Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2014 г. N 05АП-11615/14

г. Владивосток

30 сентября 2014 г.

Дело N А51-12849/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 25 сентября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 сентября 2014 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей А.В. Ветошкевич, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.А. Шабановой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КОС", апелляционное производство N 05АП-11615/2014 на решение от 16.07.2014 судьи А.К. Калягина по делу N А51-12849/2014 Арбитражного суда Приморского края по иску общества с ограниченной ответственностью "КОС" (ИНН 2536124065, ОГРН 1022501292274) к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (ИНН 2536123449, ОГРН 1022501294551) третьи лица: Управления муниципальной собственности г. Владивостока, об изменении условий договора,

при участии:

от истца: Алехин В.Ф. по доверенности от 26.09.2013 сроком действия на 1 год, паспорт;

от третьего лица: Фрейдун В.А. по доверенности от 19.12.2013 сроком действия до 31.12.2014, служебное удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "КОС" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (далее - ответчик, МКУ "АПМЗН") об изменении условий заключенного истцом и Управлением муниципальной собственности г. Владивостока договора купли-продажи объектов недвижимости N 76-КП (с субъектами малого и среднего предпринимательства) от 27.10.2010 путем изложения пункта 1.2 договора от 27.10.2010 в следующей редакции: "Недвижимое имущество представляет собой нежилое помещение, общей площадью 25,30 (двадцать пять целых три десятых) кв.м."; пункта 3.3 договора от 27.10.2010 в следующей редакции: "Общая стоимость Объекта составляет 759 000 (семьсот пятьдесят девять тысяч) рублей 00 копеек, в том числе НДС (18%)"; пункта 3.4 договора от 27.10.2010 в следующей редакции: "Общая стоимость Объекта без учета НДС составляет 643 220 (шестьсот сорок три тысячи двести двадцать) рублей 34 (сорок четыре) копейки"; пункта 3.6 договора от 27.10.2010 в следующей редакции: "Оставшаяся сумма в размере 632 033 (шестьсот тридцать две тысячи тридцать три) рубля 90 копеек"; а также об изменении условий Приложения N 1 от 27.10.2010 (График платежей), к договору от 27.10.2010 в столбце ИТОГО БЕЗ НДС путем изменения суммы ИТОГО с 714161 рублей 68 копеек на 686195 рублей 58 копеек, проведении соответствующего перерасчета, в том числе платежей по уплате процентов.

Арбитражный суд Приморского края, руководствуясь статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - третье лицо, управление).

В судебном заседании суда первой инстанции истец уточнил заявленные требования в порядке статьи 49 АПК РФ, просил изменить условия договора купли-продажи объектов недвижимости N 76-КП (с субъектами малого и среднего предпринимательства) от 27.10.2010, изложив в следующей редакции: пункт 1.2. "Недвижимое имущество представляет собой нежилое помещение, общей площадью 25,30 (двадцать пять целых три десятых) кв.м."; пункт 3.3 договора от 27.10.2010 "Общая стоимость Объекта составляет 759 000 (семьсот пятьдесят девять тысяч) рублей 00 копеек, в том числе НДС (18%)"; пункт 3.4 "Общая стоимость Объекта без учета НДС составляет 643 220 (шестьсот сорок три тысячи двести двадцать) рублей 34 (сорок четыре) копейки"; пункт 3.6 "Оставшаяся сумма в размере 632 033 (шестьсот тридцать две тысячи тридцать три) рубля 90 копеек"; а также просит об изменении условий Приложения N 1 от 27.10.2010 (График платежей), к договору от 27.10.2010 в столбце ИТОГО БЕЗ НДС путем изменения суммы ИТОГО с 714161 рублей 68 копеек на 686195 рублей 58 копеек, проведении соответствующего перерасчета, в том числе платежей по уплате процентов.

Решением от 16.07.2014 в удовлетворении исковых требований общества отказано в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество обжаловало его в апелляционном порядке. В обоснование своей правовой позиции истец указал, что решение суда первой инстанции не содержит полного, мотивированного и ясно изложенного ответа на требования истца и возражения ответчика. Кроме того, поскольку арбитражный суд не связан доводами участвующих в деле лиц о применении правовых норм, на которые они ссылались в своих объяснениях, в связи с чем, по мнению истца, суд первой инстанции должен был признать за обществом право на уменьшение стоимости купленного имущества.

