Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2014 г. N 09АП-32366/14

город Москва

09 сентября 2014 г.

Дело N А40-4767/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03.09.2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 09.09.2014 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,

судей Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ДГИМ и Правительства Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от "30" апреля 2014 г. по делу N А40-4767/13 принятое судьей С.В. Белицкой,

по иску ООО "ЭлкомГрупп" (ОГРН 1047796251194)

к ДГИМ, третье лицо - Правительство Москвы,

о признании недействительной односторонней сделки

при участии в судебном заседании:

от истца: Поликарпова О.А. по доверенности от 01.02.2014;

от ответчика: Зебелян С.А. по доверенности от 27.12.2013;

от третьего лица: Зебелян С.А. по доверенности от 27.12.2013;

ООО "ЭлкомГрупп" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о признании недействительным оформленное уведомлением N РД5-1-46/12-2-(0)-1 от 24.12.12 расторжение Департаментом городского имущества г.Москвы в одностороннем порядке договора долгосрочной аренды N М-04-030821 от 09.06.2006 земельного участка площадью 135 кв.м., имеющего адресные ориентиры: Москва, ул. Марьинский парк, мкр.11, корп.106.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 30.04.2014 года исковые требования удовлетворены. Решение суда мотивировано тем, что в совокупности представленных по делу доказательств, обстоятельства существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, перечисленные в п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ со стороны арендатора отсутствуют, что не дает ответчику право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды.

С решением суда первой инстанции не согласился ответчик и третье лицо Правительство Москвы, подали апелляционную жалобу, в которой просят решение суда отменить, принять новый судебный акт.

Ответчик и третье лицо Правительство Москвы в судебном заседании полностью поддержали доводы апелляционной жалобы, Истец с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 09.06.2006 между сторонами заключен договор аренды N М-04-030821 (далее - Договор) земельного участка площадью 135 кв.м., с кадастровым номером N 77:04:04027110, имеющего адресные ориентиры: Москва, ул.Марьинский парк, мкр.11, корп.106, предоставленного в пользование для строительства и дальнейшей эксплуатации кафе, сроком на 49 лет.

Договор прошел госрегистрацию в установленном законом порядке (регистрационная запись N 77-77-14/011/2006-487 от 11.10.06).

Уведомлением N РД5-1-46/12-2-(0)-1 от 24.12.12 ответчик известил истца о расторжении договора аренды в одностороннем порядке на основании п.22 ст.3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" от 25.10.01 N 137-ФЗ.

В соответствии с условиями раздела 4 "Особые условия" договора арендатор обязан завершить строительство объекта в течение 2-х лет.

Согласно п.6.1 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в установленном законом порядке, в случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения условий раздела 4 договора.

Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора.

В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Указанная норма является специальной, в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, в соответствии с которой договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по указанным нарушениям, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.

Таким образом, вышеназванным Законом N 137-ФЗ предусмотрены новые основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга.

Право публичного собственника земельного участка на отказ от договора аренды по новым основаниям поставлено в зависимость от наличия двух условий:

1) земельный участок должен быть предоставлен для целей строительства или реконструкции объекта недвижимости;

2) положения договора должны быть существенно нарушены либо обстоятельства, из которых исходили стороны при его заключении, должны значительно измениться.

Договор аренды земельного участка заключен договор N М-04-030821 от 09.06.2006 г. заключен сроком на 49 лет для строительства здания кафе и его последующей эксплуатации. Срок строительства установлен в течении 2-х лет.

Как следует из материалов дела, договор аренды заключен по результатам аукциона 2004, основанием для проведения которого явилась ИРД от 14.11.03 N 142-62/1427-2003, предписывающая разработку проектной документации для получения разрешения на строительство (п.4.1 договора аренды).

В период государственной регистрации договора аренды земельного участка (11.10.06) срок действия ИРД истек, в связи с чем истцом предприняты действия для ее продления. Разрешение на строительство получено истцом только летом 2011, в связи с вынужденным неоднократным переоформлением документов. Такая необходимость связана с неоднократной сменой в период 2006-2008 г. сменой законодательства г.Москвы

Так, с принятием Закона г. Москвы N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в г.Москве" от 13.08.06, для разработки проекта требовалось получение АРИ (акт разрешенного использования), который выдавался на основании разработанного градостроительного обоснования.

25.06.08 принят Закон г. Москвы N 28 "Градостроительный кодекс г.Москвы", в соответствии с которым вместо АРИ истцу следовало получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

Таким образом, полученное в середине 2008 градостроительное обоснование не могло быть использовано для оформления АРИ, разработки проектной документации и дальнейшего получения разрешения на строительство.

Срок подготовки градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) государственными службами составил 8 месяцев (с 22.10.08 по 17.06.09), после чего в 2010 завершены разработка и согласование проекта организации строительства (ПОС), являющееся основанием для получения разрешения на строительство.

Кроме того, в период с 22.10.11 по 26.07.12 у истца отсутствовала возможность приступить к выполнению принятых обязательств по строительству объекта на основании предписания Управы "Марьино" от 28.09.11 N 1/4-1437/1исх, от 16.01.12 N 2/2-27/2, требования ОВД "Марьинский парк" от 30.09.11 N 04/14, а также в связи с судебными процессами по иску жителей.

Только после вступления в законную силу решения суда Люблинского районного суда г.Москвы (26.07.12), которым подтверждена законность строительства, истцом для получения нового разрешения на строительство повторно разработан и согласован проект организации строительства (ПОС), пакет необходимых для получения разрешения на строительства сдан в Мосгорстройнадзор 28.12.12, что подтверждается выпиской из электронного журнала регистрации.

В связи с изложенным вывод суда первой инстанции о том, что истцом предприняты все меры к своевременному исполнению договора является обоснованным.

Кроме того, вступившим в законную силу решением суда по делу А40-43042/10-148-252 от 21.05.10 установлено, что в соответствии с п.4.2.5 ИРД от 14.11.03 N 142-62/1427-2003 срок строительства устанавливается на стадии разработки Проекта и указывается в Проекте. Указание в п.4.2 договора аренды на завершение строительства объекта в течение 2-х лет является лишь предписанием того, что сам срок строительства не может превышать 2-лет, но не является указанием на дату, с которой начинается отсчет указанного срока.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Руководствуясь ст.176, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "30" апреля 2014 г. по делу N А40-4767/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я.Сумарокова

Судьи

Е.Е.Кузнецова Н.И.Панкратова