Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2014 г. N 19АП-1966/14

город Воронеж

9 сентября 2014 г.

Дело N А35-4431/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 2 сентября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 9 сентября 2014 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,

судей Протасова А.И.,

Семенюта Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малыгиной Е.Г.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "РЕАЛ-ЭСТЕЙД": Лукьянчиков В.П., представитель по доверенности от 01.02.2014, удостоверение;

от федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Комитета по управлению имуществом Курской области: Чеканова И.А., по доверенности N 02.2-01-20/7098 от 26.06.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РЕАЛ-ЭСТЕЙД" на решение Арбитражного суда Курской области от 28.02.2014 по делу N А35-4431/2013 (судья Арцыбашева Т.Ю.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "РЕАЛ-ЭСТЕЙД" (ИНН 4632058612) к Комитету по управлению имуществом Курской области (ОГРН 1024600947502) о признании незаконным решения, третье лицо: федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области",

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "РЕАЛ ЭСТЕЙД" (далее - ООО "РЕАЛ ЭСТЕЙД", Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Комитету по управлению имуществом Курской области (далее - Комитет) о признании незаконным решения Комитета, оформленного в виде письма от 28.05.2013 N 02.2-01-20/5858 об отказе в предоставлении ООО "РЕАЛ-ЭСТЭЙД" в собственность земельного участка общей площадью 1 317 кв.м. с кадастровым номером 46:29:101012:258, расположенного по адресу: Курская область, г. Курск, ул. 8 Марта, обязании Комитета в месячный срок с момента вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу принять решение о предоставлении земельного участка общей площадью 1 317 кв.м., с кадастровым номером 46:29:101012:258, расположенного по адресу: Курская область, г. Курск, ул. 8 Марта, на праве собственности ООО "РЕАЛ-ЭСТЭЙД", осуществить подготовку проекта договора купли-продажи указанного земельного участка и направить его в адрес ООО "РЕАЛ-ЭСТЭЙД" с предложением о заключении соответствующего договора.

Решением арбитражного суда от 28.02.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Принимая решение, суд исходил из отсутствия оснований, предусмотренных статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Не согласившись с решением суда, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение суда отменить, принять новый судебный акт.

Считает, что при рассмотрении дела суд пришел к ошибочному выводу о том, что фактический вид разрешенного использования спорного земельного участка не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, указанному в заявке на приобретение его в собственность Обществом.

Полагает, что суд не учел, что Общество фактически не изменяло разрешенный вид использования земельного участка, использовало земельный участок строго в целях, указанных в договоре аренды земельного участка, а именно: для строительства дома быта. Ссылаясь на Правила, утвержденные решением курского городского Собрания N 388-3-РС от 23.10.2007, указывает на то, что спорный земельный участок расположен в зоне Ж-4, основной вид разрешенного использования для которой, в том числе, - для размещения объектов бытового обслуживания.

Считает, что отказывая Обществу в удовлетворении требований, суд не учел положения пункта 3 статьи 20 Закона о государственном кадастре, предоставляющим право лицам, указанным в данной статье, осуществлять изменение разрешенного вида использования земельного участка.

Ссылаясь на письмо Министерства экономического развития от 14.04.2014 N ОГ-Д23-2534, полагает, что наличие в кадастровом паспорте нескольких видов разрешенного использования не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность, а кадастровый паспорт не может быть затребован у заявителя при подаче заявления о приобретении прав на земельный участок.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Общества поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять новый судебный акт.

Представитель Комитета возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области" в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечило.

Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие его представителей в порядке статей 156 и 266 АПК РФ.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

Согласно пункту 2.2. Устава ООО "РЕАЛ ЭСТЭЙД" основными видами его деятельности являются: подготовка к продаже, покупка и продажа собственного (жилого и нежилого) недвижимого имущества, сдача в наем собственного (жилого и нежилого) недвижимого имущества, торговая, посредническая, внешнеэкономическая и другие виды деятельности.

