Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2014 г. N 11АП-13907/14

город Самара

21 октября 2014 г.

Дело N А65-22286/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 октября 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 14 октября 2014 года в зале N 6 апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 июля 2014 года, принятое по делу N А65-22286/2013 (судья Коротенко С.И.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "А.В.Ф.-сервис" (ОГРН 1031632203118), г. Казань,

к 1. муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (ОГРН 1061655000582), г. Казань,

2. Исполнительному комитету муниципального образования г. Казани (ОГРН 1051622218559), г. Казань,

при участии третьих лиц: закрытого акционерного общества "Независимая консалтинговая компания "СЭНК", общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Содействие",

об определении условий договора купли-продажи нежилых помещений по адресу: г. Казань, ул. Челюскина, 55, лит. А, А1, общ. площадь 389,6 кв.м., инв. N 1052,

с участием в судебном заседании:

от истца - представитель Пырочкин С.А. по доверенности от 15.05.2014,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "А.В.Ф.-сервис" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань (далее - первый ответчик), Исполнительному комитету муниципального образования г.Казани, г.Казань (далее - второй ответчик) об определении условий договора купли-продажи нежилых помещений по адресу: г. Казань, ул. Челюскина, 55, лит. А, А1, общ. Площадь 389,6 кв.м., инв. N 1052.

Определением Арбитражного суда РТ от 19.12.2014 по делу назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости (с учетом износа) нежилых помещений первого этажа (номера на поэтажном плане N N 1-21) в здании, расположенном по адресу: г. Казань, ул. Челюскина, 55, лит. А, А1, площадью 389,6 кв.м., инв. N 10520 по состоянию на 18.04.2012, проведение экспертизы поручено ООО "Экспертное бюро "РУБИН", г. Казань, эксперту Штырову Максиму Владимировичу.

Определением Арбитражного суда РТ от 29.04.2014 удовлетворено ходатайство ответчиков о назначении повторной экспертизы, проведение повторной экспертизы поручено ООО "Казанская Оценочная Компания, г. Казань, эксперту Александрову Юрию Николаевичу.

Определением Арбитражного суда РТ от 14.07.2014 по делу назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение дополнительной экспертизы поручено ООО "Казанская Оценочная Компания, г. Казань, эксперту Александрову Юрию Николаевичу.

Истец до принятия судебного акта в порядке ст.49 АПК РФ заявил об уточнении исковых требований, просил определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности - нежилых помещений первого этажа (номера на поэтажном плане N 1-21) в здании, расположенном по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Челюскина, дом 55, литер А, А1 общей площадью 389,6 кв.м, инвентарный N 10520. Изложить пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена Объекта по настоящему договору установлена в размере 4 500 000 (Четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей 00 копеек", заявил отказа от остальных требований, изложенных в заявлении от 28.01.2014 (т.2, л.д. 141-143).

Уточнение исковых требований и частичный отказ от иска судом приняты в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.07.2014 г. исковые требования удовлетворены, суд обязал Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань, Исполнительный комитет муниципального образования г.Казани, г.Казань, в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда заключить с ООО "А.В.Ф.-сервис" договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Челюскина, 55, лит. А, А1, общ. площадь 389,6 кв.м., инв. N 10520, изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объекта по настоящему договору установлена в размере 4 500 000 руб. 00 коп.".

В остальной части требований производство по делу прекращено.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске. По мнению Комитета, судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применены нормы материального и процессуального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что возражает против оценки, представленной заявителем. Ответчик считает, что представленный им отчет оценщика соответствует требованиям положениям Закона N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки, и составлен на соответствующую дату. Таким образом, по мнению заявителя жалобы, Комитетом произведены все установленные законом действия в целях заключения договора купли-продажи. Таким образом, ответчик считает, что судом первой инстанции нарушены нормы Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

