Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2014 г. N 12АП-6837/14

г. Саратов

26 августа 2014 г.

Дело N А57-4232/2014

Резолютивная часть постановления объявлена "20" августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен "26" августа 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Кузьмичева С.А., Смирникова А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Тюкиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Апри" (410536, Саратовская область, п. Зоринский, ул. Дорожная, ИНН 6452062934, ОГРН 1026402657973)

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 июня 2014 года по делу N А57-4232/2014 (судья Калинина А.В.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Апри" (410536, Саратовская область, п. Зоринский, ул. Дорожная, ИНН 6452062934, ОГРН 1026402657973)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (410012, г. Саратов, Театральная пл., 11, ИНН 6455039436, ОГРН 1056405504671), Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (410056, г. Саратов, ул. Советская, 60, ИНН 6454101145, ОГРН 1106454003028),

обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Марка" (410012, г. Саратов, ул. Челюскинцев, 101, ИНН 6443019763, ОГРН 1086443000720)

о признании действий УФРС по Саратовской области незаконными,

о признании решения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области об отказе в предоставлении на праве аренды вышеуказанных земельных участков на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды N 1102 находящихся в федеральной собственности земельных участков от 25.11.2010, - на срок до 01.10.2038 незаконным.

об устранении допущенных заинтересованным лицом нарушения прав и законных интересов заявителя, обязать заинтересованное лицо предоставить на правах аренды в установленном законодательством порядке земельные участки:

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050301:4, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО "ОПХ "Крутое", общей площадью 16 396 184 кв.м.;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050301:5, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО "ОПХ "Крутое", общей площадью 20 998 кв.м.;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050103:3, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО "ОПХ "Крутое", общей площадью 7 159 530 кв.м.;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050103:4, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО "ОПХ "Крутое", общей площадью 8 569 464 кв.м.;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050103:5, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО "ОПХ "Крутое", общей площадью 45 912 кв.м.;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050103:6, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО "ОПХ "Крутое", общей площадью 10 086 кв.м.;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050401:5, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО "ОПХ "Крутое", общей площадью 28 744 815 кв.м.;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050401:6, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО "ОПХ "Крутое", общей площадью 91 007 кв.м.;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050401:7, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО "ОПХ "Крутое", общей площадью 72 037 кв.м.;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050101:3, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО "ОПХ "Крутое", общей площадью 6 339 973 кв.м.;

-земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050101:4, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО "ОПХ "Крутое", общей площадью 24 458 кв.м.;

при участии в судебном заседании представителей: общества с ограниченной ответственностью "Апри" - представитель Колотов И.А., по доверенности от 03.02.2014; территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области - представитель Карпов А.В., по доверенности N 514д от 27.12.2013

без участия в судебном заседании представителей: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Марка" (почтовые уведомления N 79797, N 79798 приобщены к материалам дела)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Апри" (далее - ООО "Апри", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании незаконным решения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области об отказе в предоставлении на праве аренды земельных участков на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды N 1102 находящихся в федеральной собственности земельных участков от 25.11.2010, - на срок до 01.10.2038.

В порядке восстановления нарушенного права заявитель просил обязать заинтересованное лицо предоставить на правах аренды в установленном законодательством порядке земельные участки:

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 22 июня 2014 года по делу N А57-4232/2014 в удовлетворении требований ООО "Апри" отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Апри" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Письменных отзывов в порядке статьи 262 АПК РФ на апелляционную жалобу не представлено.

В судебном заседании представители ООО "Апри", Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области поддержали позицию по делу.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Марка", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания (п.1 ст. 123, п.3 ст.156 АПК РФ).

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении апелляционной жалобы установлены следующие обстоятельства.

Спорные земельные участки находятся в федеральной собственности, на основании договора аренды N 1102 от 25.11.2010, заключенного с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, земельные участки переданы ООО Агрофирма "Марка". Договор аренды N 1102 от 25.11.2010 зарегистрирован в установленном законом порядке N регистрации 64-64-26/137/2010-433 от 30.11.2010.

ООО Агрофирма "Марка" и ООО "Апри" заключили договор субаренды N 1 от 01.10.2013, согласно которому заявитель приобрел права субаренды на вышеуказанные земельные участки на срок до 01.10.2038. Договор субаренды N 1 от 01.10.2013 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, регистрационный округ N 64 г. Балаково 15.11.2013, N регистрации 64-64-03/124/2013-167.

11.12.2013 Территориальное управление Росимущества в Саратовской области и ООО Агрофирма "Марка" заключили соглашение о досрочном расторжении договора аренды N 1102 находящихся в федеральной собственности земельных участков от 25.11.2010, которое было зарегистрировано в установленном порядке 09.01.2014.

ООО "Апри" 28.01.2014 обратилось в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области с заявлением (исх. N 2/01 от 27.01.2014) о предоставлении на праве аренды вышеуказанных земельных участков на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды N 1102 находящихся в федеральной собственности земельных участков от 25.11.2010, - на срок до 01.10.2038.

Арбитражным судом Саратовской области установлено, что данное заявление соответствовало требованиям приказа Минэкономразвития РФ от 13.09.2011 N 475 "Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 30.09.2011 N 21942).

Письмом Территориального управления Росимущества в Саратовской области от 27.02.2014 N 02-1120 ООО "Апри" отказано в предоставлении в аренду испрашиваемых земельных участков по основаниям невовлечения земельных участков в хозяйственный оборот (л.д.14).

