Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2014 г. N 15АП-14005/14

город Ростов-на-Дону

22 сентября 2014 г.

дело N А32-42429/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 сентября 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Чотчаева Б.Т.

судей Величко М.Г., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарь судебного заседания Мелконян Р.А.

при участии:

от истца: представитель Марункевич Э.Н., доверенность от 26.03.2014

от ответчика: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кубань Газ Сервис"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 19.06.2014 по делу N А32-42429/2013

по иску Департамента имущественных отношений Краснодарского края

к обществу с ограниченной ответственностью "Кубань Газ Сервис"

о расторжении договора аренды земельного участка,

принятое в составе судьи Данько М.М.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кубань Газ Сервис" (далее - ООО "Кубань Газ Сервис", ответчик) о расторжении договора от 12.02.2008 N 0000001859 аренды земельного участка площадью 6510 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0304059:0280, расположенного по улице им. Суворова, 151/1 в Центральном внутригородском округе города Краснодара, заключенного между департаментом и ООО "Кубань Газ Сервис", указав в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права аренды ООО "Кубань Газ Сервис" по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 12.02.2008 N0000001859.

Решением от 19.06.2014 исковые требования департамента удовлетворены в полном объеме. Распределены судебные расходы.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик приводит доводы о том, что выводы суда, изложенные в решении о неиспользовании участка по целевому назначению, о том, что работы по строительству и берегоукреплению не ведутся, участок не огорожен, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Земельный участок используется ответчиком в строгом соответствии с разрешенным видом использования - для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением. Факт наличия на земельном участке 83 гаражей подтверждается Топографической съемкой земельного участка, сделанной в 2005 году. Градостроительное обоснование от 21.09.2005 содержит сведения о наличии 13 арендаторов с указанием правовых оснований предоставления им земельных участков под размещение гаражей. Однако данные сведения, по мнению заявителя жалобы, не свидетельствуют об отсутствии на земельном участке прочих арендаторов, а также самовольно возведенных гаражей. Суд не дал оценку тому обстоятельству, что наличие арендных отношений между департаментом и владельцами гаражей лишило возможности ответчика решить вопрос по освобождению предоставленного в аренду земельного участка в судебном порядке. Ответчик считает, что выводы суда о том, что земельный участок был предоставлен в аренду и не использовался "Арендатором" более пяти лет не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Вид разрешенного использования земельного участка был изменен 11.03.2011 (Дополнительное соглашение к договору от 11.03.2011 года). Предложение о расторжении договора в связи с не освоением земельного участка направлено "Арендатору" 22.02.2013 - менее чем через 2 года. Общество не согласно с выводом суда первой инстанции о том, что истцом соблюден порядок расторжения договора.

В судебное заседание ответчик, надлежащим образом извещенный о дате и времени судебного заседания, явку представителя не обеспечил.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве, выслушав объяснения представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, распоряжением главы администрации Краснодарского края от 07.02.2008 N 60-р принято решение о предоставлении ООО "Кубань Газ Сервис" в аренду сроком на 49 лет земельного участка площадью 6510 кв. м с кадастровым номером 23:43:0304059:0280, имеющего адрес: ул. им. Суворова, 151/1 в Центральном внутригородском округе города Краснодара, для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением.

Департаментом края и ООО "Кубань Газ Сервис" 12.02.2008 подписан договор N 0000001859 аренды этого участка. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 02.04.2008, номер регистрации 23-23-01/142/2008-152.

Дополнительным соглашением от 11.03.2011 изменен вид разрешенного использования арендуемого участка на "для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением". Дополнительное соглашение также прошло государственную регистрацию 20.05.2011.

Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п. 1.1 договора (п. 4.1.6, п. 10.2 договора), содержать в должном санитарном порядке и чистоте участок и прилегающую территорию (п. 4.1.7 договора).

Согласно акту обследования N 919 от 27.08.2012, изготовленному ПСУ КК "Кубаньземконтроль", участок по целевому назначению не используется, работы по строительству и берегоукреплению не ведутся. На участке расположены металлические гаражи граждан и многолетние насаждения (деревья), берег набережной зарос камышом, участок не огорожен.

Департаментом 21.10.2013 в адрес ответчика было направлено уведомление N 52-16862/13-43.11, которым арендатору предложено начать использование участка в соответствии с условиями договора в срок до 11.11.2013. Обращение получено адресатом 25.10.2013, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления, копия которого представлена в дело.