14.10.2014 в судебном заседании представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание ответчики и третьи лица не явились, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителя истца, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.12.2012 по делу N А65-18012/2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа, признан незаконным отказ Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" в реализации преимущественного права ООО "А.В.Ф.-сервис" на выкуп арендованных им помещений, расположенных на первом этаже дома N 55, по улице Челюскина города Казани, общей площадью 389,6 кв.м., выраженный в письме от 19 мая 2012 года N 10634; на МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" и Исполнительный комитет муниципального образования города Казани судом были возложены обязанности по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов ООО "А.В.Ф.-сервис" путем совершения действий, предусмотренных Законом РФ от 22.07.2008 года N 159-ФЗ, направленных на реализацию прав арендатора по приобретению в собственность арендованных помещений, общей площадью 389,6 кв.м., находящихся на первом этаже дома N 55, по улице Челюскина города Казани.

Во исполнение решения суда сопроводительным письмом N 12963/КЗИО/ИСХ от 04.07.2013 (т. 1, л.д.56) первым ответчиком в адрес заявителя направлен проект договора купли-продажи объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа (номера на поэтажном плане N 1-21) в здании, расположенном по адресу: Республика Татарстан, город Казань, ул. Челюскина, д. 55, лит. А, А1, общей площадью 389,6 кв.м., инвентарный N 10520 по цене 9685000 рублей (т. 1, л.д. 57-61).

В письме N 3/7 от 29.07.2013 (т. 1, л.д.63) истец выразил свое намерение заключить договор купли-продажи вышеназванного объекта недвижимого имущества, не согласившись при этом с положения предложенного первым ответчиком проекта договора, а именно с пунктами 2.1. и 3.1.1., касающихся цены объекта недвижимости и порядка оплаты.

Как указывает истец, предложенные первым ответчиком пункты проекта договора противоречат нормам действующего законодательства. Поскольку отчуждение имущества, находящегося в муниципальной собственности, должно производится в порядке, установленным ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которой субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации")".

В целях проверки цены договора, предложенной продавцом, и подтверждения ее соответствия рыночной стоимости отчуждаемого объекта истцом произведена оценка нежилых помещений. Согласно представленному отчету ЗАО "Независимая консалтинговая компания "СЭНК" от 12.07.2013 года N 7680, определена рыночная стоимость объекта, равная 3 840 000 рублей.

Истец направил в адрес ответчиков протокол разногласий к предложенному проекту договора купли-продажи нежилых помещений первого этажа (номера на поэтажном плане N 1-21) в здании, расположенном по адресу: Республика Татарстан, город Казань, ул. Челюскина, д. 55, лит. А, А1, общей площадью 389,6 кв.м., инвентарный N 10520 (т. 1, л.д.69-70).

Между тем письмом N 14444/КЗИО-ИСХ от 07.08.2013 первый ответчик отклонил протокол разногласий, указав, что были произведены все установленные законом действия в целях заключения договора купли-продажи и пополнения доходной части бюджета города Казани, в связи с чем, подписание договора купли-продажи с внесенными изменениями не представляется возможным.

Исковые требования истец мотивировал несогласием со стоимостью отчуждаемого из муниципальной собственности имущества, отказом ответчиков от урегулирования разногласий к договору купли-продажи.

Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

В соответствии с ч. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как усматривается из материалов дела, решением Арбитражного суда РТ от 13.12.2012 по делу N А65-18012/2012, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, установлено, что истец обращался в адрес первого ответчика письмом от 18.04.2012 N2-4/12 в целях реализации своего преимущественного права по передаче в его собственность арендуемого нежилого помещения площадью 389,6 кв.м., на основании Федерального закона от 22.07.2008 г. N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, в части истечения срока установленного п. 9. ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" являются необоснованными, опровергается представленными в материалы дела, доказательствами. Поскольку до истечения тридцатидневного срока истец письмом N 3/7 от 29.07.2013 (т. 1, л.д.63) выразил согласие на заключение договора в редакции протокола разногласий составленного истцом.

Из материалов дела следует, что в обоснование исковых требований истец представил отчет ЗАО НКК "СЭНК" от 10.07.2013 N 7680 (т. 1, л.д. 72-135) согласно которому рыночная стоимость спорного объекта составила 3840000 рублей по состоянию на 10.07.2013.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчики ссылаются на отчет N 118Б/Оц -13, согласно которому рыночная оценка спорного объекта, проведенная на основании муниципального контракта от 01.04.2013, составляет 9685000 рублей (т. 3, л.д. 36-43).

При наличии противоречивых доводов сторон относительно стоимости спорного имущества, определением Арбитражного суда РТ от 19.12.2014 по делу назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости (с учетом износа) нежилых помещений первого этажа (номера на поэтажном плане N N 1-21) в здании, расположенном по адресу: г. Казань, ул. Челюскина, 55, лит. А, А1, общ. площадью 389,6 кв.м., инв. N 10520 по состоянию на 18.04.2012., проведение экспертизы поручено ООО "Экспертное бюро "РУБИН", г. Казань, эксперту Штырову Максиму Владимировичу.

Согласно представленному ООО "Экспертное бюро "РУБИН" экспертному заключению (т.2, л.д.83-136) рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 3812000 рублей.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.04.2014 (т. 3,л.д. 104-105) удовлетворено ходатайство ответчиков о назначении повторной экспертизы, проведение повторной экспертизы поручено ООО "Казанская Оценочная Компания, г. Казань, эксперту Александрову Юрию Николаевичу.

Согласно заключению ООО "Казанская Оценочная Компания" (т.3, л.д.120-166) рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на указанную судом дату составляет 7924000 рубля.

В виду того, что экспертное заключение, составленное ООО "Казанская Оценочная Компания" не обладает достаточной полнотой для определения рыночной стоимости объекта исследования, в виду отсутствия в нем сведений о техническом состоянии и категории объекта, проведении экспертом натурного осмотра объекта с фото-фиксацией объекта, арбитражный суд первой инстанции усмотрел основания для назначения дополнительной экспертизы по делу. Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.07.2014 по делу назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение дополнительной экспертизы поручено ООО "Казанская Оценочная Компания", г. Казань, эксперту Александрову Юрию Николаевичу.

В соответствии с заключением дополнительной экспертизы ООО "Казанская Оценочная Компания" от 24.07.2014 стоимость объекта недвижимости составляет 4500000 рублей по состояния на 18.04.2012.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Принимая во внимание, что вступившим в законную силу решением арбитражного суда РТ по делу N А65-18012/2012 преюдициально установлен момент обращения истца к первому ответчику с письмом от 18.04.2012 N 2-4/12 о приобретении спорного имущества в собственность, именно, на указанную дату необходимо определить рыночную стоимость подлежащего передаче имущества. В связи с этим отклоняются доводы, изложенные в апелляционной жалобе о неправомерности определения стоимости объекта недвижимости по состоянию на 18.04.2012 г.

Поскольку при обращении с иском представлен отчет по состоянию на 10.07.2013, а ответчиками - по состоянию на 25.06.2013, указанные отчеты не являлись достоверными для определения стоимости имущества в целях заключения договора купли-продажи, тогда как судебная экспертиза ООО "Экспертное бюро "РУБИН" с учетом заявленных ответчиком возражений, вызвала сомнения суда в части применения экспертом подхода исследования.

Представленное ООО "Казанская Оценочная Компания" заключение дополнительной экспертизы от 24.07.2014, в соответствии с которым стоимость объекта недвижимости составляет 4500000 рублей по состояния на 18.04.2012, суд на основании ст.ст. 67, 68, 82 АПК РФ считает надлежащим доказательством по делу для принятия судебного акта, принимая во внимание, что в данном заключении экспертом учтено техническое состояние объекта, его местоположение, произведен натурный осмотр здания.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.71 АПК РФ, требование истца является правомерным, подлежащим удовлетворению.

Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе являются ошибочными. Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

В части прекращения производства по делу на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ, решение суда не оспаривается.

Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на заявителя, который от ее уплаты освобожден.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.07.2014 года, принятое по делу N А65-22286/2013, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина С.Ш. Романенко