Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2014 г. N 14АП-7142/14

г. Вологда

07 октября 2014 г.

Дело N А44-290/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 07 октября 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Мельничук И.Л.,

при участии индивидуального предпринимателя Маркиной Светланы Николаевны,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Великого Новгорода на решение Арбитражного суда Новгородской области от 14 июля 2014 года по делу N А44-290/2014 (судья Коновалова О.А.),

установил:

индивидуальный предприниматель Маркина Светлана Николаевна (ОГРНИП 31253212150021; далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Новгородской области к Комитету по управлению муниципальным имуществом Великого Новгорода (ОГРН 1035300289364; далее - Комитет) с иском о признании недействительным пункта 2.2 плана приватизации муниципального имущества - нежилого встроенного помещения (подвал), расположенного по адресу: Великий Новгород, проспект Мира, дом 5/10, площадью 179, 2 кв. м, утвержденного приказом от 16.12.2013 N 1610, в части установления стоимости нежилого встроенного помещения (подвала), определив стоимость отчуждаемого имущества на основании судебной экспертизы в размере 2 326 000 руб. (в том числе налог на добавленную стоимость (далее - НДС)) (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменения иска).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки" (далее - Центр).

Решением суда от 14.07.2014 исковые требования удовлетворены.

Комитет с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просил его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в иске отказать.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Истцом заявлено требование о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления в порядке, предусмотренном статьей 201 главы 24 АПК РФ. Оспариваемые положения ненормативного правового акта подлежат оценке на соответствие требованиям законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. В нарушение указанных норм АПК РФ судом в резолютивной части решения не указано на название закона или иного нормативного правового акта, на соответствие которому проверен пункт 2.2 плана приватизации муниципального имущества, утвержденного приказом от 16.12.2013 N 1610. Суд не имел оснований полагать, что отчет оценщика Черный - Ткач О.С. не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). Цена спорного нежилого помещения установлена в соответствии с отчетом об оценке, выполненным Центром на основании заключенного по результатам торгов договора. Квалификация оценщика Черный - Ткач О.С, а также законность проведенных Комитетом торгов по отбору организации для осуществления оценки нежилого помещения истцом не оспаривались. Поэтому требования пункта 3 статьи 9 Закона N 135-ФЗ соблюдены. Отчет об оценке, составленный оценщиком Черный - Ткач О.С., соответствует требованиям статьи 11 Закона N 135-ФЗ. Суд необоснованно указал, что оценщик при оценке объекта имел возможность подобрать более сходные по своим характеристикам аналоги. В числе аналогов оцениваемого объекта наряду с другими значится подвальное помещение, находящееся в удовлетворительном техническом состоянии, использованное также и экспертом Романовым Ю.П. при производстве судебной экспертизы. В отношении аналогов, расположенных на первом этаже, оценщиком применен отрицательный корректировочный коэффициент. При применении корректировочных коэффициентов к подобранным аналогам в оценке, произведенном экспертом Романовым Ю.П., имеются явные противоречия. В таблице на странице 12 экспертного заключения аналог N 3 указан как имеющий следующие характеристики: нежилое (подвальное) помещение, без ремонта. При этом на странице 18 заключения эксперт указывает, что к данному аналогу применены коэффициенты корректировки 0,7 и 0,8 как к помещению, расположенному на 1 и 2 этажах здания и имеющему отличное состояние. Вывод суда о том, что оценщиком при определении цены нежилого помещения не учтено наличие следов подтопления спорного объекта, не подтверждается материалами дела. То обстоятельство, что в отчете оценщиком в таблице "описание объекта" указано на наличие в доме лифта, а также имеется указание на то, что вид из окон выходит на дворовую территорию, не является основанием для вывода о том, что данные неточности повлияли на величину стоимости оцениваемого объекта. Учитывая, что спорное помещение находится в подвале дома доступ к нему посредством лифта, в любом случае, не мог быть осуществлен. Кроме того, отсутствие в доме лифта уменьшает расходы на содержание общего имущества дома, что может быть учтено как обстоятельство, повышающее цену спорного объекта. Согласно данным технического паспорта на спорное нежилое помещение в нем имеется окно, выходящее в пристройку, ориентированное в сторону дворовой территории. Данное окно также можно увидеть и на фотографиях спорного нежилого помещения, имеющихся в материалах дела. Вывод о том, что оценщик лично не осуществлял осмотр спорного помещения, основан на показаниях истца, который постоянно в данном помещении не находился. В заключении, составленном экспертом Романовым Ю.П., содержится ряд неточностей и противоречий, которые не позволяют составить однозначное мнение о достоверности выводов о величине рыночной стоимости оцениваемого помещения, сделанных экспертом. В качестве документа, подтверждающего существенные для оценки характеристики помещения, в заключении используется технический паспорт помещения, составленный по состоянию на 17.04.2008, не отражающий актуальные характеристики спорного объекта. "Экспертом необоснованно применены низкие коэффициенты к стоимости аналогов N 1, 2 1,1 и 1,2, которые явно не отражают разницу в стоимости помещений, имеющих вход со двора, против помещений, оборудованных отдельным входом со стороны оживленной улицы, при этом часть примененных экспертом аналогов появилась на рынке после 30.09.2013 и не могла быть учтена при оценке рыночной стоимости помещения по состоянию на 30.09.2013". В заключении в нарушение требований федеральных стандартов оценки и Закона N 135-ФЗ не отражен механизм расчета рыночной стоимости арендной платы спорного нежилого помещения, а также способ расчета рыночной стоимости спорного нежилого помещения доходным методом. Отчет N 101-04/14 и отчет эксперта не могут являться основанием для принятия определенной в них стоимости спорного помещения в качестве цены, рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, поскольку противоречат порядку, установленному подпунктом 1 пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Основания для определения величины стоимости спорного объекта по сведениям, представленным истцом, а также материалам дела у суда не имелось.

