Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2014 г. N 18АП-8942/14

г. Челябинск

27 августа 2014 г.

Дело N А47-661/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 августа 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Траст" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27.06.2014 по делу N А47-661/2014 (судья Калитанова Т.В.).

В судебном заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью "Траст" - Кузнецов Юрий Сергеевич (доверенность от 24.06.2014 N 17).

Комитет по управлению имуществом города Оренбурга (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Траст" (далее - ООО "Траст", ответчик) с требованиями об обязании ООО "Траст" заключить с Комитетом дополнительное соглашение к договору аренды объектов муниципального нежилого фонда от 12.01.2010 N 4-906а-10050 на следующих условиях:

"1. Установить с 01.01.2014 цель использования арендуемого помещения: магазин - 203 кв.м., склад - 63,7 кв.м., спортивно- оздоровительный центр - 105,3 кв.м.;

2. Применить с 01.01.2014 в расчете арендной платы следующие коэффициенты: К лик = 1.0 Кз =1,0 Кн- 1,0 ( 203 кв.м) Кн = 0,3 (63,7 кв.м) Кн = 0,1 (105,3 кв.м) Кар=1,0, Кэт=1,0

3. Арендная плата по договору аренды нежилого помещения по пр. Дзержинского, 20, общей площадью 372 кв.м. устанавливается с 01.01.2014 согласно расчету арендной платы, являющегося неотъемлемой частью настоящего дополнительного соглашения" (л.д. 5-6).

Решением суда первой инстанции от 27.06.2014 (резолютивная часть объявлена 20.06.2014) исковые требования Комитета удовлетворены. Суд обязал ООО "Траст" заключить с Комитетом дополнительное соглашение к договору аренды объектов муниципального нежилого фонда от 12.01.2010 N 4-906а-10050 на следующих условиях:

"1. Установить с 01.01.2014 цель использования арендуемого помещения: магазин - 203 кв.м., склад - 63,7 кв.м., спортивно- оздоровительный центр - 105,3 кв.м.;

2. Применить с 01.01.2014 в расчете арендной платы следующие коэффициенты: К лик = 1.0 Кз =1,0 Кн- 1,0 ( 203 кв.м) Кн = 0,3 (63,7 кв.м) Кн = 0,1 (105,3 кв.м) Кар=1,0, Кэт=1,0

3. Арендная плата по договору аренды нежилого помещения по пр. Дзержинского, 20, общей площадью 372 кв.м. устанавливается с 01.01.2014 согласно расчету арендной платы, являющегося неотъемлемой частью настоящего дополнительного соглашения" (л.д. 86-90).

С принятым решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Траст" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы полагает, что заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), поскольку указанные условия согласованы в момент заключения договора на торгах (часть 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Так как Законом о защите конкуренции не предусмотрена возможность изменить целевое назначение арендуемого имущества установленное договором, то внесение изменений в договор в этой части невозможно. Кроме того, по мнению апеллянта, в соответствии с частью 8 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции цена может быть увеличена исключительно по соглашению сторон. Судом первой инстанции были применены нормы постановления Оренбургского городского Совета от 29.11.2005 N 242 в целях определения цены договора, однако не учтено, что на момент принятия судом решения данный нормативный акт утратил силу в связи с принятием Решения Оренбургского городского совета от 28.04.2014 N 817, которым предусмотрено определение стоимости аренды муниципального имущества или в размере, определенном по итогам торгов или на основании заключения независимого оценщика. Апеллянт указал, что по настоящему делу экспертиза с целью проведения независимой оценки не назначалась, истцом также не представлен отчет об оценке, определить стоимость аренды расчетным путем невозможно.

К дате судебного заседания Комитет представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Также истец в отзыве пояснил, что Комитетом был соблюден порядок извещения об изменении размера арендной платы. Так, письмом от 23.12.2013 N 1-28/6359 истец направил в адрес ответчика проект дополнительного соглашения, однако обращение Комитета было оставлено без ответа, дополнительное соглашение не подписано. Истец указал, что порядок изменения арендной платы согласован и определен в договоре, а отмена постановления Оренбургского городского Совета от 29.11.2005 N 242 не изменяет и не отменяет условия действующего договора.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель истца не явился.

