Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2014 г. N 10АП-9540/14

г. Москва

20 октября 2014 г.

Дело N А41-9352/14

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коротковой Е.Н.,

судей Катькиной Н.Н., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Савановой В.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 16 июня 2014 года, принятое судьей Уваровым А.О., по делу N А41-9352/14 по исковому заявлению Администрации Сергиево-Посадского муниципального района к ООО "Магазин 58 "Продукты" о взыскании денежных средств, расторжении договора, третьи лица: Кошелев Алексей Александрович, Администрация городского поселения Сергиев Посад,

при участии в заседании:

от истца - Иванова Н.А. по доверенности N 34-д от 14.04.2014;

от ответчика - Власкин А.А. по доверенности от 03.04.2014, Перов М.Н. по доверенности от 24.09.2014;

от третьих лиц - не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (далее также - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Магазин 58 "Продукты" (далее также - ответчик) с требованиями:

- взыскать с ООО "Магазин 58 "Продукты" задолженность по арендной плате за земельный участок по договору N ДЗ-25 от 29.01.2007 в размере 2 814 670,22 руб., из которых: 2 366 650,44 руб. - сумма основного долга, 448 019,78 руб. - пени;

- расторгнуть договор аренды земельного участка N ДЗ-25 от 29.01.2007, заключенный между ООО "Магазин 58 "Продукты" и Администрацией Сергиево-Посадского муниципального района с 28.01.2014;

- обязать ООО "Магазин 58 "Продукты" освободить земельный участок общей площадью 2 400 кв.м, с кадастровым номером 50:05:0070203:30, расположенный по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, ул. Дружбы и Новоугличское ш., д. 60 и передать его Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области по акту.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Кошелев Алексей Александрович, Администрация городского поселения Сергиев Посад.

Решением Арбитражного суда Московской области от 16 июня 2014 года по делу N А41-9352/14 требования удовлетворены в части взыскания с ООО "Магазин 58 "Продукты" в пользу Администрации Сергиево-Посадского муниципального района 1 508 952,13 руб. основного долга и 295 377,76 руб. пени, в удовлетворении требований в остальной части отказано.

Законность и обоснованность решения проверяются по апелляционной жалобе Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области, в которой истец просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, исковые заявление - удовлетворить в полном объеме.

Представители ответчика возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, "Картотеке дел Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации".

Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения суда в части разрешения требований о взыскании суммы основного долга и пени и удовлетворении требований в указанной части в полном объеме.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчик был заключен договор аренды земельного участка N ДЗ-25 от 29.01.2007 с кадастровым номером 50:05:007 0203:0030, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, на пересечении ул. Дружбы и Новоугличского ш., д. 60, общей площадью 2 400 кв.м., для строительства торгового комплекса, сроком на 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с условиями договоров истец обязался передать ответчику земельный участок с кадастровым номером 50:05:007 0203:0030, с видом разрешенного использования: "строительство торгового комплекса", а ответчик обязался ежеквартально уплачивать арендную плату.

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды ответчик принял на себя обязательство по уплате ежеквартально арендной платы не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Размер и порядок внесения арендной платы установлен в соответствии с главой 3 договора, а также Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".

В соответствии с пунктом 4.2.1. договора арендатор обязан выполнять надлежащим образом все условия данного договора, в т.ч. своевременно уплачивать арендную плату.

Истцом в адрес ответчика направлялась претензия от 07.05.2013 N 347, в которой предлагалось погасить имеющуюся задолженность и предоставить документ, подтверждающий оплату в Администрацию Сергиево-Посадского муниципального района. Претензия ответчиком получена, задолженность по арендной плате и пени, до настоящего времени не погашена.

Ответчиком не было исполнено обязательство по оплате арендных платежей по договору N ДЗ-25 от 29.01.2007, в связи с чем истец обратился с исковым заявлением в суд.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 3.4 договора размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно- территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в порядке: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка (в ред. Закона Московской области от 14.07.2011 N 125/2011-ОЗ); Пкд - корректирующий коэффициент; (в ред. Закона Московской области от 17.07.2009 N 96/2009-ОЗ); Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области (часть 2 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96- ОЗ).

Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону (часть 3 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96- ОЗ).

Истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок по договору N ДЗ-25 от 29.01.2007 в размере 2 366 650,44 руб. К исковому заявлению приложен расчет задолженности за период с 01.10.2011 по 27.01.2014 в соответствии с видом разрешенного использования "для строительства торгового комплекса".

