Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2014 г. N 07АП-8902/14

г. Томск

15 октября 2014 г.

Дело N А03-12209/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2014 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бородулиной И.И.

Судей Марченко Н.В., Усаниной Н.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мавлюкеевой А.М. без использования средств аудиозаписи

при участии: без участия,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю

на решение Арбитражного суда Алтайского края

от 12.08.2014 по делу N А03-12209/2014 (судья Н.М. Дружинина)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ВайтСити" (ОГРН 10522202026128, ИНН 2222051761, г. Барнаул, пр. Красноармейский, д. 47а)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (ОГРН 1042202282132, ИНН 2225066565, г. Барнаул, ул. Советская, д. 16)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью Торговый Дом "ДВС" (ОГРН 1020400732362, ИНН 0411091036, г. Барнаул, пр. Строителей, д. 29ж),

о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора субаренды части нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ВайтСити" (далее - ООО "ВайтСити", общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - Управление Росреестра) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора субаренды части нежилого помещения от 01.04.2014 N 96.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Торговый Дом "ДВС" (далее - ООО ТД "ДВС")

Решением от 12.08.2014 Арбитражного суда Алтайского края заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов жалобы указывает, что в кадастровом паспорте объекта недвижимости отражаются сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, следовательно, в него не могут быть включены сведения, в том числе по инициативе сторон договора аренды, не содержащиеся в государственном кадастре недвижимости; в нарушение требований действующего законодательства обществом на государственную регистрацию не был представлен кадастровый паспорт объекта недвижимости с указанием передаваемой в субаренду части помещения.

Подробно доводы Управления Росреестра изложены в апелляционной жалобе.

В отзыве общество просит оставить обжалуемое решение арбитражного суда без изменения как соответствующее действующему законодательству, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), не явились.

Суд апелляционной инстанции в порядке части 6 статьи 121, частей 1, 3 и 5 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Алтайского края в порядке, установленном статьями 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между ООО ТД "ДВС" и ООО "ВайтСити" заключен договор аренды от 29.06.2010 N 12-ТР сроком действия с учетом дополнительного соглашения до 30.08.2017.

Предметом договора являются нежилые помещения, общей площадью 542 кв.м., расположенные в здании торгово-развлекательного комплекса "Сити-центр" кадастровый номер 22:63:050307:0006:239/136/А+:1003/А+, литер А, А1, А2, общей площадью 18078,8 кв.м, находящемся по адресу: г. Барнаул, пр. Красноармейский, 47а/ул. Пролетарская, 124.

01.04.2014 между ООО "ВайтСити" (арендатор) и ООО "Евросеть-Ритейл" (субарендатор) заключен договор субаренды части нежилого помещения общей площадью 44,0 кв.м., расположенного в здании торгово-развлекательного комплекса "Сити-центр" с пристроями литер А, А1, А2, кадастровый номер 22:63:050307:0006:239/136/А+:1003/А+, общей площадью 18078,8 кв.м, находящегося по адресу: г. Барнаул, пр. Красноармейский, 47а/ул. Пролетарская, 124.

В приложении к указанному договору субаренды стороны указали графическое описание той части недвижимого имущества, которая передается в субаренду.

21.04.2014 по акту приема-передачи обществом "ВайтСити" передана обществу "Евросеть-Ритейл" часть нежилого помещения площадью 44,0 кв.м.

ООО "ВайтСити" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора субаренды части нежилого помещения.

В ходе проведения правовой экспертизы представленных документов Управление Росреестра пришло к выводу, что в представленном на государственную регистрацию договора субаренды пакете документов отсутствует кадастровый паспорт объекта недвижимости с указанием передаваемой в аренду его части, в связи с чем приостановило государственную регистрацию.

Поскольку кадастровый паспорт объекта недвижимости с указанием передаваемой в субаренду его части обществом представлен не был, Управление Росреестра со ссылкой на абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) приняло решение от 06.06.2014 N 01/014/2014-774 об отказе в государственной регистрации.

