Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2014 г. N 01АП-3734/14

г. Владимир

25 сентября 2014 г.

Дело N А79-7611/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2014 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Максимовой М.А., Бухтояровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Кочуевой К.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом, общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.04.2014 по делу N А79-7611/2013, принятое судьёй Юрусовой Н.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Хлебозавод "Сосновский" (ОГРН 1042129001970, ИНН 2129053059, г.Чебоксары, п.Сосновка) к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (ОГРН 1022101131293, ИНН 2126002000, г.Чебоксары),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы", закрытое акционерное общество Аудиторская компания "Консультант", Кудряшов Димитрий Германович,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии представителей: от Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом - Карымова П.А. по доверенности от 08.09.2014 N 039-55 сроком действия по 31.12.2014, от истца - Щаблёвой И.В. по доверенности от 05.09.2014 сроком действия один год; от общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональный оценки и экспертизы" - не явился, извещён; от третьих лиц - не явились, извещены,

установил.

Общество с ограниченной ответственностью "Хлебозавод "Сосновский" (далее - ООО "Хлебозавод "Сосновский", истец) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом (далее - Комитет, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 2, комнаты 17 общей площадью 308,5 кв.м, находящегося по адресу: г.Чебоксары, ул.Сосновская, д.36а, на условиях, определённых в протоколе разногласий:

- пункт 1.3 "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 574 000 (пятьсот семьдесят четыре тысячи) рублей без учета НДС";

- пункт 2.1 "Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев, в том числе 59 (пятидесяти девяти) месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 9 580 (девять тысяч пятьсот восемьдесят) рублей и 1 (одного) месяца в размере 8 780 (восемь тысяч семьсот восемьдесят) рублей путем внесения покупателем на расчетный счет продавца".

Исковые требования основаны на статьях 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы возникновением между сторонами при заключении договора купли-продажи разногласий в части размера выкупной цены арендованного имущества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" (далее - ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы"), закрытое акционерное общество Аудиторская компания "Консультант" (далее - ЗАО Аудиторская компания "Консультант"), Кудряшов Димитрий Германович.

Решением от 21.04.2014 Арбитражный суд Чувашской Республики иск удовлетворил. Суд решил: пункт 1.3 договора аренды нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, заключаемого Комитетом и ООО "Хлебозавод "Сосновский" в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г.Чебоксары, ул.Сосновская, д.36а, комната 17 (по плану), нежилое помещение N 2, изложить в следующей редакции: "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 552 395 руб. 40 коп. (пятьсот пятьдесят две тысячи триста девяносто пять рублей сорок копеек) без учета НДС; пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 9 206 руб. 59 коп. (девять тысяч двести шесть рублей пятьдесят девять копеек) путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца".

Не согласившись с принятым по делу решением, Комитет, ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить судебный акт в связи с неполным выяснением имеющих значение для дела обстоятельств, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением и неправильным применением норм материального и процессуального права.

В целом доводы заявителей жалоб сводятся к несогласию с оценкой судом представленных в дело доказательств. Заявители жалоб не согласились с выводами суда об относимости и допустимости экспертного заключения закрытого акционерного общества "Многопрофильный деловой центр" от 17.03.2014 N 3449/14. При этом заявители сослались на противоречивость в выводах эксперта.

Нарушение норм процессуального права, по мнению заявителя, выразилось в неправомерном отклонении судом первой инстанции ходатайства истца о назначении повторной экспертизы.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца в судебном заседании и отзыве указал на законность и обоснованность принятого решения, несостоятельность доводов апелляционных жалоб. При этом указал, что судом первой инстанции правомерно удовлетворены исковые требования с учётом стоимости выкупаемого имущества в размере, определённом экспертом (552 395 руб. 40 коп. без учёта НДС).

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нём материалам.

Результаты рассмотрения заявлений и ходатайств (в том числе о назначении экспертизы), поступивших от лиц, участвующих в деле, отражены в протоколах судебных заседаний.

В судебном заседании 24.09.2014 в порядке части 1 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 25.09.2014, о чём в порядке, предусмотренном в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.09.2006 N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", сделано публичное объявление путём размещения соответствующей информации на официальном сайте Первого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора аренды N 259 от 01.12.2005, заключенного между Комитетом (арендодателем) и ООО "Хлебозавод "Сосновский" (арендатором) последнему передано во временное пользование нежилое помещение площадью 308,5 кв.м, расположенное в одноэтажном кирпичном здании (литера А) с одноэтажным кирпичным пристроем (литера А1), находящееся в Московском районе г.Чебоксары, ул.Сосновская, д.36а, состоящее из комнаты N 17 (1 этаж), для розничной торговли продовольственными товарами.