Предприниматель в отзыве на жалобу и в судебном заседании апелляционной инстанции возразил против изложенных в ней доводов и требований, просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Комитет и Центр надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Выслушав Предпринимателя, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе и отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Как установил суд первой инстанции, Предприниматель с 2007 года являлся арендатором помещения, площадью 179, 2 кв. м, по адресу: Великий Новгород, проспект Мира, дом 5/10.

Приказом Комитета от 16.12.2013 N 1610 утвержден план приватизации названного помещения.

В разделе 3 плана приватизации указано, что Предприниматель пользуется преимущественным правом на его приобретение.

Пунктом 2.2 плана приватизации муниципального имущества определено, что стоимость нежилого встроенного помещения согласно отчету Центра об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения N 021-13-ВН по состоянию на 30.09.2013 составляет 5 060 000 руб., в том числе 771 864 руб. 41 коп. НДС 18 %.

Комитет направил Предпринимателю проект договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.12.2013, в котором указал в пункте 1.3 цену продаваемого имущества 4 288 135 руб. 59 коп. без учета НДС.

Предприниматель в письме от 09.01.2014 сообщил о своем согласии на использование преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, но возразил против указанной в проекте договора цены.

Считая, что предложенная ответчиком цена выкупаемого имущества является завышенной, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву и удовлетворил иск.

Апелляционная инстанция считает принятое решение законным и обоснованным в связи со следующим.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13).

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", а также определению Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.03.2012 N ВАС-3543/12, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и другие).

Законом N 135-ФЗ установлена обязательность привлечения независимого оценщика, однако не установлена обязательность определенной оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Применительно к настоящему спору следует, что истец не согласен с ценой выкупаемого имущества и порядком ее определения ответчиком.

Суд установил, что Комитет предложил Предпринимателю выкупить арендуемое имущество по цене, которая определена Центром в рамках реализации своих обязательств по муниципальному контракту на выполнение работ по проведению оценки 30 объектов недвижимости, в том числе спорного объекта.

В подтверждение своих доводов о недостоверности результатов оценки Предприниматель представил отчет N 101-04/14 общества с ограниченной ответственностью "Профессиональная экспертиза и оценка" (далее - ООО "Профессиональная экспертиза и оценка"), согласно которому рыночная стоимость того же объекта, который оценивался Центром, составляет 2 118 000 руб.

Определением от 24.04.2014 по ходатайству истца суд, руководствуясь пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Аудит-оценка" (далее - ООО "Аудит-оценка") Романову Ю.П., поставил на разрешение эксперта вопрос, какова рыночная стоимость помещения по адресу: Великий Новгород, проспект Мира, дом 5/10, по состоянию на 30.09.2013.

Согласно заключению эксперта от 16.05.2014, рыночная стоимость встроенного помещения, площадью 179,2 кв. м, по состоянию на 30.09.2013 с учетом округления составила 2 326 000 руб. с учетом НДС.

Поскольку полученная экспертным путем стоимость объекта оценки существенно отличается от стоимости, определенной по заданию ответчика оценщиком Центра, суд признал уточненные требования истца правомерными.

Правовых оснований для отказа в иске у суда первой инстанции не имелось.

Доводы подателя жалобы фактически сводятся к несогласию с представленным экспертным заключением по результатам проведенной судебной экспертизы, а также к необоснованному непринятию судом отчета Центра.

Данные доводы были заявлены в суде первой инстанции, явились предметом подробного исследования, им дана мотивированная оценка, основания не согласиться с которыми у апелляционной инстанции отсутствуют.