Полагая отказ в государственной регистрации незаконными, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим требованием.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности отказа регистрирующего органа, поскольку обществом на государственную регистрацию представлены все необходимые документы, Управлением Росреестра не представлены доказательства наличия объективных причин, препятствовавших государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

В соответствии с пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 АПК РФ.

Статьей 20 Закона 122-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Согласно абзацам 9, 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Государственная регистрация прав осуществляется на основании документов, указанных в статье 17 Закона N 122-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В силу статьи 26 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

При этом в силу пункта 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как следует из материалов дела, в качестве правоустанавливающих документов для государственной регистрации заявителем представлен пакет документов, включающий в себя, в том числе кадастровый паспорт помещения, расположенного по адресу: г. Барнаул, пр. Красноармейский, 47А/угол ул. Пролетарская, 124, а также приложение к договору субаренды от 01.04.2014 содержащее графическое описание передаваемого в субаренду помещения, являющегося предметом субаренды.

Требования гражданского законодательства об определении объекта аренды как существенного условия этого договора, прежде всего, установлены с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон.

Из анализа содержания вышеуказанного договора субаренды следует, что между сторонами достигнуто соглашение о помещении, являющимся предметом аренды: часть нежилого помещения общей площадью 44,0 кв.м., расположенного в нежилом помещении в здании торгово-развлекательного комплекса "Сити-центр" с пристроями литерА, А1, А2, кадастровый номер 22:63:050307:0006:239/136/А+:1003/А+, общей площадью 18078,8 кв.м, находящегося по адресу: г. Барнаул, пр. Красноармейский, 47а/ул. Пролетарская, 124.

После подписания договора субаренды ООО " ВайтСити" передало, а субарендатор принял конкретное нежилое помещение, при этом какой-либо неопределенности в индивидуализации объекта у сторон не имелось, о чем свидетельствуют подписанный ими акт приема-передачи.

Признавая позицию Управления Росреестра необоснованной, арбитражный суд обоснованно исходил из следующего.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, сведения в который вносятся на основании государственного кадастрового учета. В свою очередь кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона N 221-ФЗ кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21, 25- 29 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Вместе с тем, из правовой природы отношений по поводу передачи объектов недвижимости в аренду следует, что такая передача части нежилого помещения не ведет к изменению уникальных характеристик объекта в целом, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости, арендуемая часть нежилых помещений не является выделенной, следовательно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о неправомерности требования Управления Росреестра о предоставлении кадастрового паспорта на арендуемую необособленную часть помещения (арендуемой площади).

Кроме этого, объект недвижимого имущества, часть которого передана в аренду, ранее зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается представленным свидетельством о государственной регистрации права серии 22 АГ693066, выданным 16.04.2013.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Феде-рации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся разъяснения, согласно которым если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26, пункта 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Суд первой инстанции учел вышеизложенные нормы права, разъяснение Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также то, что права на объект недвижимого имущества, часть которого передана в аренду, зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, пришел к правильному выводу о несоответствии отказа Управления Росреестра в государственной регистрации договора субаренды от 01.04.2014 требованиям Закона N 122-ФЗ.

Утверждение Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 28.12.2012 N 831 форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства помещения, земельного участка, на что ссылается Управление Росреестра, само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации договора субаренды, поскольку с утверждением и применением новых форм кадастровых паспортов не были внесены изменения в нормы статей 26 и 33 Закона N 122-ФЗ.

Доказательств того, что представленных документов не было достаточно для идентификации предметов аренды, Управлением Росреестра не представлено. Кроме этого, из текста оспариваемого отказа не следует, что основанием для отказа в государственной регистрации договора субаренды послужило то, что у регистрационного органа отсутствовала возможность определить предмет субаренды.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда первой инстанции о незаконности оспариваемого отказа в государственной регистрации договоров аренды являются обоснованными.

Аналогичная правовая позиция подтверждается сложившейся судебной практикой (Постановления ФАС ЗСО от 13.08.2014 по делу N А67-5984/2013, от 17.09.2014 по делу N А03-18982/2013).

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 12 августа 2014 года по делу N А03-12209/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

И.И. Бородулина

Судьи

Н.В. Марченко Н.А. Усанина