Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2014 г. N 14АП-3984/14

г. Вологда

02 сентября 2014 г.

Дело N А66-1394/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2014 года.

В полном объёме постановление изготовлено 02 сентября 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Смирнова В.И., судей Пестеревой О.Ю. и Холминова А.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Халиловой В.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Витис" Семеновой Т.В. на основании прав по должности, Баева Е.М. по доверенности от 18.12.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Муниципального образования "Город Торжок" на решение Арбитражного суда Тверской области от 10 апреля 2014 года по делу N А66-1394/2014 (судья Пугачев А.А.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Витис" (ОГРН 1026901911607, далее - общество, ООО "Витис") обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий администрации муниципального образования "Город Торжок" (ОГРН 1026901914930, далее - администрация) в части отказа перевода жилого помещения, расположенного в доме по ул. Дзержинского, д. 117, в г. Торжке, в нежилое.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 10 февраля 2014 года заявленные требования удовлетворены.

Администрация с решением суда не согласилась и обратилась с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить, по делу принять новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на то, что в заявлении ответчиком по делу указано муниципальное образование "Город Торжок", в то время как администрация муниципального образования "Город Торжок" в качестве надлежащей стороны по делу не указана. Податель жалобы считает, что реконструкция жилого помещения произведена без получения соответствующего разрешения администрации города Торжка на перевод жилого помещения в нежилое в нарушение требований, установленных статьями 22 и 23 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), а также без письменного согласия всех собственников помещений в таком доме. Письменное согласие всех собственников необходимо, поскольку реконструкцией квартиры затронута внешняя стена дома и часть земельного участка, которые находятся в общей собственности. Кроме того, администрация ссылается на отсутствие в протоколе общего собрания собственников помещений дома N 117 от 14.11.2013 порядкового номера протокола, а также говорит о том, что в названном протоколе отражено, что в собрании приняли участие 77 % собственников от общего числа собственников, однако отсутствует информация о том, собственники каких именно помещений участвовали в голосовании, что лишает возможности проверки подсчета голосов, так как доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Общество в отзыве просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Определением от 24.07.2014 ранее участвовавшая в рассмотрении дела судья Мурахиной Н.В. заменена на судью Холминова А.А., рассмотрение дела начато сначала.

Ответчик надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направил, в связи с этим разбирательство по делу произведено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представители общества поддержали доводы отзыва. Представитель общества дополнительно пояснил, что земельный участок нельзя признать сформированным, так как права на него в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не зарегистрированы. Дополнительно представители общества предъявили в материалы дела лист голосования собственников квартир.

Заслушав объяснения представителей общества, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, апелляционная инстанция считает апелляционную жалобу администрации подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, в 2012 году общество приобрело в собственность квартиру N 3 площадью 45, 1 кв. м на первом этаже жилого дома, расположенного в городе Торжок, ул. Дзержинского, д. 117, с целью устройства аптеки.

За разрешением на переустройство (перепланировку) квартиры N 3 в многоквартирном доме общество в администрацию не обращалось.

В июне 2013 года общество обратилось к администрации муниципального образования с просьбой о переводе приобретенного им жилого помещения в нежилое.

Из протокола от 14.11.2013 общего собрания собственников помещений дома N 117 по ул. Дзержинского г. Торжок, в котором приняли участие 77 % от общего количества числа собственников, следует, что в ходе проведения собрания были приняты единогласно следующие решения: об обустройстве отдельного изолированного входа - с фасадной части здания и о передаче права пользования частью придомовой территории генеральному директору заявителя в целях обустройства входа в аптеку (л. д. 19).

Указанные решения никем из собственников не обжалованы, недействительными в судебном порядке не признаны. Жильцы дома против ввода в эксплуатацию аптеки в спорном помещении не возражали (л.д. 22-23).

В сентябре 2013 года заявитель получил отказ. Далее, 23.12.2013, в адрес общества и его руководителя Семеновой Т.В. ответчиком направлено письмо, из которого следует, что перевод квартиры N 3 под аптеку и устройство входной группы на придомовом земельном участке возможно только с согласия всех собственников помещений данного дома. При отсутствии такого согласия действия общества по переустройству квартиры незаконны (л.д. 64).

Общество, не согласившись с отказом администрации, обратилось с заявлением в арбитражный суд о признании незаконными действий администрации в части отказа перевода жилого помещения в нежилое.

Судом первой инстанции вынесено решение об удовлетворении заявленных требований, поскольку проводимые работы по перепланировке помещения не затрагивают конструктивной надежности дома, не влекут возникновения опасности при его эксплуатации, не влекут уменьшения размера общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, а также не предусматривают разрушение внутренних и наружных стен и не изменяют параметры объекта капитального строительства: высоту, этажность, площадь, объем спорного дома, технические решения, принятые в проекте жилой квартиры, соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, правилам и стандартам, действующим на территории Российской Федерации, обеспечивают безопасность для жизни и здоровья людей при условии соблюдения мероприятий, предусмотренных проектом, и при надлежащей эксплуатации.

Апелляционная коллегия считает данный судебный акт подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

С учетом указанной нормы права для удовлетворения требования о признании действий административного органа незаконными необходима совокупность двух условий: их несоответствие закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

Пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Статьей 288 названного Кодекса предусмотрено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

В силу части 1 статьи 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований данного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно статье 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения. При этом собственник соответствующего помещения обязан предоставить в такой орган пакет документов, предусмотренный пунктом 2 данной статьи, в том числе заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение; план переводимого помещения с его техническим описанием; поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

Часть 2 статьи 22 ЖК РФ предусматривает, что перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям; если переводимое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

На основании части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности в том числе: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Частью 2 данной статьи предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Таким образом, общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений.

