Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2014 г. N 05АП-12099/14

г. Владивосток

14 октября 2014 г.

Дело N А59-893/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 08 октября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 октября 2014 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей А.В. Ветошкевич, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Ю. Федосенко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Невельский судоремонт",

апелляционное производство N 05АП-12099/2014

на решение от 31.07.2014 судьи Т.П. Пустоваловой

по делу N А59-893/2014 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью "Невельский судоремонт" (ИНН 6505010763, ОГРН 1066505000209)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению Государственным имуществом в Сахалинской области (ИНН 6501251609, ОГРН 1126501008204),

третье лицо: Федеральное государственное казенное учреждение "Пограничное управление Федеральной службы безопасности

Российской Федерации по Сахалинской области"

об уменьшении размера арендной платы и изменений условий договора аренды,

при участии:

от истца - Жук В.В. по доверенности от 07.10.2014 сроком действия до 07.10.2017, паспорт

иные лица - не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Невельский судоремонт" (далее по тексту - ООО "Невельский судоремонт", истец) обратилось с исковыми требованиями в Арбитражный суд Сахалинской области к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению Государственным имуществом в Сахалинской области (далее по тексту - Росимущество) об уменьшении размера арендной платы от 23.03.2012 N 472 с 23.03.2012 (с учетом уточнения требований от 24.07.2014), изменении условий договора в следующих пунктах:

- Пункт 1.1. статьи 1 договора общие условия читать в следующей редакции: Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает в аренду (за плату во временное пользование) федеральное имущество, составляющее казну РФ, расположенное по адресу Сахалинская область, г. Невельск, ул. Рыбацкая, назначение - гидротехническое, состоящее из следующего объекта: Восточная причальная стенка Малого ковша Невельского морского рыбного порта (РНФИ П12650003092) протяженностью 107,5 м.

- Пункт 3.1. статьи 3 договора платежи и расчёты по договору читать в следующей редакции: Арендная плата за федеральное имущество, переданное по настоящему договору, устанавливается рублей в год: 330 597 (триста тридцать тысяч пятьсот девяносто семь) рублей 96 копеек без учета НДС в год, ежемесячная арендная плата составляет 27 549 (двадцать семь тысяч пятьсот сорок девять) рублей 83 копейки без учета НДС.

Определением суда 01.04.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Федеральное государственное казённое учреждение "Пограничное управление Федеральной службы безопасности РФ в Сахалинской области" (далее ПУ ФСБ по Сахалинской области).

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 31.07.2014 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным решением, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение от 31.07.2014 отменить, принять по делу новое решение, иск удовлетворить.

В обосновании жалобы заявитель указал, что общество не располагало сведениями о фактическом использовании пограничными органами значительной части спорных причальных стенок до проведения конкурса и на момент подписания договора аренды, поскольку данные сведения не содержались в конкурсной документации и в договоре. Отметил, что общество не знало о наличии возможных ограничений и обременений на составляющие предмет договора аренды сооружения со стороны третьих лиц. Полагал, что суд первой инстанции не оценил надлежащим образом доводы об изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств в порядке части 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ) и пункта 2 статьи 424 ГК РФ, не принял во внимание доводы о невыполнении Росимуществом обязанности о информировании арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество в порядке статьи 613 ГК РФ.

Представители ответчика, третьего лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее АПК РФ), рассматривает дело в их отсутствие.

В судебном заседании представитель общества огласил доводы апелляционной жалобы, совпадающие с текстом апелляционной жалобы, дополнительно пояснив, что истец фактически не занимается ремонтом судов в силу отсутствия площадей и мощностей, ведет деятельность по обеспечению стоянки судов. Отметил, что при уточнении исковых требований в части уменьшения размера арендной платы руководствовался собственными математическими расчетами, не отказывался при этом от требования по изменению договора аренды в части предмета. Обжалуемое решение просит отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, 23.03.2012 между Российской Федерацией в лице Территориального управления Росимущества в Сахалинской области (арендодатель), и обществом с ограниченной ответственностью "Невельский судоремонт" (арендатор), по результатам проведенного аукциона заключен договор N 472 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, составляющего казну Российской Федерации, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование федеральное имущество, составляющее казну РФ, расположенное по адресу Сахалинская область, г. Невельск, ул. Рыбацкая, назначение - гидротехническое, состоящее из следующих объектов:

- Восточная причальная стенка Малого ковша Невельского морского рыбного порта (РНФИ П12650003092) протяженностью 174,7 м., средняя ширина - 7,3 м., год постройки - 1940, материал - монолитный бетон;

- Западная причальная стенка Малого ковша Невельского морского рыбного порта (РНФИ П12650003097) протяженностью 76,5 м., средняя ширина - 6,86 м., год постройки - 1926, материал - монолитный бетон;

- Северная причальная стенка Малого ковша Невельского морского рыбного порта (РНФИ П12650003096) протяженностью 90,8 м., средняя ширина - 7,3 м., год постройки - 1926, материал - монолитный бетон.

Согласно пункту 1.2. договора аренды, договор заключен сроком на 49 лет.

Пунктом 3.1. договора аренды установлена арендная плата в размере 1 388 988 руб. в год, ежемесячная - 115 749 руб. (без учета НДС), и обязанность арендатора вносить арендную плату ежемесячно не позднее 10 числа оплачиваемого месяца.

Актом приема-передачи от 23.03.2012 имущество принято обществом без замечаний.

Договор в установленном законом порядке зарегистрирован 03.05.2012.

Распоряжением ТУ Росимущества по Сахалинской области от 31.08.2012 N 269-р "О закреплении имущества казны РФ на праве оперативного управления" вышеназванное имущество, выступившее предметом договора аренды от 23.03.2012, закреплено за Сахалинским ПУБО ФСБ России на праве оперативного управления с обременением (договор аренды N 472 ООО "Невельский судоремонт"). Право оперативного управления зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области от 07.11.2012.

Для урегулирования разногласия Общество обратилось Росимуществу с письменным предложением от 20.11.2012 N 95 изменить договор в части размера арендной платы за год и ежемесячно, заключив дополнительное соглашение. Данное предложение было отклонено Росимуществом в ответном письме от 03.12.2012 N 901.

Впоследствии Общество письмом от 21.10.2013 предложило Росимуществу изменить договор аренды в части как цены, так и предмета договора, однако указанное предложение оставлено без ответа.

В досудебном порядке разногласия по изменению договора урегулированы не были, что послужило основанием для обращения Общества с настоящим иском об изменении условий договора в части предмета и цены договора.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования необоснованными и в удовлетворении иска отказал.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения, по изменению условий договора аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса РФ (глава 29, 34 ГК РФ), а также Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

В силу пункта 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии со статьей 613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Оценивая довод апелляционной жалобы об отсутствии сведений у истца о существующих и возможных ограничениях, обременениях и правах третьих лиц на арендованное имущество, в связи с его неуведомлением со стороны арендодателя, судебная коллегия отмечает следующее.

Распоряжением ТУ Росимущества по Сахалинской области от 31.08.2012 N 269-р "О закреплении имущества казны Российской Федерации на праве оперативного управления" спорное имущество закреплено за Сахалинским ПУБО ФСБ России на праве оперативного управления с обременением (договор аренды N 472 с ООО "Невельский судоремонт"), указанное право зарегистрировано 07.11.2012.

Таким образом, на момент проведения аукциона, заключения договора аренды N 472 с истцом, право оперативного управления у ПУБО ФСБ России по Сахалинской области отсутствовало, в силу чего сообщение истцу о данном обстоятельстве являлось невозможным.

Применительно к ситуации фактического использования спорного имущества пограничным управлением на момент заключения договора, судебная коллегия отмечает следующее.

Судом первой инстанции сделан вывод об осведомленности истца об указанном обстоятельстве на момент подачи документов на участие в конкурсе, с учетом действия положений статьи 30 Закона РФ от 01.04.1993 N 4730-1 "О государственной границе Российской Федерации", пункта 3.1.7. Обязательных Постановлений по Невельскому морскому рыбному порту.

Поддерживая указанный вывод суда первой инстанции, апелляционная коллегия критически относится к пояснению представителя истца, сделанному в судебном заседании суда апелляционной инстанции, об отсутствии его осведомленности о фактическом использовании значительной части причальных сооружений Малого ковша Невельского морского рыбного порта подразделением ПУБО ФСБ России по Сахалинской области на момент принятия участия в аукционе, заключении договора аренды, с учетом отсутствия ведения истцом реальной деятельности по судоремонту.

Так, согласно сведений выписки из ЕГРП от 21.03.2014, представленной в дело самим истцом, ООО "Невельский Судоремонт" создано 23.01.2006, зарегистрировано в г. Невельск. Единственным видом экономической деятельности указанного юридического лица является предоставление услуг по ремонту и техническому обслуживанию, переделке, разрезке на металлолом судов (код ОКВЭД 35.11.9 - л.д. 60).

Принимая во внимание существование ООО "Невельский Судоремонт" на момент принятия участия в спорном аукционе более шести лет, незначительные размеры города Невельск, ограниченное количество причальных сооружений, расположенных в указанном населенном пункте и пригодных для эксплуатации, длительность использования значительной части спорного сооружения в деятельности пограничных органов, подтверждаемую наличием в непосредственной близости от причальных стенок здания НГЗИ ПУБО ФСБ России по Сахалинской области, стационарного козлового крана, принадлежащего пограничным органам (л.д. 52), огороженного периметра занимаемой пограничными органами территории с режимом ограниченного доступа (т. 2 л.д. 7-14), судебная коллегия приходит к выводу о характере обстоятельства эксплуатации спорных сооружений пограничными органами в качестве общеизвестного на территории города Невельска согласно смыслу пункта 1 статьи 69 АПК РФ.

Кроме того, судебная коллегия полагает возможным применение к сложившимся обстоятельствам положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ, согласно которому арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Так, при надлежащем принятии спорного имущества по акту приема передачи от 23.03.2012 обстоятельство ограниченности доступа на большую часть причальных стенок Малого ковша Невельского морского рыбного порта ввиду его фактического использования ПУБО ФСБ России по Сахалинской области явилось бы очевидным.

Оценивая доводы жалобы о существенном изменении обстоятельств как основании для изменения спорного договора аренды, апелляционная коллегия отмечает следующее.

Согласно части 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу пункта 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Судебная коллегия отмечает, что изложенные нормы свидетельствуют о возможности судебного изменения договора в силу существенного изменения обстоятельств только в случае установления факта, что расторжение такого договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Однако, обстоятельства связанные с возможностью расторжения спорного договора судом первой инстанции не исследовались, стороны спора в нарушение статьи 65 АПК РФ соответствующих доказательств не предоставили, в силу чего у судебной коллегии отсутствуют основания для вывода о наличии совокупности всех предусмотренных законом оснований для судебного изменения договора в силу существенного изменения обстоятельств.

Данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Кроме того, статьей 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" установлено, что заключение договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения торгов, за исключением, установленных в частях 1 и 4 статьи 17.1 данного закона.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что спорным договором аренды от 23.03.2012 N 472 определены его существенные условия, среди которых сторонами согласован предмет - причальные стенки общей протяженностью 342 м. (174,7 + 76,5 + 90,8), и арендная плата - 1 388 988 руб. в год, ежемесячная - 115 749 руб. (без учета НДС), что соответствует 338,45 руб. за 1 м. причальной стенки в месяц (115 749/342).

При этом истцом заявлены требования об изменении предмета договора в части определения таковым Восточной причальной стенки Малого ковша Невельского морского рыбного порта протяженностью 107,5 м., а также размера арендной платы - 330 597 рублей 96 копеек в год, ежемесячная плата 27 549 рублей 83 копейки (без учета НДС), что соответствует 256,28 руб. за 1 м. причальной стенки в месяц (27 549,83/107,5).

Однако, экономического обоснования несоответствия размера арендной платы в требуемой истцом измененной редакции условиям договора от 23.03.2012 N 472 в части существенного уменьшения итогового размера арендной платы за 1 метр арендуемой причальной стенки в материалы дела истцом не представлено.

Таким образом, истцом в рамках настоящего спора фактически заявлено требование о заключении нового договора аренды с иным предметом, по существенно отличающейся в сторону уменьшения цене, без соблюдения процедуры проведения аукциона, в силу чего позиция ответчика о несоответствии данных требований правовому смыслу статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" является обоснованной.

Судебная коллегия с учетом материалов дела не усматривает оснований для поддержки вывода суда первой инстанции об отсутствии нарушений прав и законных интересов арендатора спорного имущества, поскольку истец фактически лишен возможности эксплуатации в своем интересе значительной части арендованного имущества, сохраняя обязанность внесения арендной платы в полном объеме.

Вместе с тем, с учетом вышеизложенных обстоятельств, предъявленный истцом иск является ненадлежащим способом защиты указанных прав и законных интересов, в силу чего заявленные требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе основаниям.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 31.07.2014 по делу N А59-893/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

А.В. Ветошкевич Н.А. Скрипка