В 2008 году ООО "РЕАЛ ЭСТРЕЙД" приобрело у Аббасовой Н.А. объект незавершенного строительства - Дом быта, расположенный на земельном участке: г. Курск, ул. 8 Марта.

Для продолжения строительства объекта заявитель обратился в Комитет для заключения договора аренды земельного участка на котором располагается приобретенный объект незавершенного строительства.

Между ООО "Реал-Эстейд" и Комитетом 31.12.2010 заключен договор аренды N 3424-10ю земельного участка с кадастровым номером 46:29:101012:256, расположенного по адресу: г. Курск, ул. 8 Марта, для целей строительства Дома быта с парковками автотранспорта.

Решение Комитета от 24.12.2010 N 01-18/2281 принято в порядке, установленном пунктом 2 части 1 статьи 30 ЗК РФ, то есть с предварительным согласованием места размещения объекта.

С учетом дополнительных соглашений от 31.05.2011 и 08.07.2011 срок действия договора установлен по 23.01.2016.

Вид разрешенного использования земельного участка, согласно кадастровому паспорту земельного участка от 26.11.2010 N 46/10-1-35895, определен как "для строительства дома быта, для организации и эксплуатации парковки".

В результате рассмотрения заявления о постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 46:29:101012:256, кадастровым органом было принято решение от 22.04.2011 N 46/11-11716 об осуществлении постановки на государственный кадастровый учет земельного участка, расположенного по адресу: Курская область, г. Курск, ул. 8 Марта, площадью 1317 кв. м., с присвоением кадастрового номера 46:29:101012:258 с разрешенным использованием для строительства дома быта, для организации и эксплуатации парковки.

Константинова Татьяна Александровна (директор Общества), 11.07.2011 обратилась в ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Курской области с заявлением N 46-0-1-143/3001/2011-30 об учете изменений земельного участка с кадастровым номером 46:29:101012:258 в связи с изменением вида разрешенного использования.

Филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области" вид разрешенного земельного участка был изменен - "для размещения, эксплуатации, обслуживания, строительства многоквартирного жилого дома (жилых домов), для размещения объектов бытового обслуживания (включая бани), для размещения административных и офисных объектов, для размещения объектов оптовой и розничной торговли" (N N 1, 2, 8, 11 Основных видов разрешенного использования в территориальной зоне Ж-4 (жилая застройка высокой этажности) Правил землепользования и застройки муниципального образования "город Курск", утвержденных решением Курского городского Собрания от 23.10.2007 N 388-3-РС).

Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска ООО "РЕАЛ ЭСТЭЙД" 15.12.2011 выдано разрешение N ru 46302000-1741 на строительство Дома быта по улице 8 марта города Курска.

По завершении строительства, 05.02.2013 ООО "РЕАЛ ЭСТЭЙД" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N ru 46302000 - 1246.

Зарегистрировано 30.04.2013 право собственности ООО "РЕАЛ ЭСТЭЙД" на вновь созданный объект недвижимости нежилое здание, о чем свидетельствует представленная в материалы дела выписка из ЕГРП от 17.12.2013.

Заявитель 06.05.2013 обратился в Комитет с заявлением (заявкой) о приобретении в собственность земельного участка с кадастровым номером 46:29:101012:258, площадью 1 317 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. 8 Марта, с видом разрешенного использования "для размещения, эксплуатации, обслуживания, строительства многоквартирного жилого дома (жилых домов), для размещения объектов бытового обслуживания (включая бани), для размещения административных и офисных объектов, для размещения объектов оптовой и розничной торговли".

Комитет письмом от 14.05.2013 (исх. N 02.2-01-20/5352) сообщил Обществу, что не имеет правовых оснований на предоставление в собственность земельного участка с кадастровым номером 46:29:101012:258, площадью 1 317 кв.м.. расположенного по адресу: г. Курск, ул. 8 Марта, для размещения, эксплуатации, обслуживания, строительства многоквартирного жилого дома (жилых домов).

