Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2014 г. N 10АП-10598/14

г. Москва

02 октября 2014 г.

Дело N А41-23842/14

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 октября 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,

судей Игнахиной М.В., Коротковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Оськиным П.П.,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области (ИНН 5032000299, ОГРН 1025004060014): Чичкова Е.Н., доверенность от 25.08.2014 г.,

от общества с ограниченной ответственностью "Рантект-МФД" (ИНН 5032074614, ОГРН 1025004070090): Малков К.В., доверенность от 14.05.2014 г., Винтер Е.В., доверенность от 08.08.2014 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 07 июля 2014 года по делу N А41-23842/14, принятое судьей Гриневой А.В., по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Рантект-МФД" о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Рантект-МФД" (далее - ООО "Рантект-МФД", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 04.12.2008 года N 2381 за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 в размере 2125262 руб. 88 коп., а также пеней за период с 16.03.2013 по 31.12.2013 в размере 161785 руб. 64 коп., всего - 2287048 руб. 52 коп. (том 1, л.д. 2-5).

Решением Арбитражного суда Московской области от 07 июля 2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано (том 1, л.д. 212-214).

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Комитет обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (том 2, л.д. 3-6).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика возражал против доводов представителя истца, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.12.2007 года Администрацией Одинцовского муниципального района Московской области было вынесено постановление N 3762 "О предоставлении земельного участка ООО "Рантект-МФД" под строительство подземного гаража для жилых домов 18/1 и 18/2, расположенного в границах Одинцовского муниципального района, городское поселение Одинцово, с местоположением в г. Одинцово, 2-й микрорайон" (том 1, л.д. 6).

Во исполнение указанного постановления 04.12.2008 года между муниципальным образованием "Одинцовский муниципальный район Московской области", от имени которого выступает Комитет, (арендодатель) и ООО "Рантект-МФД" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 2381, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 2600 кв.м., из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 50:20:0030102:42, расположенный по адресу: Московская область, г. Одинцово, 2-й микрорайон, для строительства подземного гаража для жилых домов 18/1 и 18/2 (л.д. 8-11).

Срок аренды устанавливается с 15.12.2008 по 14.12.2011 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2, 3.3 и 3.4 договора ООО "Рантект-МФД" приняло на себя обязательство ежеквартально до 15-го числа последнего месяца текущего квартала вносить арендную плату за пользование земельным участком. Расчет арендной платы определен в Приложении N 2 к договору, являющемся неотъемлемой частью договора.

Согласно Приложению N 2 к договору размер арендной платы определяется в соответствии с абзацем 1 пункта 13.1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" и на момент подписания договора составлял 185784 руб. 30 коп. в квартал (том 1, л.д. 13).

Пунктом 3.5 договора определено, что размер арендной платы изменяется в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка, а также в иных случаях, установленных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Московской области и органов местного самоуправления.

Размер арендной платы изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае, установленном в пункте 3.5 Приложения без согласования с арендодателем и без внесения изменений или дополнений в договор путем направления соответствующего уведомления арендатору.

В силу пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

15.11.2011 года между Комитетом и ООО "Рантект-МФД" было подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 04.12.2008 N 2381, в соответствии с которым изменился размер арендной платы (том 1, л.д. 19).

Так, ООО "Рантект-МФД" приняло на себя обязательство по перечислению арендной платы с 15.12.2011 в сумме 371568 руб. 60 коп. ежеквартально.

16.01.2012 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому срок действия договора был продлен до 14.12.2012. Названным соглашением также было установлено, что размер арендной платы с 01.01.2012 составляет 483039 руб. 18 коп. в квартал (том 1, л.д. 20).

Поскольку по истечению срока действия договора аренды он не был расторгнут, стороны не заявили о прекращении арендных отношений, а ООО "Рантект-МФД" продолжило пользоваться земельным участком в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации с 15.12.2012 договор аренды был продлен на неопределенный срок.

Законом Московской области от 26.12.2012 г. N 220/2012-ОЗ в Закон Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" были внесены изменения. В частности, пункт 13.1 статьи 14 был признан утратившим силу. В связи с чем, по мнению истца, данные изменения подлежали применению для определения арендной платы с 01.01.2013 г.

Истец произвел перерасчет, в связи с чем, размер арендной платы с 01.01.2013 составил 531315 руб. 72 коп. в квартал.

Уведомлением N 7.1.18/1251/6, врученным ответчику 04.03.2013, Комитет уведомил ООО "Рантект-МФД" об изменении размера арендной платы с 01.01.2013 г.

В связи с неисполнением ответчиком договорных обязательств в части полного и своевременного внесения арендной платы в период с 01.01.2013 по 31.12.2013, задолженность ООО "Рантект-МФД", согласно расчету истца, составила 2125 262 руб.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком договорных обязательств по внесению арендной платы, Комитет обратился в суд с иском по настоящему делу.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд полагает выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований законными и обоснованными по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу положений статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.

Как установлено судом, при расчете задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 2381 от 04.12.2008 истец руководствовался Приложением N 2 к договору аренды, в котором приводится расчет арендной платы в соответствии с абзацем 1 пункта 13.1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".

На основании Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" и Закона Московской области от 26.12.2012 г. N 203/2012-03 "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2013 год", с 2013 г. коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке (Кд) увеличен с 1 до 4,2.

Между тем, федеральным законодательством установлены основные принципы и правила определения арендной платы при аренде земельных участков, которые в силу единства экономического пространства на территории Российской Федерации должны соблюдаться при установлении арендной платы субъектами Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582, принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и вида разрешенного использования.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель арендной платы, дифференцированной, исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Применительно к статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образовании, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.

В настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 582, арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.

При этом уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, приведенные нормы предусматривают и закрепляют принципы определения арендной платы, при которых в течение трех лет действия договора аренды действует более низкая ставка, а по истечении трех лет - размер ставки арендной платы увеличивается. То есть уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом.

Принимая во внимание требования Постановления Правительства Российской Федерации N 582 и закрепленные им принципы, при аренде земельных участков в случаях, аналогичных указанным в подпунктах "г" и "д" пункта 3 постановления N 582, арендная плата определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах.

При этом, согласно подпункту "г" пункта 3 Правил арендная плата устанавливается в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации; подпунктом "д" пункта 3 Правил установлено 2 процента в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "г".

Договор аренды земельного участка N 2381 от 04.12.2008 заключен без проведения торгов в рамках договора N 182/20-03 от 27.10.2003 г. "О реализации инвестиционного проекта по комплексной реконструкции микрорайона N 2 г. Одинцово со сносом пятиэтажного жилого фонда" заключенного между Министерством строительного комплекса Московской области, администрацией Одинцовского района Московской области и ООО "Рантект-МФД".

Как обоснованно указано судом области, поскольку земельный участок передан по договору аренды ответчику в целях строительства подземного гаража для жилых домов 18/1 и 18/2 (пункт 1.1 договора аренды), то арендная плата должна быть определена в соответствии с подпунктом "д" пункта 3 Правил, т.е. должна составлять 2 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 15837/11 от 17.04.2012.

По указанному делу Высшим Арбитражным судом Российской Федерации сформулирована правовая позиция, согласно которой размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 5837/11 от 17.04.2012 указано, что сформулированная по данному делу правовая позиция подлежит применению судами с момента опубликования данного постановления в установленном порядке.

Такая же правовая позиция изложена в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N ВАС-16739/12 от 21.06.2013.

В вышеприведенных судебных актах суды при разрешении споров, вытекающих из договоров аренды земельных участков, руководствовались п. 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 582.

Таким образом, в 2013 году, исходя из требований федерального законодательства, должна быть установлена единообразная арендная плата для целей жилищного строительства и она не должна превышать 2 процента кадастровой стоимости земельного участка в силу подпункта "д" пункта 3 Правил определения арендной платы, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009.

Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:42 следует, что кадастровая стоимость с момента заключения договора аренды и до 31.12.2011 составляла 12158926 руб.

Исходя из этого, судом определено, что предельный размер арендной платы по договору аренды N 2381 в период с 04.08.2009 до 31.12.2011 должен был составлять 243178 руб. 52 коп. в год или 60794 руб. 63 коп. в квартал (12158926 х 2% = 243178 руб. 52 коп.).

С 01.01.2012 кадастровая стоимость земельного участка изменилась и составила 14551732 рубля (кадастровые справки о кадастровой стоимости земельного участка).

Таким образом, с 01.01.2012 арендная плата по договору N 2381 не должна была превышать 291034 руб. 64 коп. в год, или 72758 руб. 66 коп. в квартал (14551732 х 2% = 291034 руб. 64 коп.).

Вместе с тем, из материалов дела следует, что после вступления в силу Постановления N 582 Комитет продолжил взимать арендную плату в размере, значительно превышающем предельную ставку арендной платы. Так, истцом взималась оплата в сумме 743137 руб. 02 коп. в год с последующим увеличением до 1486274 руб. 04 коп. в год и до 1932156 руб. 72 коп. в год.

В результате этого за период действия договора аренды N 2381 со стороны ООО "Рантект-МФД" образовалась переплата.

Всего с момента передачи земельного участка в аренду (15.12.2008) и до ввода построенного объекта в эксплуатацию (28.12.2012) ООО "Рантект-МФД" произвело оплату по договору аренды в размере 4231286 руб. 79 коп., тогда как должно было уплатить с учетом предельной ставки арендной платы 1348698 руб. 66 коп.

Следовательно, как обоснованно указано судом области, переплата по договору аренды N 2381 составляет 2882588 руб. 13 коп. (4231286 руб. 79 коп. - 1348698 руб. 66 коп. = 2882588 руб. 13 коп.).

Принимая во внимание, что основной долг по договору аренды N 2381 у ответчика перед истцом отсутствует, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении требования Комитета о взыскании с общества задолженности.

Кроме того, истцом на основании пункта 5.2 договора аренды было заявлено требование о взыскании с ответчика пеней за период с 16.03.2013 по 31.12.2013 в размере 161785 руб. 64 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательства и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Неустойка предназначена для компенсации потерь стороны, потерпевшей от неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Поскольку судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик надлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком, неустойка за указанный период уплате не подлежит, в связи с чем суд области также обоснованно отказал в удовлетворении иска в этой части.

Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что жилой комплекс, частью которого является автостоянка, введен в эксплуатацию до 2013 года, а право собственности жильцов на помещения в его составе зарегистрировано в ЕГРП, в связи с чем земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030102:42 поступил в общую долевую собственность жильцов, а договор аренды N 2381 от 04.12.2008 г. прекратил свое действие.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе на решение, не опровергают выводы суда, сделанные с учетом установленных фактических обстоятельств, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены законно принятого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 07 июля 2014 года по делу N А41-23842/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

С.Ю. Епифанцева

Судьи

М.В. Игнахина Е.Н. Короткова