Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2014 г. N 15АП-14228/14

город Ростов-на-Дону

16 сентября 2014 г.

дело N А32-9463/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 сентября 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Тимченко О.Х., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бондаренко Е.Н.,

при участии:

от истца- Карпович В.Г. по доверенности от 20.03.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи, Департамента имущественный отношений администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2014 по делу N А32-9463/2014,

принятое в составе судьи Сумина Д.П.,

по иску общества с ограниченной ответственностью кафе "Мацеста" (ОГРН 1022302831660/ ИНН 2319005590)

к администрации города Сочи

при участии третьего лица: Департамента имущественный отношений администрации города Сочи

о признании недействительным договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью кафе "Мацеста" (далее - ООО "Кафе "Мацеста", истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации г.Сочи (далее - администрация) о признании недействительным (ничтожным) договора о предоставлении в пользовании на условиях аренды от 02.05.2012 N 4900007504 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303007:82.

Исковые требования мотивированы неправильным расчетом арендной платы, произведенным органом местного управления.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2014 признан недействительным договор аренды от 02.05.2012 N 7900007504, заключенный между муниципальным образование город-курорт Сочи и ООО "Кафе "Мацеста" в части п. 3.2 "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.03.2012 N 9С/26/ОЗ-2012 и составляет 597947 руб.". В удовлетворении остальной части требований отказано.

Администрация города Сочи, Департамент имущественный отношений администрации города Сочи обратились с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просили отменить решение суда, в иске отказать. В обоснование апелляционной жалобы заявители указали, что договор аренды подписан сторонами без разногласий. Общество согласилось, в том числе с существенным условием договора в виде размера арендной платы, определенной по итогам оценки, произведенной ООО "Бизнес-Оценка". Оснований для признания условий п. 3.2. договора аренды недействительными, не имеется. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2014 по делу N А32-35989/2013 договор аренды земельного участка от 02.05.2012 N 7900007504 расторгнут, что не влечет восстановление прав и законных интересов заявителя при удовлетворении исковых требований в рамках настоящего дела. Судом первой инстанции необоснованно не применен пропущенный срок исковой давности.

В отзыве ООО "Кафе "Мацеста" апелляционную жалобу не признало, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В судебном заседании представитель ООО "Кафе "Мацеста" апелляционную жалобу не признал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ООО "Кафе "Мацеста", арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "Кафе "Мацеста" на праве собственности принадлежит объект недвижимости - здание кафе-закусочной площадью 189,5 кв.м. (литера А), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0303007:82 площадью 530 кв.м. по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Аллея Челтенхема, 1/1.

02.05.2012 на основании постановления администрации города Сочи от 29.12.2011 N 2650 администрация (арендодатель) и ООО "Кафе "Мацеста" (арендатор) заключили договор N 4900007504 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях договора аренды, по которому муниципальное образование город Сочи обязалось предоставить во временное владение и пользование, а общество - принять на условиях договора земельный участок площадью 530 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303007:82, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Аллея Челтенхема, 1/1, в территориальной зоне Ж-2, с видом разрешенного использования - для обеспечения эксплуатации здания кафе-закусочной, категория земель - земли населенных пунктов.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия установлен с момента государственной регистрации до 29.12.2016.

Размер годовой арендной платы определен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.03.2012 N 9С/26/ОЗ-2012 и составил 597947 рублей (пункт 3.2 договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.01.2013 N 19/028/2013-075.

Полагая, что согласованный в договоре размер годовой арендной платы необоснованно завышен, ООО "Кафе "Мацеста" обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора аренды от 02.05.2012 N 4900007504.

В силу п.3 ст.65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктами 1, 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" в редакции, действовавшей в период заключения договора (далее - постановление N 210) 2009-2012 годы определены периодом поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи. Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее- Закона N 135).

Пунктом 5.2 постановления N 210 установлен перечень земельных участков, арендная плата в отношении которых определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в процентах. Рассматриваемый земельный участок не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 постановления N 210, поэтому арендную плату следует определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка.

В пункте 3.2 договора, подписанного обеими сторонами, имеется ссылка на отчет ООО "Бизнес-Оценка" об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.03.2012 N 9С/26/ОЗ-2012, в соответствии с которым размер арендной платы установлен 597947 рублей в год.

ООО "Кафе "Мацеста" ссылается на то, что в договоре аренды установлена арендная плата за год, рассчитанная на основании отчета который должен был содержать только рыночную стоимость земельного участка, а не стоимость арендной платы за год.

Во исполнение п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, Постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16 июля 2009 года, были утверждены Постановлением от 27 января 2011 N 50 (в редакции по состоянию на 05 сентября 2011 года) Главы администрации (губернатора) Краснодарского края Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края (далее - Правила Краснодарского края).

Пунктом 2 названного Постановления главы администрации Краснодарского края рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее 1 марта 2011 года привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.

Во исполнение краевого постановления, администрацией города Сочи 03.06.2011 было принято постановление N 1061 "О правилах (далее - Правила г. Сочи) определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи". Оно было опубликовано 09 июня 2011 года в газете "Новости Сочи" N 92, и соответственно вступило в силу с указанной даты.

В преамбуле к Правилам указано, что правила применяются для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности.

Пунктом 1.2. Правил установлено, что правила применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы.

Пунктом 4.1. Правил предусмотрено, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края (по состоянию на 05 сентября 2011 года), размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле:

Ап = Р x С x Ки, где

Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.;

Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды;

С - ставка арендной платы, %;

Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с п. 5.2. раздела 5 Правил г. Сочи, т.е. при расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.

В соответствии с п. 2 Информационного письма N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).

Так в отчете N 9С/27/ОЗ-2012 имеются выводы о рыночной стоимости земельного участка, равной 1937680 руб.

Однако основным выводом отчета является стоимость арендной платы за год, которая составляет 597947 руб. и была включена в спорный договор аренды.

Таким образом, включение в условия договора размера годовой арендной платы, рассчитанной экспертным учреждением, не соответствует постановлению администрации г. Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".

Пунктом 1 ст.168 Гражданского кодекса РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (п.1 ст.180 Кодекса).

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недействительности п.3.2 договора аренды от 02.05.2012 N 7900007504 "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.03.2012 N 9С/26/ОЗ-2012 и составляет 597947 руб.".

Согласно п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. В то время как при расторжении договора обязательства сторон прекращаются на будущее время.

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу п.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Согласно п.2 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год.

В силу ст.203 ГК РФ, течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке.

Решением от 07.08.2013 по делу А32-34401/2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.11.2013, иск удовлетворен, в договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 02.05.2012 N 4900007504, заключенный обществом и администрацией, внесены изменения путем изложения пункта 3.2 договора в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок составляет 38001 рубль".

Постановлением суда кассационной инстанции от 06.03.2014 в исковых требованиях отказано.

Суд кассационной инстанции в своем постановлении высказался о том, что общество не лишено возможности при наличии к тому законных оснований обратиться в суд с самостоятельным иском о признании недействительным договора в соответствующей части.

Следовательно, предъявление иска в установленном порядке, предусмотренном ст.203 ГК РФ является основанием для перерыва течения срока исковой давности.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2014 по делу N А32-9463/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

О.Х. Тимченко Т.Р. Фахретдинов