При этом разъяснил, что при поступлении заявления о предоставлении в собственность данного земельного участка с видом разрешенного использования земельного участка соответствующим назначению объекта недвижимости, находящемуся на участке, с приложением соответствующего кадастрового паспорта земельного участка, Комитет рассмотрит вопрос о предоставлении данного земельного участка в собственность в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

В адрес Комитета 15.05.2013 поступило обращение ООО "РЕАЛ ЭСТЭЙД", в котором Общество выразило несогласие с отказом Комитета от 14.05.2013 (исх. N 02.2-01-20/5352) и просило рассмотреть ранее поданное заявление о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 46:29:101012:258, площадью 1 317 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. 8 Марта, для размещения, эксплуатации, обслуживания, строительства многоквартирного жилого дома (жилых домов); для размещения объектов бытового обслуживания (включая бани); для размещения административных и офисных объектов, для размещения объектов оптовой и розничной торговли.

Письмом от 28.05.2013 (исх. N 02.2-01-20/5858) Комитет сообщил Обществу об отказе в предоставлении в собственность данного земельного участка до поступления заявления о предоставлении в собственность данного земельного участка с видом разрешенного использования земельного участка соответствующим назначению объекта недвижимости, находящемуся на участке, с приложением соответствующего кадастрового паспорта земельного участка.

Посчитав отказ в праве на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером 46:29:101012:258 не соответствующим действующему законодательству и нарушающим его права и законные интересы, ООО "РЕАЛ ЭСТЭЙД" обратился в арбитражный суд с указанным заявлением.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав пояснения представителей Общества и Комитета, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом ненормативные правовые акты могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

В силу статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов (пункт 1 части 1 статьи 30 ЗК РФ), с предварительным согласованием мест размещения объектов (пункт 2 части 1 статьи 30 ЗК РФ).

При этом согласно части 3 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов лицам, не являющимся государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления, осуществляется в аренду.

В соответствии с частью 5 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 данного Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 данного Кодекса.

Согласно части 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Решением Курского городского Собрания от 23.10.2007 N 388-3-РС утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования "город Курск" (далее - Правила).

Согласно данным правилам спорный участок расположен в зоне Ж-4, зона для жилой застройки высокой этажности (9 этажей и более).

Основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, включенные в зону Ж-4: для размещения, эксплуатации, обслуживания, строительства многоквартирного жилого дома (жилых домов); для размещения объектов бытового обслуживания; для размещения объектов дошкольного, начального, среднего общего и дополнительного образования; для размещения объектов профессионально-технических, средне-специальных и высших учебных заведений; для размещения амбулаторно-поликлинических учреждений, аптек и иных объектов здравоохранения; для размещения многоуровневых гаражей автотранспорта и стоянок легкового автотранспорта; для размещения административных и офисных объектов; для размещения объектов социального обеспечения; для размещения общежитий и гостиниц и прочее.

Согласно пункту 4.1.4 Правил изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории муниципального образования "Город Курск" физическими и юридическими лицами осуществляется в соответствии с перечнем видов разрешенного использования на территории соответствующей территориальной зоны, установленным данными Правилами.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства их правообладателями, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласования (пункт 4.1.5 Правил).

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Воля арендатора, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не может ущемлять права собственника земельного участка.

В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 30.04.2013 N 46 АП000149 ООО "РЕАЛ ЭСТЭЙД" является собственником нежилого здания литер А общей площадью 1 979 кв.м.

Основанием для регистрации вышеназванного права собственности является разрешение на ввод в эксплуатацию объект капитального строительства Дом быта по ул. 8 Марта в городе Курск в эксплуатацию N ru 46302000 -1246, согласно которому 05.02.2013 е.

Кроме того, на основании решения комитета от 24.12.2010 N 01-18/2281 (в ред. от 14.02.2011, 20.05.2011, 29.06.2011), договора аренды N 3424-10ю земельного участка от 31.12.2010 и соглашений о внесении изменений в данный договор от 31.05.2011, от 08.07.2011 ООО "РЕАЛ ЭСТЭЙД" испрашиваемый земельный участок предоставлен в аренду для строительства Дома быта с парковками автотранспорта сроком по 23.01.2016.

