Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 октября 2014 г. N 18АП-10648/14

г. Челябинск

06 октября 2014 г.

Дело N А76-12587/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 октября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Максименковой К.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Таракановой Лидии Андреевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.07.2014 по делу N А76-12587/2013 (судья Бесихина Т.Н.).

В заседании приняли участие индивидуальный предприниматель Тараканова Лидия Андреевна, её представитель - Мухин Виктор Васильевич.

Индивидуальный предприниматель Тараканова Лидия Андреевна (далее - ИП Тараканова Л.А., истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Дирекция Единого Заказчика Калининского района" (далее - ООО "ДЕЗ Калининского района", ответчик), индивидуальному предпринимателю Храмцову Эдуарду Юрьевичу (далее - ИП Храмцов Э.Ю., ответчик) о переводе прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения (площадью 17.1 кв.м.), расположенного по адресу: г. Челябинск. ул. Горького, д. 66, заключенному между ООО "ДЕЗ Калининского района" и Храмцовым Э.Ю., обязании внести соответствующие изменения в указанный договор аренды нежилого помещения (т. 1 л.д. 5-8).

Определением суда первой инстанции от 18.04.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, третье лицо) (т. 3 л.д. 33-36).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.07.2014 (резолютивная часть объявлена 16.07.2014 - т. 3 л.д. 76-88) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С указанным решением не согласился истец (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Тараканова Л.А. просит решение суда отменить, удовлетворить заявленные требования (т. 3 л.д. 92-95).

Указывая на наличие преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, податель апелляционной жалобы ссылается на допущенное ответчиком злоупотребление правом при оформление договора N 57 от 01.01.2010 в качестве договора долевого содержания имущества, который по существу является договором аренды.

Указывает на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, а именно положений статей 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации при квалификации отношений по договорам аренды от 01.01.2008 N 21 и от 01.01.2010 N 57. Полагает, что названные договоры не посягают на публичные интересы либо охраняемые законом интересы других лиц, а касаются взаимоотношений хозяйствующих субъектов. При этом, требований о признании указанных договоров недействительными ввиду их ничтожности, участниками процесса не заявлялось.

Считает, что судом неправильно применены нормы процессуального права в части оценки полномочий управляющей компании на распоряжение общим имуществом многоквартирного дома до 2009 года, поскольку ответчику не было предложено представить соответствующие доказательства.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание ответчики и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании истец поддержал доводы апелляционной жалобы. Заявил ходатайство об истребовании у ООО "ДЕЗ Калининского района" письменных доказательств - договоров на управление многоквартирным домом N 66 по улице Горького в г. Челябинске за 2007-2008 г.г.

Согласно пункту 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд вправе истребовать доказательство от лица, у которого оно находится, по ходатайству лица, участвующего в деле и не имеющего возможности самостоятельно получить это доказательство.

Вместе с тем, в соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации разъяснениями, приведенными в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными. Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.

Учитывая, что доказательств наличия уважительности причин невозможности истребования указанных документов при рассмотрении дела судом первой инстанции заявителем ходатайства не представлено, оснований для его удовлетворения отсутствуют.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, с июля 2000 года по декабрь 2008 года, предприниматель Тараканова Л.А. на основании подписанных с Комитетом договоров аренды от 10.07.2000 N 10-5428 (т. 1 л.д. 14-17), от 21.03.2006 N 10-5428 (т. 1 л.д. 18-19), от 24.01.2007 N 10-5428 (т. 1 л.д. 20-21) пользовалась нежилым помещением колясочной многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул. Горького, д. 66, площадью 17.1 кв.м.

01.01.2008 договор N 21 аналогичного содержания был оформлен с ООО "ДЕЗ Калининского района" (управляющая компания) (т. 1 л.д. 22-25). По условиям договора арендатор обязуется предоставить предпринимателю Таракановой (арендатор) за плату в пользование объект общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресам: ул. Горького, д. 66, именуемый далее "объект", для использования под ателье, в порядке и на условиях настоящего договора. Общая площадь сдаваемого в аренду объекта составляет 17,1 кв.м. (пункты 1.1, 1.2 договора).

