Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2014 г. N 13АП-21664/14

г. Санкт-Петербург

28 октября 2014 г.

Дело N А56-30399/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Горбик В.М.

при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.

при участии:

от истца: Шаталов А.А. (доверенность от 02.02.2014), Баранова И.С. (доверенность от 16.09.2014)

от ответчика: Белевич О.В. (доверенность от 30.06.2014)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-21664/2014) ООО "Эффективная реклама"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.07.2014 по делу N А56-30399/2014 (судья Преснецова Т.Г.), принятое

по иску ООО "Эффективная реклама"

к ЗАО "Независимая Финансовая Группа"

о взыскании депозита и переплаты, расторжении договора,

и по встречному иску о взыскании задолженности, неустойки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Эффективная реклама" (далее - истец, ООО "Эффективная реклама") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к закрытому акционерному обществу "Независимая Финансовая Группа" (далее - ответчик, ЗАО "Независимая Финансовая Группа") о расторжении договора аренды от 15.09.2013 N 390/13-ч с 22.03.2014 в связи с существенным нарушением условий договора арендодателем, взыскании 534 320 руб. суммы внесенного депозита и 85 522 руб. 48 коп. переплаты за март 2014 года.

ЗАО "Независимая Финансовая Группа" обратилась в арбитражный суд со встречным иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании с ООО "Эффективная реклама" 516 034 руб. 27 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.02.2014 по 23.05.2014, 87 180 руб. 34 коп. пеней за просрочку оплаты за период с 11.03.2014 по 24.07.2014, 26 000 руб. задолженности по оплате дополнительных услуг по соглашению от 01.10.2013 N 01 за апрель-май 2014 года.

Решением от 31.07.2014 в удовлетворении иска ООО "Эффективная реклама" отказано, с ООО "Эффективная реклама" в пользу ЗАО "Независимая Финансовая Группа" взыскано 542 034 руб. 27 коп. задолженности, 87 180 руб. 34 коп. пеней.

В апелляционной жалобе ООО "Эффективная реклама", считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить, требования ООО "Эффективная реклама" удовлетворить, указывая, что предметом спора являлся отказ истца от договора ввиду выявления существенных недостатков арендуемых помещении по температурному режиму. Податель жалобы указывает, что реализовал свое право на отказ от договора на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ, спорные помещения им освобождены 22.03.2014. По мнению подателя жалобы, удовлетворение встречного иска исходя только из срока действия договора, без доказательств их фактического занятия истцом, неправомерно, влечет неосновательное обогащение ответчика.

Ответчик возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между ЗАО "Независимая Финансовая Группа" (арендодатель) и ООО "Эффективная реклама" (арендатор) заключен договор от 15.09.2013 N 390/13-ч аренды части нежилых помещений 9Н и 12Н общей площадью 250,2 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чапаева, д. 15, лит. Ж.

По акту приема-передачи от 01.10.2013 объект аренды передан арендатору.

Пунктом 7.1. договора установлен срок его действия с 15.09.2013 по 31.08.2014.

Согласно пункту 2.2.2 договора арендатор принял на себя обязательства своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату и другие платежи, предусмотренные настоящим договором.

Разделом 3 договора регулируются платежи и расчеты по договору.

Согласно пункту 3.1 арендная плата (плата за владение и пользование помещением) начисляется с момента подписания сторонами акта сдачи-приемки помещения. Ежемесячная арендная плата за указанное в п.1.1 договора аренды помещение состоит из фиксированной части и переменной части. Ежемесячный размер фиксированной части арендной платы за арендуемые помещения общей площадью 250,2 к.м составляет 267 160 руб. 00 коп. Фиксированная часть арендной платы включает в себя НДС и коммунальные услуги, потребляемые в процессе обычной хозяйственной деятельности, осуществляемой арендатором в помещении согласно пункту 1.1 настоящего договора, за исключением электричества, а также въезд на территорию арендодателя и выезд двух автомашин арендатора. Размер переменной части арендной платы определяется из фактически понесенных арендодателем расходов на оплату стоимости электроэнергии, потребленной арендатором при использовании помещения, а также расходов, понесенных арендодателем на содержание общего имущества здания в части расходов на оплату стоимости электроэнергии, потребленной в процессе эксплуатации здания. Определение суммы данных расходов происходит на основании счетов и расчетов арендодателя, выставленных арендатору, с приложением копий первичных документов электроснабжающей организации, подтверждающих стоимость и количество потребленной за месяц электроэнергии в процессе эксплуатации здания (исходя из стоимости 1 кВт/ч потребленной электроэнергии), в размере определяемом по формуле Eквт/Sарендопригодная*Sпомещения арендатора *T, где E - общий размер потребленной за месяц электроэнергии по зданию в целом, определяемый в соответствии со счетом-фактурой, предъявляемым электроснабжающей организацией; Sарендопригодная - арендопригодная площадь здания (определяется из документов технической инвентаризации здания); Sпомещения арендатора - площадь помещения, используемого арендатором по настоящему договору аренды; T - стоимость потребленной электроэнергии за оплачиваемый период, определяемый в соответствии со счетом-фактурой, предъявляемой электроснабжающей организацией (за 1 КВТЧ).