Учитывая изложенное, целевым назначением данного земельного участка является эксплуатация нежилого здания - Дома быта с парковками автотранспорта.

Таким образом, согласно проектной и разрешительной документации (в том числе, представленной в суд апелляционной инстанции), здание, расположенное на испрашиваемом земельном участке, состоит только из нежилых помещений.

Вместе с тем, в представленном с заявкой на предоставление в собственность земельного участка кадастровом паспорте земельного участка от 05.08.2011 установлен вид разрешенного использования - для размещения, эксплуатации, обслуживания, строительства многоквартирного жилого дома (жилых домов); для размещения объектов бытового обслуживания (включая бани); для размещения административных и офисных объектов, для размещения объектов оптовой и розничной торговли.

Предметом договора от 31.12.2010 N 3424-10ю (с учетом дополнительных соглашений от 31.05.2011 и 08.07.2011) является земельный участок с видом разрешенного использования "для строительства дома быта, для организации и эксплуатации парковки".

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами для зоны Ж-4, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.

Земельным кодексом Российской Федерации установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Спорный земельный участок, поставленный на кадастровый учет в 22.04.2011, предоставлялся в аренду для целей, связанных со строительством, на основании решения комитета и без проведения торгов.

При этом предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для строительства Дома быта и для организации и эксплуатации парковки.

Из представленных материалов дела следует, в том числе, представленных суду апелляционной инстанции следует, что фактический вид разрешенного использования спорного земельного участка не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, указанному в заявке на приобретение его в собственность.

Из заявки общества необоснованно следовало, что на земельном участке предполагается эксплуатация жилого дома.

При отсутствии на земельном участке жилых зданий, отказ в предоставлении земельного участка с этой целью и с одновременным изменением вида разрешенного использования земельного участка является обоснованным.

При этом суд обоснованно принял во внимание также информацию, изложенную в направленном судом по ходатайству заявителя в адрес филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Курской области запросе от 17.12.2013 (второй экземпляр запроса имеется в материалах дела), согласно которой 14.12.2013 Обществом получена кадастровая выписка N 46/13-3-301061 о спорном земельном участке, в которой содержатся, в том числе, сведения о правообладателях - собственниках помещений в многоквартирном доме, вид права - общая долевая собственность, размер доли: пропорционально площади помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, из письменных пояснений представителя филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Курской области от 10.02.2014 следует, что пункт 2.1.16 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222, определяет, что в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка.

Исключение составляет случай образования в составе земель населенных пунктов земельного участка, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка.

Для указанного случая кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель, занятых многоэтажной и среднеэтажной или малоэтажной, в том числе индивидуальной жилой застройкой, на площадь земельного участка.

С учетом вышеуказанных положений Методический указаний кадастровая стоимость испрашиваемого заявителем земельного участка определена в соответствии с постановлением Администрации Курской области от 17.01.2012 N 15-па с применением сведений об удельном показателе кадастровой стоимости земельного участка 5723, 07 руб./кв.м., что соответствует виду разрешенного использования - для размещения домов многоэтажной жилой застройки (размещение, эксплуатация, обслуживание, строительство многоквартирного жилого дома (жилых домов)).

Указанные выше обстоятельства также, как правильно указал суд, в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами свидетельствуют об обоснованности правовой позиции Комитета, положенной в основу отказа в предоставлении Обществу испрашиваемого земельного участка.

При таких обстоятельствах, не усматривается совокупности условий, предусмотренных статьями 198, 201 АПК РФ для удовлетворения заявленных требований.

С учетом результатов рассмотрения спора, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлине относятся на заявителя.

Налоговым кодексом Российской Федерации органы местного самоуправления от уплаты государственной пошлины освобождены, в связи с чем, вопрос о взыскании государственной пошлины с Администрации поселения судом не решается.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269 и статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 28.02.2014 по делу N А35-4431/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок согласно части 1 статьи 275 АПК РФ.

Председательствующий судья

Н.Д. Миронцева

Судьи

А.И. Протасов Е.А. Семенюта