01.01.2010 между предпринимателем и ООО "ДЕЗ Калининского района" оформлен договор N 57 долевого содержания имущества (т. 1 л.д. 26-29). Условиями договора предусмотрено предоставление во временное пользование предпринимателя объекта долевого содержания - общего имущества многоквартирного дома, помещения площадью 17,1 кв.м. расположенного по адресам: ул. Горького, д. 66 (пункты 1.2, 2.1 договора).

В пунктах 3.1, 3.2 договора стороны согласовали, что размер денежных средств подлежащих уплате предпринимателем за содержание общего имущества многоквартирного дома составляет 2 997 руб. 80 коп. в месяц.

Как установлено судом первой инстанции, в связи с окончанием срока действия договора долевого участия в содержании имущества от 01.01.2010 N 57, предприниматель Тараканова Л.А. обратилась к ответчику с заявлением на коммерческое использование общего имущества (колясочной) многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Горького, д. 66 (т. 1 л.д. 30).

В ответ на указанное обращение общество "ДЕЗ Калининского района" направило в адрес предпринимателя проект договора о передаче части общего имущества многоквартирного дома во временное владение и пользование от 01.01.2013 N 300, который не был своевременно подписан арендатором по причине возражений относительно размера арендной платы (т. 1 л.д. 31-34).

01.04.2013 ООО "ДЕЗ Калининского района" заключило с ИП Храмцовым Э.Ю. договор о передаче части общего имущества многоквартирного дома во временное пользование N 431, предметом которого является часть общего имущества (помещение) многоквартирного дома N 66 (проходной подъезд N 3) по ул. Горького в г. Челябинске, общей площадью 17,10 кв.м. (т. 1 л.д. 120-123). Указанный объект общего имущества был передан арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2013 (т. 1 л.д. 124).

ИП Тараканова Л.А. полагая, что, заключив указанный договор о передаче части общего имущества многоквартирного дома во временное пользование от 01.04.2013 N 431, ответчик нарушил её преимущественное право на заключение договора аренды нежилого помещения на новый срок, обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями о переводе прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции квалифицировал подписанные ИП Таракановой Л.А. и ООО "ДЕЗ Калининского района" договоры от 01.01.2008 N 21 и от 01.01.2010 N 57 в качестве договоров аренды нежилого помещения и пришел к выводу об их недействительности ввиду отсутствия доказательств предоставления управляющей компании полномочий на передачу общего имущества собственников в пользование или аренду. Поскольку права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по таким договорам аренды, не могут быть противопоставлены третьим лица, суд первой инстанции признал отсутствующим у предпринимателя преимущественного права на заключение договора на новый срок в соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункта 1 статьи 621 данного Кодекса, пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Из содержания данной нормы права следует, что для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: существование отношений сторон по договору аренды; надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором; тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из имеющихся в деле доказательств усматривается, что в связи с окончанием срока действия договора долевого участия в содержании имущества от 01.01.2010 N 57, правильно квалифицированного судом в качестве договора аренды исходя из его действительного содержания, предприниматель Тараканова Л.А. обратилась к ответчику с заявлением на коммерческое использование общего имущества (колясочной) многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Горького, д. 66 (т. 1 л.д. 30).

На указанное обращение предпринимателя от 10.10.2012 общество "ДЕЗ Калининского района" направило в адрес предпринимателя проект договора о передаче части общего имущества многоквартирного дома во временное владение и пользование от 01.01.2013 N 300, условия которого предусматривали увеличение размера арендной платы (т. 1 л.д. 31-34).

26.02.2013 предприниматель Тараканова Л.А. обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении документов, обосновывающих методику расчета арендной платы за пользование нежилым помещением, находящимся в многоквартирном доме по адресу: г. Челябинск, ул. Горького, д. 66 (т. 1 л.д. 11).

На указанное заявление от общества "ДЕЗ Калининского района" поступил отказ в предоставлении запрашиваемых документов по причине отсутствия договорных отношений по аренде имущества (письмо от 26.03.2013 N 589 - т. 1 л.д. 36). В указанном письме ООО "ДЕЗ Калининского района" также сослалось на наличие задолженности предпринимателя по оплате пользования нежилым помещением в период с 01.01.2012 по 31.12.2012 в сумме 3 991 руб. 92 коп.

Из пояснений ИП Таракановой Л.А. следует, что до апреля 2013 года иных действий по заключению договора, истец не предпринял.

