Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2014 г. N 09АП-27540/14

г. Москва

09 сентября 2014 г.

Дело N А40-18769/13

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 сентября 2014 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Захарова С.Л.,

судей: Бекетовой И.В., Якутова Э.В.,

при ведении протокола секретарём судебного заседания Сатаевым Д.Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 15 апелляционную жалобу

ОАО "БУДАПРО-ЗАВОД N 1"

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 30.05.2014

по делу N А40-18769/13, принятое судьей Дудкиным В.В. (135-180)

по заявлению ОАО "БУДАПРО-ЗАВОД N 1"

(ОГРН 1057747593023, Москва, Вагоноремонтная, вл. 25)

к ДГИ г. Москвы

третье лицо: Правительство Москвы

о признании незаконным досрочного расторжения договора аренды

при участии:

от заявителя: Харабрин М.В, по дов. от 27.11.2013 N б/н,

Родин А.А. по дов.от 10.04.2014 N б/н;

от ответчика: Забелян С.А. по дов. от 27.12.2013 N 33-Д-955/13;

от третьего лица: Забелян С.А. по дов. от 27.12.2013 N 4-47-1322/3,

Ланда В.М. по дов. N 4-14-841/3 от 07.10.2013.

УСТАНОВИЛ:

ОАО "БУДАПРО-ЗАВОД N 1" (далее по тексту - заявитель) предъявило в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление в арбитражный суд к Департаменту земельных ресурсов города Москвы (далее по тексту - Департамент, ответчик) о признании незаконным досрочного одностороннего расторжения ДЗР г. Москвы договора аренды от 30.06.2006 N М-09-030961 земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002002:31 площадью 48 202 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Вагоноремонтная, вл. 25 сроком действия до 31.12.2020, выразившееся в направлении уведомления N РД5-1-45/12-17(0)-1 от 24.12.2012 о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора аренды, о применении последствия недействительности сделки, совершенной ДЗР г. Москвы и выразившейся в направлении уведомления N РД5-1-45/12-17(0)-1 от 24.12.2012 о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора аренды N М-09-030961 от 30.06.2006 земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002002:31 площадью 48 202 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Вагоноремонтная, вл. 25, сроком действия до 31.12.2020, путем обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве аннулировать (погасить) регистрационную запись N 77-77-14-004/2013-444 от 20.02.2013 о прекращении договора аренды земельного участка N М-09-030961 от 30.06.2006, о признании договора аренды N М-09-030961 от 30.06.2006 земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002002:31, площадью 48 202 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Вагоноремонтная, вл. 25, сроком действия до 31.12.2020 действующим, с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 марта 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2013 года, признаны незаконными решение и действия Департамента земельных ресурсов города Москвы по досрочному одностороннему расторжению договора аренды от 30.06.2006 N М-09-030961 земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002002:31 площадью 48.202 кв.м, расположенного по адресу: город Москва, ул. Вагоноремонтная, вл. 25, сроком действия до 31.12.2020, выразившиеся в направлении уведомления Департамента земельных ресурсов города Москвы о досрочном одностороннем расторжении договора аренды от 27.07.2012 N РД5-1-26/12-30-(0)-1.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 02.09.2013 решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.03.2013 и Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2013 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы. При направлении дела в суд первой инстанции, судом кассационной инстанции предписано, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, установить, когда именно был расторгнут договор аренды, были ли возражения со стороны арендатора, имеются ли основания для досрочного расторжения договора и существенные нарушения условий договора арендатором, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением норм АПК РФ, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих отношения сторон, исходя из предмета и оснований заявленных требований.

Решением Арбитражного суда города Москвы в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, заявитель подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, заявление удовлетворить. В обоснование этого указывается, что заявитель обратился в суд не только с заявлением в порядке главы 24 АПК РФ, но и с исковым заявлением, в связи с чем считает неправомерным вывод суда первой инстанции о том, заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Считает, что заявителем не было допущено существенного нарушения условий договора аренды в порядке, предусмотренном п.22 ст.3 Федерального закона N 137-ФЗ. По мнению заявителя, применение в 2012 году для одностороннего расторжения договора аренды пункта 22 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ в действующей редакции в отношении обстоятельств, имевших место 30.05.2010, то есть в дату, когда указанная норма закона ещё не действовала, является приданием закону обратной силы, которое лишает инвестора возможности предвидеть последствия сложившихся к 30.05.2010 обстоятельств и быть уверенным в неизменности приобретенных прав и обязанностей, является нарушением ст. 4 ГК РФ и ст. 54 Конституции РФ.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции, заявление удовлетворить.

