Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2014 г. N 15АП-13651/14

город Ростов-на-Дону

11 сентября 2014 г.

дело N А32-6313/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Попова А.А.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

при участии:

от ООО "Тарас-98": представителя Бровикова С.Н. по доверенности от 25.08.2014,

от ИП Пановицкой С.Ю.: представителя Бровикова С.Н. по доверенности от 25.08.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19 июня 2014 года по делу N А32-6313/2014

по иску администрации города Сочи

к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью "Тарас-98", индивидуальному предпринимателю Пановициной Светлане Юрьевне

при участии третьего лица муниципального унитарного предприятия "РЭО N 1"

об обязании подписать дополнительное соглашение,

принятое в составе судьи Гречко О.А.,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Тарас-98" (далее - общество), индивидуальному предпринимателю Пановициной Светлане Юрьевне (далее - предприниматель) с требованиями:

- расторгнуть заключенный между администрацией города Сочи и ИП Пановициной С.Ю. договор N 4900003398 о предоставлении в пользование на условиях аренды совместно с ООО "Тарас-98" земельного участка, площадью 2 895 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0204015:0017, расположенного по ул. Островского, 1 в Центральном районе г. Сочи, и предназначенного для обеспечения эксплуатации жилого дома и магазина.

- расторгнуть заключенный между администрацией города Сочи и ООО "Тарас-98" договор N 4900003469 о предоставлении в пользование на условиях аренды совместно с Пановициной С.Ю. земельного участка площадью 2 895 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0204015:0017, расположенного по ул. Островского, 1 в Центральном районе г. Сочи, и предназначенного для обеспечения эксплуатации жилого дома и магазина.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие "РЭО N 1" (далее - предприятие).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2014 в удовлетворении иска отказано.

Суд первой инстанции указал, что администрация не представила доказательств наличия оснований, по которым спорные договоры подлежат расторжению, не сослалась на нарушение арендаторами условий сделок. Более того, спорные договоры были заключены с нарушением статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и являются ничтожными. Также суд сделал вывод, что договор аренды от 22.04.2005, заключенный после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, является недействительным, потому что собственниками земельного участка на момент заключения договора были собственники помещений и квартир жилого дома.

Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила его отменить, заявленные требования удовлетворить.

Доводы апелляционной жалобы дублируют доводы искового заявления.

В отзыве ответчики просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Истец и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили, в связи с чем апелляционная жалоба в отношении указанных лиц рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчиков поддержал правовую позицию, изложенную в письменном отзыве.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав представителя ответчиков, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с договором аренды N 4900003398 и договором N 4900003469 обществу и предпринимателю предоставлена в пользование часть земельного участка (площадью 404 кв.м.) с кадастровым номером 23:49:0204015:0017, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Островского, 1.

Письмами N 1356/02-05-16 от 15.07.2013 и N 13563/02-05-17 от 15.07.2013 Департамент имущественных отношений администрации города Сочи направил в адрес ответчика проекты соглашений о расторжении двух спорных участков.

Данные проекты были получены ответчиками, однако от их подписания и расторжения договоров ответчики отказались.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.11.2013 подтверждена государственная регистрация договора аренды в пользу ответчиков.

Согласно пункту 1 и подпункту 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, определенными статьей 8 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как правильно указал суд первой инстанции, истец, требуя расторжения договоров аренды, не представил доказательств, свидетельствующих о наличии законных оснований для их расторжения, что является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что расторгнуть возможно только действительный и действующий договор.

Пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставляет возможность органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Одним из критериев, позволяющим разграничить права на земельные участки, является отнесение их к конкретному уровню собственности в случаях, предусмотренных федеральным законом.

В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

Из пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" следует, что курорты и лечебно-оздоровительные местности могут иметь федеральное, региональное или местное значение.

Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" одобрена инициатива администрации Краснодарского края об отнесении ряда природных ресурсов побережий Черного и Азовского морей к федеральным природным ресурсам.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Советом Министров - Правительства Российской Федерации N 337 от 12.04.1993 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" сочинский курортный регион признан курортом федерального значения.

В соответствии с частью 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" особо охраняемые природные территории могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

В силу статьи 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях". Поэтому земельные участки, находящиеся в границах округов санитарной охраны курорта г. Сочи, на момент предоставления спорного земельного участка в аренду являлись федеральной собственностью.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Земельный участок, которым пользуются ответчики, находится в Центральном районе города Сочи, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, что подтверждается содержанием договоров аренды и кадастровым паспортом спорного земельного участка.

Указанное означает, что договоры аренды земельного участка N 4900003398 от 21.02.2005 и N 4900003469 от 22.04.2005 являются ничтожными, не влекут юридических последствий за исключением тех, которые связаны с их недействительностью.

Кроме того, как следует из кадастрового паспорта земельного участка от 06.11.2003, земельный участок имеет разрешенное использование: фактически занимаемый жилым домом с магазином. Из кадастрового паспорта от 24.06.2010 следует, что земельный участок сформирован в 2003 году.

Предприниматель и общество являются собственниками нежилых помещений (зданий магазина) пристроенных к жилому дому.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, отдельной регистрации доли в праве собственности на земельный участок не требуется.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 66, 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Кодекса (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

С учётом изложенного, суд первой инстанции обоснованно указал, что администрация не могла распоряжаться спорным земельным участком ещё и потому, что с момента формирования земельного участка для целей эксплуатации многоквартирного жилого дома и постановки его на государственный кадастровый учёт в силу выше приведённых норм права собственниками земельного участка стали собственники помещений и квартир жилого дома.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

При указанных обстоятельствах у апелляционного суда отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19 июня 2014 года по делу N А32-6313/2014 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина