Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2014 г. N 02АП-6975/14

г. Киров

16 сентября 2014 г.

Дело N А82-2198/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 сентября 2014 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Буториной Г.Г.,

судей Ившиной Г.Г., Черных Л.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шестаковой М.О.,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрев апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 18.06.2014 по делу N А82-2198/2014, принятое судом в составе судьи Сорокиной С.Р.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "СПИК" (ОГРН 1037601001173, Ярославской области, г. Ярославль, проспект Ленина, д. 46)

к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ОГРН 1027600684100, Ярославская область, г. Ярославль, ул. Депутатская, д. 9), мэрии города Ярославля (ИНН7601001234, ОГРН 1027600684100, г. Ярославль, ул. Андропова, 6)

о признании недействительным ненормативного правового акта,

установил:

общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "СПИК" (далее - заявитель, Общество, ООО ПКФ "СПИК") обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - ответчик, Комитет), мэрии города Ярославля (далее - ответчик, Мэрия) о признании незаконным решения Комитета от 20.01.2014 N 198 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - помещений подвала N 17-20,30,31 площадью 101,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Ярославль, пр-т Ленина, д.46; возложении на Комитет обязанности отменить решение "Об отказе в реализации преимущественного права на приобретением арендованного имущества"; возложении на Комитет обязанности совершить действия, направленные на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого ООО ПКФ "СПИК" недвижимого имущества - помещений подвала N 17-20,30,31 площадью 101,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Ярославль, пр-т Ленина, д.46 в соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.08 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 18.06.2014 заявленные требования удовлетворены частично. Суд первой инстанции признал незаконным решение Комитета об отказе ООО ПКФ "СПИК" в реализации преимущественного права на приобретение указанного арендуемого имущества, возложил на Комитет и Мэрию обязанность совершить действия, направленные на реализацию ООО ПКФ "СПИК" преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, в соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества. В удовлетворении остальной части заявленных требований суд отказал.

Комитет с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в части удовлетворения заявленных требований отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального и процессуального права. В апелляционной жалобе ответчик указывает, что срок договора аренды от 03.04.2009 истек 30.12.2009; заявление о реализации преимущественного права выкупа спорного объекта недвижимости поступило в Комитет после окончания срока договора и после уведомления арендатора о прекращении действия договора; разъяснения, изложенные в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, касаются только договоров аренды, заключенных до вступления в силу положений статьи 17.1 Федерального закона о защите конкуренции.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу не соглашается с приведенными в ней доводами, предполагая умышленность действий муниципального органа при включении в договор условий, противоречащих федеральному закону, и ссылаясь на то, что заявитель в спорных правоотношениях является слабой стороной, на которую не может быть отнесен риск совершения органом власти ошибки, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Мэрия отзыв на жалобу не представила.

Комитет ходатайствует о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Заявитель и Мэрия своих представителей в судебное заседание также не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Ярославской области от 03.04.2009 по делу N А82-998/2009 утверждено мировое соглашение, в котором указано, что стороны договорились заключить договор аренды нежилых помещений NN 17-20 общей площадью 110,5 кв.м по адресу: г. Ярославль, пр-т Ленина, 46 на условиях, предложенных Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля.

03.04.2009 Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества (л.д. 11-12). По условиям данного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящую из нежилых помещений N N 17-20), общей площадью 110, 5 кв.м., расположенное по адресу: г. Ярославль, проспект Ленина, д. 46, для использования под склад (пункт 1.1). Срок договора устанавливается с 01.01.2009 по 30.12.2009 (пункт 7.1). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок (пункт 7.3). Дополнительным соглашением от 22.11.2011 (л.д. 18-19) стороны уточнили предмет аренды недвижимого имущества - часть здания, состоящая из нежилого подвального помещения общей площадью 101,2 кв.м, номера на поэтажном плане 17-20, 30, 31, расположенного по адресу: г. Ярославль, пр-т Ленина, 46 (далее - спорный объект недвижимости).

12.12.2013 Комитет получил заявление Общества о реализации преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимости (л.д. 8).

