 предварительного соглашения за несвоевременное осуществление платежей сторона 1 вправе требовать оплаты штрафных санкций, установленных договором аренды

Размер неустойки согласован сторонами в пунктах 1.3, 1.40, 1.45 приложения N 7 к предварительному соглашению (форма долгосрочного договора аренды) и составляет 12, 25 % годовых от суммы долга.

Из представленного ответчиком апелляционному суду контррасчета следует, что ответчик не оспаривает начисленные за февраль и март суммы долга, в том числе по коммунальным платежам, возражения сводятся к необходимости расчета неустойки по ставке рефинансирования и необходимости учесть гарантийный депозит.

Поскольку неустойка, как отмечено выше, согласована сторонами договора, применению подлежит размер неустойки в размере 12,25 % годовых.

С учетом того, что период расчета не оспорен ответчиком, принимая во внимание условия договора об оплате каждого дня доступа в помещения, апелляционный суд принимает указанный истцом в расчете период. Расчеты истца проверены судами первой и апелляционной инстанции и признаны верными.

Заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что платежным поручением от 02.12.2011 им перечислена на счет истца сумма гарантийного депозита в размере 422 734, 31 руб., копия платежного поручения представлена в материалы дела. Согласно копии платежного поручения денежная сумма списана со счета плательщика 05.12.2011.

Как отмечено выше, в предварительном соглашении и приложении N 1 к договору аренды стороны определили обменный курс для сумм, выраженных в евро, равный официальному курсу ЦБ РФ рубля к евро на дату совершения платежа, увеличенный на 2 % - п. 10.2 предварительного соглашения, п.26 приложения N 1 к договору аренды - л.д.20, л.д. 85 том 1.

На день оплаты курс евро к рублю составлял 41.48 рублей за евро, с учетом условия договора - 42,3096 рублей за евро, т.е. гарантийный депозит внесен в сумме, эквивалентной 9 991, 45 евро.

Стороны согласовали, что исполнение стороной 2 обязательств по договору обеспечивается перечислением гарантийного депозита (сумма 1 и сумма 2) и указали на то, что гарантийный депозит является самостоятельным способом обеспечения исполнения обязательств стороной 2 - раздел 10 предварительного соглашения.

Сумма 1 уплачивается в размере, определенном договором аренды для гарантийного депозита (21,63 евро за 1 кв.м Ледового поля и 10,82 евро за 1 кв.м Вспомогательной территории - л.д. 85 том 1), который возвращается стороной 1 стороне 2 при прекращении договорных правоотношений за вычетом любой суммы, использованной стороной 1 согласно соглашениям сторон.

Стороны согласовали право истца (стороны 1) по своему усмотрению вычитать из суммы гарантийного депозита любые суммы в счет задолженности стороны 2 (ответчика), возникшей в результате неисполнения стороной 2 своих договорных обязательств по предварительному соглашению.

Стороны также согласовали, что в случае повреждения помещений по вине стороны 2 и непринятия стороной 2 мер для устранения повреждений в разумные сроки сторона 1 вправе принять такие меры своими силами и за собственный счет, в таком случае сторона 2 обязана оплатить все документально подтвержденные расходы стороны 1, связанные с устранением повреждения - п.11.3.7 предварительного соглашения.

Согласно п. 15 предварительного соглашения сторона 2 приняла на себя обязательство в случае досрочного расторжения предварительного соглашения произвести за свой счет недостающее, поврежденное или испорченное оборудование и инвентарь стороны 1 новым такого же вида и качества либо по выбору стороны 1 выплатить стороне 1 денежную компенсацию, при условии, что такое повреждение, недостача произошли по вине стороны 2, о чем стороны должны составить соответствующий двусторонний акт. Сторона 1 имеет право самостоятельно осуществить за счет стороны 2 все ремонтные работы.

Кроме того, согласно п.11.8 соглашения сторона 2 приняла на себя обязательство соблюдать установленные стороной 1 требования к состоянию и внешнему виду ледового поля, установленные в рамках Приложения 14 к долгосрочному договору аренды.

Согласно Приложению 14 к долгосрочному договору аренды ответчик принял на себя обязательство поддерживать в надлежащем состоянии поверхности, включая стены, двери, покрытие пола, в том числе износостойкого для коньков, борта, отбойники, защитные сетки, ограждения Ледового поля, стеклянные/ прозрачные поверхности, раздевалки, мебель, включая шкафчики для хранения обуви / одежды посетителей, замки, фурнитуру, коврики и другое оборудование в помещении. В случае повреждений, существенных царапин, вмятин, выбоин, проявления коррозии и т.п. ответчик обязался за свой счет обеспечить своевременную замену и/или ремонт за свой счет; также принял на себя ответственность за сохранность имущества арендодателя - л.д. 92-94 том 2.

