Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2014 г. N 08АП-8425/14

город Омск

23 октября 2014 г.

Дело N А75-1085/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 октября 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рыжикова О.Ю.

судей Ивановой Н.Е., Кливера Е.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8425/2014) Администрации города Сургута на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 27.05.2014 по делу N А75-1085/2014 (судья Неугодников И.С.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Торговый комплекс "Аскания" (ОГРН 1068602158756, ИНН 8602022239) к Администрации города Сургута (ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) о признании незаконным расторжение договора аренды земельного участка,

при участии в деле в качестве третьего лица Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Сургута (ОГРН 1028600586343, ИНН 8602015954),

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Торговый комплекс "Аскания" (далее - истец, ООО ТК "Аскания") обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к Администрации города Сургута (далее - ответчик) о признании незаконным решение и действия Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Сургута по досрочному одностороннему расторжению договора от 22.09.2011 N 735 аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101247:92, площадью 41 706 кв.м., расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, улица Промышленная, 11, со сроком действия до 20.10.2016.

Истец полагает, что односторонний отказ Администрации города Сургута от исполнения договора аренды земельного участка заявлен с нарушением закона.

В качестве правового основания для удовлетворения заявленных требований истец указал статьи 45, 54, 59, 60, 61 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 168, 180, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 18.04.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Сургута.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 27.05.2014 по делу N А75-1085/2014 исковые требования удовлетворены. Признана недействительной сделка, оформленная в виде уведомления от 20.12.2013 N 07-01-14-19309/13-0, по одностороннему отказу Администрации города Сургута, от исполнения договора от 22.09.2011 N 735 аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:01 01 247:92, заключенного между Администрацией города Сургута и ООО ТК "Аскания".

Администрация с решением суда не согласна по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. Просит изменить решение суда, в удовлетворении исковых требований отказать.

По мнению подателя жалобы, судом первой инстанции сделан неверный вывод о неправомерности расторжения договора аренды земельного участка от 22.09.2011 N 735. Так, в ходе обследования предоставленного истцу земельного участка установлено его использование не по назначению "для организации гостевой автостоянки" без согласия арендодателя, что в силу пункта 1.4 означенного договора является основанием для расторжения договора аренды в одностороннем порядке

Истец представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, изложив свои возражения по доводам жалобы. Решение суда просит оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

На основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Распоряжением Администрации города Сургута от 20.09.2011 N 2732 (л.д. 41, 42) ООО ТК "Аскания" предоставлен на срок с 21.11.2011 в аренду, сроком на 4 года 11 месяцев, земельный участок площадью 41 706 кв. метров, кадастровый номер 86:10:0101247:92. Пунктом 4 данного распоряжения ООО ТК "Аскания" предписано произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка в установленном порядке; обеспечить сохранность существующих подземных, наземных коммуникаций и сооружений, беспрепятственный доступ к ним представителей эксплуатирующих организаций.

22.09.2011 между Администрацией города Сургута (арендодатель) и ООО ТК "Аскания" (арендатор), был подписан договор аренды земельного участка от 20.09.2011 N 735 (далее договор, л.д. 25-31, повторно л.д. 73-81), согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, город Сургут, Восточный промрайон, улица Промышленная 11, территориальная зона П.1-7, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 41 706 кв.м., кадастровый номер 86:10:0101247:92.

Срок аренды с 21.11.2011 по 20.10.2016 (пункт 1.5. договора).

Как следует из пункта 1.4. договора, земельный участок предоставляется для организации гостевой автостоянки.

Стороны в пункте 2.1.2. договора предусмотрели случаи, в которых арендодатель вправе в одностороннем порядке полностью или частично отказаться от исполнения договора, в частности в случае использования участка не в соответствии с целевым назначением. При отказе "Арендодателя" от исполнения договора настоящий договор считается расторгнутым по истечении десяти дней с момента получения "Арендатором" письменного уведомления о таком отказе.

Договор аренды прошел государственную регистрацию 09.01.2012 о чем имеется соответствующая отметка (л.д. 31 и 81).

13.11.2013 специалистом ОМЗК ДИиЗО проведено обследование предоставленного в аренду земельного участка и составлен акт N 994/13 (л.д. 93) с приложением фотографий (л.д. 94-102).

24.12.2013 истцу (арендатору) под подпись вручено "Уведомление об одностороннем отказе договора аренды земельного участка N 735 от 22.09.2011" (л.д. 43, 44, повторно 85, 86).

Вышеуказанное уведомление подписано действующим по доверенности директором Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Сургута. В судебном заседании представитель ответчика (39 минута аудиозаписи) подтвердил наличие у лица, подписавшего уведомление, совершать юридически значимые действия от лица Администрации города Сургута.

04.12.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре выдано ООО ТК "Аскания" предписание об устранении нарушения земельного законодательства в срок до 04.03.2014 в рамках дела об административном правонарушении N 216/116.

25.03.2014 актом проверки органом государственного контроля (надзора), органом муниципального контроля юридического лица, индивидуального предпринимателя N 216/116, установлено выполнение ООО ТК "Аскания" предписания об устранении нарушения земельного законодательства от 04.12.2013 N 216/116.

Истец, ссылаясь на неправомерность отказа арендодателя от исполнения договора аренды земельного участка обратился с иском в суд.

27.05.2014 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры вынес решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.

Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

В частности, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

По смыслу названных правовых норм досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя допускается в случаях нарушения договора арендатором. При отсутствии таких нарушений, основания расторжения договора должны быть специально определены его условиями.

Как следует из материалов дела и установлено судами, уведомляя общество об одностороннем отказе от договора аренды, Департамент сослался на использование переданного истцу земельного участка не по целевому назначению установленного договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив представленные сторонами доказательства по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции верно установил, что земельный участок был предоставлен обществу для организации гостевой автостоянки (пункт 1.4. договора).

При этом из имеющегося в материалах дела акта от 13.11.2013 N 994/13 (л.д. 93) с приложением фотографий (л.д. 94-102) следует, что земельный участок использовался для гостевой автостоянки. На приложенных к акту проверки фотографиях виден автотранспорт. Истцом представлено землеустроительное дело N ПЮ-1937 по межеванию земельного участка, составленное в 2009 году ООО "Планета Югра", в котором имеется карта (план) границ земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101247:92, площадью 41 706 кв. метров, с отметкой о согласовании ДИиЗО 16.04.2009 (то есть до заключения договора аренды от 20.09.2011 N 735).

В ходе судебного разбирательства представитель истца пояснил, что на данной карте (плане) обозначены строения контрольно-пропускного пункта, теплоузла и контейнеры, размещенные по краю участка, которые истцу не принадлежат и при передаче земельного участка во владение истцу уже находились на нем.

Из чего суд пришел к верному выводу, что арендатор - ООО ТК "Аскания" в целом использует земельный участок по целевому назначению (для размещения гостевой автостоянки), что усматривается из фотографий, приложенных к актам проверок.

Следовательно, у арендодателя отсутствовали, установленные законом или договором основания для одностороннего отказа от исполнения договора.

Таким образом, является обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что доводы ответчика о том, что заявитель использовал земельный участок не по назначению (для гостевой автостоянки) не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Иные основания для расторжения договора аренды земельного участка ответчиком не приведены.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает обоснованными выводы суда о том, что сделка по одностороннему отказу от договора является недействительной в силу ее ничтожности по основаниям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с этим оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Расходы по государственной пошлине по иску в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269,271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 27.05.2014 по делу N А75-1085/2014-оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.Ю. Рыжиков

Судьи

Н.Е. Иванова Е.П. Кливер