Согласно пункту 3.2.1 договора фиксированная часть арендной платы должна вноситься в рублях не позднее 10 числа текущего месяца аренды. Счет на оплату фиксированной части арендодателем не оформляется. Переменная часть арендной платы оплачивается арендатором на основании счета, оформляемого арендодателем. Счет выставляется арендодателем за каждый календарный месяц не позднее 20 рабочего дня месяца, следующего за расчетным. Счет подлежит оплате в течение 15 календарных дней с момента его направления арендатору (пункт 3.2.2).

В соответствии с пунктом 3.5 и подпунктом 3.5.3. договора арендатор обязался в течение трех дней с даты подписания настоящего договора уплатить арендодателю сумму депозита в размере 534 320 руб., включая НДС, (два размера фиксированной части арендной платы). Данная сумма является обеспечением надлежащего исполнения арендатором любого из обязательств по договору. Стороны установили, что сумма депозита не является авансовым платежом по арендной плате и не подлежит зачету в счет арендной платы за какой-либо период пользования помещением. За исключением случаев, установленных пунктом 3.7 договора, сумма депозита (оставшаяся его часть), за вычетом причитающихся арендодателю в соответствии с условиями договора платежей, подлежит возврату арендодателем арендатору после прекращения действия настоящего договора и при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по нему (пункт 3.6 договора).

Пунктом 4.4 договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков платежей по уплате арендной платы в виде пени в размере 0,2 % просроченной суммы за каждый день просрочки.

Между сторонами заключено дополнительное соглашение от 01.10.2013 N 01 к договору, по условиям которого арендодатель предоставляет дополнительные услуги, связанные с эксплуатацией территории общего пользования, принадлежащей арендодателю, в том числе связанные с въездом и выездом двух автомашин арендатора.

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения ежемесячная плата за указанные услуги составляет 13 000 руб., в том числе НДС.

Уведомлением от 22.01.2014 арендатор сообщил арендодателю о расторжении договора и прекращении аренды с 22.03.2014. В письме от 24.01.2014 N 170-2/14 арендодатель сообщил о своем несогласии с досрочным прекращением аренды, указав, что срок действия договора истекает 31.08.2014.

Ссылаясь на то, что арендатор неоднократно уведомлял арендодателя о досрочном отказе от договора аренды с 22.03.2014 (уведомления от 22.01.2014, от 12.02.2014, от 17.03.2014) в связи с невозможностью использования помещений ввиду их несоответствия нормам СанПиН по температурному режиму, истец направил ответчику претензию от 09.04.2014 с требованием вернуть переплату по договору аренды за март 2014 в размере 85 522 руб. 48 коп., а также сумму депозита в размере 534 320 руб.

Поскольку претензия оставлена ЗАО "Независимая Финансовая Группа" без удовлетворения, ООО "Эффективная реклама" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая предъявленным требованиям, ЗАО ответчик обратился в арбитражный суд со встречным иском о взыскании с истца 516 034 руб. 27 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.02.2014 по 23.05.2014, 87 180 руб. 34 коп. пеней за просрочку оплаты за период с 11.03.2014 по 24.07.2014, 26 000 руб. задолженности по оплате дополнительных услуг по соглашению от 01.10.2013 N 01 за апрель-май 2014 года, указав, что спорный договор аренды является действующим и арендатором допущены нарушения его условий в части внесения арендной платы и оплаты услуг в установленном договором порядке с учетом дополнительного соглашения от 01.10.2013 N01.

Суд первой инстанции, посчитав требования истца необоснованными, недоказанным факт нарушения арендодателем существенных условий договора и несоответствие температурного режима в арендуемых помещениях требованиям СанПиН, отказал в удовлетворении первоначального иска, удовлетворив встречный иск ответчика.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, условиями спорного договора не предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по инициативе арендатора во внесудебном порядке.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Право на односторонний отказ от договора данная норма не предусматривает.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на ст. 620 ГК РФ как основание для отказа от договора аренды является несостоятельной, поскольку названная норма также не содержит права арендатора на односторонний отказ от договора, предусматривая основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в судебном порядке.

Как обоснованно указано судом первой инстанции, по основаниям ст. 620 ГК РФ договор мог быть расторгнут в случае удовлетворения иска с момента вступления в законную силу решения суда, что соответствует положениям ст. 453 ГК РФ.

Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о расторжении договора с 22.03.2014.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии действующего между сторонами договора аренды. В связи чем, на основании статей 309, 310, 330, 614 ГК РФ, судом первой инстанции правомерно удовлетворены встречные исковые требования ответчика о взыскании 516 034 руб. 27 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.02.2014 по 23.05.2014, 87 180 руб. 34 коп. пеней за просрочку оплаты за период с 11.03.2014 по 24.07.2014, а также 26 000 руб. задолженности по оплате дополнительных услуг по соглашению от 01.10.2013 N 01 за апрель-май 2014 года.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Доводы апелляционной жалобы истца не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на его законность и обоснованность. Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, обстоятельства, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.07.2014 по делу N А56-30399/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова В.М. Горбик