Согласно акту возврата в ходе осмотра передаваемых помещений были выявлены повреждения имущества и оборудования, принадлежащих стороне 1, возникшие в результате эксплуатации помещений стороной 2, перечисленные сторонами в приложении 1 к акту возврата помещений - л.д. 115 том 2, приложение в томе 3.

Акт и приложение к нему подписаны в порядке, установленном разделом 15 соглашения. Довод о подписании акта неуполномоченным лицом оценен апелляционным судом выше.

Повреждения и недостатки могут быть объединены в несколько групп: повреждения поверхностей и дверей, повреждения ограждения, повреждения стен и пола. Сопоставление перечня недостатков помещения, указанных в приложении к акту возврата помещений, с перечнем работ согласно представленному истцом акту приемки выполненных работ по договору подряда N 26.03/СР/2013 от 26.03.2013, подписанному истцом и ООО "Кристалл Групп", показывает, что данные недостатки были устранены не ответчиком, а иным лицом, и приняты истцом в зачет арендной платы по договору аренды с иным лицом.

Таким образом, повреждения имущества ответчиком и недостатки имущества устранены за счет истца, что позволяет истцу компенсировать данные расходы за счет суммы гарантийного депозита.

В перерыве от ответчика поступили пояснения и копия договора аренды оборудования, согласно которым большая часть повреждений, на которые указывает истец, относится к повреждениям оборудования, которое было сдано в аренду по отдельному договору, расходы на восстановление такого оборудования не могут быть удержаны из гарантийного депозита.

Данный довод подлежит отклонению.

Из текста п.11.3.7, п.11.8, п.15 предварительного соглашения следует, что сумма гарантийного депозита могла быть использована истцом для покрытия расходов истца на все указанные в приложении к акту возврата помещений и акту принятых работ повреждения и недостатки.

Затраты на ремонт понесены истцом 17.04.2013 (день подписания соглашения о зачете с выполнившим работы лицом), на этот день курс евро к рублю составлял 41,12 рублей за 1 евро, согласно согласованному курсу - 41,9424, в рублях сумма депозита составила 9 991, 45 евро х 41,9424 = 419 065, 39 рублей.

Подлежащие компенсации затраты истца составили 421 899, 40 рублей.

В судебном заседании 13.08.2014 апелляционный суд разъяснял представителю ответчика необходимость оспаривания стоимости ремонтных работ при наличии возражений, аргументированных возражений не представлено.

Поэтому сумма гарантийного депозита использована истцом верно, в соответствии с п.10.1.1.1 соглашения сторон - л.д. 19 том 1.

11.11.2013 истцом направлено ответчику досудебное уведомление, с требованием о выполнении обязательств - л.д. 116 том 2.

Претензия направлена по двум адресам, в том числе по адресу, указанному в договоре в качестве почтового адреса - л.д.117, 118, 136 том 2.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено. Ответчик надлежащим образом извещался рассмотрении дела судом первой инстанции по всем известным суду адресам, в том числе по юридическому адресу ответчика:

- ответчик извещался по адресу г.Санкт-Петербург, проспект Лиговский, 30А. Согласно имеющейся в деле выписке из ЕГРЮЛ, а также информации, представленной самим ответчиком, данный адрес являлся юридическим адресом ответчика - л.д. 115, 136, 144, 190 том 2;

- ответчик извещался по адресу г.Санкт-Петербург, 196158, Пулковское шоссе, д.25, к.1, лит А. Согласно подписанным ответчиком договорам и соглашениям, а также данным сети Интернет данный адрес является адресом местонахождения ответчика (ТРК ЛЕТО) - л.д. 30, 85, том 1, 113, 192 том2;

- ответчик также извещался по адресу г.Санкт-Петербург, 196158, Московский район, Дунайский проспект, дом 5, к.4, кВ.4, который указывался им в предварительном соглашении в качестве почтового - л.д. 145, 193 том2.

Эти же адреса указаны в документах, представленных ответчиком суду апелляционной инстанции. Иной юридический адрес (город Санкт-Петербург, шоссе Московское, 25, 1) внесен в ЕГРЮЛ только 18.04.2014.

Таким образом, судом первой инстанции предприняты все возможные меры для надлежащего извещения ответчика.

Согласно п.1 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица" юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.).

Кроме того, апелляционным судом все дополнительные доказательства, представленные ответчиком, приняты и исследованы.

Таким образом, доводы ответчика не нашли своего подтверждения в суде апелляционной инстанции.

Суд первой инстанции правильно применил ст.309, 310, 317, 330, главу 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, принял законное и обоснованное решение.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2014 по делу N А32-41261/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина