Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2014 г. N 02АП-6047/14

г. Киров

27 августа 2014 г.

Дело N А82-16412/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2014 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бармина Д.Ю.,

судей Поляшовой Т.М., Чернигиной Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плаксиной Н.А.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Журавлева О.А., по доверенности от 09.01.2014, Голобородько И.В., по доверенности от 01.07.2014,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.06.2014 по делу N А82-16412/2013, принятое судом в составе судьи Суркиной Т.В.,

по иску открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района" (ИНН 7604119315, ОГРН 1077604029590)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН 7601000992, ОГРН 1027600684100),

о признании недействительной сделки по изменению арендной платы по договору аренды от 01.12.2010 N 11483-З, оформленной уведомлением об изменении арендной платы от 10.10.2012 N 5287,

установил:

открытое акционерное общество "Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района" (далее - ОАО "Управдом Кировского района", истец, заявитель) обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (далее - Комитет, ответчик) о признании недействительной сделки по изменению арендной платы по договору аренды от 01.12.2010 N 11483-З, оформленной уведомлением об изменении арендной платы от 10.10.2012 N 5287.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 11.06.2014 ОАО "Управдом Кировского района" отказано в удовлетворении исковых требований.

ОАО "Управдом Кировского района" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.06.2014 по делу N А82-16412/2013 и принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. По мнению ОАО "Управдом Кировского района" решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным. В пояснениях к апелляционной жалобе заявитель утверждает, что в связи с применением принципиально новой формулы при расчете арендной платы, изменены существенные условия договора, соответственно, данное изменение не должно применяться в одностороннем порядке, а должно быть согласовано с арендатором, в противном случае, нарушается принцип равноправия сторон. Заявитель указывает, что в соответствии со спорным уведомлением, основанием пересмотра арендной платы является решение муниципалитета города Ярославля от 12.09.2012 N 717 "О внесении изменений о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью города Ярославля", что противоречит положениям договора аренды. Заявитель утверждает, что из расчета исключен коэффициент, который характеризует деятельность организации и определяет ее льготное положение, которое являлось решающим фактором при заключении договора аренды с Комитетом. Заявитель указывает, что изменились наполняемость и величина коэффициентов, сущность применяемых для расчета коэффициентов, что изменило методику расчета размера арендной платы по договору в целом.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу отклонил доводы заявителя в полном объеме, считает решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.06.2014 законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика.

Истец в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации участвовал в судебном заседании посредством использования системы видеоконференц-связи.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.12.2010 между Комитетом (арендодатель) и ОАО "Управдом Кировского района" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 11483-З (далее - договор аренды) (л.д. 35-40).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящую из нежилого помещения первого этажа N N 38-47) общей площадью 76, 20 кв.метров, расположенное по адресу: г. Ярославль, Кировский район, ул. Большая Октябрьская, д. 73, для размещения организаций, осуществляющих управление и (или) обслуживание жилищного фонда, расположенного на территории города Ярославля.

Пунктом 3.1 договора аренды сторонами согласовано, что за аренду имущества, указанного в пункте 1.1. договора, в соответствии с постановлением мэра города Ярославля и согласно расчету (Приложение N 1) начисляется арендная плата в сумме 75 776 рублей 26 копеек с учетом НДС в год, или 6314 рублей 69 копеек с учетом НДС в месяц.

В силу положений пункта 3.3 договора аренды арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с постановлениями мэра города Ярославля, а налоги пересматриваются в соответствии с законодательными актами Российской Федерации.

Пунктом 3.4. договора аренды стороны установили, что арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы и налогов; направляемое арендодателем уведомление об изменении арендной платы является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 7.1 договора срок действия договора аренды установлен с 01.12.2010 по 30.06.2015.

Обязанность арендодателя по предоставлению помещения арендатору выполнена, что подтверждается имеющимся в материалах дела актом приема-передачи от 01.12.2010 (л.д. 41).

10.10.2012 письмом N 5287 (л.д. 20-21) Комитет направил в адрес ОАО "Управдом Кировского района" уведомление об изменении арендной платы, в соответствии с которым с 01.10.2012 в договор аренды недвижимого имущества от 01.12.2010 N 11483-З и приложение N 1 к договору вносятся изменения, касающиеся увеличения арендной платы до 26 100 рублей 71 копейки в месяц с учетом НДС в соответствии с постановлением мэрии города Ярославля от 27.09.2012 N 2136 и решением муниципалитета города Ярославля от 13.09.2012 N 71.

Полагая, что изменение арендной платы вышеуказанным уведомлением является незаконным, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон. В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом имеет место встречное исполнение обязательств, по которому у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата вносится своевременно. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснен порядок изменения размера арендной платы, которая не является регулируемой, но в отношении нее публично-правовым образованием установлены правила (принят нормативный правовой акт), которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого образования.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. При этом если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Протолковав условия договора в части порядка изменения размера арендной платы (пункт 3.3 договора аренды), суд первой инстанции правомерно установил, что условие договора о "пересмотре арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с постановлениями мэра" предоставляет арендодателю право пересмотреть арендную плату в случае принятия постановления мэра, которым регулируются отношения по предоставлению в аренду муниципального имущества.

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Кроме этого, Положение о порядке расчета арендной платы, утвержденное постановлением мэра города Ярославля от 22.01.2007 N 178 (в редакции постановления N 3827 от 16.09.2010), содержало методику расчета годовой арендной платы, из которой можно вывести общую формулу ее расчета, Положение о порядке расчета арендной платы, утвержденное постановлением мэрии города Ярославля от 27.09.2012 N 2136, содержит не только методику расчета, но и формулу расчета годовой арендной платы.

Сравнив обе методики и формулы, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что они являются идентичными, сущность применяемых для расчета коэффициентов не изменилась, изменилась их "наполняемость", величина, но сама методика определения размера арендной платы осталась прежней.

Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции, установив соответствие спорного уведомления требованиям законодательства и условиям договора аренды, правомерно отказал истцу в удовлетворении исковых требований.

Арбитражным судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств судом первой инстанции и истцом, не является правовым основанием для отмены решения суда по настоящему делу, поскольку данное решение суда соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.06.2014 по делу N А82-16412/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном порядке.

Председательствующий

Д.Ю. Бармин

Судьи

Т.М. Поляшова Т.В. Чернигина