Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2014 г. N 15АП-6809/14

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 января 2015 г. N Ф08-9441/14 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

30 сентября 2014 г.

дело N А32-35809/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильенко А.О.,

при участии:

от истца - представителя Исаева М.Р. по доверенности N 52-12615/13-43.17 от 30.07.2013;

от ответчика - представителя Лагновой З.Р. по доверенности N б/н от 09.01.2014;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПИНО"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2014 по делу N А32-35809/2013

по иску Департамента имущественных отношений Краснодарского края

к обществу с ограниченной ответственностью "ПИНО"

о расторжении договора аренды,

принятое судьей Гречко О.А.,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился к ответчику с требованиями: расторгнуть договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 28.03.2007 N 000001763 земельного участка площадью 2730 кв. м с кадастровым номером 23:43:0207053:13, заключенный между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО "ПИНО", указав в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права аренды ООО "ПИНО" по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 28.03.2004 N 0000001763.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.2.2014 исковые требования удовлетворены частично. Суд решил расторгнуть договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 28 марта 2007 года N 0000001763, заключенный между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО "ПИНО", в остальной части иска отказано.

Ответчик обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил отменить решение в части удовлетворения исковых требований истца, принять по делу новый судебный акт. Доводы апелляционной жалобы основаны на том, что ответчиком представлено достаточно доказательств, свидетельствующих в пользу вывода об отсутствии с его стороны существенных нарушений договора аренды. Освоение предусматривает геодезические или топографические работы, разработку проекта строительства и иные подобные мероприятия. Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. (Градостроительный кодекс РФ, ст.48 п.2). Процесс освоения земель и строительства является трудоемким и требующим значительных финансовых затрат, подготовительных мероприятий.

18.09.2009 между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "ПИНО" заключено долгосрочное соглашение о намерениях, предметом которого является сотрудничество по реализации инвестиционного проекта "Строительство офисного центра "ПИНО" по улице Кубанской Набережной в Западном внутригородском округе города Краснодара" стоимостью 1 250 000 000 рублей.

Согласно п.2.2.5 соглашения ответчик обязан предоставлять ежеквартальные отчеты о реализации названного соглашения. Данное обязательство ответчик выполняет до настоящего времени, что подтверждается сопроводительными письмами и прилагаемыми к ним отчетами о реализации проекта. Однако перечисленным обстоятельствам и доказательствам суд не дал никакой оценки.

В настоящее время ответчик продолжает освоение участка, оформляет необходимые для начала строительства документы; в связи с получением отрицательного заключения экспертизы проектной документации N 23-6-4-0356-10 ответчик с целью устранения замечаний, содержащихся в названном заключении, проводит активную работу по корректировке проектной документации для последующей передачи ее на повторную государственную экспертизу с целью получения положительного заключения и, как следствие, получения разрешения на строительство.

Кроме того, заключенные ранее договоры на подключение к коммунальным сетям, а также полученные технические условия на присоединение (подключение) коммунальных сетей были продлены.

27.12.2009 ответчиком получены технические условия на присоединение УП N ИД-1-23-09, а также на водоснабжение и водоотведение N ТУ N ИД-4-29-09, выданные ООО "Краснодар Водоканал". Согласно письму последнего от 28.12.2011 срок подключения объекта "17-эт. Офисный центр "ПИНО" перенесен на 1 квартал 2013 года.

Дополнительным соглашением от 28.12.2011 к договору "О подключении к сетям водоснабжения и водоотведения" N 54-П от 06.03.2009 изменены сроки осуществления мероприятий и подключения объекта до 31.03.2013.

Поскольку последние документы для освоения участка и начала строительства получены ответчиком в 2013 году, т.е. освоение участка продолжается и до настоящего времени, то предусмотренный Земельным кодексом РФ трехгодичный срок до настоящего времени не наступил.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения главы администрации Краснодарского края от 26.03.2007 N 276р "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "ПИНО" земельного участка для строительства и эксплуатации здания дегустационного зала и торгово-офисного центра в городе Краснодаре" между департаментом имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) и ООО "ПИНО" (далее - общество) заключен договор N 0000001039 (в настоящее время - N 0000001763) аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 28.03.2007 с кадастровым номером 23:46:0207053:13 площадью 2730 кв. м.