20.01.2014 Комитет направил в адрес заявителя письмо (л.д. 9), в котором отказал Обществу в реализации преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимости в связи с тем, что пункт 7.3 договора аренды от 03.04.2009 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются недействительным, поскольку противоречит части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон о защите конкуренции); срок договора аренды от 03.04.2009 истек 30.12.2009 (далее - решение об отказе от 20.01.2014).

Не согласившись с решением об отказе от 20.01.2014, заявитель обратился в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования в части признания недействительным решения Комитета и возложения на ответчиков обязанности совершить действия, направленные на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого ООО ПКФ "СПИК" недвижимого имущества, суд первой инстанции исходил из того, что нарушение арендодателем процедуры заключения договора аренды на новый срок само по себе не может лишать арендатора преимущественного права приобретения данного имущества; заявитель преимущественным правом на заключение договора аренды обладал, имуществом пользуется до настоящего времени, арендную плату вносит своевременно, арендодатель каких-либо мер по изъятию спорного имущества не принимал, считая ООО ПКФ "СПИК" надлежащим арендатором. В удовлетворении остальной части заявленных требований суд отказал.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции счел апелляционную жалобу обоснованной, а решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части удовлетворения заявленных требований исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Из статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон о приватизации) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Названные особенности установлены Федеральным законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона (пункт 1); отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (пункт 2); арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона (пункт 4).

Согласно частям 2, 2.1, 3, 4 статьи 9 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (часть 2). Заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 сентября 2012 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления (часть 2.1). При получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3). В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды недвижимого имущества от 03.04.2009, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов (пункт 3). Торги проводятся в форме аукциона или конкурса (пункт 4).

Статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон о защите конкуренции), введенной Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ, вступившим в законную силу 02.07.2008, определены особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества

В соответствии с частью 1 указанной нормы заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды от 03.04.2009 спорный объект недвижимости находился во владении Общества. Согласно пункту 7.1 договора срок его действия установлен с 01.01.2009 по 30.12.2009. При этом пунктом 7.3 данного договора предусмотрено условие о том, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок.

12.12.2013 Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимости, используемого в соответствии с договором аренды от 03.04.2009.

Между тем, на момент заключения договора аренды от 03.04.2009 действовали специальные требования к договорам, предусматривающим переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, установленные частью 1 статьи 17.1 Федерального закона о защите конкуренции, которые не допускали заключение указанных договоров без проведения процедуры торгов.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение Комитета об отказе в реализации преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества является правомерным и не нарушает права и законные интересы Общества, что в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отказа в удовлетворении требования о признании ненормативного правового акта недействительным.

Ссылки суда первой инстанции на пункты 1-3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 N "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в рассматриваемой ситуации суду апелляционной инстанции представляются ошибочными, поскольку из системного толкования указанных пунктов следует, что содержащиеся в них разъяснения распространяются на договоры, заключенные до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договоров аренды.

С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о наличии у Общества преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимости не соответствует обстоятельствам дела. Несоответствие выводов суда обстоятельствам дела согласно пункту 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения суда в обжалуемой части.

Приведенные в отзыве на жалобу доводы заявителя в поддержку обжалуемого судебного акта судом апелляционной инстанции рассмотрены и признаны подлежащими отклонению, как нарушающие принцип равенства перед законом.

Апелляционная жалоба Комитета по изложенным выше основаниям подлежит удовлетворению, решение суда первой инстанции в части удовлетворения заявленных требований следует отменить.

Расходы по уплате государственной пошлины по делу, понесенные заявителем при обращении в арбитражный суд, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя.

Вопрос об уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в силу положений подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не рассматривался.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля удовлетворить, решение Арбитражного суда Ярославской области от 18.06.2014 по делу N А82-2198/2014 отменить в части удовлетворения заявленных требований.

Принять в данной части новый судебный акт.

В удовлетворении требований о признании недействительным решения комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля от 20.01.2014 N 198 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, об обязании комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля совершить действия, направленные на приобретение арендуемого обществом с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "СПИК" недвижимого имущества в соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

Г.Г. Буторина

Судьи

Г.Г. Ившина Л.И. Черных