Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2014 г. N 14АП-6277/14

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 декабря 2014 г. N Ф07-10206/14 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Вологда

10 сентября 2014 г.

Дело N А52-177/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 10 сентября 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тарасовой О.А., судей Докшиной А.Ю. и Мурахиной Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Халиловой В.В.,

при участии от прокуратуры Псковской области Мининой Н.В. по доверенности от 02.06.2014 N 08-2014, от общества с ограниченной ответственностью "Вест-Строй" Егорова А.В. по доверенности от 28.07.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу прокуратуры Псковской области на решение Арбитражного суда Псковской области от 30 мая 2014 года по делу N А52-177/2014 (судья Орлов В.А.),

установил:

прокурор Псковской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Псковской области суд с заявлением к администрации города Пскова (далее - администрация) о признании недействительным разрешения на строительство от 31.05.2013 N RU60302000-15 объекта капитального строительства - двухэтажного административного здания с магазином товаров первой необходимости по адресу: город Псков, улица Рокоссовского, дом 42 (далее - разрешение на строительство).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное предприятие города Пскова "Управление капитального строительства" (далее - управление), общество с ограниченной ответственностью "Вест-Строй" (далее - ООО "Вест-Строй").

Решением арбитражного суда от 30 мая 2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Прокуратура Псковской области с судебным решением не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит данный судебный акт отменить, ссылаясь при этом на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение судом норм материального права. Податель жалобы считает, что изменение вида разрешенного использования и целей использования земельного участка (земельных участков) произведено незаконно, поэтому выдача разрешения на строительство на основании договора аренды от 28.07.2010 N 136 и дополнительных соглашений к нему, предъявленных в качестве правоустанавливающих документов на земельный участок (земельные участки), произведено администрацией незаконно.

Представитель прокуратуры Псковской области в заседании суда апелляционной инстанции поддержал жалобу по доводам и требованиям, в ней изложенным.

Общество в отзыве и его представитель в заседании суда апелляционной инстанции отклонили доводы, приведенные подателем жалобы, сославшись в том числе на то, что в рамках данного спора не может быть проверена законность указанного договора и дополнительных соглашений к нему, кроме того законность их заключения в настоящий момент проверяется в рамках другого судебного дела. Также, как указал представитель третьего лица, на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции у общества зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, в связи с этим, по мнению общества, признание недействительным разрешения на строительство, выданное в отношении этого объекта, само по себе не повлечет тех правовых последствий, которые являются следствием отмены выданного разрешения на строительства. Помимо этого, по мнению общества, производство по апелляционной жалобе прокуратуры Псковской области подлежит прекращению, поскольку срок на обжалование судебного решения, предусмотренный Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в данном случае пропущен.

Администрация, предприятие надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, однако представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено без их участия в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Обжалуемое решение суда проверено судом апелляционной инстанции в порядке статей 266-269 данного Кодекса исходя из доводов, заявленных сторонами.

Утверждение общества о том, что производство по апелляционной жалобе подлежит прекращению, не является обоснованным.

Как усматривается в материалах дела, апелляционная жалоба на решение суда первой инстанции в порядке, установленном частью 2 статьи 257 АПК РФ, направлена в суд первой инстанции 30.06.2014 и получена 02.07.2014 (том 5, листы 104, 112).

В материалах дела имеется почтовый конверт, в котором направлена апелляционная жалоба инспекции в суд первой инстанции. Согласно оттиску почтового штемпеля, проставленному на этом конверте, жалоба направлена 30.06.2014.

Суд апелляционной инстанции считает, что указанный почтовый конверт является достаточным доказательством, свидетельствующим об отправке апелляционной жалобы.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что жалоба на решение суда первой инстанции подана с соблюдением срока, предусмотренного частью 1 статьи 259 данного Кодекса, оснований для прекращения производства по апелляционной жалобе у суда апелляционной инстанции не имеется.

Заслушав объяснения представителей заявителя и ООО "Вест-Строй", изучив доводы, приведенные в жалобе, и письменные доказательства, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции отмене (изменению) не подлежит.