С учетом мнения ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие Комитета.

В судебном заседании представитель ООО "Траст" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.10.2009 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Траст" (арендатор) заключен договор аренды N 4-906А-10050 (далее по тексту - договор), согласно которому арендодатель при участии балансодержателя - Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации г.Оренбурга передает, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда в виде встроенного помещения, именуемый далее объект по адресу: г. Оренбург, пр. Дзержинского, 20 площадью 372 кв.м., для использования под спортивно-оздоровительный центр (п. 1.1 договора).

Указанный договор аренды заключен с ответчиком на основании открытого аукциона, что подтверждается итоговым протоколом заседания комиссии по проведению открытого по составу участников аукциона N 16 от 17.09.2009 (л.д.19-22).

Согласно п. 1.4 срок действия данного договора установлен с 01.10.2009 по 30.09.2024; прием и передача объекта при заключении или расторжении договора аренды производится полномочными представителями сторон - балансодержателя и арендатора с составлением соответствующего двустороннего акта приема-передачи (п. 1.7 договора).

Объект передан арендатору в аренду по акту приема-передачи с 01.10.2009 (л.д. 18).

Арендатор заключил договор аренды с целью использовать помещение под размещение спортивно - оздоровительного центра. Размер арендной платы определен в соответствии с механизмом исчисления, утвержденного постановлением Оренбургского городского Совета от 29.11.2005 N 242.

При определении размера арендной платы применяется коэффициент назначения помещения (Кн), который зависит от цели использования помещения.

На основании п. 3.3.23 договора аренды ответчик обратился к истцу с письмом (исх.N 9 от 21.05.2010, л.д. 23) о разрешении передать часть помещения площадью 266,7 кв.м. в субаренду, изменив цель использования помещения под торговую площадь.

Комитет письмом (исх.N 2690/1-28 от 16.06.2010, л.д. 24) разрешил арендатору с соблюдением норм ст. 17.1 Закона о защите конкуренции заключить договор субаренды, но при этом предложил заключить дополнительное соглашение о внесении изменений в цену договора в связи с изменением цели использования арендуемого помещения.

Порядок исчисления и внесения арендной платы регулируется разделом 4 договора аренды; размер арендной платы напрямую зависит от коэффициента назначения (Кн).

В соответствии с п. 3.3.8 договора арендатор обязуется использовать арендуемый объект исключительно по прямому назначению согласно пункту 1.1; п. 3.3.11 арендатор обязуется заключать дополнительные соглашения к настоящему договору по изменению арендной платы, в десятидневный срок с момента получения проектов данных соглашений; п. 4.4. изменения суммы арендной платы, связанные с изменением коэффициента назначения Кн, производится посредством заключения дополнительного соглашения к договору аренды, в десятидневный срок со дня получения арендатором проекта дополнительного соглашения.

Руководствуясь п.п. 3.3.8, 3.3.11, 4.4 договора аренды, 23.12.2013 Комитет направил по юридическому адресу ответчика (указанному в Выписке ЕГРЮЛ л.д. 41-48) проект дополнительного соглашения к договору аренды от 12.01.2010 N 4-906А-10050 с предложением подписать соглашение в срок до 01.01.2014, на следующих условиях:

"1. Установить с 01.01.2014 цель использования арендуемого помещения: магазин - 203 кв.м., склад - 63,7 кв.м., спортивно- оздоровительный центр- 105,3 кв.м.

2. Применить с 01.01.2014 г в расчете арендной платы следующие коэффициенты:

К лик = 1.0 Кз =1,0 Кн- 1,0 ( 203 кв.м.) Кн = 0,3 (63,7 кв.м.) Кн = 0,1 (105,3 кв.м.)

Кар=1,0, Кэт=1,0

3. Арендная плата по договору аренды нежилого помещения по пр. Дзержинского, 20, общей площадью 372 кв.м. устанавливается с 01.01.2014 года согласно расчету арендной платы, являющегося неотъемлемой частью настоящего дополнительного соглашения".