Удовлетворения требования в части разрешения спора о взыскании суммы основного долга и пени лишь в части 1 508 952,13 руб. основного долга и 295 377,76 руб. пени, суд первой инстанции исходил из того, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:05:007 0203:0030 изменен с "для строительство торгового комплекса" на - "для размещения автостоянки", в связи с чем при расчет арендной платы подлежит применению коэффициент Кд равный 2,5 ("для размещения платной автостоянки и парковки"), установленный пунктом 15 Приложения к Закону Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ.

Указанный вывод суда первой инстанции апелляционный суд находит несостоятельным по следующим основаниям.

Судом апелляционной инстанции на основании кадастрового паспорта от 02.07.2014 N МО-14/ЗВ-992147 установлено, что видом разрешенного использования земельного участка является "для строительства торгового комплекса". Относимых и допустимых доказательств изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка, в том числе в соответствии с пунктом 1 статьи 16, пунктом 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в материалы дела не представлено.

Следовательно, арендная плата по договору рассчитана истцом в соответствии с видом разрешенного использования спорного земельного участка.

При изложенных обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности расчета задолженности, представленного истцом, в связи с чем с учетом положений пункта 4.2.1. договора аренды, статей 309, 310, 606 ГК РФ, части 1 статьи 614 ГК РФ, статей 42, 65 ЗК РФ требования о взыскании суммы основного долга в размере 2 366 650,44 руб. подлежат удовлетворению в полном объеме.

Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании неустойки за неисполнение взятых на себя обязательств.

В соответствии с пунктом 5.2. договора за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Апелляционным судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик надлежащим образом не исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство ответчиком оспорено не было.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

Заявление ответчиком о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства не представлено.

Апелляционным судом проверен расчет неустойки, произведенный истцом, исходя из размера подлежащей оплате арендной платы согласно действующему виду разрешенного использования земельного участка, и указанной расчет признан правильным.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании неустойки в сумме 448 019,78 руб.

При указанных обстоятельствах решение суда в части разрешения требований о взыскании суммы основного долга и пени подлежит отмене, а заявленные требования в указанной части подлежат удовлетворению в полном объеме.

В рамках настоящего дела истцом также было заявлено требование о расторжении договора аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как следует из материалов дела, 10.01.2014 между ответчиком и Кошелевым А.А. был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ДЗ-25 от 29.01.2007. Договор передачи прав и обязанностей прошел государственную регистрацию 28.02.2014.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Возможность для арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу следует и из норм статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из содержания статьи 22 ЗК РФ передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли, заключенному на срок более пяти лет (перенаем), осуществляется с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга (глава 24 Гражданского кодекса Российской Федерации) и оформляется письменным соглашением между первоначальным и новым арендаторами земли без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Материалами дела установлено, что в адрес истца было направлено уведомление об уступке права аренды земельного участка от 13.02.2014 (л.д. 90-91).

Таким образом, при отсутствии возражений со стороны администрации к Кошелеву А.А. перешли права и обязанности первоначального арендатора по договору аренды. Следовательно, иск предъявлен к ненадлежащему ответчику.

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что ООО "Магазин 58 "Продукты" не является надлежащим ответчиком по требованию о расторжении договора аренды, принимая во внимание указанный выше договор уступки.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о расторжении договора и обязании вернуть земельный участок.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

Размер государственной пошлины при подаче заявления имущественного характера, подлежащего оценке, установлен в статье 333.21 части второй Налогового кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из искового заявления, цена иска составляет 2 814 670,22 руб., в связи с чем с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина за рассмотрение требований о взыскании суммы основного долга и пени и апелляционной жалобы в размере 39 073 руб. 35 коп.

Руководствуясь статьями 266, 268, частью 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 16.06.2014 по делу N А41-9352/14 отменить в части разрешения требований о взыскании суммы основного долга и пени.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 58 "Продукты" (ОГРН 1035008352664) в пользу Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (ОГРН 1035008354193) задолженность в размере 2 366 650 (два миллиона триста шестьдесят шесть шестьсот пятьдесят) руб. 44 коп., пени в размере 448 019 (четыреста сорок восемь тысяч девятнадцать) руб. 78 коп.

Взыскать Общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 58 "Продукты" (ОГРН 1035008352664) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение иска и апелляционной жалобы в размере 39 073 (тридцать девять тысяч семьдесят три) руб. 35 коп.

Решение Арбитражного суда Московской области от 16.06.2014 по делу N А41-9352/14 в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок оставить без изменения.

Председательствующий

Е.Н. Короткова

Судьи

С.А. Коновалов