Указанные действия позволяют сделать вывод о направлении обществом "ДЕЗ Калининского района" в адрес предпринимателя оферты (статья 435 Гражданского кодекса Российской Федерации) без определения срока для акцепта (статья 438 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статья 441 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда в письменной оферте не определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен, - в течение нормально необходимого для этого времени.

Учитывая, что предметом направленного истцу проекта договора является временное использование нежилого помещения с 01.01.2013 по 31.12.2013 с ежемесячным внесением платы за использование, отсутствие подписания договора предпринимателем (акцепта оферты) в течении трех месяцев свидетельствует об истечении нормально необходимого для подписания договора срока.

Таким образом, ООО "ДЕЗ Калининского района" не может быть признано лицом, отказавшимся заключить договор аренды с ИП Таракановой Л.А. на новый срок.

Тождественности условий договора аренды, заключенного между ответчиками условиям договора от 01.01.2010 N 57 (в части размера арендной платы) также не имеется.

Названное исключает наличие предусмотренных статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения иска.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, касающихся квалификации отношений между ООО "ДЕЗ Калининского района" с ИП Таракановой Л.А. по поводу использования нежилого помещения в качестве недействительной сделки аренды судебной коллегией также не установлено.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно подпункту "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе колясочные.

На основании приведенных норм права суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что являющееся предметом спора помещение колясочной, общей площадью 17,10 кв.м., расположенное в многоквартирном доме N 66 (проходной подъезд N 3) по ул. Горького в г. Челябинске, является общим имуществом собственников помещений в указанном многоквартирном доме (аналогичное определение произведено сторонами при оформлении договора от 01.01.2010 N 57). При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в жилом доме в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Пунктом 4 названной же статьи предусмотрено, что объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Как следует из части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений вправе управлять своим многоквартирным домом либо опосредованно (путем объединения для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме или путем выбора управляющей организации и заключения с ней договора управления каждым собственником помещения в таком доме), либо непосредственно.

Из имеющегося в деле протокола от 25.01.2007 N 1/66 общего собрания собственников помещений по выбору способа управления многоквартирным домом следует, что собственники решили выбрать способ управления многоквартирным домом - посредством управляющей организации. В качестве управляющей организации избрано ООО "ДЕЗ Калининского района". Этим же протоколом утверждены условия договора управления многоквартирным домом (т. 1 л.д. 135).

Установив отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих предоставление управляющей организации многоквартирного дома по адресу: г. Челябинск. ул. Горького, д. 66, полномочий на распоряжение общим имуществом дома, в том числе путем передачи его в аренду третьим лицам, а также оценив критически договор управления многоквартирным домом от 02.04.2009 N 207-66 (т.1 л.д.136-141), оформленный гораздо позднее даты общего собрания собственников помещений, на котором был утвержден договор управления многоквартирным домом, не имеющий каких-либо индивидуализирующих признаков (дата, номер), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о признании заключенных с ИП Таракановой Л.А. договоров аренды недействительными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом, вопрос об отнесении ранее арендуемого истцом нежилого помещения к общему имуществу не является спорным, о чем представителями истца даны пояснения в заседании суда апелляционной инстанции.

В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Ссылка апеллянта на пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, согласно которой сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки является необоснованной, поскольку нормы Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу указанного Закона (01.09.2013).

Довод подателя апелляционной жалобы том, что, признавая договоры от 01.01.2008 N 21 и от 01.01.2010 N 57 ничтожными, суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований, подлежит отклонению.

Согласно пункту 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, приведенной в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" от 23.07.2009 N 57, при рассмотрении иска, связанного с арендными правоотношениями, арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Поскольку в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, а в силу статьей 8, 9 названного кодекса судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, процессуальных нарушений связанных с истребованием у ООО "ДЕЗ Калининского района" доказательств наличия полномочий на распоряжение общим имуществом многоквартирного дома до 2009 года, судом первой инстанции не допущено.

Принимая во внимание, что предприниматель Тараканова Л.А. не доказала наличие совокупности условий, необходимых в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации для реализации преимущественного права на заключение договора аренды, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного истцом требования о переводе прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения.

При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.07.2014 по делу N А76-12587/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Таракановой Лидии Андреевны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.П. Ермолаева