В дополнении к апелляционной жалобе истец пояснил, что суд первой инстанции неправомерно отклонил заявление о том, что В.Ф. Алехин представляет интересы общества не в качестве его директора, а в качестве представителя ООО "Флагман ДВ".

Извещенный о месте и времени судебного заседания надлежащим образом ответчик явку своего представителя не обеспечил, в связи с чем апелляционная жалоба истца рассмотрена судебной коллегией на основании статьи 156 АПК РФ в его отсутствие.

Судебная коллегия в порядке статьи 262 АПК приобщила к материалам дела письменные дополнения общества к апелляционной жалобе, а также письменные возражения Управления.

В судебном заседании представитель истца огласил доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. Представитель третьего лица на доводы апелляционной жалобы возразил, просил решение Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 27.10.2010 между Управлением (продавец) и обществом (покупатель) был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости N 76-КП (с субъектами малого предпринимательства), в соответствии с условиями которого в редакции дополнительного соглашения N 1 от 22.11.2010 продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель оплатить и принять недвижимое имущество - нежилые помещения площадью 26,40 кв.м, в здании (лит. А), номера на поэтажном плане: I, II, этаж: 1, назначение: прочие, существующие ограничения (обременения) права: аренда (арендатор общество, договор аренды N 02-01837-001-Н-АР-3476-00 от 15.04.2004), расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Некрасовская, 38.

Согласно пункту 1.3 договора от 27.10.2010 помещения являются муниципальной собственностью на основании зарегистрированного права (свидетельство о государственной регистрации права серии 25-АА N 431707 от 26.05.2004, регистрационная запись N 25-1/00-74/2004-143 от 26.05.2004).

В пункте 1.5 договора от 27.10.2010 сторонами договора подтверждается выполнение условий статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Согласно разделу 3 договора общая стоимость помещений составила 792 000 рублей, в том числе НДС; общая стоимость без учета НДС - 671 186 рублей 44 копейки.

Первоначальный взнос в размере 11 186 рублей 44 копейки без учета НДС покупатель обязан перечислить не позднее 10 дней с момента подписания настоящего договора (пункт 3.5 договора).

Оставшаяся сумма в размере 660 000 рублей вносится ежемесячно равными платежами по 11 186 рублей ежемесячно в срок до 03.10.2015 в соответствии с графиком платежей (приложение N 1 к договору N 76-КП от 27.10.2010).

Также условиями договора предусмотрена уплата процентов на сумму денежных средств, по оплате которой предусмотрена рассрочка, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Общая сумма процентов, подлежащих уплате, составила 42 975 рублей 24 копейки в соответствии с приложением N 1 к договору N 76-КП от 27.10.2010.

В соответствии с пунктом 3.10 договора платежи должны быть произведены покупателем на единый счет Управления Федерального казначейства по Приморскому краю на лицевой счет получателя. В качестве получателя указано МКУ "АПМЗН".

По акту приема-передачи 27.10.2010 помещения переданы покупателю.

Государственная регистрация перехода права собственности на товар по договору к истцу произведена 13.12.2010, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись N 25-25-01/191/2010-362.

Как следует из представленной в материалах дела выписки из технического паспорта помещения N 2386в/5278 от 01.03.2004, по результатам инвентаризации и обследования в натуре от 02.09.2002 установлено, что помещения, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Некрасовская, 38, литер А, этаж первый, имеются в составе помещения N I, назначение - коридор, площадью 2,7 кв.м, помещение N II, назначение - коридор, площадью 23,7 кв.м, всего площадь 26,4 кв.м.

В соответствии с техническим паспортом нежилого помещения в доме N 38 по ул. Некрасовской, инвентарный номер 05:401:002:000235210:0001:2003 по состоянию на 20.05.2010, помещение с назначением кабинет, номер на поэтажном плане 1, имеет площадь 25,3 кв.м.

В соответствии кадастровым паспортом от 26.05.2010 помещение с инвентарным номером 05:401:002:000235210:0001:20003, по адресу: г. Владивосток, ул. Некрасовская, 38, литера А, номер на поэтажном плане 1, имеет площадь 25,3 кв.м. Согласно примечанию (пункт 1.10 договора) количество помещений и площадь изменились в результате сноса перегородки.