Как усматривается в материалах дела, распоряжением администрации от 16.09.2003 N 299-р предприятию предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 60:27:080107:63, площадью 54 600 кв. м, для строительства жилых домов на улице Рокоссовского, N 34, 38, 40, 44, 48, на улице Байкова, N 14, и оздоровительного комплекса на улице Рокоссовского, N 46.

Предприятием и администрацией 15.10.2003 заключен договор N 279 аренды названного земельного участка сроком до 16.09.2006 (том 1, листы 91-94).

Застройщиком (предприятием) разработан проект застройки жилого микрорайона на земельном участке с кадастровым номером 60:27:080107:63.

В период осуществления строительства произведен раздел указанного земельного участка на 24 земельных участка, договор аренды сторонами расторгнут и заключены договоры аренды по каждому земельному участку, на котором предусматривалось строительство отдельных жилых домов, оздоровительного комплекса, благоустройство территории, организация территории на период строительства.

В соответствии с постановлением администрации от 18.02.2008 N 231 предприятию предоставлены в аренду вновь образованные земельные участки площадью 1750 кв. м, 1714 кв. м, 4063 кв. м и 2300 кв. м для организации территории строительства оздоровительного комплекса и жилого дома на улице Рокоссовского 40а, для размещения парковки автотранспорта и для благоустройства территории (том 1, листы 103).

Согласно постановлению администрации от 30.09.2011 N 2331 по окончании строительства оздоровительного комплекса и жилого дома на улице Рокоссовского земельный участок с кадастровым номером 60:27:080107:93 площадью 428 кв. м, предоставленный по договору от 01.03.2001, земельный участок с кадастровым номером 60:27:080107:0110 площадью 4063 кв. м, предоставленный по договору от 17.12.2008 для организации территории на период строительства, земельный участок с кадастровым номером 60:27:080107:0111 площадью 2300 кв. м, предоставленный по договору от 17.12.2008 для благоустройства территории, и земельный участок с кадастровым номером 60:27:080107:112 площадью 1750 кв. м, предоставленный по договору от 28.07.2010 N 136 для размещения парковки автотранспорта, объединены в один земельный участок с кадастровым номером 60:27:080107:112 общей площадью 8303 кв. м (далее - спорный земельный участок; том 1, листы 28-29).

Соглашением от 27.12.2011 в договор от 28.07.2010 N 136 внесены изменения, согласно которым предприятие приняло в аренду указанный земельный участок с кадастровым номером 60:27:080107:112 общей площадью 8303 кв. м после его объединения для завершения застройки квартала. Названное соглашение зарегистрировано в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (том 1, листы 18-20, 26-27).

Указанный договор аренды после внесения изменений продлевался сторонами до 01.11.2013 и до 01.04.2014, дополнительные соглашения к договору аренды зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Постановлением от 01.06.2012 N 1387 администрацией утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 60:27:080107:112 для строительства двух многоквартирных домов и административного здания, включающего магазин товаров первой необходимости и офисные помещения.

В дальнейшем, 05.07.2012, администрацией выдано разрешение N RU60302000-33 на строительство на земельном участке с кадастровым номером 60:27:080107:112 многоквартирного жилого дома (корпус 1), который на момент обращения прокурора в суд с рассматриваемыми требованиями введен в эксплуатацию, 03.08.2012 - разрешение N RU60302000-37 на строительство многоквартирного жилого дома (корпус 3) и 31.05.2013 - оспариваемое разрешение N RU60302000-15 на строительство административного здания (корпус 2).

Ссылаясь на то, что разрешение на строительство от 31.05.2013 N RU60302000-15 выдано в отсутствие документов, подтверждающих право застройщика на земельный участок с кадастровым номером 60:27:080107:112, прокурор обратился в Арбитражный суд Псковской области с заявлением о признании этого разрешения на строительство недействительным.

Суд первой инстанции отказал в признании недействительным оспариваемого разрешения на строительство, при этом правомерно руководствовался следующим.

Как следует из частей 1 и 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), основанием для получения разрешения на строительство - документа, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающего застройщику право осуществлять строительство, застройщиком предъявляются в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок.

