Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2014 г. N 20АП-3778/14

г. Тула

9 сентября 2014 г.

Дело N А09-5437/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 04.09.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 09.09.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Федина К.А.,

судей Заикиной Н.В. и Стахановой В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А.,

при участии от заявителя - индивидуального предпринимателя Калинина Вячеслава Васильевича (г. Брянск, ОГРН 304323304800093, ИНН 323300220839) - Калинина В.В. (паспорт), Жилинского В.А. (доверенность от 27.08.2014), от заинтересованного лица - Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск, ОГРН 1093254008858, ИНН 3250512568) - Талюко В.А. (доверенность от 09.01.2014 N 29/04-03),

рассмотрев, апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 22.05.2014 по делу N А09-5437/2012 (судья Мишакин В.А.),

установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Калинин Вячеслав Васильевич (далее - ИП Калинин В.В., заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - Управление, ответчик) о признании незаконными действий, выразившихся в письменном отказе от 23.06.2011 N 29/09-4309 в реализации права ИП Калинина В.В. на зачет стоимости неотделимых улучшений нежилых помещений по адресам:

- г. Брянск ул. Пушкина, 70, общей площадью 77,0 кв. м, в размере 532 721 рубля, в счет оплаты этого помещения по договору купли-продажи N 208 от 16.08.2010, заключенному между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и индивидуальным предпринимателем Калининым Вячеславом Васильевичем, на сумму 1 430 586 рублей;

- г. Брянск, ул. Никитина, 5, общей площадью 77,6 кв. м, в размере 648 295 рублей, в счет оплаты этого помещения по договору купли-продажи N 202 от 16.08.2010, заключенному между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и индивидуальным предпринимателем Калининым Вячеславом Васильевичем, на сумму 1 430 872 рубля;

- г. Брянск, ул. Красной Гвардии, 18, площадью 548,8 кв. м, в размере 4 624 188 рублей, в счет оплаты этого помещения по договору купли-продажи N 207 от 16.08.2010, заключенному между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и индивидуальным предпринимателем Калининым Вячеславом Васильевичем на сумму 9 376 361 рубля и обязании Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации произвести зачет стоимости неотделимых улучшений указанных выше помещений.

В дальнейшем ИП Калинин В.В. уточнил заявленные требования и просил признать незаконными действия Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, выразившиеся в письменном отказе от 23.06.2011 N 29/09-4309 в реализации права ИП Калинина В.В. на зачет стоимости неотделимых улучшений нежилых помещений по адресам:

- г. Брянск, ул. Пушкина, 70, общей площадью 77,0 кв. м, в размере 525 789 рублей, в счет оплаты этого помещения по договору купли-продажи N 208 от 16.08.2010, заключенному между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и индивидуальным предпринимателем Калининым Вячеславом Васильевичем, на сумму 1 430 586 рублей;

- г. Брянск, ул. Никитина, 5, общей площадью 77,6 кв. м, в размере 641 298 рублей, в счет оплаты этого помещения по договору купли-продажи N 202 от 16.08.2010, заключенному между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и индивидуальным предпринимателем Калининым Вячеславом Васильевичем, на сумму 1 430 872 рублей;

- г. Брянск, ул. Красной Гвардии, 18, площадью 548,8 кв. м, размере 4 540 936 рублей в счет оплаты этого помещения по договору купли-продажи N 207 от 16.08.2010, заключенному между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и индивидуальным предпринимателем Калининым Вячеславом Васильевичем, на сумму 9 376 361 рубль.

Также просил обязать Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации произвести зачет стоимости неотделимых улучшений указанных выше помещений.

Уточнение принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 04.09.2012 заявление индивидуального предпринимателя Калинина Вячеслава Васильевича было удовлетворено.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2013 решение суда первой инстанции было отменено в части признания незаконными действий Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, выразившихся в письменном отказе от 23.06.2011 N 29/09-4309 в реализации права ИП Калинина В.В. на зачет стоимости неотделимых улучшений вышеуказанных нежилых помещений. В остальной части решение суда от 04.09.2012 было оставлено без изменения.

Постановлением ФАС ЦО от 14.11.2013 решение Арбитражного суда Брянской области от 04.09.2012 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда были отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области.

При новом рассмотрении дела ИП Калинин В.В. уточнил заявленные требования и просил признать незаконными действия Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, выразившиеся в письменном отказе от 23.06.2011 N 29/09-4309 в реализации права ИП Калинина В.В. на зачет стоимости неотделимых улучшений нежилых помещений по адресам:

- г. Брянск, ул. Пушкина, 70, общей площадью 77,0 кв. м - в размере 410 536 рублей в счет оплаты этого помещения по договору купли-продажи N 208 от 16.08.2010, заключенному между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и ИП Калининым В.В., на сумму 1 430 586 рублей.

- г. Брянск, ул. Никитина, 5, общей площадью 77,6 кв. м - в размере 438 070 рублей в счет оплаты этого помещения по договору купли-продажи N 202 от 16.08.2010, заключенному между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и ИП Калининым В.В., на сумму 1 430 872 рублей.