Из материалов дела видно, что суд предлагал назначить по делу судебную экспертизу на предмет соответствия отчета Центра предусмотренным стандартам оценки, обоснованности применения выбранных оценщиком методов, достоверности оценки техническим характеристикам объекта оценки, а также повторную судебную оценочную экспертизу с целью установления рыночной стоимости объекта ввиду наличия у представителя ответчика сомнений в обоснованности выводов эксперта.

Представители возразили против назначения по делу экспертиз.

Суд первой инстанции рассмотрел дело по имеющимся в деле доказательствам в их совокупности.

Оценивая представленный отчет Центра, суд первой инстанции указал, что он составлен по результатам оценки, проведенной с использованием только сравнительного подхода. От затратного и доходного подходов эксперт отказался. При этом оценщик помещение не осматривал.

Согласно отчету, в описании объекта указано, что оценщиком 30.09.2013 произведено обследование строительных конструкций объекта, включающие визуальный осмотр, фотографирование и выявление особенностей эксплуатации. В таблице указано, что встроенное помещение имеет лифт, вид из окон на дворовую территорию.

Вместе с тем, как установил суд, данное описание не соответствует действительности, поскольку в здании по адресу: Великий Новгород, проспект Мира, дом 5/10, лифт отсутствует, а само помещение магазина (подвал) не имеет окон, одно окно имеется в тамбуре.

Кроме того, общее техническое состояние объекта в отчете отмечено как хорошее.

Вместе с тем, в помещении имеются следы подтопления, что следует из комиссионных актов обследования от 05.07.2012, 20.05.2013.

Ссылки подателя жалобы на несоответствие данных выводов суда и утверждений истца обстоятельствам дела не принимаются во внимание, поскольку аналогичные выводы содержатся в отчетах ООО "Профессиональная экспертиза и оценка", общества с ограниченной ответственностью "Бюро независимой экспертизы, консультации и оценки "ЭКОС", экспертном заключении ООО "Аудит-оценка", которым суд первой инстанции также дал подробную оценку.

В отчете ООО "Профессиональная экспертиза и оценка" указано, что ввиду неудовлетворительного состояния ливневой канализации во время выпадения большого количества осадков вода поступает из городского коллектора в подвальное помещение дома N 5/10 по проспекту Мира, где располагается объект оценки.

В заключении эксперта ООО "Аудит-оценка" отмечено, что на момент проведения осмотра объекта исследования имеются следы затопления, выраженные в разводах по стенам торговых залов, туалета на уровне 150 - 200 мм от уровня пола. В помещении N 2 (согласно техническому паспорту - торговый зал) имеется устройство приямка, где установлен дренажных насос для сбора и отвода воды в момент затопления всех помещений, который дважды 05.07.2012 и 20.05.2013 не справился с объемом поступающей воды, произошло подтопление помещений водой, что подтверждено актами обследования помещений.

Согласно акту экспертного исследования общества с ограниченной ответственностью "Бюро независимой экспертизы, консультации и оценки "ЭКОС" от 15.05.2014 N 053/16/14, причиной подтопления подвального помещения в доме N 5/10 по проспекте Мира является ряд факторов, выраженных в отсутствии (либо потери физических свойств) вертикальной гидроизоляции фундамента дома, отсутствии (либо значительный физический износ) внутридомовой дренажной системы. В акте даны рекомендации по проведению работ для исключения аварийных ситуаций.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при оценке спорного помещения данный фактор должен учитываться.

В связи с тем, что такие сведения в отчете Центра не учтены, суд признал недостоверным сведения по оценке помещения.

Кроме того, суд дал мотивированную оценку порядку проведения Центром оценки помещения с использованием только сравнительного подхода и применением сведений об объектах-аналогах.

Правовых оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции апелляционный суд не имеет.

Доводы подателя жалобы в этой части направлены на переоценку установленных судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Как правомерно указал суд, отчет Центра содержит неверное описание объекта оценки, в нем не учтен существенный фактор подтопления помещения, использованные объекты-аналоги не сходны по своим характеристикам, поэтому оснований для применения содержащихся в нем сведений относительно спорного помещения не имеется.

Таким образом, вывод суда о недействительности пункта 2.2 плана приватизации имущества в части установления стоимости выкупаемого помещения соответствует установленным по делу обстоятельствам.

Определяя достоверную величину стоимости выкупаемого имущества, суд также подробно исследовал все представленные в деле отчеты и заключения оценщиков и экспертов.

В связи с этим апелляционный суд полагает, что вывод суда о том, что стоимость выкупаемого имущества составила 2 326 000 руб., в том числе НДС, основан на материалах дела и соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ и Закона N 159-ФЗ.

Фактически все доводы подателя жалобы были предметом подробного исследования в суде первой инстанции, им дана мотивированная оценка, правовых оснований не согласиться с которой у апелляционной инстанции не имеется.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Новгородской области от 14 июля 2014 года по делу N А44-290/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Великого Новгорода - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

А.В. Романова А.Н. Шадрина