Арендодателем арендатору направлено письмо от 04.12.2013 N 52-19106/13-43.11 с предложением о расторжении договора аренды, которое было оставлено без удовлетворения.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, департамент обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, проанализировав доказательства по делу в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, руководствуясь следующим.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя, договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ в качестве основания прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя определено неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора по основанию его нарушения арендатором обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Учитывая, что 21.10.2013 департаментом было направлено уведомление N 52-16862/13-43.11, которым арендатору предложено начать использование участка в соответствии с условиями договора в срок до 11.11.2013, а также письмо от 04.12.2013 N 52-19106/13-43.11 с предложением о расторжении договора аренды, суд пришел к верному выводу о соблюдении истцом установленного законом порядка расторжения договора.

Судом установлено, что на дату заключения договора на земельном участке были расположены металлические гаражи физических лиц, котельная и насосная, обслуживающие жилые дома по ул. Суворова.

Довод арендатора о том, что удаление с земельного участка гаражей в количестве 83 шт. требовало значительного времени, рассмотрен судом и отклонен, поскольку градостроительным обоснованием, выданным ООО "Кубаньгазсервис", подтверждено наличие гаражей 13 физических лиц с указанием их фамилий и инициалов. Кроме того, арендатор не представил суду доказательства включения в проектную документацию автостоянки, а также заключения с собственниками гаражей договоров, предусматривающих компенсацию потерь от их сноса предоставлением мест на подземной стоянке. Ответчиком суду также не представлена проектная документация в этой части, а также доказательства ее изготовления на весь объем строительства.

Переписка сторон, касающаяся предоставления обществу земельного участка в аренду, подтверждает, что арендатор до заключения договора был поставлен в известность о наличии на участке имущества третьих лиц, согласился с таким состоянием земельного участка и принял его в аренду в существующем виде.

В пункте 1.2. договора стороны указали, что физическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка.

С учетом того, что требование закона и судебной практики о начале освоения арендуемого земельного участка, предоставленного для строительства, в течение 3-х лет является общеизвестным в силу доступности закона, общество, подписав договора аренды с наличием на участке объектов третьих лиц, приняло на себя риск досрочного расторжения договора по этому основанию.

Такой риск, как верно указал суд первой инстанции, подпадает под определение предпринимательской деятельности, которое дал законодатель в абзаце 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Освоение участка в виде возведения на нем объекта строительства включает в себя не только собственно строительство, но и иные, подготовительные работы, как-то: разработку проектной документации, согласование объекта строительства и его частей (коммуникаций, их подключения к городским сетям) с соответствующими службами, получение разрешения на строительство и иного.

В качестве доказательств начала освоения участка ответчиком представлены:

- договор подряда N 15/П от 25.01.2013, подписанный с ООО "САГАРМАТХА ТРАС" на выполнение инженерно-геологических изысканий;

- договор N 07-13 от 25.01.2013, подписанный ООО "САГАРМАТХА ТРАС" с ООО "Искатель-2" на выполнение этих же работ;

- договор энергоснабжения N 70623 без даты, подписанный с ОАО "НЭСК" на продажу электрической энергии;

- договор с МУП "Институт Горкадастрпроект" от 19.11.2012 на выполнение работ по нанесению на топографический план охранных зон инженерных коммуникаций;

- договор с МУП "Институт Горкадастрпроект" от 19.07.2013 на выполнение работ по изготовлению чертежа допустимого размещения объекта капитального строительства;

- договор с МУП "Институт Горкадастрпроект" от 29.07.2013 на выполнение работ по обновлению инженерно-топографического плана застроенной территории.

Доказательства исполнения договора подряда N 15/П от 25.01.2013, подписанного с ООО "САГАРМАТХА ТРАС" на выполнение инженерно-геологические изыскания, ответчик суду не представил.

Подписание остальных договоров в отсутствие доказательств заключения договора на изготовление проектной документации на строительство, получения согласования подключения объекта строительства к городским сетям, получения разрешения на строительство, за период более пяти лет с даты заключения договора и до даты объявления решения по настоящему делу, является несущественным объемом работ по исполнению условий договора аренды земельного участка в части его использования по целевому назначению и свидетельствует о неосвоении арендатором полученного в аренду земельного участка.

Неосвоение ответчиком участка сроком более пяти лет является существенным нарушением условий заключенного договора аренды, в связи с чем суд пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истца о расторжении договора.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2014 по делу N А32-42429/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

М.Г. Величко Н.В. Ковалева