Представители ответчика и третьего лица в заседании поддержали решение суда первой инстанции, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст.ст.266 и 268 АПК РФ. Апелляционная инстанция, выслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, в соответствии с Постановлением Правительства Москвы N 104-ПП от 24 февраля 2004 года "О порядке привлечения инвестиций для реконструкции Опытно-экспериментального завода N 1 на Вагоноремонтной улице", распоряжением Правительства Москвы N 1395-РП от 28 июля 2005 года, Правительство Москвы 14.04.2005 года заключило Договор (соглашение) о реализации проекта (далее - "Проект") по организации финансирования, строительству и эксплуатации мусороперерабатывающего завода N 1 (далее - "Договор о реализации"), по условиям которого инвестором на настоящий момент - "ЕФН Проектгезельшафт Мюльфербреннунгсанлаге N1 мбХ" (Федеративная Республика Германия) (далее -"Инвестор") было создано открытое акционерное общество "БУДАПРО-ЗАВОД N 1", на которое согласно Договору о реализации возложены функции Застройщика и последующего собственника Завода.

30 июня 2006 года на основании распоряжения Префекта Северного административного округа г. Москвы N 4307 от 20.06.2006 года между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (далее - "ДЗР") и ОАО "БУДАПРО-ЗАВОД N 1" был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка N М-09-030961 (далее - "Договор аренды").

В соответствии с условиями Договора аренды ОАО "БУДАПРО-ЗАВОД N 1" был предоставлен в пользование земельный участок площадью 48 202 кв. м., с кадастровым номером 77:09:02002:031, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Вагоноремонтная, вл. 25 (далее - "Земельный участок") для строительства, реконструкции и дальнейшей эксплуатации мусороперерабатывающего завода N 1 (далее - "Завод"), в соответствии с Договором о реализации и постановлением Правительства Москвы N 104-ПП от 24 февраля 2004 г. Договор аренды заключен сроком до 31 декабря 2020 года. Договор аренды прошел государственную регистрацию 05.10.2006 за номером 77-77-14/011/2006-332.

27.07.2012 Руководитель Департамента земельных ресурсов города Москвы подписал уведомление N РД5-1-26/12-30-(0)-1 (далее - "Уведомление") об одностороннем досрочном расторжении Договора аренды со ссылкой на п. 22. ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в связи с существенным нарушением ОАО "БУДАПРО-ЗАВОД N 1" условий Договора аренды, неисполнением обязательств по строительству в срок.

В последующем Департамент как арендодатель уведомлением исх. от 27.07.2012 N РД5-1-26/12-30-(0)-1 подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд.

Автор апелляционной жалобы указывает, что заявитель обратился в суд не только с заявлением в порядке главы 24 АПК РФ, но и с исковым заявлением, в связи с чем считает неправомерным вывод суда первой инстанции о том, заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Вместе с тем, как верно указано в решении суда первой инстанции, в настоящих правоотношениях Департамент является стороной арендодателем по заключенному с ОАО "Будапро-Завод N 1" договору аренды земельного участка от 30.06.2006 N М-09-030961.

По существу требования ОАО "Будапро-Завод N 1" о признании незаконными решения и действия Департамента по досрочному одностороннему расторжению договора аренды от 30.06.2006 г. N М-09-030961, сводятся к несогласию с односторонним расторжением со стороны Департамента договора аренды земельного участка.

Таким образом, между названными субъектами имелись арендные, т.е. гражданско-правовые отношения, основанные на равенстве участников, свободе договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Основания и порядок расторжения договора регламентированы главой 29 ГК РФ. В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом соглашением сторон.

Таким образом, пункт 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ устанавливает административное (властное) полномочие государственного органа по отношению к арендатору, а право арендодателя в лице государственного органа по досрочному "расторжению договора аренды земельного участка в одностороннем порядке в указанных данной нормой случаях, что корреспондирует с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ.