Обращение (исх.N 1-28/6359 от 23.12.2013) Комитета оставлено без ответа, и до настоящего времени дополнительное соглашение не подписано (л.д. 49).

В связи с неподписанием арендатором ООО "Траст" дополнительного соглашения об изменении условий договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования Комитета, суд первой инстанции пришел к выводу, что обязанность заключить дополнительное соглашение в случае изменения размера арендной платы, в том числе в результате изменения коэффициента назначения используемого помещения, вытекает из существа обязательства (пункт 3.3.11 договора), добровольно принятого на себя сторонами договора аренды. При этом суд первой инстанции указал, что уклонение ответчика от заключения дополнительного соглашения нарушает права арендодателя на получение арендной платы в установленном размере с учетом коэффициента назначения помещения.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

Из существа заявленных требований следует, что спорные правоотношения сторон подлежат регулированию нормами глав 29 ГК РФ (изменение и расторжение договора), 34 (аренда) ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной (при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора);

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В частности, в силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть изменен судом по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно четырех условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ.

Исследовав материалы, суд апелляционной инстанций приходит выводу о недоказанности совокупности условий и предусмотренных статьями 450, 451 ГК РФ оснований для изменения договора аренды от 12.01.2010 N 4-906а-10050 в судебном порядке.

В соответствии с п. 3.3.8 договора арендатор обязуется использовать арендуемый объект исключительно по прямому назначению согласно пункту 1.1; п. 3.3.11 арендатор обязуется заключать дополнительные соглашения к настоящему договору по изменению арендной платы, в десятидневный срок с момента получения проектов данных соглашений; п. 4.4. изменения суммы арендной платы, связанные с изменением коэффициента назначения Кн, производится посредством заключения дополнительного соглашения к договору аренды, в десятидневный срок со дня получения арендатором проекта дополнительного соглашения.

Анализируя пункт 3.3.11 рассматриваемого договора аренды, суд первой инстанции исходил из того, что договором стороны предусмотрели особый порядок изменения размера арендной платы, включающий в себя наступление нескольких юридических фактов (издание нормативно - правового акта и заключение на его основе дополнительного соглашения).

При этом судом первой инстанции не учтено, что в рассматриваемом договоре не содержится положения и условий изменения арендной платы по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

Такое договорное условие подчинено принципу свободы договора, который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств. Отсутствие соответствующих положений в договоре не допускает судебное внесение изменений в договор и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450, статьи 452 ГК РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 1074/10).

Кроме того, апелляционный суд считает необходимым отметить, что в соответствии с пунктом 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Решением Оренбургского городского Совета от 28.04.2014 N 817 "Об утверждении Положения "О порядке предоставления в аренду объектов муниципального нежилого фонда города Оренбурга" признано утратившим силу Постановление Оренбургского городского Совета от 29.11.2005 N 242 "Об арендной плате за пользование муниципальными нежилыми зданиями, сооружениями и помещениями, расположенными на территории города Оренбурга".

Из текста спорного дополнительного соглашения и расчета к нему следует, что истец настаивает на внесении изменений в договор аренды от 12.01.2010 N 4-906а-10050 с 01.01.2014 с применением нормативного правового акта, который к моменту рассмотрения спора в судебном порядке признан утратившим силу.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований об обязании ООО "Траст" заключить с Комитетом дополнительное соглашение к договору аренды объектов муниципального нежилого фонда от 12.01.2010 N 4-906а-10050 на условиях недействующего нормативного правового акта и распространить его действие с 01.01.2014, то есть до момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Поскольку решение суда первой инстанции принято с нарушением норм материального права, на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ оно подлежит отмене, по делу следует принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы подлежат распределению между сторонами в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268-271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27.06.2014 по делу N А47-661/2014 отменить.

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом города Оренбурга отказать.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Оренбурга в пользу общества с ограниченной ответственностью "Траст" судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Г.Н. Богдановская И.Ю. Соколова