Договор заключен на 49 лет, до 26 марта 2056 года, зарегистрирован в установленном законом порядке.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, департамент обратился с иском в арбитражный суд.

Судом первой инстанции в процессе рассмотрения исковых требований установлено следующее.

Как следует из Актов обследования земельного участка от 06.09.2013, 03.08.12, 08.09.2011, составленных ГКУ КК "Кубаньземконтроль" строительство на земельном участке не ведется, земельный участок не огорожен, не используется.

В нарушение обязательств по заключенному между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) договору аренды от 28.03.2007 N 0000001763 арендатор своевременно не приступил к использованию являющегося объектом аренды земельного участка, а именно, в трехлетний срок освоения с 2007 по 2010 года не только не обеспечил строительство здания дегустационного зала и торгово-офисного центра и не сдал объект в эксплуатацию, но и не обеспечил разработку исходно-разрешительной документации, не получил разрешение на строительство.

12.09.13 и 20.09.13 истцом были направлены в адрес ответчика уведомления о необходимости надлежащего исполнения обязательств по использованию земельного участка в соответствии с целями аренды. 09.10.2013 в адрес арендатора направлено предложение о расторжении договора аренды. Все требования обществом получены, что подтверждается уведомлениями отделения связи.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

При отсутствии возражений, апелляционный суд проверил законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части в порядке части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, не использование земельного участка, предназначенного для строительства в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, является основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По условиям договора аренды N 0000001763 от 28.03.2007 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п. 1.1 договора для строительства и эксплуатации и эксплуатации здания дегустационного зала и торгово-офисного центра (п. 4.1.6 договора).

Условиями. договора аренды земельного участка (п.3.2.4) предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в п. 1.1 договора, использовании участка способами, ухудшающими его качественные характеристики.

Ответчиком в дело было представлено отрицательное заключение государственной экспертизы от 11.10.2010 N 23-6-4-0356-10 ГАУ КК "Краснодаркрайгосэкспертиза", согласно которому проектная документация "Офисный центр ООО "Пино" на земельном участке по улице Кубанской набережной (вблизи жилого дома N232) в Западном внутригородском округе города Краснодара" не соответствует требованиям нормативной технической документации и результатам инженерных изысканий, результаты инженерных изысканий не соответствуют требованиям нормативных технических документов. Судом первой инстанции было верно установлено, что доводы ответчика о том, что предпринимаемые меры ответчиком к исправлению проектной документации, не являются основанием для отказа в иске в части требований о расторжении договора аренды, поскольку заключение о несоответствии проекта нормативной технической документации утверждено 11.06.2010, до настоящего времени замечания к проекту не исправлены. Разрешение на строительство не получено.

Как следует из отзыва истца, спорный земельный участок расположен в районе города Краснодара с развитой инфраструктурой (транспорт, электричество, газ, телекоммуникационные сети), состояние земельного участка позволяет производить на нем строительство без производства работ по его освоению, приведению в надлежащее состояние.

Арендатором не было представлено доказательств тому, что он был лишен возможности освоить являющийся объектом аренды земельный участок в установленный срок по основаниям, за которые в силу закона или договора он не отвечает.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, соглашение о намерениях от 12.09.2009 не снимает с арендатора обязательств по освоению земельного участка в разумные сроки, не превышающие трех лет. В то же время, с момента заключения договора аренды прошло более 7 лет, что превышает все возможные разумные сроки, необходимые для обеспечения строительства объекта и использования земельного участка по его прямому назначению. Отрицательное заключение на проект было получено ответчиком в 2010 году, представленные апелляционному суду дополнения к проекту оцениваются судом критически, поскольку их объем и манера исполнения свидетельствует о том, что они не могли выполняться на протяжении 4 лет. Кроме того, в отношении этих исправлений (дополнений) положительное заключение экспертизы отсутствует. Из пояснений ответчика следует, что после 2011 года никаких действий по подготовке к основанию земельного участка им не выполнялось - в 2012 и 2013 году он только представлял отчеты, не обоснованные документально.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Кодекса, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, и понесенные по ней судебные расходы распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2014 по делу N А32-35809/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

М.В. Ильина О.Х. Тимченко