- г. Брянск, ул. Красной Гвардии, 18, площадью 548,8 кв. м - в размере 4 266 633 рублей в счет оплаты этого помещения по договору купли-продажи N 207 от 16.08.2010, заключенному между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и ИП Калининым В.В., на сумму 9 376 361 рубль,

Также просил обязать Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в вышеуказанных помещениях.

Уточнение судом принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Брянской области от суда от 22.05.2014 требования ИП Калинина В.В. удовлетворены в полном объеме.

Управление с решением суда от 22.05.2014 не согласно, в апелляционной жалобе просит его отменить, в удовлетворении заявления отказать. В обосновании указывает, что им не было дано согласие на проведение капитального ремонта, проведенная экспертиза о стоимости ремонта является ненадлежащей, поскольку не были учтены работы выполненные другим арендатором, и имеется удвоенная стоимость материалов. Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

ИП Калинин В.В. в отзыве на апелляционную жалобу не согласился с изложенными в ней доводами, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании 28.08.2014 был объявлен перерыв до 04.09.2014.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал.

Предприниматель и его представитель в суде апелляционной инстанции просят апелляционную жалобу оставить без изменения, решение суда без изменения.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 16 августа 2010 года между ИП Калининым В.В. и Управлением были заключены договоры купли-продажи муниципальных нежилых помещений, а именно: договор N 208 от 16.08.2010 на муниципальное нежилое помещение, общей площадью 77,0 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. Пушкина, д. 70, с оценочной стоимостью 1 430 586 рублей; договор N 202 от 16.08.2010 на муниципальное нежилое помещение общей площадью 77,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. Никитина, д. 5, с оценочной стоимостью 1 405 872 рубля; договор N 207 от 16.08.2010 на муниципальное нежилое помещение общей площадью 548,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. Красной Гвардии, д. 18, с оценочной стоимостью 9 376 361 рубль.

На основании договоров купли-продажи и актов приема-передачи нежилых помещений был зарегистрирован переход к ИП Калинину В.В. права собственности на указанные помещения в Едином государственном реестре предпринимателей Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Брянской области в рамках реализации положений, предусмотренных пунктом 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2018 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".

ИП Калининым В.В., как арендатором, осуществлялись работы по капитальному ремонту помещений по адресам: г. Брянск, ул. Пушкина, 70, площадью 77,0 кв. м (договор N 60 ВД-2004 г. от 30.05.2004), г. Брянск, ул. Никитина, 5, площадью 77,6 кв. м (договор N 61ВД-2004 г. от 29.06.2004) и г. Брянск, ул. Красной Гвардии, 18, площадью 548,8 кв. м и договор N 101ВД-2006 от 01.12.2006), общая стоимость которых составила 12 237 819 рублей (1430586 + 1430872 + 9376361).

31.05.2011 предприниматель обратился в Управление с заявлением произвести зачет стоимости неотделимых улучшений вышеназванных помещений согласно сметам, в счет оплаты приобретенных им нежилых помещений по договорам купли-продажи от 16.08.2010. Администрацией в зачете было отказано в связи с непредоставлением доказательств несения расходов.

Полагая, что действия ответчика незаконны и нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, ИП Калинин В.В. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий государственных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый нормативный акт, решение и действие не соответствуют закону или иному нормативно-правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как установлено судом первой инстанции, договоры купли-продажи помещений заключены сторонами в рамках реализации ФЗ от 22.07.2008 N 159 - ФЗ.

При заключении договоров купли-продажи объектов муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа Управление и ИП Калинин В.В. пришли к согласию по существенному условию договора - цене выкупаемого помещения, не передавая разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом споре требование о признании незаконным решения комитета по отказу в зачете стоимости произведенных работ по капитальному ремонту помещений заявлено ИП Калининым В.В. в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. Если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.

Отказывая ИП Калинину В.В. в проведении зачета, Управление действовало как сторона по договору, реализуя свои гражданские права, а не властно распорядительные полномочия.

В связи с этим следует признать, что ИП Калининым В.В. избран ненадлежащий способа защиты своего права и не имеется оснований для удовлетворения требований, заявленных в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Порядок прекращения обязательства путем зачета стоимости произведенных работ регулируется нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, что свидетельствует о гражданско-правовом характере имеющегося между сторонами по данному делу спора и необходимости выбора соответствующего характеру спора способа защиты. Оспариваемый отказ в зачете стоимости работ по капитальному ремонту в счет выкупной стоимости объекта нельзя рассматривать ни как ненормативный акт, ни как решение органа местного самоуправления, возможность обжалования которых предусмотрена главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из имеющихся в деле материалов следует, что на основании постановления Брянской городской администрации от 30.12.2003 N 2411 между комитетом по управлению собственностью г. Брянска и ИП Калининым В.В. были заключены договоры аренды: от 30.05.2004 N 60-ВД-2004 на нежилое помещение по адресу: г. Брянск, ул. Пушкина, 70, площадью 77,0 кв. м, от 29.06.2004 N 61-ВД-2004 на нежилое помещение по адресу: г. Брянск, ул. Никитина, 5, площадью 77,6 кв. м.

