Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2014 г. N 18АП-9624/14

г. Челябинск

22 сентября 2014 г.

Дело N А07-352/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Максименковой К.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инженерная фирма "Копи-центр" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.06.2014 по делу N А07-352/2014 (судья Журавлева М.В.).

В заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью "Инженерная фирма "Копи-центр" - Луконин А.А. (генеральный директор, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц).

Общество с ограниченной ответственностью "Инженерная фирма "Копи-центр" (далее - Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик):

1. об обязании Управления заключить с Обществом договор купли-продажи нежилых помещений первого этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, Бульвар Славы, д. 5, общей площадью 196,9 кв. м, (номера помещений: 1, 2, 2а, 5, 5а, 6, 6а, 6б, 6в, 7, 14, 17, 18, 19) в редакции Общества (покупателя);

2. пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 15.11.2013 изложить в следующей редакции: "Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 6 593 220 руб. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается отчётом от 22.10.2013 N 523/10-2013, составленным ООО Центр независимых экспертиз "Суд-Информ", за вычетом налога на добавленную стоимость в размере 1 186 780 руб.";

3. пункт 3.1.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 15.11.2013 исключить;

4. пункт 3.1.2 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 15.11.2013 изложить в следующей редакции: "Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта с рассрочкой платежа до 28.11.2016 путём перечисления денежных средств на счёт продавца по реквизитам, указанным в статье 12 настоящего договора, ежемесячно не позднее 28 числа в течение 3 лет равными платежами в размере 183 145 руб. согласно графику платежей (приложение к настоящему договору)";

5. пункт 6.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 15.11.2013 изложить в следующей редакции: "Государственная регистрация права собственности покупателя на объект производится не позднее чем через 30 календарных дней после заключения настоящего договора.";

6. пункт 6.3 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 15.11.2013 исключить;

7. пункт 8.3 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 15.11.2013 исключить (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 1, л. д. 78-80).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Центр независимых экспертиз "Суд-Информ" (далее - ООО ЦНЗ "Суд-Информ", третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 05.06.2014 (резолютивная часть объявлена 29.05.2014) исковые требования Общества удовлетворены частично: суд обязал Управление заключить с Обществом договор купли-продажи нежилых помещений первого этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, Бульвар Славы, д. 5, общей площадью 196,9 кв. м, (номера помещений: 1, 2, 2а, 5, 5а, 6, 6а, 6б, 6в, 7, 14, 17, 18, 19) в следующей редакции:

пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 15.11.2013: "Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 6 593 220 руб.

Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается отчётом от 22.10.2013 N 523/10-2013, составленным ООО Центр независимых экспертиз "Суд-Информ", за вычетом налога на добавленную стоимость в размере 1 186 780 руб.".

В удовлетворении остальной части требований отказано (т. 2, л. д. 12-26).

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Общество (далее также - податель жалобы) просит решение отменить в части отказа в удовлетворении заявленных требований (т. 2, л. д. 30-32).

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на нарушение судом норм материального права. Так, податель жалобы отмечает, что определение порядка оплаты имущества в течение установленного срока рассрочки является исключительным правом покупателя, график платежей не может устанавливаться нормативно, а должен определяться сторонами при заключении договора купли-продажи.

Ответчик и третье лицо отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились. С учётом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в обжалуемой истцом части.

Как следует из материалов дела, на основании договоров от 26.12.2007 N 5678.1, от 19.02.2009 N 5678.2, от 21.05.2010 N 5678.3 Общество является арендатором объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, Бульвар Славы, д. 5, общей площадью 196,9 кв. м (номера помещений: 1, 2, 2а, 5, 5а, 6, 6а, 6б, 6в, 7, 14, 17, 18, 19).

Указанные помещения принадлежат на праве собственности муниципальному образованию городской округ город Уфа Республики Башкортостан, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.07.2013 серии 04АД N 544461 (т. 1. л. д. 68).

08 ноября 2013 года постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 5643 утверждены условия приватизации объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, Бульвар Славы, д. 5 (т. 1, л. д. 18).

15 ноября 2013 года Управление направило Обществу письмо N УС-4129 с предложением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с приложением указанного постановления от 08.11.2013 N 5643 и проекта договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2013.

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора покупатель оплачивает продавцу стоимость объекта в размере 7 780 000 руб. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается отчётом от 22.10.2013 N 523/10-2013, выполненным ООО ЦНЗ "Суд-Информ".

В силу пункта 3.1 проекта договора оплата объекта осуществляется в рассрочку на основании письменного заявления покупателя.

На основании пункта 3.1.1 проекта договора покупатель уплачивает продавцу первоначальный платёж в размере 10 %, что составляет 778 000 руб., перечисляется на счёт по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днём исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счёт продавца.

В соответствии с пунктом 3.1.2 проекта договора последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение трех лет равными взносами согласно графику платежей (приложение к договору).

В силу пункта 6.1 проекта договора государственная регистрация договора производится покупателем после оплаты первого платежа за объект.

Согласно пункту 6.3 проекта договора государственная регистрация перехода права собственности на объект производится после оплаты покупателем первого платежа в порядке, установленном пунктом 3.1.1, в срок, не позднее чем 30 дней после подписания уполномоченными представителями сторон и заверения печатями продавца и покупателя акта приема-передачи объекта.

В соответствии с пунктом 8.3 договора в случае нарушения покупателем срока оплаты платежа, указанного в пункте 3.1.1 договора, продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор.

