Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2014 г. N 07АП-7854/14

г. Томск

17 сентября 2014 г.

Дело N А03-4496/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2014 года.

Седьмой Арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Усаниной Н.А.

судей: Журавлевой В.А., Марченко Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мавлюкеевой А.М. без использования средств аудиозаписи

от лиц, участвующих в деле: без участия

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Главного управления имущественных отношений Алтайского края

на решение Арбитражного суда Алтайского края

от 27 июня 2014 года по делу N А03-4496/2014 (судья Бояркова Т.В.)

по иску Главного управления имущественных отношений Алтайского края

(ОГРН 1022200918373, ИНН 2221017172), г. Барнаул

к обществу с ограниченной ответственностью "Центр Инвестиций в Недвижимость" (ОГРН 1062224071469, ИНН2224108325), г. Барнаул

о расторжении договора аренды от 30.12.2011 N 3079-з и обязании возвратить по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Взлетная, 65, с кадастровым номером 22:63:030317:56, площадью 4959 кв.м., свободным от движимых и недвижимых вещей и иного имущества

УСТАНОВИЛ:

Главное управление имущественных отношений Алтайского края (далее- Главалтайимущество, истец) обратилось в арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Центр Инвестиций в Недвижимость" (далее- ООО "Центр Инвестиций в Недвижимость", Общество, ответчик) о взыскании 465 776, 21 руб., из них 443 337, 95 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.12.2013; 22 438, 26 руб. пени за период с 02.10.2012 по 17.02.2014, расторжении договора аренды N 3079-з от 30.12.2011 и обязании возвратить по акту приема-передача земельный участок, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Взлетная, 65, с кадастровым номером 22:63:030317:56, площадью 4959 кв.м., свободным от движимых и недвижимых вещей и иного имущества.

Определением от 29.05.2014 г. арбитражный суд принял отказ истца от иска в части требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени в размере 465 776, 21 руб.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 27.06.2014 г. производство по делу в части взыскания основного долга и пени прекращено, в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды от 30.12.2011 года N 3079-з отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка, Главалтайимущество в поданной в Седьмой арбитражный апелляционный суд апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит решение суда в указанной части отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 30.12.2011 г. N 3079-з.

ООО "Центр Инвестиций в Недвижимость" отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не представило.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле по имеющимся доказательствам.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статьи 266, части 5 статьи 268 АПК РФ, в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Алтайского края не подлежащим отмене.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела 30.12.2011 г., между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и ООО "Центр Инвестиций в Недвижимость" (арендатор) на срок 3 года заключен договор аренды земельного участка N 3079-з (далее по тексту - договор), зарегистрированный в установленном законом порядке 22.02.2012, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, с кадастровым номером 22:63:030317:56, общей площадью 4959 кв.м. для строительства гаражей боксового типа.

В соответствии с пунктом 6.3. договора, если Арендатор по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату более двух раз подряд, по требованию Арендодателя договор аренды, может быть расторгнут судом.

Истец в обоснование заявленных требований о расторжении договора аренды ссылается на нарушение ответчиком сроков внесения платежей в 2013 г. в полном объеме более двух раз подряд по истечению срока установленного договором аренды.

Из представленного истцом свода начислений и платежей по договору аренды, следует, что ответчик производил оплату арендных платежей не в полном объеме.

В связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды.

Задолженность была оплачена 24.04.2014 г., после обращения истца с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, суд пришел к выводу, что нарушения, на которых основаны требования истца, не являются существенными, не носят неустранимого характера и не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора; факт нарушения условий договора не служит основанием для его расторжения.

Суд апелляционной инстанции считает выводы судов правомерными исходя из следующего.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

По пункту 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок и сроки внесения которой определяются договором (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено общее правило о расторжении договоров в судебном порядке, согласно которому по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случая, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11) разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

То есть, законодательством установлена специальная защита интересов арендатора при расторжении долгосрочного договора аренды земельного участка, поскольку арендатор по такому договору при его заключении был вправе рассчитывать на заранее определенный значительный срок использования участка, гарантирующий возможность реализации долгосрочных проектов.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 также указано, что не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Следуя материалам дела, Главалтайимущество направляло Обществу письма от 20.04.2014 г. N 24/5393, от 10.02.2014 г. с предупреждением о необходимости погасить возникшую задолженность в течение 10 дней с момента получения уведомления, а также предложение расторгнуть договор от 30.12.2011 N 3079-з аренды земельного участка.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что нарушение условий договора аренды по оплате арендной платы, несмотря на направление претензий, не может служить достаточным основанием для его расторжения в отсутствие каких-либо обстоятельств, позволяющих квалифицировать нарушение обязательств ответчиком как существенные, учитывая что на момент рассмотрения дела и вынесения решения задолженность по арендной плате и пени ответчиком погашена в полном объеме, суд первой инстанции правомерно отказал Главалтайимущество в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды.

Ссылка Главалтайимущество на то, что допущенное арендатором нарушение порядка внесения арендных платежей является существенным и достаточным для досрочного расторжения договора аренды (неоднократное неисполнение обязанности по внесению арендных платежей, что свидетельствует о пренебрежительном отношении ответчика к соблюдению условий договора), право арендодателя на предъявление иска о расторжении договора в разумный срок даже после уплаты долга в соответствие пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в данном случае не может быть принята во внимание, поскольку разъяснения, содержащиеся в указанном пункте, касаются права арендодателя предъявить в разумный срок иск о расторжении договора после уплаты долга, а не безусловной обязанности суда удовлетворять такие исковые требования.

Иное толкование истцом положений действующего законодательства, не свидетельствует о неправильном применении судом норм права.

Оценка требований и возражений сторон, представленных доказательств осуществлена судом с учетом положений статей 65, 71 АПК РФ исходя из принципа состязательности.

Нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права по делу не допущено.

Оснований для отмены обжалуемого судебного акта, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции по исследованным материалам дела, не установлено.

Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 27 июня 2014 года по делу N А03-4496/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Н.А.Усанина

Судьи

В.А. Журавлева Н.В. Марченко