Полагая, что произошли существенные изменения обстоятельств, существовавших при заключении договора, истец, руководствуясь статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), письмом вх. N 331 от 31.01.2014 направил ответчику предложение о внесении спорных изменений в договор в части указания площади передаваемых помещений и их стоимости.

В связи с непоступлением ответа на указанное письмо, истец обратился с иском об изменении условий договора в арбитражный суд.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.

Частью 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Между тем, истец не представил в материалы дела в нарушение статьи 65 АПК РФ доказательств существенного нарушения условий договора, допущенных ответчиком.

Согласно статье 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом в соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств должно произойти после заключения договора.

Однако, общество не доказало наличие предусмотренных законом либо договором оснований для внесения спорных изменений в договор, в том числе доказательства существенного изменения обстоятельств, включая обстоятельство изменения размера площади, произошедшего после подписания, государственной регистрации права собственности истца на основании спорного договора.

Сведения об изменении площади помещения согласно представленным истцом документам технической инвентаризации, кадастрового учета были установлены до заключения договора N 76-КП от 27.10.2010, в связи с чем истец не был лишен возможности внести изменения в проект спорного договора купли-продажи при его заключении, заявить при заключении договора о фактической площади передаваемых по договору помещений, однако спорный договор был подписан истцом без возражений относительно его условия о товаре, в том числе в части сведений о площади помещений.

Более того, согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в редакции, действовавшей на момент заключения договора, одним из условий реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества субъектом малого и среднего предпринимательства по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", является нахождение арендуемого имущества во временном владении и (или) временном пользовании такого субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества

Помещения, переданные по договору купли-продажи N 76-КП от 27.10.2010, находились во владении и пользовании истца с 15.04.2004 на основании договора аренды N 02-01837-001-Н-АР-3476-00, соответственно, в течение длительного периода пользования помещениями до заключения договора купли-продажи истцу должно было быть известно о действительной площади помещений.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований общества.

Апелляционная жалоба истца убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

Довод общества о том, что суд первой инстанции необоснованно отклонил заявление представителя общества Алехина В.Ф. о том, что он представляет интересы истца не в качестве директора общества, а в качестве представителя ООО "Флагман ДВ", действующего на основании доверенности от 26.09.2013 и договора об оказании юридических услуг от 26.09.2013, отклонятся апелляционной коллегией по следующим основаниям.

В силу статьи 40 Федерального закона 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" единоличный исполнительный орган общества с ограниченной ответственностью уполномочен без доверенности действовать от имени общества, в том числе представлять его интересы и совершает сделки.

Согласно части 1 статьи 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

В силу общего смысла норм гражданского права Российской Федерации не предполагается выдача доверенности лицом самому себе, тогда как доверенность от 26.09.2013, выданная ООО "КОС" в лице директора Алехина В.Ф. представлять интересы общества генеральному директору ООО "Флагман ДВ" Авдееву А.В. и представителю от ООО "Флагман ДВ" Алехину В.Ф., в части полномочий Алехина В.Ф. фактически является уполномочием обществом в лице директора представлять интересы этого же общества своему директору, полномочия которого на осуществление указанных действий следуют из закона и устава общества.

Учитывая вышеизложенное, по мнению апелляционной коллегии, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что Алехин В.Ф. по настоящему делу является лицом, уполномоченным законом действовать от имени ООО "КОС" без доверенности, как единоличный исполнительный орган. При этом у апелляционной коллегии отсутствуют основания для несогласия с указанным выводом арбитражного суда первой инстанции.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. У арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда Приморского края.

Статьей 102 АПК РФ предусмотрена возможность предоставления отсрочки уплаты госпошлины.

Поскольку определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2014 истцу была предоставлена отсрочка по уплате госпошлины по апелляционной жалобе, с учетом результатов рассмотрения жалобы общества на решение суда первой инстанции от 16.07.2014, с истца в доход федерального бюджета подлежат взысканию 2000 рублей государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 16.07.2014 по делу N А51-12849/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "КОС" в доход федерального бюджета 2000 (две тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

А.В. Ветошкевич Н.А. Скрипка