Согласно пояснительной записки к проекту перепланировки квартиры N 3 в жилом доме N 117 под аптечный пункт ООО "Витис" при перепланировке квартиры предусматривается в том числе разборка подоконного участка наружной стены комнаты и устройство дверного проема с установкой дверного блока. Входное крыльцо со ступенями выполняется из монолитного бетона с установкой декоративного металлического козырька над входом. Также предусматривается тротуар с плиточным покрытием, примыкающий к уличному тротуару, и установка малых архитектурных форм.

Конкретного способа разборки подоконного участка наружной стены комнаты проект не предусматривает. Описания наружной стены, то есть является ли она капитальной или нет, проект также не содержит, в нем указывается лишь на то, что она изготовлена из силикатного кирпича сплошной кладки.

Экспертиза проекта и тех работ, которые уже выполнены обществом в спорном помещении на момент судебного разбирательства, не проводилась.

Площадь застройки согласно техническому паспорту на жилой дом составляет 878,1 кв.м.

Площадь земельного участка, согласно кадастрового паспорта земельного участка, под домом составляет 2461 кв. м.

Таким образом, материалами дела подтверждается и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что перевод принадлежащего обществу спорного помещения из жилого в нежилое влечет необходимость разрушения части стены многоквартирного дома для установки отдельного входа и оборудования крыльца, козырька, что связано с уменьшением общего имущества - наружной стены дома и с изменением режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в результате чего будут затронуты права и законные интересы проживающих в многоквартирном доме граждан, предусмотренные положениями статьи 36 ЖК РФ.

Согласно подпункту "в" пункта 2 раздела 1 (определение состава общего имущества) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

Внешняя несущая стена здания относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома. Для организации отдельного входа из оконного проема требуется разрушение части стены под оконным проемом.

В силу части 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем реконструкции.

На основании части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Исходя из буквального толкования приведенных положений при решении вопроса о переводе жилого помещения в нежилой фонд согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным исключительно тогда, когда планируемые работы влияют на размер и состояние общего имущества в многоквартирном доме, при этом затрагиваются права и законные интересы названных субъектов.

Вышесказанное согласуется с правовой позицией, высказанной Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 21.12.2011 N 1830-О-О, согласно которой приведенные выше статьи гражданского и жилищного законодательства, рассматриваемые в системной связи и совокупности, направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме и, не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, независимо от того, является ли переоборудование жилого помещения реконструкцией или перепланировкой, в том случае, если такое переоборудование влечет за собой использование общего имущества собственников жилого дома, необходимо получение согласия всех собственников общего имущества.

Отсутствие такого согласия собственников помещений в многоквартирном доме на устройство отдельного входа означает отсутствие возможности оборудовать доступ к нежилому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Довод общества о том, что земельный участок не сформирован в силу отсутствия государственной регистрации прав собственности на него, подлежит отклонению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Пункт 2 статьи 8 ГК РФ устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в силу статьи 16 Закона N 189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

В данном случае кадастровый учет земельного участка произведен 23.10.2003, следовательно, участок сформирован и находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Несоблюдение предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения является основанием для отказа органом местного самоуправления в переводе жилого помещения в нежилое (часть 1 статьи 24 ЖК РФ).

Таким образом, исходя из положений статьи 247 ГК РФ, которыми установлено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом, в целях получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилое общество до обращения в администрацию муниципального образования с подобным заявлением должно было получить соответствующее согласие участников общей долевой собственности в многоквартирном доме.

Обществом администрации и в материалы дела представлены протокол внеочередного общего собрания собственников жилых помещений дома N 117 от 14 ноября 2013 года, из которого следует, что за наделение руководителя общества правом пользования и владения подоконным участком наружной стены для устройства дверного проема и земельным участком для устройства крыльца высказалось 77 % собственников помещений. Как обоснованно указано подателем жалобы, данный протокол не содержит сведений о конкретных собственниках помещений, принимавших участие в голосовании.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции считает возможным рассматривать указанный документ как допустимое доказательство, поскольку обществом в материалы дела представлен лист голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников от 18.04.2013, в котором указаны 63 собственника помещений и результаты их голосования.

Вместе с тем протокол и лист голосования не подтверждают получение обществом согласия от всех собственников помещений в доме.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что поскольку общество согласия от собственников помещений в многоквартирном доме не получило, то им не были соблюдены условия перевода жилого помещения в нежилое, в связи с этим ответчик правомерно отказал в переводе квартиры общества в нежилое помещение.

Довод администрации о том, что муниципальное образование является ненадлежащим ответчиком по делу, отклоняется как безосновательный.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба ответчика подлежит удовлетворению, решение суда первой инстанции об удовлетворении требований общества - отмене.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 10 апреля 2014 года по делу N А66-1394/2014 отменить.

В удовлетворении требований обществу с ограниченной ответственностью "Витис" к администрации муниципального образования "Город Торжок" о признании незаконными действий в части отказа в переводе жилого помещения, расположенного в доме по ул. Дзержинского, д. 117, в г. Торжке, в нежилое отказать.

Председательствующий

В.И. Смирнов

Судьи

О.Ю. Пестерева А.А. Холминов