25.02.2013 ООО "Хлебозавод "Сосновский" обратилось в Комитет с заявлением о выкупе спорного помещения.

04.07.2013 администрацией города Чебоксары издано постановление N 2123 "Об условиях приватизации нежилого помещения", согласно которому истцу предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения.

Цена продажи имущества определена на основании заключения независимой оценочной организации и установлена в размере 990 000 руб. (отчет ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" от 07.05.2013 N О-0879/2013).

Комитет направил обществу письмо от 11.07.2013 N 039-4276, к которому приложил вышеуказанное постановление и проект договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством; в данном письме обществу предлагалось в течение 30 дней со дня получения данного письма подписать договор.

В проекте договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, направленном Комитетом, продажная цена имущества без учёта НДС определена в размере 990 000 руб.

Не согласившись с размером выкупной цены за спорное недвижимое имущество, 09.08.2011 истец направил ответчику подписанный со своей стороны договор купли-продажи с протоколом разногласий. Согласно протоколу разногласий к договору купли-продажи истец предложил выкупную стоимость объекта принять в сумме 574 000 руб. (без учёта НДС), определённую согласно отчёту от 08.08.2013 N 2013/37 о рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного ЗАО "Аудиторская компания "Консультант".

Неподписание Комитетом протокола разногласий послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

Рассматриваемый по данному иску преддоговорный спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен возникшими между Комитетом и Обществом разногласиями относительно цены спорного помещения.

На основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исходя из противоречивых сведений о рыночной стоимости спорного помещения, в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд по ходатайству истца назначил судебную экспертизу с целью проверки отчета от 07.05.2013 N О-0879/2013, выполненного ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" и установления действительной рыночной цены данного имущества.

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение закрытого акционерного общества "Многопрофильный деловой центр" от 17.03.2014 N 3449/14, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки составляет 552 395 руб. 40 коп. (без учёта НДС).

Согласно экспертному заключению отчёт ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" от 07.05.2013 N О-0879/2013 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" и требованиям Федеральных стандартов оценки.

Суд первой инстанции, проанализировав представленное в материалы дела экспертное заключение в порядке статей 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с иными доказательствами по делу, признал данное заключение надлежащим доказательством и установил продажную цену помещения в размере 552 395 руб. 40 коп., определённую этим заключением.

По результатам проверки доводов апелляционных жалоб, исследования имеющихся в деле доказательств в ходе повторного рассмотрения дела суд апелляционной инстанции, с учетом проведенной по делу судебной экспертизы, приходит к выводу, что отчет N О-0879/2013 в силу допущенных оценщиком нарушений не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения, в связи с чем, указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи этого имущества.

Несогласие заявителей жалоб с результатами судебной экспертизы (заключение от 17.03.2014 N 3449/14) не может быть принято во внимание.

Данное заключение содержит наиболее достоверные сведения, поскольку подготовлено по поручению суда независимым оценщиком, не состоящим в договорных отношениях со сторонами спора и не противоречит нормам действующего законодательства.

В силу пункта 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основании проведённых исследований и с учётом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его.

Экспертное заключение, подготовленное специалистом закрытого акционерного общества "Многопрофильный деловой центр" Цыпловым М.П., содержит квалифицированные пояснения по вопросам, поставленным на разрешение судом, заключение является конкретным, логичным, в исследовании использована обширная нормативная база, результаты исследования мотивированы. Данный эксперт в установленном законом порядке предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В разделе 3 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, перечислены подходы к оценке - затратный, сравнительный и доходный, а в пункте 6 раздела 2 указано, что итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (пункт 20 раздела 4 названного Федерального стандарта).

При проведении исследования эксперт пользовался сравнительным подходом, определив рыночную стоимость методом сравнения продаж.

Отказ от использования доходного и затратного подходов, вопреки утверждениям заявителей апелляционных жалоб, обоснован (листы заключения 58-59).

Суд апелляционной инстанции считает, что сравнительный подход по ФСО 1, использованный экспертом Цыпловым М.П. в ходе оценки объекта, наиболее вероятно отражает оценку указанного объекта, являющегося и используемого, согласно пояснениям сторон по спору, как складская недвижимость.

Более того, согласно отчёту об оценке от 07.05.2013 N О-0879/2013, подготовленному по заданию Комитета при оценке отчуждаемого муниципального имущества также применен только сравнительный подход.

Нарушения норм процессуального права в отклонении ходатайства о назначении повторной экспертизы, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учётом изложенного оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителей апелляционных жалоб.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.04.2014 по делу N А79-7611/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом, общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

О.А. Большакова

Судьи

Л.В. Бухтоярова М.А. Максимова