Исходя из изложенного, действия арендодателя в лице государственного органа являются гражданско-правовыми, а не административными, а уведомления арендодателя в лице государственного органа о расторжении договора аренды земельного участка не являются ненормативными правовыми актами.

Учитывая изложенное, с учетом правовой позиции указанной в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 02.09.2013 по настоящему делу, ОАО "Будапро Завод N 1" в части требований о признании незаконными решения и действия Департамента по досрочному одностороннему расторжению договора аренды от 30.06.2006 N М-09-030961, избран ненадлежащий способ защиты прав. При этом, избрание ненадлежащего способа защиты, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований в соответствующей части.

Вопреки доводам автора апелляционной жалобы об обратном, суд первой инстанции правомерно применил для разрешения настоящего спора норму права, - пункт 22 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно подпункту 7 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Основания и порядок расторжения договора регламентированы главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Пункт 22 введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ и его положения распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.

Таким образом, пункт 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ устанавливает не административное (властное) полномочие государственного органа по отношению к арендатору, а право арендодателя в лице государственного органа по досрочному расторжению договора аренды земельного участка в одностороннем порядке в указанных данной нормой случаях, что корреспондирует с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из вышеприведенных норм права, перечень существенных нарушений арендатором условий договора аренды, дающих право арендодателю на расторжение договора в одностороннем порядке, является закрытым и включает в себя два различных основания: - неполучение арендатором разрешения на строительство по истечении пяти лет со дня заключения договора, не содержащего условия о сроке окончания строительства; - неисполнение обязательств по строительству в срок, указанный в договоре или разрешении, в случае, если строительная готовность объекта недвижимости на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией.

Пунктом 6.1 договора аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке (полностью отказаться от исполнения договора) в случае нарушения арендатором условий договора, среди которых предусмотрены условия: неисполнение условий раздела 4 "Особые условия договора", неосвоение участка в течение 2 лет.

Материалами дела установлено, что ОАО "Будапро-Завод N 1" получено два разрешения на строительство, от 23.11.2006 N 21662 сроком до 23.11.2009 и от 30.10.2009 NRU77127000-004095 сроком до 31.05.2010.

При наличии разрешений на строительство сроком действия с 23.11.2006 по 31.05.2010 готовность объекта недвижимого имущества составляет менее 40 процентов общего объема его строительства.

В уведомлении о расторжении договора Департамент указал на неисполнение обязательств по строительству.

Наличие данного основания для расторжения договора подтверждено имеющимися в деле доказательствами, доказательств обратного заявитель не представил.

В то же время, в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Все риски, связанные с ведением предпринимательской деятельности, включая риски от принятия неверных решений и совершения неправильных действий, несет само юридическое лицо.

Лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность, надлежит действовать с той степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требуется по характеру обязательства и условиям оборота.

ОАО "Будапро-Завод N 1", осуществляя предпринимательскую деятельность, в том числе неся затраты, которые должны были окупиться в будущем после строительства и ввода в эксплуатацию объекта, принял на себя риск предпринимательской деятельности и заключил договор аренды земельного участка с целью строительства объекта.

Несмотря на получение двух разрешений на строительство, объект до настоящего времени не построен; сроки разрешений на строительство истекли.

Более того, распоряжение Правительства Москвы от 01.06.2010 N 1061-РП, на основании которого заключалось дополнительное соглашение от 19.07.2010 к договору аренды, отменено в связи с его несоответствием антимонопольному законодательству.

При таких обстоятельствах реализация Департаментом как арендодателем своего права на одностороннее расторжение договора аренды земельного участка, установленного и регламентированного пунктом 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, не является злоупотреблением правом.

Доводы апелляционной жалобы о том, что невыполнение условий договора произошло не по его вине не могут быть приняты в качестве основания для признании уведомления о расторжении договора недействительным, поскольку задержка исполнения условий договора аренды земельного участка имела столь длительный срок, что указанное обстоятельство свидетельствует о нерасторопности и бездействии арендатора.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что отказ арендодателя от договора аренды земельного участка является обоснованным и не противоречит требованиям закона, вследствие чего решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявления является правомерным.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, полагает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, поскольку указанные в ней доводы не влияют на законность и обоснованность правильного по существу решения суда первой инстанции.

руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 30.05.2014 по делу N А40-18769/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

С.Л.Захаров

Судьи

Э.В. Якутов И.В. Бекетова