Частью 13 данной статьи предусмотрено, что основанием отказа в выдаче разрешения на строительство является отсутствие документов или их несоответствие требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

В рассматриваемом случае в качестве таких документов представлены упомянутые выше договор аренды и дополнительные соглашения к нему.

Податель жалобы ссылается на то, что спорный земельный участок сформирован и имеет целевое назначение - осуществление застройки, поэтому в силу положений пункта 6 статьи 30, статей 30.1, 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации продажа права на заключение договора аренды в отношении его для строительства должна осуществляться посредством проведения аукциона.

В связи с этим, по мнению заявителя, у застройщика отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, поскольку представленный договор аренды от 28.07.2010 N 136 и дополнительные соглашения к нему являются ничтожными, что в силу части 13 статьи 51 ГрК РФ является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

Как установлено судом первой инстанции, следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, на спорном земельном участке осуществляется строительство двух многоквартирных домов, один из которых введен в эксплуатацию, и административного здания, право собственности на него как на объект незавершенного строительства на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции зарегистрировано в установленном порядке.

Учитывая положения статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 4 и пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд первой инстанции правомерно указал на то, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и органом местного самоуправления, на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации должен считаться прекратившимся, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела и апелляционной жалобы, доводы заявителя основаны на том, что правоустанавливающие документы (договор аренды от 28.07.2010 N 136 и дополнительные соглашения к нему), предъявленные для получения разрешения на строительство, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ничтожными сделками.

Поскольку, как указано выше, на спорном земельном участке, существующем как единый объект, осуществлено строительство многоквартирного жилого дома (корпус 1), продолжается строительство другого жилого дома (корпус 3), спорный земельный участок существует как единый объект, оценка указанных доводов заявителя и выводы, сделанные по результатам такой оценки, как правильно отметил суд первой инстанции, могут затронуть права граждан и иных лиц собственников квартир в построенном многоквартирном доме, а также дольщиков в строящемся доме, разрешение на строительство которых выдавалось на основании этих же правоустанавливающих документов.

Признание недействительным оспариваемого разрешения на строительство направлено в итоге на возникновение и прекращение гражданских прав.

С отменой оспариваемого разрешения на строительство заявитель связывает восстановление в последующее время нарушенного права собственности соответствующего органа местного самоуправления в сфере земельных отношений и градостроения.

Между тем сам по себе факт признания недействительным оспариваемого разрешения не повлечет восстановление указанных нарушенных прав, поскольку на данный момент объект, в отношении которого выдано названное разрешение, зарегистрирован в установленном порядке в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как объект недвижимости, не завершенный строительством.

При этом, как указано выше, отмена названного разрешения по основаниям, на которые ссылается заявитель, непосредственно затронет права и интересы собственников квартир в построенном многоквартирном доме, а также дольщиков в строящемся доме.

Собственники квартир в построенном многоквартирном доме, а также дольщики в строящемся доме участниками настоящего спора не являются и не могут быть привлечены к участию в деле с учетом предмета заявленного требования.

Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, необходимости обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Таким образом, возникшие в данном случае гражданские права могут быть оспорены только в судебном порядке, возможность решения этого вопроса в административном порядке законодательством не предусмотрена.

Такой подход к разрешению спорной ситуации, по мнению суда апелляционной инстанции, подтверждается судебной практикой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2010 года N 15951/09).

При этом, как разъяснено в пункте 32 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки. Споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции установлено, что Арбитражным судом Псковской области рассматривается дело N А52-1483/2014 по иску прокурора Псковской области в интересах муниципального образования "Город Псков" и неограниченного круга лиц

к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Пскова и к муниципальному предприятию города Пскова "Управление капитального строительства" о признании дополнительных соглашений от 27.12.2011, от 25.04.2013 N 2, от 08.10.2013 N 3 к договору аренды от 28.07.2010 N 136 недействительными (ничтожными).

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Псковской области от 30 мая 2014 года по делу N А52-177/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу прокуратуры Псковской области - без удовлетворения.

Председательствующий

О.А. Тарасова

Судьи

А.Ю. Докшина Н.В. Мурахина