Не согласившись с принятым решением, 06.03.2014 ООО "Апри" обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции, не согласившись с доводом истца о нарушении его права, как субарендатора на заключение договора аренды на имущество, исходил из того, что

по смыслу статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации права субарендатора на заключение с ним самостоятельного договора аренды могут быть реализованы при отсутствии обстоятельств, препятствующих передаче имущества в аренду.

Между тем пункт 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ предусматривает, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах)

Отменяя состоявшееся по делу решение суда первой инстанции, удовлетворяя апелляционную жалобу ООО "Апри" и принимая по настоящему делу новый судебный акт, судебная коллегия исходит из следующих оснований.

Согласно ч. 1 ст. 618 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Обращаясь в арбитражный суд с иском, ООО "Апри" ссылалось на то, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды, в связи с тем им ранее был заключен договор субаренды, основывая заявленные требования на статье 618 ГК РФ.

Из материалов дела усматривается, что вышеуказанные земельные участки находятся в федеральной собственности, на основании договора аренды N 1102 от 25.11.2010, заключенного с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, земельные участки переданы ООО Агрофирма "Марка". Договор аренды N 1102 от 25.11.2010 зарегистрирован в установленном законом порядке N регистрации 64-64-26/137/2010-433 от 30.11.2010.

В соответствии с п.2.1 Договор заключен на 49 (сорок девять) лет.

Пункты 5.1.3, 5.1.4 Договора предусматривают право Арендатора сдавать земельные участки в субаренду, по истечении действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок.

Основанием к досрочному расторжению договора послужило заявление Арендатора, мотивированное отсутствием денежных средств на оплату арендной платы земли, находящейся в федеральной собственности. (п.1 Соглашения).

В статье 82 Земельного кодекса Российской Федерации относительно условий предоставления земель сельскохозяйственного назначения содержится отсылочная норма к специальному закону - об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В силу статьи 10 Федерального закона от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Положения настоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, право арендатора передать свои права третьему лицу (поднаем либо перенайм) ограничено сроком аренды (пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При прекращении договора аренды прекращается действие договора поднайм (субаренды) либо перенайма (передача прав и обязанностей арендатора третьему лицу).

Согласно части 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора.

Положения статьи 618 ГК РФ направлены на защиту интересов добросовестного субарендатора путем предоставления ему возможности продолжить использование имущества на прежних условиях.

При этом указание в данной статье на необходимость соответствия условий договора аренды, заключаемого с субарендатором, условиям прекращенного договора аренды свидетельствует о том, что фактически в отношениях по использованию сданного в аренду имущества происходит только замена арендатора при сохранении всех ранее определенных условий пользования. В то же время право на заключение договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды предоставлено только субарендатору.

В соответствии с п.2.1 Договор заключен с 01.10.2013 по 01.10.2038.

Пункты 5.1.3, 5.1.4 Договора предусматривают право Субарендатора по истечении действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор субаренды на новый срок, а также в случае досрочного прекращения договора аренды N 1102 от 25.11.2010 по независящим от Субарендатора причинам в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор с собственником земельных участков в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды согласно ст. 618 ГК РФ.

Договор субаренды N 1 от 01.10.2013 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, регистрационный округ N 64 г. Балаково 15.11.2013, N регистрации 64-64-03/124/2013-167.

Поскольку договором субаренды предусмотрены условия по сохранению в преимущественном порядке субарендных (арендных отношений) с собственником земельных участков в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды согласно ст. 618 ГК РФ, решение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области об отказе в предоставлении на праве аренды вышеуказанных земельных участков на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды N 1102 находящихся в федеральной собственности земельных участков от 25.11.2010, - на срок до 01.10.2038 не соответствует статьям, 618 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 10 Федерального Закона от 24.07.2002 N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Позиция Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области о невовлечении земельных участков в хозяйственных оборот не основана на договоре аренды N 1102 от 25.11.2010, который в установленном законом порядке незаключенным не признан.

Арбитражным судом Саратовской области установлено, что заявление общества "Апри" (исх. N 2/01 от 27.01.2014) о предоставлении на праве аренды вышеуказанных земельных участков на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды N 1102 находящихся в федеральной собственности земельных участков от 25.11.2010, - на срок до 01.10.2038 соответствовало требованиям приказа Минэкономразвития РФ от 13.09.2011 N 475 "Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 30.09.2011 N 21942).

В рассматриваемом случае спорные земельные участки ранее уже были переданы в аренду ООО Агрофирма "Марка" на основании договора аренды N 1102 от 25.11.2010. Исходя из положений ст.618 ГК РФ, условий заключенного сторонами договорами субаренды, повторное проведение процедуры опубликования сообщения о возможном предоставлении земельного участка в аренду не целесообразно.

При таких обстоятельствах в порядке ст. 201 АПК РФ адекватным способом восстановления нарушенных прав субарендатора является обязание Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области предоставить ООО "Апри" на правах аренды в установленном законодательством порядке испрашиваемые земельные участки.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 июня 2014 года по делу N А57-4232/2014 отменить.

Признать решение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области об отказе ООО "Апри" в предоставлении на праве аренды земельных участков:

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:05:050102:2, с местоположением Саратовская область Балаковский район ОНО "ОПХ "Крутое", общей площадью 27192474 кв.м. на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды N 1102 находящихся в федеральной собственности земельных участков от 25.11.2010, - на срок до 01.10.2038, не соответствующим статье 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 10 Федерального Закона от 24.07.2002 N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

Устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Апри", путем обязания Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области предоставить ООО "Апри" на правах аренды в установленном законодательством порядке земельные участки:

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.Г. Цуцкова

Судьи

С.А. Кузьмичев
А.В. Смирников

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.