10 декабря 2013 года Обществом в адрес Управления направлено письмо с согласием на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества рыночной стоимостью 6 593 220 руб., определённой независимым оценщиком ООО ЦНЗ "Суд-Информ" согласно отчёту об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 22.10.2013 N 523/10-2013, за вычетом налога на добавленную стоимость с приложением протокола разногласий к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 15.11.2013 (т. 1, л. д. 29-34).

17 декабря 2013 года Управление письмом N 13344-УС отклонило протокол разногласий (т. 1, л. д. 35-36).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с названными выше исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части, касающейся определения порядка рассрочки платежей, арбитражный суд первой инстанции указал, что из статьи 5 Федерального законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) не следует запрет на установление единовременного первоначального платежа в размере 10 % от выкупной стоимости имущества.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

Наличие у Общества преимущественного права на выкуп поименованного в договоре арендуемого имущества подтверждено материалами дела и сторонами не оспаривается.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Ввиду наличия у истца преимущественного права выкупа указанного помещения для направившего оферту Управления заключение договора в силу статей 3, 9 Закона N 159-ФЗ является обязательным.

Так как стороны не достигли соглашения относительно спорных пунктов договора, возникшие разногласия правомерно были переданы истцом на рассмотрение суда.

Как установлено материалами дела, наряду с иными разногласиями истец просит исключить из условий договора пункт 3.1.1, согласно которому покупатель уплачивает продавцу первоначальный платёж в размере 10 %, что составляет 778 000 руб., перечисляется на счёт по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днём исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счёт продавца.

Иные спорные пункты договора, в удовлетворении исковых требований по которым истцу судом отказано, также связаны с изложенным пунктом договора.

Основания для удовлетворения исковых требований Общества в данной части отсутствуют в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

В силу части 2 указанной статьи право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 N 2468/10 сформирована правовая позиция по вопросу о порядке внесения платежей за выкупаемое имущество. Как разъяснено в указанном постановлении, поскольку части 1, 2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не содержат положений о порядке внесения платежей при выборе субъектом малого и среднего предпринимательства такого порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества, как рассрочка, в этом случае подлежат применению пункты 3, 7 статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которым порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, касающийся внесения платежей, устанавливается органами местного самоуправления.

При этом в данном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указано на обязательность содержащегося в нем толкования правовых норм при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

В соответствии с правовой позицией, приведенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 131-О-О, при заключении договоров о продаже субъектам малого и среднего предпринимательства муниципального имущества, муниципальные образования, выступающие в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с другими участниками гражданского оборота (пункт 1 статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации), вправе действовать своей волей в своем интересе, поскольку это право не ограничено основанным на Конституции Российской Федерации федеральным законом. Вместе с тем, определяя условия этих договоров, включая порядок оплаты приватизируемого имущества, органы местного самоуправления не должны включать в них требования, которые для субъектов малого и среднего предпринимательства фактически означали бы невозможность реализации установленного законом права на приобретение арендуемых ими объектов недвижимости путем выкупа.

За разрешением возникающих в таких случаях разногласий (в том числе относительно размера первоначального платежа - если предполагается оплата в рассрочку) стороны вправе обратиться в арбитражный суд, который давая оценку предложению о размере первоначального платежа по договору купли-продажи, арбитражный суд на основе имеющихся в деле доказательств может разрешить вопрос о соблюдении сторонами общего запрета злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), в частности - исходя из того, что государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его осуществления, гарантируя при передаче имущества в собственность субъектов частного права соблюдение конституционных принципов и норм (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 03.11.1998 N 25-П), - установить, позволяют ли предложенные муниципальным образованием условия субъекту малого или среднего предпринимательства воспользоваться правом на рассрочку оплаты приобретаемого им имущества и тем самым реализовать свое право на приватизацию.

Обстоятельства настоящего дела свидетельствуют о том, что условие о размере первоначального платежа в размере 10 % от стоимости имущества, который подлежит перечислению покупателем в течение 10 рабочих дней со дня заключения договора, включено в договор Управлением на основании типовой формы договора купли-продажи с рассрочкой платежа, утвержденной решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 25.12.2008 N 11/21, что исключает оценку таких действий в качестве злоупотребления правом.

Доказательства того, что в результате включения такого условия истец поставлен в худшее по сравнению с другими субъектами положение либо лишен возможности реализации права на приватизацию нежилого помещения, суду не представлены.

При таких обстоятельствах анализируемое условие пункта 3.1.1 соответствует балансу интересов сторон.

Оснований для исключения из договора условий, предусмотренных пунктами 6.1, 6.3 и 8.3, также, соответственно, не усматривается.

Так, пунктами 6.1 и 6.3 урегулирован срок осуществления государственной регистрации перехода права собственности, осуществляемой после внесения первого платежа, установленного пунктом 3.1.1 договора. Пункт 8.3 определяет право продавца на расторжение договора в одностороннем порядке в случае нарушения срока оплаты платежа, установленного пунктом 3.1.1 договора, в порядке, установленном действующим законодательством.

Поскольку положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сроки осуществления государственной регистрации права собственности (перехода права) не установлены, а пункт 2 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает определение договором случаев расторжения договора по требованию одной из сторон, арбитражный суд не вправе устанавливать условия рассматриваемого соглашения, которые не предписаны законом или иными правовыми актами и возможны только по соглашению сторон.

Таким образом, спорные условия являются типовыми, а истец не представил доказательства того, что оспариваемые им договорные условия нарушают баланс интересов сторон договора и исполнение этих условий является крайне невыгодным для него в виде тех или иных последствий.

На основании изложенного доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании норм материального права.

Следовательно, арбитражный суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования Общества частично.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на Общество.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.06.2014 по делу N А07-352/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инженерная фирма "Копи-центр" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

М.И. Карпачева Л.А. Суспицина