В соответствии с пунктом 3.3.7 вышеуказанных договоров следует, что арендатор обязан не производить перепланировок, переоборудования, капитального ремонта и других неотделимых улучшений объекта без согласия арендодателя.

Также между комитетом по управлению собственностью г. Брянска и ИП Калининым В.В. был заключен договор аренды от 01.12.2006 на нежилое помещение по адресу: г. Брянск, ул. Красной Гвардии, 18, площадью 548,8 кв. м, в соответствии с пунктом 3.2.6 которого предусмотрено, что арендатор самостоятельно, за счет собственных средств, производит капитальный ремонт объекта, если такой порядок предусмотрен дополнительным соглашением к договору аренды.

Дополнительные соглашения о проведении капитального ремонта к договорам аренды не заключались.

Согласия на проведение капитального ремонта комитет по управлению собственностью города Брянска, управление имущественных и земельных отношений ИП Калинину В.В. не давали.

Из постановления Брянской городской администрации от 30.12.2003 N 2411 "О заключении долгосрочных договоров", принятого в отношении ИП Калинина В.В. на заключение договоров аренды сроком на 10 лет указанных нежилых помещений, буквально следует, что основанием для его принятия явилось планируемое капиталовложение в ремонт нежилых муниципальных помещений.

С целью координации работы по предоставлению в долгосрочную аренду муниципальных нежилых помещений на основании письма Брянской городской администрации от 12.04.2006 N 7/22-603 администрацией Володарского района в г. Брянске было издано распоряжение "О создании рабочей комиссии по работе с арендаторами нежилых помещений муниципальных помещений" от 17.04.2006 N 184-р, из пункта 2 которого следует, что задачей данной комиссии является контроль за выполнением арендаторами принятых обязательств по капитальному ремонту арендуемых муниципальных помещений и благоустройству прилегающей к ним территории, согласование смет, представляемых арендаторами в Комитет по управлению собственностью г. Брянска.

Исходя из анализа указанных правовых актов, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что проведение капитального ремонта арендуемых нежилых помещений фактически установлено их собственником как условие для заключения с арендаторами долгосрочных договоров аренды, следовательно, предусмотренное пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условие о согласовании с арендодателем проведения капитального ремонта в спорных нежилых помещениях ИП Калининым В.В. соблюдено.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции не может согласиться с этими выводами, поскольку данные постановление и распоряжение были изданы до подписания с ИП Калининым В.В. договоров аренды.

Отсутствие необходимости проведения капитального ремонта подтверждается также представленными в материалы дела актами приема-передачи нежилых помещений, из которых следует, что помещения передаются в технически удовлетворительном состоянии и необходимость капитального ремонта отсутствует.

Поскольку условиям вышеуказанных договоров аренды сторонами предусмотрена обязанность получения разрешения на производство неотделимых улучшений только с согласия арендодателя, такого согласия ИП Калининым В.В. в суд не представлено, Управление дачу согласия в спорный период категорически отрицает, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявления в данной части.

Апелляционный суд отмечает, что заявленное предпринимателем требование о зачете стоимости затрат связано с проведением капитального ремонта, предъявленная к зачету сумма не является стоимостью неотделимых улучшений, подлежащей зачету в соответствии с частью 6 статьи 5 Закона от 22.07.2008 N 159, а представляет собой собственно размер произведенных затрат.

С достоверностью установить стоимость капитального ремонта, произведенного ИП Калининым В.В., не представляется возможным, поскольку до ИП Калинина В.В. нежилые помещения по ул. Никитина, 5 и ул. Пушкина арендовало ООО "Финтекс ЛТД", которое проводило ремонт помещений, а проведенные по делу экспертизы данные обстоятельства не учитывали. Кроме того, представленные предпринимателем ведомости работ и материалов были составлены до заключения договоров аренды.

Таким образом, доказательств действительной стоимости неотделимых улучшений, подлежащих зачету в счет стоимости выкупаемого объекта, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах у Управления отсутствовали основания для принятия решения о зачете.

В связи с вышеизложенным решение суда от 22.05.2014 подлежит отмене, апелляционная жалоба удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 22.05.2014 по делу N А09-5437/2012 отменить.

В удовлетворении заявленных требований ИП Калинина В.В. о признании незаконными действий Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, выразившиеся в письменном отказе от 23.06.2011 N 29/09-4309 на реализацию права ИП Калинина В.В. на зачет стоимости неотделимых улучшений нежилых помещений, об обязании Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации произвести зачет стоимости неотделимых улучшений, отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме посредством направления кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

К.А. Федин

Судьи

Н.В. Заикина В.Н. Стаханова